| 一、无锡市租赁市场现状分析
通过无锡顺驰不动产市研中心对2006、2007两年的无锡市房屋租赁市场的比较来看，07年的成交量较上年增加了15%，这说明无锡的租赁市场正变得越来越活跃。民宅租赁市场房源与客户需求同步增长，交易活跃；普通住宅房源与客户需求相对保持平稳，交易升温；高档公寓房源有所增长，但客户需求量却有所下降，市场看淡。
二、无锡市租赁市场的特点
1.租赁市场房源供给逐渐放量
作为长三角重要的经济中心，无锡市充满活力的经济以及焕然一新的城市整体面貌吸引了越来越多的外来人口来到锡城工作和生活。这中间包括了中高级技术型专业型人才、大学毕业生、外来务工人员等各层级人员，不同类型的需求带动了不同类别的租赁市场。正是由于这些庞大外来人口的大量涌入，从而繁荣了锡城的租赁市场。
目前，无锡租赁市场每年都要面临着庞大的租房队伍，越来越多的业主逐渐看好租赁市场的前景，出租房屋的意愿得到加强，使房源供给逐步放量，原因主要有以下两点：1）、05-07年，大批投资型中、高档物业，住宅、小户型等已建成住，当初购买这些房屋的投资型业主开始将这批房源推入租赁市场出租。2）、由于部分改善居住环境的业主，在购置新房后将手中持有的“老”房转向租赁市场，寻求以租养贷。上述两点主要原因，致使租赁市场房源供给逐步放量，呈递增趋势。
2.租赁人群悄然发生变化
据相关数据显示：2007年底无锡市外来人口已达到220万人之多，而且这个基数还在不断增加。有大约140万人需要通过租房解决居住问题，加上无锡本地的约20万租房者，无锡的租房大军约160万人左右，其中将近80%的人选择普通住宅租赁。
在锡选择租房的人群主要分为八种：1、工作调动在锡外地人员；2、每年来锡务工经商人员； 3、常年驻锡外籍人士；4、本地年轻人；5、外地来锡工作大学生；6、本地留锡毕业和在校大学生、研究生；7、来锡参加各种培训、考试的外地人员；8、无锡本地拆迁户。
08年和以往同期相比，无锡的房屋租赁需求将有上升的趋势，主要原因是：1、随着无锡投资经商环境的改善和经济持续稳定地增长，吸引了越来越多的外地人才包括大学生来锡谋求个人发展；2、许多打算置业的购房人由于无锡市新建商品房和二手房的买卖价格较高而有心无力，寻求租房过渡；3、大部分单位与企业包括机关事业单位停止给新参加工作的职工提供单身宿舍，使得越来越多的新职工需要租住房屋；4、无锡城市改造力度加大，大批拆迁户由于拆迁而租住周转房；5、无锡本地人由于工作地点和居住地距离较远加之交通拥堵而在工作地附近租住房屋。
3.租赁市场价格呈曲线波动
经过近些年市场大环境的冲击与洗礼，无锡房屋租赁市场逐渐进入平稳发展时期，日趋稳定。租赁市场的价格基本上受季节变化的影响而变化。无锡顺驰不动产市研中心分析指出：1000—2500元/月的租金、一居室和二居室房屋目前是市场主流成交趋势。从07年全年租赁市场走势能够看出：第一，在租赁成交量较大的月份租金价格得到抬升，尤其是3、4、7、8、9月份最为明显，原因在于需求高涨拉动价格上行；同时房价的快速拉高促使租金出现明显追涨态势，每月租金上涨的幅度多则三四百元，少则一二百元。第二，受连续加息的累积效应的影响，房东以租养房的成本也增加了，这促使一部分房东提高了租金转嫁成本。因此，全年普通住宅租赁市场总体租赁价格走势较为平稳，随季节性需求的变化而小幅波动，整体平均价格上涨了10%。
4.租赁市场仍然存在供需矛盾
