低迷的成交量，必会使房价一挫再挫，购房者消费信心指数更降至冰点，楼市危机一触即发似的。楼市危机未来临之至，市面上要求政府早日拯救楼市之声不绝于耳，可反对救市之音更理直气壮道出若干理由。

 

        不论是否需要政府拯救市还是反对救市，深圳楼市能在短短一年之内，由暴涨之神话迅速演变为裸奔的狂跌，这似乎让所有地产人士惊呼其发生之巨变，更没有任何理由让人折服其下跌的速度。是什么原因导致楼市如此大涨大跌，其深层的原因，难以让专业人士能清晰地分解出来。

        楼市出现过度的上涨，政府给到市民一个很美好的前景。正所谓大深圳的建设，向国际金融中心迈进，跨入世界大城市之行列。

        如此美丽的神话，在市民的眼前飘荡时，不失去理智的人，除非是自己身上没有钱放在银行的口袋里，不然都会冲动地加入到楼市的炒卖行列。政府为了平息这部分人士冲动的想法，不得不在短短二年内，出台若干税收政策来打压楼市。可谁也想不到，越是打压房价，越是压不住这部分人士冲动的狂热，当暴富的邪念占据上风时，大脑失去理性的判断，纯属再正常不过 现在的房价，从去年7月份最高峰波段跌至目前最低谷，有多少市民被深套得无法翻身，有多少市民参与这场财富大缩水的陪葬。

        国家金融经济体系没有出现危机动荡之际，房价在不到一年时间之内，能跌到负资产的地步，是件很不可思议的事。房价持续下跌，楼市正形成危机四伏的堰塞湖。

        当持有者看到自己的房屋，变成负资产时，选择断供乃属不得己的无奈。没有人愿意看到自己的房产，变成负资产后，笨得每月还要往这个无底洞丢入真金白银。

 

         楼市是否真的到了要救市的地步，还是要继续紧握着从紧货币政策之大棒。在市民购买信心尚有半点喘息时机，政府发出积极的信号是很有必要的。如果楼市真正跌到没有市民敢入场接棒，那才是可怕的开始。

          面对十分低迷的楼市，如何树立起购房者的信心，如何让尚有刚性需求的购房者早日择机入市，与政府的表态有着密切的关系。

         对比6月1日至10日，深圳一手楼总成交量为908套，成交总面积为83881平方米，每平方米均价11508.1元，日均成交量为90.8套。其中宝安成交392套；福田64套；龙岗340套；罗湖40套；南山57套；盐田15套。

     

         7月1日至10日，深圳二手楼总成交量为1379套，日均成交量为137.9套，成交总面积为175815.6平方米。其中宝安成交183套；福田360套；龙岗241套；罗湖343套；南山252套；盐田0套。

         对比6月1日至10日，深圳二手楼总成交量为1176套，日均成交量为117.6套，成交总面积为129480.2平方米。其中宝安成交215套；福田275套；龙岗190套；罗湖281套；南山215套；盐田0套。

     

         从7月份上旬与6月份上旬深圳楼市成交量的数据来对比，7月份一手楼日均成交量维持在76.5套，而6月份则能维持在90.8套，6个区域的成交量都呈下降趋势。

         虽7月份成交均价比6月份走高，成交均价的走高，是受到盐田区豪宅成交量走高所至，其均价并不能代表楼市回暖，只能说明目前大户型正成为稀缺性投资的对象。

         而二手楼的成交量则有所走高，7月上旬日均成交量维持在137.9套，比6月日均成交量117.6套，多出近20套，而盐田的成交量则维持为0套。

 

        7月上旬成交量再陷低迷状况，对往后楼市整体销售量来说，越来越不乐观。况且目前深圳可售新商品房销售面积高达500万平方米，不包括下半年相继入市商品房的销售面积，以及没有统计到市场上存量的二手房。

        低迷的成交量，再次面临着巨大的销售量。随着7月份深圳新房推盘量的增加，低迷的销售状况，考验着房企推出新盘的价格。销售价格定位在什么水平上，则决定着其销售量能占到市场份额多少，决定着房企的生命线。以及大量新盘推向市场，必会冲击到原先一直坚挺持傲的楼盘，原先坚挺价格的根基亦慢慢动摇倒下。

         销售量跟不上去，必面临着更大幅度降价的压力。按目前市场低迷的成交量来看，唯有走低价路线，才不会给市场所淹没，才能跑赢大市。

 

