一、当前中国大陆房地产所处的环境
　　（一）计划经济正向市场经济转变
　　1、商业思想。在计划经济的条件下，人们几乎不用花费太多的心血去竞争；但在市场经
济条件下，各种竞争的花招全部出来了。我们必须了解现在市场需求什么标准的房地产？这
种标准的房地产推出以后卖给谁？什么样的价格？市场欠缺什么？这就是要对市场做一个充
分的了解，逐步树立商业思想。
　　2、价格竞争。现在在房地产市场上有各种不同价格的竞争。A级、B级、C级等不同级
别的房地产价格不同；不同地段上的房地产也有差异；设备、文化、房型、房屋面积的大小、
房屋的楼层上的差异都会产生各种不同的价格。比如，过去在台湾房地产的一楼价较高，但
在国内一楼价格低。这就是地区性的差异。在商场的面积上，香港、台湾地区以及其他国家
的很多商场都已经分割切开做买卖。往往进门的地方或主要走道的地方跟副走道的地方与次
走道的地方价格差异非常大。因为，它所带来的收益是完全不同的。
　　3、通路竞争。我们以前卖房子，会通过各种渠道。但最近产生很多新的通路。有的运用
电脑网络卖房子；有的国际开发方案运用电脑网络把所有的开发计划传递给所有有资格、有
希望的投资者。加入WTO后，外国的中介机构、电脑网络会把国外新的开发计划传达到每个
参与者手上。
　　4、市场目标。在亚洲地区讲地段跟北美地区的人讲地段是有不同涵义的。在亚洲讲地段
是按照现有城市发展人口分布密度来确认这个地段的好坏，同时确认了土地的价格和房地产
的价格。在北美地区做地段分析的时候不是这个涵义，他们把整个区域的人口结构、消费模
式、消费能力、教育水平甚至不同种族产生不同的消费、文化差异等方面都会选择出来细细
地分析，看市场需要什么样的产品。就是说美、加地区做一个开发案是从市场开始的，而我
们做一个开发案是从一块土地开始的，是完全不同的观念。
　　5、并购与策略联盟。在计划经济转向市场经济时，我们会产生很多并购与策略结盟的事
情。过去的并购、结盟往往很单纯，但未来的房地产公司跟中介公司、广告行销公司、家具
公司、电器公司等不同性质的公司也许会做水平与垂直的一种策略结盟，甚至于并购在一起。
这时候房地产所带动的相关产业都有钱赚，都可以创造新的市场，同时又强化你本有的市场。
房地产公司，只要资金足够、拥有市场，增加这些策略结盟通常会加大投资效果。
　　（二）科技改变了人们的生活形态
　　1、资讯与通讯。资讯产业的发达，像电脑网络产业的发展，使将来办公室的空间缩小。
在纽约等城市里办公楼很贵，于是很多公司开始让公司职员用电脑在家里联系、操作。对许
多职员来讲，在家办公可以照顾到小孩和家庭，双方都有利。他们是完全以你的绩效来评断
你对公司的贡献。像菲利浦公司在台湾的部分，近30％的职员在家操作，公司把业务直接通
过电脑传给他们。上述工作形态使整个房地产的概念也发生改变。
　　2、信息港与郊区买房。以前城市以公路相连，铁路交汇的地方一般是一个重要城市，港
口是一个重要城市，海港跟铁路交汇的地方也是一个重要城市，后来还有空港。发展到现在
我们讲资讯港。现在衡量一个城市发达与否，是看这个城市所发出来的电讯密集度，密集度
越高代表它的交易程度越高、文明程度越高、生意越来越火。国外已经有很多有钱人聚集在
一个风景优美的村子里，在这里可以操纵纽约、西雅图或者洛杉矾的很多事业。他不必亲自
出门到会场，他可以通过各种电话（多方电话）会谈；可以通过电视、或者摄影机来相互对
谈。购物的概念改变得更大，买东西可以通过电脑按一下键，就送到你家来了。所以，它改
变了你的生活消费形态。这样，使得道路的使用率降低，疏解了城市交通问题。因此，比较
多的人更喜欢郊区的房子。
　　（三）国际化与加入WTO后的竞争
　　入世后，经济格局扩大到国际，即全球的国外企业。国外企业在经验、背景、技术上面
都具有领先的优势。这种优势当然会带来冲击。我相信，这种冲击中国人有能力应对，有能
力把它吸收进来并且发扬光大的。
　　1、国际分工下的成本竞争。加入WTO以后，生产单位可能是分布在全球各地。资源分配
不同，就会有不同的成本规模，这样就可以选择成本最低、最有效率的地方把它组装起来。