目前无锡租赁市场，普通住宅以其适中价位的绝对优势，占据市场主导地位，交易活跃，一居室和两居室依旧是热租户型，传统热点区域仍然持续着供不应求的局面；求一居室不得的租客转而选择两居室，加上以家庭为单位租赁两居室和合租两居室的客户，两居室供求较为平衡，供给略高于需求；三居室、多居室出现乏人问津的局面，处于供大于求的尴尬处境。
经济型公寓及中端住宅市场，很受白领及企业中层人士的欢迎，由于性价比方面存在巨大优势，成为市场新的热点，供需较为平衡；高档公寓却不容乐观，由于高档公寓在许多热点区域和重要商圈开发建设、交房入住速度远远快于同地段写字楼的开发建设速度，造成空置率较高，其现状难解尴尬局面，供大于求已属不争事实。
三、租赁市场的具体分析
2007年是无锡租赁市场平稳发展的一年，供需两旺是其一大特点，供需比例相对平衡，同时季节性的市场冷热较明显。
1、成交量
2007年度租赁成交总量较2006年同期增长15%， 尤其是二居室，增幅达到45%。租赁成交量持续增长势头稳步挺进，平均每季度以4%左右的加速度递增。
随着租赁市场逐步走向规范化和成熟化，中介公司的地位和作用尤显重要，品牌和实力成为各中介抢占市场先机的砝码。各公司尤其口碑颇佳的公司都加强了品牌建设，并从人才、市场运作、宣传上做文章，抢滩市场，从而也带动了市场的红火，消费者传统消费观的改变，促成了供需两个市场的繁荣。
2、户型结构
经统计分析，从户型来分，2007年度市场成交情况如下：
二居室是租赁市场主流，占到整个市场的半壁江山。二居室之所以受到青睐主要是因为户型合理，面积有效利用，既不浪费又无拥挤之感，比较适合家庭租用。同时，也深受广大合租者的欢迎，一般适合于2～3人合租，经济又实用。一居室年度内呈现交易量稳定的走势。由于受到来自于高端租赁市场发展迅猛的排挤，三居室市场走势不温不火。
3、需求层次
据无锡顺驰不动产市研中心对租客的分析研究：2007年度租客身份较为多样化，从年收入逾百万的高收入阶层到月薪几百元的普通打工者，在租赁市场的高、中、低端市场纷纷对号入座。作为中坚力量，年轻人和中低收入外来人口是稳定的消费群体。来自高端市场的租客属于弹性需求的范畴。
4、成交价格
成交价格呈稳定趋势，涨幅上下浮动（注：每套/每月租金在100元至250元之间浮动），这是一个合理的增长区间，也证明了市场发展较稳健，而且，市场潜力正在逐步释放。
5、成交区域
区域分配格局的形成是诸要素综合作用的结果，并随要素的变化而变动，在影响因素中，交通、地理、季节、价格等为主导因素。另外，消费心理、消费群构成、投资观念、政策等也会影响走势，在特定的时期，可能会成为主要因素影响整个格局。
据无锡顺驰不动产市研中心的统计数据显示，目前无锡租赁市场区域发展不平衡，主城四区（崇安区、南长区、北塘区、滨湖区）占据了近65%的市场份额，其中，曹张沁园、中桥芦庄、上马墩广瑞、刘潭五河、水秀稻香等区域都是租赁的热点地区。
近郊三区（新区、惠山区、锡山区）的租赁市场涨势明显，主要依赖于区域建设步伐的加快和开发力度的加大，交通、环境等有了极大改观，在价格优势的激励下，不在城市生活的传统观念正逐步转变。长江路沿线、梅村、东亭柏庄等区域日益成为新兴的热点区域。
四、市场走势
无锡顺驰不动产市研中心认为，无锡市今年房屋租赁市场总量将继续保持10%以上的增长幅度，平均成交租赁价格将出现一成左右的上涨趋势。其中，民宅租赁市场租赁价格将会呈平稳趋势，随季节需求变化而小幅度波动；普通住宅租赁市场发展潜力巨大，租赁价格将会稳中有升；而高档公寓由于空置率较高，所以价格将会稳中有降。