        成交量持续的走低，房企发出救市之呼声越来越强烈。对于政府是否该救市或放松货币政策，给市场发出积极的信号，对发出救市之呼声的国民来说是非常企盼的。

        什么时候房价才能企稳，楼市是否真的到了该救市的地步，取决于政府该如何采取新措施来稳定楼市，这需要政府一个明朗的信号。

 

       楼市进入7月份，因受到6月份房价持续下跌的拖累，市场上早已分裂出持涨派和挺跌派二种角色。这二种不同的角色，已经在楼市上展开角逐其明利明斗的观点。

不同的角色，注定其有不同的命运。绝大部分持涨派人士的身份，无非都是地产商的代言人、中间利益人、代表学者之利益所得者；而挺跌派，莫不过于是一群来自五湖四海仅有满腔热情之知识分子。

 

        房价能在不到一年的时间内，完成其超过35%的跌幅，这本身已存在着虚拟泡沫成分，存在着人人得以诛之的金融风险。同样的道理，房价能在极短的时间内，形成巨大暴涨的蘑菇云，更可看作是利益集团在操纵着楼市，在推波助澜其上涨空间。

        目前房价的下跌，负资产已频现，本属于市场经济调整下的产物。对正处于调整的楼市来说，没有任何数据显示在此情况之下，政府是否该救市还是有待继续观察，政府是否应提早给国民一个经济稳定积极的信号。

       在全球经济持续疲软走向下滑时，国民更希望中国的经济，能平稳软着陆发展下去，将取得的经济硕果惠及普天大众。

 

       面对动荡不安的楼市，国民得到了什么，得到哪位专家、哪位人士最准确的指引，得到政府的扶持没有，细数起来，没有一件能让国民安心去搞生产的。

       看看最近一场乌烟瘴气世纪之豪赌。用江湖一段话来形容：知道他贱，想不到他那么贱；知道他赖，想不到有那么赖。

一场如此世纪之豪赌，必会惹来败身之祸。看看牛徐之赌约，未出最终之结果。一个提前做好紧追不放的准备，一个逼着提前道歉，却还敢戴着所谓著名学府冠以“经济学家”的头衔，在经济市场上招摇过市，大放厥言，言而不愧胡言乱语表达一些乱七八糟的酒后话。

       这赌约本身就沾污了学术的谨言，沾污了著名学府的金字招牌。在市场经济中，不论是何方神仙，都不应以自身上有顶金“帽子”就以为自己真的是“国王”。

 

       特别是一些外表穿着华丽丝绸的马甲，并冠上眼花缭乱的头衔。在楼市的瀚海中，博取利益集团主义者的喜好，献之妖媚，为了自己的出位，不惜裸身为自身的利益或他人利益所得而博出位。这就需要国民坚决的打假和制止，并遣之其责、批其丑、揭其痛。

       对楼市一些很不正常的症状，我们需要大智慧的批判，需要客观之观点，而不能仅从书面上随手沾来的数据，就敢准确地楼市下药，未必太过于鲁莽。

        一切打着房价下跌就是“危害全民经济”之幌子，说什么房价再跌，人民更受苦，国家经济更受累之旗帜，来进行批判，是不适当的。在目前经济极易生变情况之下，更需全民冷静相待的观察和参与，楼市才能走出目前的困境，经济才能走稳！

 

        房价继续向下滑时，对炒楼者来说，有如热铁锅上的蚂蚁，四处乱窜寻找出逃的路线，或无动于衷“改售为租”。在市场成交量低迷时期，想胜利出逃，必要忍痛割爱做出较大的牺牲，才能得以仓皇出逃，否则每月只能按时割肉来供楼。

        笔者从身旁一些知情人士中了解到，月供达到3至5万的为数不少，投资豪宅和多套物业月供高达10万元以上，出现断供之现象就不足为怪了。

        只要月供达到数万元以上的，看到楼市月月下挫，供楼信心指数很快就会发生动荡，选择断供还是丢首期保贷款的方式，是件极难让人下定决心的事。

 

        银行是否已经密切监视拥有多套物业的供楼者，这部分供楼者是否真的像媒介所说一样，完全是空手套白狼，或超低首付的。到目前为止，有多少供楼者出现频繁断供之现象，银行是否会有人为此引咎让位呢？这不得而知。

        从以往的常识来判断，那怕银行关门清仓重组，其领导者还是稳坐江山。虽有地产专业人士在公开场合指出：“要死也是银行先死”之说法，只能用来吓唬老百姓的。其实大家心里明白，银行是永垂不朽的英雄，银行早已在体制上练成金刚不坏之身。

 

