清华大学CREO第二期日本考察回顾
10月5日（五）
日本零售商协会专务理事 广濑一郎先生致欢迎词
广濑先生向来自中国的同业友人表示衷心的欢迎，他简单介绍了日本零售商协会的概况，以及此次清华大学国际商业地产运营商培训计划赴日考察课程的设计过程、指导思想及课程概要，并向为此次考察课程提供大力支持的日本购物中心协会以及三越伊势丹、伊藤洋华堂、永旺等众多集团企业致谢，他强调：此次日本考察是经过包括日本零售商协会、日本购物中心协会、中国清华大学等多方辛勤努力的结果，其课程的设计和组织均倾注了很多的心血，即使日本本国的学员也难以有机会体验如此深刻丰富的学习日程，希望各方的努力能对各位有所启发，并对今后的工作起到良好的作用。
日本购物中心行业的发展与变迁 日本购物中心协会专务理事 大瓮先生
日本购物中心协会是1973年成立的社团法人机构，成员包括日本国内及海外企业1000余家，其中主体是购物中心的开发商与运营商。日本购物中心协会在日本国内设7个支部，10个委员会，其主要职能是收集发布行业信息，每年通过网络、会刊、报告等方式将国内外最新行业信息第一时间传递给会员企业。日本购物中心协会还非常重视培养行业人才、促进行业交流，每年由他们亲自组织的行业成功经验交流会就达50余次，而每年还会多次迎接来自海外的行业考察团。四年前日本购物中心协会开始在13所大学提供免费研修课程，讲授购物中心发展历程，至今已有超过2700多名学生参与听课，并取得良好的效果。而本次课程大瓮先生也主要针对日本购物中心发展历史、设施特征以及与传统商业设施的差异展开了深入的讲解。
东京急行电铁株式会社 商业运营部SC事业担当 西山贵人 课长
东京急行电铁株式会社成立于1922年9月2日，现有员工3508人，下设300多家子公司，年营业额13885亿日元，其中商业6758亿，交通业1917亿，不动产1191亿，酒店业1027亿，休闲服物业1687亿。西山先生将日本商业地产开发主体划分为四类：第一是长期经营性开发商，如铁路公司，拥有自己的铁路，在车站大楼建购物中心，通过长期运营获取收益;第二是零售起家的开发商，如Jesco，ItoYakato，Seiyo，Aeon，通过开发购物中心以及经营主力店方式获取收益;第三是建筑起家或者纯粹房地产起家的开发商，如：三井不动产等，以地产开发增值为收益途径;第四是基金、信托等，通过不动产证券化或资金流转过程获利。当天的课程中，西山先生首先从东急电铁株式会社组织结构、运营模式角度入手，以最新开发案例为主深入介绍了集团商业不动产业务未来发展战略，而后总结引出了他对日本当前购物中心开发战略模式的深入思考，为中国同行提供了一堂深入浅出、宏微相见的好课。
10月6日（六）
商品推销及提高客户满意度的经营措施 永旺(株）宅地开发企划部担当 疋田佳久氏 部长
永旺(株）公司经营范围广泛，旗下购物中心总数158家，综合超市468家，普通超市400家，便利店2854家，专卖店3246家，餐饮服务1464家。永旺公司主要从事零售业，十分注重本公司与地区的协调发展，每年都会主动清扫周边卫生环境，同时积极参与、倡导环保事业和其他公益性活动，希望为当地居民做出一些贡献，每个月都会将销售额的1%捐赠于此类活动。永旺购物中心始终以本地区居民的需求为中心，进行不断的调整，今后也将继续服务于居民的生活，满足并引导居民的消费。本次讲座主要以永旺公司在金田江地区和岐玉县两个购物中心为例，围绕商品推销、如何提高客户满意度的软、硬性经营措施等问题，介绍一下日本购物中心的经营战略。
伊势丹百货新宿店考察
伊势丹百货公司于1886年以和服店起家，现在已成为日本首屈一指的零售业集团，跻身世界500强。以百货为业务中心，伊势丹目前共经营11家分店和另外30家子公司。从1972年在新加坡第一所海外分店开始，至今伊势丹已有18间海外店铺。2004年营业收入约434亿元人民币，利润15亿元人民币;其中东京新宿店2004年销售额约170亿元人民币，单体销售额排名世界第一。在过去十年，日本的百货公司总体呈现下滑趋势，全年销售额由98000亿日元减少近20000亿，数家较大的百货公司都在进行合并和改制。伊势丹百货计划2008年与三越百货结盟，届时将成为日本最大的百货商店。
伊势丹百货始终以迎合顾客需求为要务，每天都有专门的高层管理人员详细统计前一天的顾客意见，并采用系统科学的方法分析客流量和顾客人群，切实落实。伊势丹对顾客消费行为的关注体现在卖场的结构上。伊势丹力图把自己打造成“买场”而不是“卖场”，使得伊势丹与其他很多卖场有明显的区别。“顾客至上”的理念是伊势丹长期以来保持良好销售业绩的核心和关键。在经营策略方面，伊势丹将目光瞄准新宿车站的乘车族消费群体，“价廉物美”成为伊势丹的一大特色。同时，伊势丹新宿店也深知自身的发展与新宿地区的发展是共荣共存的，因此十分注重支持和参与本地区发展的事业。
