一、量价涨幅双双创历史新高
根据无锡顺驰不动产市场研究中心的统计数据表明：2008年上半年无锡住宅租赁市场整体状况十分活跃，交易量同比增长了17.5%。全市租金均价为1211元/月·套,同比去年同期的959元/月·套上涨了20.8%。其中，普通民宅租赁市场价格一直保持在稳步增长的上升通道之中，1023元/月·套的租金均价同比去年涨幅近25.77%；同样，3077元/月·套的高端市场的租赁价格也同比去年微涨了2.4%。
今年以来由于房地产买卖市场的观望情绪造成了整体租赁市场中房源和客户的数量均出现了明显上涨，同比去年分别上升了20.5%和7.9%，市场供需比达1.2：1。
二、房源与需求同步增长
2008年上半年的无锡住宅租赁市场延续了去年的良好表现，总成交量较去年同期上涨了17.5%。成交量的上涨主要是因为上半年以来无锡的整体租赁市场房源供给与租房的需求同步上升所致。根据无锡顺驰不动产市场研究中心的统计数据表明：2008年上半年无锡住宅租赁市场房源供给和租房需求均出现了十分明显的增长态势。1-6月份住宅租赁市场业主登记量同比大涨了20.5%，客户需求量也比去年同期增长了7.9%。
部分新房出租、由售转租房源以及空置房源的大量入市构成了上半年新增加的房源供给。具体来看，首先无锡近几年房地产市场高速发展，每年都有大量新增房源流入租赁市场。相关数据表明，从05年至今全市新商品房小区开盘入住数量过百，这对于租赁房源的大幅扩充提供了充足的准备条件。在今年上半年的房源供给中，首次出租的房源占有相当的比例。其次，由于今年以来房地产市场受到“拐点论”和购房客群观望情绪的影响，一部分原本准备销售的业主或因继续看涨后市或因购买人群减少保证收益、加息后还贷压力增加等原因而选择把原本计划出售的房源重新投入租赁市场。另外，因部分合同在春节前后到期的空置租赁房源进入市场，也在一定程度上补充了房屋租赁市场的房源供给。
租房需求增长则主要来源于三个方面：首先，近年来无锡房地产价格增幅很快，不断攀升的房价在一定程度上削减了人们的购房需求，部分经济基础较差的购房者通过选择租赁市场解决自身的住房需求。其次，拐点论带来的观望，以及上半年出现的股市大幅度缩水也在一定程度上为无锡的租赁市场提供了需求。根据无锡顺驰不动产的数据显示，今年成交的租赁客户群中约有8%的人群原本打算购房，但持币观望的心理令他们选择租房等待购买时机；此外，今年以来国内股市出现大幅缩水，去年很多购房者本想通过股市、基金等投资手段提高购买力，但苦于资金被套而无法如愿，成交客群中约3%的承租者因购房资金缩水而只能继续选择租房代替购房。最后，随着城市发展的不断向前以及长远经济利好地带动，无锡的居住状况以及就业机会相应有所提升，吸引了大量的外来人口，从而大量增加了外来人口的租房需求。截至2007年年末无锡市外来人口已达220万人。今年上半年外地人群来锡势头依然不减。无锡宏观经济发展良好，吸引了大量的外地人群来锡工作、经商。根据无锡顺驰不动产统计数据表明：新增的外来人口中80%通过租房解决住房问题，大量外来人口租赁成交集中于春节之后的返城高峰，因此带动了08年上半年无锡租赁市场的快速增长。
三、普通住宅租金暴涨，高端住宅租金震荡
2008年上半年无锡住宅租赁市场整体租赁价格稳中有升，全市租金均价为1211元/月·套,同比去年同期的959元/月·套上涨了20.8%。其中，普通民宅租赁市场价格一直保持在稳步增长的上升通道之中，1023元/月·套的租金均价同比去年涨幅近25.77%；同样，3077元/月·套的高端市场的租赁价格也同比去年微涨了2.4%。部分热点区域如：曹张新村、芦庄、刘潭、沁园新村、上马墩、溪南新村、叙康里、五河新村、稻香新村、嘉德花园、金海里、香梅假日花园、桃园新村、太湖花园、长江金岸、水秀新村、西园里、翠园新村、扬名新村等地的租金上涨明显。