        楼市在去年6月至9月最高峰波段，涌现出一批新贵的冒险者，在高峰波段购入自住物业。这部分人士，大多都是住家的。他们所辛辛苦苦积累下来的储蓄，一次性交给当时失去控制的楼市，现在楼市受到重创，对善良的他们来说，受到的损失是最大。

        看到自己所居住的物业，继续往下降的通道滑行时，心里是最难受的，打击亦是最大的，用他们的话来表白：“别人买楼都能赚钱的，自己买楼却是亏本的。”并让亲朋好友留下笑柄。

 

         着房价月月发生新变数，购房者观望气氛像是冰僵似的。房企在冰冻时，唯有大幅度地降低其销售价格，吸引购房者快速地加入。为本身注入急需的资金，否则往后的日子就越来越难过。在看不透房价的走向时，回本销售才能保住金身。

 

         楼市低迷时期，不管是房企还是个人，降价自救是唯一的生存法则。试想去等待在短期之内要看到复苏的机会，那是看不到地狱之门已经为你打开。没有销售量，又跑不掉的，对体质弱的一方来说，意味着自己马上走入地狱之门！

        当石油创下140美元一桶的新记录时，中国政府不得不在6月20日起，将零售汽油和柴油价格调高18%，也就是汽油和柴油每吨提高1000元，以强压对石油的需求量。

        面对石油屡创新高，美国政府为了减少本国次贷所受到的损失，美联储继续采取维持银行利率不变的政策，以减少本国经济最低限度的受损，并蓄意让本国货币持续疲软下去，而使我国人民币继续走升息之路。

        为了对抗外围经济持续疲软的影响，以及面对全球高企通胀持续的走高，各国财长纷纷采取加息之政策来对抗高企的通胀。而央行亦在6月7日宣布大幅度上调存款准备金率1%，受到央行坚定不移实施从紧货币政策之影响，时至今日股市的表现更是一落千丈，而楼市对资金量的渴求，更进一步困扰到房企对新销售楼盘的定价。

 

       受到各国政府纷纷采取加息氛围的干扰，以及央行行长周小川近日在公布场合表态，中国政府有可能采取更严紧的货币政策，受其言论的影响。近日来金融股、地产股更是一片见绿，沪指数一直在2700点之间徘徊不定。

 

       而从6月份楼市低迷的成交量来看，更能清楚地看到深圳的楼市在痛苦边缘中挣扎。

       6月份深圳一手楼总成交量为2905套，成交总面积为282943平方米，每平方米均价14561.7元，日均成交量为96.8套。其中宝安成交1018套；福田201套；龙岗1124套；罗湖117套；南山383套；盐田63套。

而5月份深圳一手楼总成交量为4732套，每平方米均价11209.06元，日均成交量为152.6套。其中宝安成交1443套；福田337套；龙岗2302套；罗湖137套；南山421套；盐田62套。

       看到此成交的数据，就有专业人士大胆地在媒介上大张旗鼓地放言，说6月份成交的均价比5月份高出许多，并戏称楼市回暖了。虽6月份成交均价比5月份高，那是因为受到盐田区豪宅成交量的拉升。以豪宅成交的数据来代表楼市的回暖，未免有点逞强。

       6月份成交量的萎缩，证明其购买观望氛围依然十分浓厚，在此低迷状态下，若央行用加息来对抗通胀，对抗所谓的流动过剩，必将更影响到投资意望，对楼市的影响更是不可估量。

        这些预言能否全部兑现，能否成为今年度最后的绝唱，有待继续观察。在一片唱空楼市的凯声中，深圳楼市已出现摇摇欲坠之状态；看空楼市者亦越来越多。

 

        对真正有需求的购房者来说，却是一个艰难的决择。楼市在高位运作时，因资金有限，未能搭上晚班车，应幸之余，看到今天的房价，已回落到心中购买的价位，因受到唱空楼市力量的左右，以使自己在此刻，更难下定决心进入楼市。

        究竟房价还要调整到什么价位，自己能否在最恰当的时候，踏入楼市的浪潮中，相信没有一个专家能够为你预言到的。

        至于楼市是否能在短期之内回暖，这只是一部分人士的意愿罢了。在没有以下支撑点来扶持时，楼市是无法回暖的。

        1、从紧货币政策方针不变。楼市的资金流动量将越来越窄，这直接影响到房企和个人的借贷。以及今年高企的通胀，在没有得到完全的解决，CPI指数一直在高位中行走时，从紧货币政策之方针是不会放松至稳健货币政策之方针。只有高企的通胀能被强压下去，央行才有可能放松从紧货币政策之方针。

 

