北海是否会出现第二次房地产泡沫？  

 6月12日，《中国房地产报》记者采访了北海365网特约房地产评论员、海湾地产营销总监王欣，就北海是否会出现第二次房地产泡沫进行了交流。

  记者：北海今年推出近8000亩土地，其中第二期、第三期国有土地拍卖成交和挂牌成交住宅用地土地近2000亩，月底开幕的中国（北海）地交会北海将推出9块商住、酒店用地，共2400多亩，如此大规模出让土地，对北海未来房地产市场将会产生什么样的影响？就以下几个方面，请王总谈谈您的看法。

记者：北海曾经是烂尾楼之乡，经历过房地产泡沫，现在又开始热衷于大规模的土地招商，前后背景有何变化？

王 欣：90年代初的北海狂潮犹在耳边回响。那时土地出让是以开发区的形式成片出让；立项成立XX开发区之后，你不用先交土地款，就可以拿到几平方公里的土地，而后切块加价卖给下家。而下家拿到图纸再加价卖给新的下家。就拿张宗地图，一亩地从几万元炒到几十万甚至上百万，玩的是击鼓传花的游戏；直至被朱镕基叫停，游戏嘎然而止，世人皆知的北海泡沫瞬间破灭，几百亿资金沉淀在北海，留给北海遍地烂尾楼。

  今年，北海是继90年代初北海房地产泡沫之后首次大规模出让土地，总推地量是7840亩。其中住宅用地出让将超过4000亩。今年第二期、第三期土地拍卖已成交住宅用地1600余亩，本月底召开的地交会上将推出2437亩。

  北海这此大规模出让土地背景是为了推进北部湾经济区的建设。土地市场资金背景也完全不同。90年代初掀起北海狂潮的是国有资金和银行资金，而目前以民营资本为主。出让土地的形式、规模、资金构成都不同于以往。

 记者：北海地交会推出的9块优质地块超过2400亩土地，这样大规模的土地推出，是否会出现第二次房地产泡沫？

王 欣：我看出现第二次房地产泡沫的可能性不大。主要有以下几个因素：

一是国家严励打击囤地，限期开发；土地出让金必须在规定期限内交齐，否则收回。现在开发商拿地要靠真金白银掏腰包了；拍下来的地，很少有炒作现象，土地不会长期闲置。

二是北部湾经济区规划对北海城市规模提出了要求，到2020年北海城区规模达到140平方公里，人口规模120万。北海在北部湾经济区城市圈占据着重要地位，城市将进入一个较快发展的过程。

 三是北海这个三面环海的半岛城市人见人爱，空气质量连年全国第一。北海房地产市场已成为全国的市场。内陆很多有钱人都向往在北海有间房子，享受“面对大海，春暖花开”的浪漫生活。

  目前3000多元的房价很多北海人买不起房子了，北海人均收入并不高，白领阶层的收入在2000元左右。但中国太大，有钱人太多，他们认为3000多元的房价并不高，甚至太低了，他们要买，所以北海的房子不愁卖。这一点对北海楼市来说很关键！我曾经说过，有的售楼部找两个大妈往那一蹲房子就能卖完。

  北部湾经济区建设要推进，土地不会闲置，全国人民来北海买房；如果没有大流量的炒作资金涌进北海，北海楼市泡沫风险不大。

记者：北海房地产市场是外销市场，外地投资占大半比例，这样会对北海的楼市产生怎样的影响？

王 欣：北海楼市是典型的外销市场，去年外地人购房占60%，今年和明年这个比例还要提高。北海房价从2006年底至2008年4月份，经历了几波快速上涨过程，实际涨幅已超过了100%。2007年上半年北海房价涨幅曾连续数月领跑全国。

  北海房价大幅上涨与大量外地投资客的进入是分不开了，没有较大的投资成份，北海房价就不会有如此大的涨幅。投资成份是支撑北海房价走高的主要力量。

  如果投资撤离，北海房价肯定会受到影响而产生波动。但今年初北部湾经济区的确立，给北海楼市送来了一颗定心丸；随着北部湾经济区建设的推进，还会有投资资金（项目）陆续进入北海。

记者：地交会延期，政府放缓推地步伐，和市场状况有着怎样的关系？

王 欣：拟于6月13-14日召开的2008中国（北海）地交会延期为6月29-30日召开。据悉，主要原因一是受汶川地震影响，市场对土地的关注度不高；二是这次地交会要求广西各地市都要参加，各地土地部门准备工作不够充分。目前广西各地市正在抓紧组织、筹备。

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