如耐克鞋，鞋底往往是意大利的，内皮是台湾的，组装是在中国大陆。在国外的房地产开发
单位，往往也会衡量世界上哪里的建材能获得最好的成本效益。
　　2、市场与行销策略。过去我只要了解国内这个城市就可以了；现在公司的业务可以推广
到其他国家去，别的国家的开发公司也会进入我们的系统。房地产虽然属于地区性的市场，
但外商是可以进来的。同时，改革开放以后异地购房的情况会越来越多。
　　3、营运型的不动产。百货公司、购物中心以及医院饭店，还有会展中心都是房地产，我
把它称作营运型房地产，而不是买卖型的房地产。营运型的房地产跟买卖型的房地产最大的
差异在于，买卖型的不动产当房子做好了卖给你之后，我的责任跟权利都没有了。但是，对
于营运型的不动产来讲，我会长期地拥有它，长期地去营运它，让它产生很好的绩效。这时，
我不但在周围土地上赚钱，同时也在这个量体上长期地得到利益回报。现在我们大家都注意
到买卖型的不动产上面去了，很少注意到营运型的不动产。我们应该看到，这种营运型的不
动产未来市场很大。
　　二、房地产业发展面临的机遇
　　（一）城市房地产的重组、开发与变机
　　由于上述现象，我们城市里的房地产开始重组。在中国大陆可以运用土地国有这一原则
来进行城市土地改造和土地开发。上海新开发了浦东，完善了各种配套设施、市场功能很全，
所以大家愿意搬到一个新环境里面去。政府把腾空出来的市区的旧房子改造成新天地。我们
国家这种机会到处都是。房地产重组创造新的环境，就产生了很多的商机，也产生了很多购
买的机会。
　　1、应变和善变。在这样一个变动的时代里，是否具备市场的细分及掌握变动的能力成为
发展的关键。台湾是中国一个边陲小岛，在经过几十年的经营之后，它具有了先进的生产力
与较高的生产效率。台湾因为内部竞争产生的世界竞争力，使它的电脑产业的市场占有率曾
经在全世界占第一位。说明我们中国人掌握变机的能力、甚至于领导变机的能力都是超强的。
我们中国人在美国的社会里一样可以生存，过去做餐馆、做洗衣店的是老华侨；我们的新华
侨已渗入到美国高科技产业里面。在房地产方面也一样，今天谁能在许多领域进行新的修改、
修正、变动，领导市场潮流、创造人类所需要的新产品，那么谁的产品就备受欢迎。
　　2、找变求发展。我们城市里面有很多公共设施都在不断的改建、变动，包括大剧院、饭
店、医院、会展中心、运动场等等也要变。由于这些公共设施在变，也带动我们周围房地产
产生变动。这是一个变动的时代，唯一的不变就是经常变动。十年以前在上海谈办公，大部
分是在浦西。现在谈办公，一定是在浦东。原因就是浦东推出来的全部是最新的不动产，使
很多世界上前500强的企业都进入浦东，于是产生了一个集结效应，这种集结改应就更增强
了整个区域的发展。
　　（二）在满足市场基本需求条件下的再开发阶段
　　过去我们大家都只注意到住宅和一般的办公室，但是实际上营运型的不动产拥有一个很
广阔的需求面的开发空间。做一个营运型的不动产或者要做一个住宅开发的时候，面对的消
费者是完全不一样的。就像在上海做房地产，外环马路内的房地产跟环外的房地产就不一样。
因为，人口结构不同，人口的数量、品质、所受教育程度都不一样。不能用同样的方式去放
在不同的市场上来行销，应该根据这个市场的特性来做好行销规划、广告以及整个产品设计、
设备的选择，在一个相对稳定阶段的基础上再开发就是我们目前的机会。重新开发这些东西，
这就回到了地区性商业设施及市场需求，这就又给我们很多的新机会。
　　（三）初级开发中的市场商机
　　1、产品变化。我们房地产企业有各种住房产品，产品的变化非常大。我们国内也有因变
化而产生的新观念，并对市场带来冲击，这个冲击都是良性的，它会带动我们整个社区规划、
整个不动产的良性发展。
　　2、科技发展。从去年开始，上海市的汽车自有率一直在提升。因为城市公路设施发展较
快，使整个城市扩张了；也因为消费贷款的执行而增加了很多汽车的消费。所以，由于衣食
住行等方面科技上的改良，就改变了我们很多环境生活形态。郊区很多别墅式的房子也开发