        2、严控第二套物业贷款之政策。自央行实施第二套房贷的政策后，曾有过多次的购房者，已经很难得到四大银行优惠的支持。前段时间，央视跑来深圳曝光四大银行的变通做法。这对购买过多次物业的贷款人来说，是最不乐意看到的。在没有银行金融政策上的支持，用自己真金白银来购买多套物业的，这类购房者还是少数的。

 

        3、成交量的低迷。6月份深圳楼市的成交量，无法走出其日均不足百套，十分低迷的局面。成交量的低迷，直接影响着购房者积极入市的心态，以至造成观望气氛越来越浓。深圳楼市新房的成交量，一定要走上日均200套以上，不然，只能证明深圳楼市还有下跌空间。

 

        4、政府发出积极的信号。在楼市低迷时，政府能否解除限外籍购买之政策或减税之政。这可视为政府出手扶市之信号。可从现在的情况来看，政府还是坐山观虎之状态，没有任何信号表明在短期之内，向市场发出积极的信号。

 

         在此困境之下，深圳楼市想在短期之内迅速回暖，这种可能性极小。对有需求的购房者来说，只有最适宜的楼盘，没有最低的价格。

        果不出所料，这一切都给好事者一一言中。打出如些低廉的广告价，完全是为了吸引购房者的游戏而已，并且这个游戏，还得需要购房者共同来参与，因为如此所谓低廉价格，仅有一套“珍藏”版的单位在发售，若想得到这套“珍藏”版单位，必须要大家通过抓阉方式来决定其“房”落谁家。

  

        如此抓阉销售方式，着实让局外人汗颜。对这种只是为了搞楼盘促销的噱头，大打如此低廉，只有一套“珍藏”版的单位，可说完全是为了聚集人气，捧个人场而已。

        以局外人的眼光来看，还是省省这所谓的营销手法吧！今时今日的市民，经过市场火爆的洗礼之后，冷静地看待楼市者越来越居多，盲目性地购买越来越少。

        对真正需要购房的消费者来说，除了要求房屋有其优越性能外，更希望能用最合理的价格去购买，而不愿看到房企故弄玄虚的小把戏。对这种以“忽悠”为目的之营销楼盘，应当将其最实惠的价格和最优的品质，拿出来奉献给购房者，才能保持着长胜之道。

 

        在楼市处于非常低迷时期，还敢玩忽悠，还敢再赌一把的游戏。这种营销方式，难以再适应时势的发展。对今天小降，明天观其效，后天再小降，如此低俗循环的销售模式，已不适应今时市场发生新的变化。

        顺势者昌，逆势者亡。这句话，用在任何一个年代，都具有一定的慑威力。

        股市连续大幅下挫后，前天国务院亦在京召开高层工作经济会议，胡总在讲到：要进一步加强金融监管，促进资本市场经济健康发展。保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。

        虽然只是短短几句话，表明政府高层显然已经认识到目前市场发生的突变，但在防范金融风险同时，又如何致力去解决国内经济所面临的状况，这需要高层不断地去寻求新的政策方针。

 

        全球经济出现放缓时，各国政府都在调低本年度经济增长的预期计划。今年出现的通货膨胀，已是世界各国政府最为头痛的难题。就如东南亚越南的CPI指数达到25.2%时，该国的实体经济的危机，马上浮现在国民的目前。

        而我国刚公布5月份CPI指数为7.7%,虽比上个月有所下降一点，但通胀的困扰依然很严重。比如：国际油价天天攀新高、人民币升值的压力越来越大、大米的价格越来越严峻、地震重建的难度。

 

        面对国际复杂的经济诡变，政府该采取何种政策来维护国内资本经济市场健康发展下去，是目前政府高层最为迫在眉睫的议题。

        在金融上严控热钱的进出，严查贷款三假，这些仅是冰山一角，能起到的积极的作用亦极小。

        当楼市继续走向下降通道时，房企的资金是否断裂，以及“断供”之危机是否会突临，断供的层面究竟有多大，关于这方面数据，在没有看到楼市爆发真正的危机时，相信是无法得到其准确的数字。目前银行对这方面的防范，也只能把有逾期供楼的个案，列为追踪暗查对象而已。

 

        在深圳，5、6月份本是楼市销售的旺季，但目前新房日均成交量不足百套，说明市场已陷入滞销状态。销售的价格乃处于高位，购房者还是选择继续看跌楼市。

        目前最为困扰的事，是国民无法真实性地了解到更详细的公共信息，掌握到有关权威机构公布的数据。没有人知道，究竟跌到多少才是一个合理的水平点，谁敢说自己一定能踩中这个水平点入市，正是这个原因，才使目前国民所选择继续观望的症结之处。那政府又认为该调控到那个水平点上，才有积极利好于市场的政策面出台呢？这更是个谜。

