江城楼市的折扣风已经由年初的暗降到现在的明折，大家殷切盼望的红五月最后以六月的暴雨终场，开发商盼星星盼月亮却盼来中央政府一个月内上调存款准备金率1%，使本来就紧张的钱根越发收紧，找钱成了越来越难的事情。一边是大盘的热销，一边是低折扣都没人要，楼市现在才是真正的冰火两重天。

 

如今的市场考验着买卖双方，宏观上是政府与市场的博弈，微观上是开发商和购房者的博弈，无论两者是输是赢，开发商已经成为政府和购房者针对的对象，那种前有狼后有虎的滋味并不好受。从宠儿落到弃儿的地步这是任何人都不想见到的局面，但现实却教会我们一件事情：生存是第一要素。

 

折扣风并未降低江城楼市的价格，大部分的楼盘依然在力挺，很多人看见几个楼盘打折就以为房地产市场要垮了，但无论是官方还是民间机构的数据都表明，时至今日楼市的价格并未呈现实质下跌的现象，局部的折扣并未影响全局。成交量递减但成交价格却未走低，这可从政府每日公布的数据中得到证实。07年武汉楼市成交均价最高达至6000多，此后一直持平，而自08年一月以来，政府公布的数据显示，在这半年的时间，均价已从年初的4000多上升至6000多，并且一直在这个价格左右浮动。

 

比较一下2006年和2007年武汉政府的土地出让情况，2006年武汉政府出让土地的平均价格在1000多上下，大部分开发商拿地都是几百到1千多不等；而2007年土地市场的暴涨，除了少数几个地王外，大部分开发商的拿地价格在2000~3000元不等。武汉楼市的实际涨幅却远远超过地价的涨幅，这也归功于07年高价拿地的开发商，他们给了全武汉市地产商一个涨价的理由。

 

目前武汉市上市的楼盘大部分是06年和06年以前的地块，可想而知，其土地成本相对便宜很多，而建安成本以及其他赋税的增幅并不大，07年拿地的楼盘上市的较少，预计08年下半年07年拿地的部分楼盘会集中上市，依目前武汉楼市的价格，这些楼盘一旦上市，其折扣空间也所剩无几了。

 

楼市打折楼盘目前主要分三类：

一类是以万科金地等大型开发商为代表，具有相当实力，打折等于是让利行动，并不影响其整体利润，只是根据市场情况调整利润额度，虽然优惠幅度相对于其开发成本而言，并无大损，但依仗其品牌力度、资金实力以及多年的开发管理经验而取信于市场。

 

二类是以武汉市早期拿地进行土地开发的开发商为代表，这部分开发商因为拿地时间早，开发成本低，经过几年的守望，赶上江城楼市的大涨，即使楼市萧条，他们也比其他起步晚的开发商拥有更多的折扣空间。如果市场一直不振，微利促销也将是这类开发商生存的方式，而且这类开发商一般都抢占了较好的地段，并且经过几年的开发，楼盘总体局面已定，气候已经形成。此类开发商进行折扣促销，在很大程度上比大品牌的打折让利更见真金白银，因为他们需要部分资金加强企业的抗风险能力。（目前湘隆时代大公馆仅拿出有限的套数进行促销，让利幅度达至8.8折）

 

三类就是很典型的入市晚，实力弱的小开发商，这类开发商的抗风险能力最弱，如果楼市步入调整和下行通道，他们将是被最早清理出局的人，此类开发商打折需要谨慎对待，不排除回笼资金后从此收手不做，转投他行的可能。并且，此类开发商的开发能力和管理能力会因为资金问题而受到很大的限制，遇到此类开发商一定要清楚调查其开发背景以及资金实力，不可因为超低折扣而利欲熏心。

 

对于房地产市场，打折并不是一件轻松的事情，开发商做出这种决定时一般不会以清盘为目的，根据市场进行不同程度的调整是任何一个商人都会做的事情，不痛不痒的折扣是目前很多有能力支撑的开发商选择的道路，随行就市而已。而真正打折以缓解压力，求取今后发展空间的开发商就不同了，消费者遇到此类开发商就等于是在外贸市场淘到一件香奈尔的正牌，其受惠程度是可想而知的。

 

所以，打折并不代表开发商完了，在目前也不意味着楼市垮了，打折只是开发商面对市场现状进行调整的手段，开发商有能力打折也是一种实力体现，表示此类开发商仍然有可以出让的利润，比起市场上某些开发商连打折的空间都没有，只有死扛的局面已经好多了。房地产业内的并购已经开始，不少开发商将自己无力开发的土地转手他人，仅在武汉市，就有多家拿地的房企最后将土地转手他人，可见，拿到土地并不是一件很了不起的事情，能够进行有效的开发才体现开发商真正的实力。

 

在一片打折风中，消费者更需要火眼金睛，识别打折背后的真实，让自己在这场开发商为生存而战的市场上获得实惠。（杨丽娟）