10月7日（日）
新宿LUMINE购物中心考察
日本LUMINE购物中心2006年销售额逾2000亿日圆，拥有员工315名.新宿LUMINE购物中心总面积19485㎡，共计185个店铺，年销售总额呈上升趋势，2006年销售总额为452亿日圆，比上一年增长11亿日圆，2007年销售目标为475亿日圆，到今年九月份为止，已经实现了108%。新宿LUMINE购物中心周边多大型百货公司，因此竞争对手林立。而新宿LUMINE 购物中心直通地铁新宿站，这是日本人流最多的地铁站，位于上下班人潮必经之地，因此LUMINE新宿购物中心的地理位置极佳，主要顾客群体为20-39岁女性，倡导高尚的生活品格和时尚的生活方式，其中年龄在20-29岁的年轻人占顾客群体的47%，30-39岁女性占33.7%，百货公司在很多设施的设计摆放上都考虑到这个群体的特点。
伊藤洋华堂ARIO亀有考察
伊藤洋华堂（Ito-Yokado）最早创始于1920年，早在1961年视察欧美流通业，开始了在流通业尝试正规连锁政策，至今已达182个店铺。在1973年11月与美国Southland公司签约，引进了便利店的经营形态，与1974年在日本東京都江东区丰洲开出了第一家“SEVEN-ELEVEN”便利店，至2003年8月“SEVEN-ELEVEN”便利店在日本已经突破万家。
伊藤洋华堂ARIO亀有店总面积44350㎡，一层至三层为卖场，总面积131945㎡。伊藤洋华堂ARIO亀有店平均每周周一至周五销售额为2553亿日圆，占总额12%，周六周日顾客人流量为86万人次，销售额5836亿日圆，占50%。2007年销售目标是170亿日圆，目前已经超过这个目标。亀有店目标客户群是20-30岁的年轻夫妇和儿童，但也吸引了50-60岁的很多中老年人。店铺有123个专卖店组成，其中时装40家，生活百货29家，商品、服务种类繁多。
10月8日（一）
银座三越考察
三越百货店（MITSUKOSHI）是日本著名百货店，拥有330年历史。银座地区由银座大街和银座中央大街、金海街等几条主干道组成，地铁交通十分方便，百货公司林立，地价昂贵，每平方米约3000万日圆，百货公司顾客来自世界各地，人均日流量10万人次。三越百货公司处在最繁华的中央大街和金海街的十字路口，地理位置优越，是代表银座的高级百货店，提供各种名牌化妆品、时装、首饰、箱包等高档优质商品，倡导提供给顾客高尚、时尚、具有国际性的生活方式，主要目标顾客群是三十岁至五十岁的城市精英和成功人士。银座地区百货公司销售总额近2000亿日圆，其中银座三越每年销售总额约600亿日圆，总面积25000平方米。三越百货计划2008年与伊势丹百货公司合并，届时，三越日本桥总店和伊势丹新宿总店将统一迁至银座，面积翻番，总销售额将跃居日本五大百货公司之首，占东京地区百货公司销售额的40%。
10月9日（二）
东京MID Town考察
东京中城（Midtown）是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目，是一个新型的复合型城市。整项计划的地标建筑“中城大厦”（Midtown Tower）是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248公尺，超越了六本木新城森大厦和东京都厅舍成为东京都内最高的建筑物。中城大厦的展望台是其特色之一。中城内设有饭店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。主要的设施是位于中城大厦高层（45～53楼）的饭店“东京丽嘉酒店”（THE RITZ-CARLTON TOKYO）和从别处搬迁进来的“三得利美术馆”。许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、Goodwill Group 等。此外知名电子游戏公司科乐美（KONAMI）也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城。