        在事情还没有出现更坏的消息时，政府能否做到先知先觉，出台一些对股市和楼市相关利好的消息面，以挽起国民对未来经济看好的信心，这是很关键。如果政府总是后知后觉，导致国民辛辛苦苦积蓄下来的财富，大幅度地缩水，以换取今年GDP经济能勉强保持稳定的增长，那将是极不愿意看到的。

 

        或许越南经济危机提前到来，正为中国管理层敲响防范金融危机出现的警钟！！！

        对部分购房者在最高峰时段购入的物业来说，更是一种前所未有的煎熬，时至今天，房价下跌幅度已超过30%，这就是断供之“威胁论”。

        在楼市处于十分浓厚的观望期时，房企和小业主的降价幅度一定要一步到位，才能产生热导效应，才能促使购房者积极性入市。这非常时期，不论是房企还是二手小业主，若还是坚守原先的预定价格，绝有可能将自己困住。

 

        日均成交量跌穿百套的行情，肯定可以压住一部分准备入市的购房者，这是个很不好的预兆。

        至于目前，还有部分观潮者持着充分的理由，看待楼市即将要回暖之想法。关于这个想法，在短期之内，最好不要持有。

        为到目前为止，政府还没有放松从紧货币政策之方针，一个很明显的信号，就是上周六（7日），央行还大幅度地上调存款准备金率1%，这就看到从紧货币政策的方针，短期之内没有受到地震的影响，而动摇到从紧货币之方针。

        在看不到政府有出台半点利好的政策时，房企和小业主还是尽早回归现实为好，将价格一降到底。以换取更多的购房者积极性入市，带动其销售量，只有销售量提高了，房价才能止血企稳，否则房价将会一路走低。

 

       在非常时期，只有降价抛售，才能拯救自己，也是自己唯一出逃最佳的路线。一个精明的房企或一个小业主，在适当的时候，作出合适的决定，是英明的决策。

        而5月1日至10日，深圳一手楼总成交量为1855套，成交总面积为144507平方米，每平方米均价10884.3元，日均成交量为185.5套。其中宝安成交576套；福田148套；龙岗900套；罗湖50套；南山159套；盐田22套。

 

       6月1日至10日，深圳二手楼总成交量为1176套，日均成交量为117.6套，成交总面积为129480.2平方米。其中宝安成交215套；福田275套；龙岗190套；罗湖281套；南山215套；盐田0套。

       而深圳二手楼5月1日至10日，深圳二手楼总成交量为913套，日均成交量为91.3套，成交总面积为80422.41平方米。其中宝安成交151套；福田250套；龙岗145套；罗湖219套；南山162套；盐田3套。

 

       从以上数据来看，6月1日至10日一手楼的成交量，日均不足91套。而5月1日至10日一手楼的成交量，日均成交量还能维持在186套，成交量下降的幅度已达到1倍。

       6月上旬成交量的降低，说明购房者入市的热情再次降到春节期间雪灾的成交量。日均不足91套的成交量，购房者的热情明显受到市场各种负面消息而影响，比如地震后的心理影响、次贷是否来临的影响、楼市是否出现大面积断供的危机。

 

       6月1日至10日二手楼的成交量为1176套，日均成交量为117.6套。而5月1日至10日二手楼的成交量为913套，日均成交量为91.3套。虽然6月上旬二手楼的成交量比5月份有所增加，但无法作为对6月份一个真实性成交数据量的参考。原因于6月份国土局公布二手楼的成交量，大部分的物业都是在5月上旬前签约的，其间需要办理赎楼以及申请免税等手续。

 

        成交量再次跌破百套，证明看跌楼市的观望者，延长其观望期，目前还没有试探式的入市。

       上周六，受到央行在今年内5次上调存款准备金率达到17.5%的影响，10日股市开盘到收盘时，沪指跌257点，收报3072.33点；深成指10765.91点，跌968.07点，跌幅8.25%。

       上调存款准备金率的影响已慢慢显现出来。从中可看到央行从紧货币政策的方针，短期之内是不会动摇从紧方针，也打住了一些人士呼吁要对从紧货币政策放松的叫唤。

 

        在外困内忧的经济环境之下，只要央行继续实施从紧货币政策的方针。房企的资金面将会越来越困难，对一些还在坚扛的楼盘，或是只降少许价格的楼盘，其销售压力将会越来越大，要解决其销售量，必须再次下降其价格，否则楼市真的不容乐观！！！