出来了，别墅里面各种新的科技功能也都用上了。科技会使我们房地产产生新的变动，我们
应该掌握住这种变动。
　　3、有效的合理经营所带来的市场商机。目前所有的市场营运管理上面都充满着可以继续
开发的空间，充满着可以继续提高效率的改革空间，这种改革的空间可以为我们提供一个很
好的商机与价值。
　　三、存在的问题
　　（一）为一个开发案找一个市场的盲目导向式投资模式
　　如何为一个市场去找一个开发案呢？我曾经做过一个购物中心。我先去找市场上我的市
场空间在哪里，找到这个市场空间后，我就找了一家市场研究公司来论证这个市场是否存在，
当被论证存在且非常有潜力的时候，我才去找土地。我一共找了将近10个标的，通过对每一
个标的地段、交通、位置、出入状况，它的人口结构、消费水平、教育水平的评估，我选了
一个。于是我就做了财务计划，拿这个计划与土地的标的，我做了一个简单设计；然后，我
再组织一个经营团队，一个开发团队，请了美国最好的建筑师，拿这些资料与银行谈资金。
经过这样的策划以后，两个礼拜就筹集到20亿新台币。然后，在三个月内与地主谈判所有合
约的细节内容，在第六个月的时候，得到银行贷款50亿。为什么贷给我，他看中的是我整个
的赚钱计划。这样，我们为一个市场去做一个开发案，安全就大多了，因为市场是存在的。
有的人相反通过关系拿了一块地，然后到处宣传“有没有人合作，你们拿钱来吧”。这样，没
人给你投资，因为人们要投资能赚钱的土地。这就是说，如果你为一个市场去找开发案，风
险度降低很多。
　　（二）房地产开发经营管理不成熟
　　1、管理水平不高。欧美有一个很好的物业管理概念就是管理到你不感到在被管理。这是
一个人的感觉，住家不是住牢笼。物业管理很重要，关系到房地产价值的提升。能够把房地
产的价值不断地维持一个上升的局面，租金不断地提高。管理到你不感觉到自己是在被管理，
是做物业管理的一个很重要的方面。但是，我们目前很多管理，进去要登记，要拿身份证。
虽基于安全，可是非常不方便，也造成很多问题。那么，这些东西还有改善的空间。用管理
住宅的方式来管理商业更是不及格。
　　2、开发经营思路有误。过去我们的开发概念都是抢一块地，再去想其他事情。这种开发
思路是不对的，这往往会给开发案带来危机甚至成为烂尾楼，变成了一堆废物，造成了很多
的浪费和出现很多纠纷。正确的开发经营思想应该是先找市场，后找地块。
　　四、如何运用国际专业公司的技术创造，完成开发案增值的极大化
　　国外有很多的开发公司已经有四十年、五十年、一百年的经验，我们可以拿过来用。比
如说物业管理，欧美的物业管理已有五六十年以上的历史，把他的观念等东西拿过来使用就
可以了。
　　运用国际的公司来做整个的资源转嫁，在初期可以学习别人的经验，把它学来以后，再
创造属于我们自己的一个操作模式，这样就能把国家整个经营管理的水平带上去。
　　专业公司是实现巨大增值利益及完成全套开发案不可缺少的技术基础、资源与保证。很
多人把专业公司当成成本，当成费用支出；其实要把专业公司当成赚钱的保证，是你赚钱的
一种手段和利器。我最近有个开发项目，是国际上一家很有名的高价位的饭店集团。这家公
司的经营管理是一流的，很多的有钱人家喜欢它的经营管理方式，喜欢它那种管理到好像没
有管理的自在，喜欢住到那种房子里的一种身份的象征。所以，它管理的房子往往可以卖很
高的价钱。我选择它是因为我知道它可以把我的房地产的价值做高一倍，获得最大收益。这
些房子将来我做好之后，卖掉或者不卖掉，管理都是交给它的。所以，我已经获得经营的保
证；因为它的经营是客户的主要来源。当我跟国际融资集团谈的时候，一切都显得容易多了，
因为他们都相信它的品牌。
　　组成完整的开发经营团队，以确保开发案的成功及实现巨大增值利益。这是指在做大型
的开发案的时候，做小型开发案不必运用那么多的专业公司，用一、二家的专业公司来操作
就可以了。
　　我很喜欢一句话，悲观的人总是在抱怨风向，乐观的人都是在等待风向；只有积极进取
的人在不断地调整风帆。我们处在一个变的社会，怎么样去调整我们的风帆，从而在一个大
市场中获得最大利益，这是我们应该时时考虑和争取达到的目的。