六本木HILLS位于东京中心位置的港区六本木地区，其开发可追溯到1986年，当时六本木地区被指定为“优先再开发地区”，其后，日本森贸大厦公司与朝日电视台等共同发出倡议，进行再开发，于2000年4月动工建设。自2003年4月正式开放以来，已经成为东京的新景观。六本木HILLS占地面积11.6公顷，集办公、住宅、商业设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体，具有居住、工作、游玩、休闲、学习等文化创意多种功能。六本木HILLS整体分为三个区域：A街区是地铁日比谷线六本木站与六本木HILLS之间的地下联络通道，这是六本木HILLS的主入口和主形象;B街区以54层高的“森之塔”（“MORI-TOWER”）为中心，54层的MORI-TOWER是东京最高的大厦，也是六本木HILLS的象征物，大厦顶层是代表都市文化的核心部分“森艺术中心”，街区内的酒店、购物中心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心聚首层;南侧C街区邻接幽静的元麻高级住宅区，规划了高层建筑群。
10月10日（三）
福冈博多运河城购物中心考察
博多运河城占地约35000㎡，以南北流向的运河为中心，集中了商场、饭店、音乐厅、电影院、游艺场所等设施，著名的福冈凯悦大饭店、四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”、日本最大规模的“AMC运河城13”、高科技游艺主题公园“福冈JOYPOLIS” 13个电影院等都在这里占有一席之地，是集商业、休闲、餐饮等功能为一身的大型综合性中心。博多运河城犹如都市中的又一个多元化未来都市，包罗万象，这种风格的建筑设计在日本属于首创。
10月11日（四）
北九州滨河走廊考察
北九州滨河走廊于2003年4月建成竣工，是北九州复兴政策开放建设的一部分，由美国捷得国际建筑师事务所在日本北九州市所设计，滨河走廊项目包括展览馆、会议中心、朝日新闻报社、购物中心、电影院等，以社区为主导设计思想，以建成地区文化中心为设计要义，仅在正式对外开放的第一周，就吸引了超过25万人到访，并于当年10月赢得了国际设计大奖，备受国内国际好评。
大阪梅田繁华区考察
大阪梅田繁华区拥有日本最大地下街的大商业区，也是当地的经济中心，大阪站就位于这里。大阪站是一个大型的综合火车站，是JR线、阪急线、阪神线和三条地铁线的车辆集中出入的交通大枢纽。车站周围，因百货公司和纤维批发街重新开发诞生的摩天大楼高耸林立，是公司、银行、饭店等云集之地。与以难波PARKS、心斋桥为中心的“南”相对应，梅田被称为“北”，终日人流不断，形成一大商业区。在以日本规模最大地下街自居的梅田地下街，咖啡馆、餐厅以及经销洋货、杂货、食品的店家鳞次栉比，彩色磁砖铺地，“泉水广场”一带景观宜人，俨然已成一座小城市。在梅田的新景点有“HEPFIVE”大观览车等人性化服务设施。建在九层楼建筑屋顶上的观览车，夜间灯火通明，在车上可以眺望整个大阪的夜景。
10月12日（五）
大阪难波PARKS考察
日本大阪难波公园项目（Namba Parks）占地 9.2英亩，由美国捷得国际建筑师事务所（The Jerde Partnership）设计，于2005年分别获得ULI和SADI两项国际大奖。难波公园的设计为当地人们的聚会、文化生活和娱乐提供了一个全新的自然体验场所。难波公园横跨多个街区，高达8层。它不仅是一个符合消费者生活方式的商业中心，同时也给到访者提供了特别设计的屋顶公园。该项目除了为一个自然元素稀少的城市添加了一撇浓重的绿色之外，其独具特色的公园与街道相连，令路人在行走时可以欣赏到四周的树林、岩石、峭壁、草地、溪流、瀑布、池塘和露天平台。公园下面有一道溪谷，一条小径穿过谷地，两侧则设有各具特色的零售、娱乐和餐饮服务。
大阪心斋桥考察
心斋桥是大阪最大的购物区，集中了许多精品屋和专卖店，从早到晚熙熙攘攘，到处是市民和游客的人流。心斋桥是以带有拱廊设施的心斋桥筋商店街为中心发展起来的。这里大型百货店、百年老铺、面向平民的各种小店铺鳞次栉比。石板铺就的人行道、英国风格的路灯和成排砖造建筑物的周防町筋，格调高雅，这一带被人称为欧洲村。心斋桥的西侧部分称为美国村，一座用油漆随便画了许多富有个性的图案的墙壁，成了这里的象征。美国村里集中了专为赶时髦的年青人开设的店铺，出售一些不拘一格的服饰等商品，这里的气氛与欧洲村形成了鲜明的对照，每个街区的布局都各具特性，还可以品尝到中国、韩国、亚洲、美洲和欧洲等世界各个国家地区不同的风味美食。
大阪道顿堀考察
道顿堀是沿着道顿堀川南岸的一大繁华街区，是最受大阪市民欢迎的地方。这里有不少电影院，还有上演木偶戏的“文乐座”和表演大众曲艺──“寄席”等传统艺术的剧场。道顿堀作为大阪的代表地区常常在国内外的电影中亮相。在护城河两岸布置了许多花坛和喷泉，建立起一个很好的市区自然环境，使观光客和市民乐于光顾这里。道顿堀川的两岸的室外广告和霓虹灯一连成了一片，有些建筑物的整个墙面被五光十色的霓虹广告装点。从道顿堀川沿岸通往南边的一条道上有座建于十七世纪的法善寺，法善寺前那条路由石板铺成，称为“法善寺横町”，很有十七世纪江户时代的风情。
