核验业主材料

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　　业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

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　　交纳剩余房款

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　　业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

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　　业主做综合验收

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　　业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

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　　开发商与业主协商并达成书面协议

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　　根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

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　　业主签署《入住交接单》

　　「提示」：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。  

二
收房程序
1、开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知购房者到约定地点领取该通知书；

2、购房者在约定时间持《入住通知书》到现场售楼部或物业管理处联系收楼事宜；
（索要“两书一表”）
在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》、管线分布图
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
合同约定，交付使用的房屋必须经过综合验收，《北京市建设工程竣工验收备案表》（为政府建设行政主管部门出具，其公信力更强）就是凭证，KFS的一面之词不足为信。没有竣工验收备案表的房屋是不符合交付使用条件的，竣工验收备案表是办理产权证必须具备的文件之一，可以开发商不符合交付使用条件为由拒绝收楼，开发商如逾期交付房屋的属于逾期交房。开发商不能以业主已收了房屋为由免除其违约责任。
商品房经竣工验收合格的文件还可以是建设单位(开发商)、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》

3、有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《房屋验收交接单》上；
查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 
和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点：
第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
第三，检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

4、签收《房屋验收单》
（1）签订《物业管理公约》
在查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
（2）查看《竣工实测表》
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
（3）签收《房屋验收单》
若验收合格，购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。
若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在交接单上，可暂不办理收楼入住手续，再次收楼时间由双方另行约定，但一般不应超过30天。
查验房屋发现问题的，开发商应请购房人填写《返修单》，组织人员及时返修并将返修结果通知购房人。

5、为装修作准备
（1）让开发商提供房屋的设计图纸，以便在装修的时候避免损坏房屋结构。
（2）向物业管理公司要《装修开工证》，双方签订一份协议，明确您在装修过程中的权利与责任，比如几点到几点能装修而不影响到邻里。当然装修管理费多少、垃圾清运费多少要问清楚，看看有没有不合理的收费。

6、拿好钥匙
最好看看钥匙是否能对号入座，锁具是否完好。
查抄水表、电表底度
查抄一下您家的水表、电表的使用数目，因为在建设当中，工人毕竟使用了您的能源，这点咱们可千万别吃亏。
最后，到物业管理部门索要您出入小区的门卡，回去收拾东西，搬进自己理想的家。张剑 

7、询问部分问题
（1）产权证的办理手续
KFS办理，还是业主自己办理？如果是KFS办理，何时交契税？
《北京市契税管理规定》自7月1日起，个人购买除度假村、别墅和每平方米单价在9432元以上公寓外的普通住宅，买房契税一律减半征收，即按购房款的1.5%征收，交纳契税的时间也由过去签订购房合同的时间改为立契过户的时间，即办理产权证时交纳。



注意事项：
（1）收房手续
需要提醒购房者注意的是，一定要坚持先验房，后办理入住手续。如验房时发现问题，如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题，要书面呈送给开发商并让其签收，以免留下后患。
如果是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
（2）钥匙
购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并依据合同向开发商支付了房价款，开发商应按合同的约定向购房人交付商品房(即交付房屋钥匙)。