今后几年内，租赁市场总体仍然将会有较大的增长空间，势头强劲。按不同城区的租赁交易特点，可以简单的进行划分：
成长型——新区、惠山区、锡山区
住宅郊区化的趋势使得近郊三区的市场小荷初露，市场共性为：住宅项目的自身品质优良，居住环境自然优美、低密度的舒适度享受，适合于追逐回归本真的中高收入者。从需求分析，有着巨大的潜在市场，可能成为交易瓶颈的因素有三：最突出的是交通问题，其次便是周边的配套建设，第三区域的整体发展水平。总体分析，2008年新区的交易量比重将会有大幅提升，主要原因是经过几年的培育和发展，市场已初步形成并逐渐升温。最大利好就是交通状况得以改善，配套建设日臻完善，再加之性价比优势，越来越吸引着庞大的租客流涌入。
成熟型——崇安区、南长区、北塘区、滨湖区
无论是二手房市场还是租赁市场，这四个区域一直是典型区域。由于特有的区域资源优势，带动并催熟了租赁市场，从过往的交易分析，从成长区已过渡到成熟期，没有重大利好等外部环境影响，四区的交易量短期将保持在一定范围内上下波动，主因来自强大的需求和供给。
五、提醒消费者的注意事项
租房虽然不象买房需要花费一笔大量的资金，但仍需慎重选择，为自己和家人寻找一个好住所。租房过程主要包括寻找房源、实地查看、细节协商、签订合同、交房入住等五个环节，无锡顺驰不动产市研中心提醒您每个环节都必须认真对待，不可掉以轻心，以免给租房以后的生活带来不必要的麻烦。
1.确定自身需求。除了考虑经济能力外，房屋需要满足生活、工作的便利性，同时心理需求和安定感也很重要。房屋合适，与房主协商交付入住的细节事项也很重要。下面将从需求事项、具体方面、选择条件三个方面帮您分析需求，周全考虑租房事宜。
1）经济花费：①月付租金（按季度与月度所支付的房租设定自身最高承受额度）；②房屋押金：房屋入住前，需一次性支付给房主押金与租金；③日常花费：水费，电费，燃气费，物业管理费等。
2）生活便利：①房屋区域 衣、食、住、行、育、乐的便利性（结合自身主要需求）；②房屋状况：户型（几间房）、楼层、装修、配套家具家电、采光通风，检查水路、电路、门窗的安全性；③房屋环境：居家安全，邻里环境与社区管理，确保环境安静，以免影响休息。
3）其他因素：①租期：最少租用时间；②付款方式：按季度或月付房租，协定具体日期；③设备维修费用：房屋附属设施出现问题，由谁负责维修，支付维修费。
在租房前，房主应整理好房屋内外环境，丢弃杂物，提供简单的家具和日常家电，营造一个舒适居住的环境。承租者在价格区位适宜外，还应关注房屋的居住安全因素，相应的生活设施如水、电、燃气等设施是否齐全，能否正常使用。
2、核实房屋产权。承租人应事先查验产权人(出租人)的房屋所有权证及身份证明。确认房屋具备出租后，方可签订合同，并保留相应证件原件或复印件。出租方应了解承租者（单位）的真实身份与房屋用途。
3、在签订房屋租赁合同之前，查看水、气、电、电话、物业、有线电视等费用是否已结清，以免为后期费用结算带来不便。如物业管理费等就要在合同中注明归谁来交纳。在双方签订《房屋租赁合同》时最好将屋内所有物品详列一份清单，作为其合同附件收好，并注明如果出现破损，维修费用由谁来承担。
无锡顺驰不动产市研中心
2008.02
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