无锡顺驰不动产市场研究中心认为：目前带动租金上涨的最主要因素来自市场需求的持续增长引发的供不应求，此外CPI的居高不下也在一定程度上成为当下业主提高租金的主要依据。上半年房源供给虽然出现了大幅增长，但市场中潜在的租赁需求依旧很大。热点区域、交通方便以及公交枢纽站点附近的房源供给明显小于需求，导致租金上涨，从而抬升了整个租赁市场的平均租金水平；此外，近几年来的屡次加息增大了购房者还款压力，部分以租还贷的业主提升租金从而减轻自己的资金压力；最后，国内由于受到通货膨胀所带来的影响，CPI一路高走，这也在一定程度上影响了租赁市场租金的定价标准。
四、租赁热点区域仍集中
从今年上半年住宅租赁市场成交区域分布来看，南长区占整个租赁市场成交量比重最高，约为23.9%；滨湖区其次，约为20.8%。南长、滨湖依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量近45%的份额。造成这一现象的主要原因是：一方面南长区、滨湖区作为租赁市场的主体，因为区域的面积很大，可供出租的房源数量相对较多，因此成为市场的主要成交密集区域；另一方面，虽然租赁热点区域有向郊区扩展的趋势，但南长区、滨湖区交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。
此外，崇安区、北塘区、新区等三个行政区的租赁成交比重较为接近，分别为17.2%、16.4%、15.6%，占据了总成交的近五成份额。锡山区的租赁成交比重最低，仅为6.1%（惠山区未统计在内）。
今年上半年办公区聚集地、学校、医院附近以及公交枢纽交通沿线等传统的租赁热点区域住宅租赁市场依然保持较高的活跃度。曹张沁园、水秀稻香、上马墩、梅村、长江路沿线、刘潭五河、河埒桃园等区域租金水平上涨比较明显。
五、两居室仍为市场成交主流
2008年上半年的无锡住宅租赁市场居室结构上没有太大变化，二居室成交量虽然出现一定下降，但其依旧在总成交量中的比重保持在50.9%。一居室、三居室的成交比重由于市场需求发生变化，出现了小幅上涨，分别为28.1%、19.6%。这一状况反映了具有良好的性价比的二居室依然是无锡房屋租赁市场中的绝对主力户型。由于无锡的新房市场多以二居室供应为主，这就使得租赁市场之中的两居室房源供应量十分充足，再加上两居室相对容易出租，因此其成为目前大部分租赁客户的主流选择。
除两居室外，虽然一居室成交比例小幅上升，再加上其租金价格以及良好的私密性深受租赁客户的喜爱，但因为其房源数量的稀缺性导致了其在市场之中无法占据主导地位。三居室半年来的成交比重持续出现增长，无锡顺驰不动产市场研究中心认为这主要是因为受到了市场之中越来越多的合租需求的影响。三居室的租赁面积以及合租的性价比都比二居室有着更大的优势，因此其成交比重得以不断攀升。
六、下半年租赁成交量有望持续增长，市场租金涨幅将有所回落
进入下半年，大量的毕业生就业会带来大量的求租需求，再加上因为房租上涨而出现的换租人群都为市场提供了良好的基础。其次，目前无锡楼市的博弈依旧没有停止，持币的购房者并未放弃等待，观望情绪有可能还会持续一段时间，因此由观望购房而导致的新增租赁需求将大大增加；此外，在股市、基金中资金被套的购房者只能继续选择成本相对较低的租房方式代替购房。正是由于这些因素，无锡顺驰不动产市场研究中心预计2008年下半年无锡总体租赁市场的成交量将继续上涨，预计全年租赁市场成交量同比07年将上涨两成左右。
面对外地来锡人数的不断增长，无锡租赁市场将要面临着更庞大的租房队伍。下半年市场将持续迎来本地大学毕业生求租、外来大学生求租以及换租的几大需求高峰。因此无锡租赁市场价格将在下半年继续呈现稳中有升的势头，热点区域、热点户型将表现的更为显著。此外，由于受到通胀影响以及CPI的不断向上攀升，整体市场的租金价格水平也会受影响有望再度上涨。但是考虑到受拐点论以及观望氛围的影响，部分二手房房源因销售不畅而转到租赁市场，使得租赁市场房源得以明显放量；再加上高端市场租赁需求的下降，以及年底租赁淡季的到来，无锡顺驰不动产市研中心预计下半年的无锡租赁市场整体租金涨幅有望得到明显放缓，预计全年价格增幅保持在两成左右。
无锡顺驰不动产市场研究中心 2008年7月
