十一月，初冬，相信不少房地产商早已感到阵阵寒意：

（图表来源:高盛）

已是冬天，相信冷仍将继续，可以从以下几方面来分析：

１．景气度上：目前，房地产开发综合景气指数继续下滑，景气度低于2005年的水平。10月份，全国房地产开发景气指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。如此趋势，楼市恢复景气恐怕还需好一段时间。

（数据、图表来源：国家统计局网站）

２．供给上，供应量依然庞大： 1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积24.8亿平方米，同比增长18.7%。而1-10月，全国商品房销售面积为4.5亿平方米，同比下降16.5%。其中，商品住宅销售面积下降17.0%。以此销售速度来看，房地产市场供需矛盾仍将然突出。

３．空置面积继续增多：截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。

４.　库存上：库存量继续高位运行。

（图表来源：高盛房地产行业１０月报告）

以上海为例：根据上海台庆房产统计，今年9月，上海商品住宅新增供应面积188.8424万平方米，销售面积只有43.691万平方米。1月-9月，上海累计未消化住宅面积达821.6917万平方米。如果市场现状持续至年底，存量房将高达千万平方米。按照目前每月销售进度，一手房需要11个月才能消化完，而二手房则至少需要17个月。

已经入市的的未卖出，市场这个容器又要承接许多在建但未预售的新盘，楼价如果还是高企不下，无法刺激自住需求者与投资者，如此大的库存量何时才能消化？

５．民众消费信心不足。受国际金融海啸的影响，全球经济都面临着衰退的风险，中国宏观经济也面临着减速的局面，甚至有专家认为明年国内的经济形势将会更严峻。就业压力的加大、实体经济的减速、物价的不稳定将会影响许多居民实际收入的增长与及稳定性，加上目前我国社会保障体系欠完善，教育、医疗、养老等现有或未来的支出不得不成为人考虑要点，人们在衡量消费支出时会更加谨慎，面对购房这个重大决策更是会慎之又慎！这些都会使房地产业的调整周期延长。

（图表来源：平安证券）

 6. 开发商资金链紧张。各房地产企业的负债率逐渐走高，现金流量不足。以目前状况来看，销售回款速度缓慢，融资困难大，加上面临年末企业还要面临还贷压力与向员工发放年终奖等这些因素不得不使房地产业的冬天更加寒冷。

有人说，看看，政府都出这么多货币与财政政策来救市啦，房地产市场还不会转暖吗？ 但是，纵观各种“救市”政策，也只是停留在“刺激需求保经济增长”的层面上，对恢复消费者信心起了一定作用。许多人都认为政策长期利好，但短期内甚至会加强购房者观望情绪，对于刚性需求的自住者，政策带来的总价稍降还未符合其预期很难产生购买行为，而二次房贷的未松动又难以刺激投资者的购买需求，政策并不是“万能药”。另外，姑且不论有些学者认为的“中国的货币政策长期无效论”是否有道理，但政策效应需要相当时间才能被市场反映，从细则出台到民众预期到实际行为的改变等需要很长时间来调整，这期间足够房地产商冷得发抖了。回暖时期？当然不同的区域市场会有不同的情况，但大势恐怕要等到明年下半年了。

寒冬来了，只有那些知道冬天要来并者有备着足够厚棉袄的才不会被冻死~