题记：绢麻厂地块是广州今年推出的难得的好地！其所附属的员村板块一触即发！员村板块将是继珠江新城板块、琶洲板块、金沙洲板块之后的热点板块。本报告旨在通过对绢麻厂地块的分析展示该板块未来的无限前景。说明：（1）本文是李永锋和Miss liang的合作之作，感谢Miss Liang出色的工作！（2）本文资料来源有实地考察、政府部门披露的文件、报纸、网络等相关信息。（3）出于商业秘密保护的考虑发表在博客的只是其中的节选。（4）由于搜房博客无法直接粘贴图片，因此很多地块现场及周边的照片删除了。一些表格可能有些乱码，敬请谅解。

 

目录 

一、绢麻厂地块概述

1、地块描述

2、地块交通

3、周边现有配套

二、绢麻厂地块的规划设计条件及周边用地规划

1、规划设计条件

2、周边用地规划

三、绢麻厂出让、拆迁情况

四、绢麻厂地块SWOT分析

1、优势

2、劣势

3、机会

4、威胁

五、绢麻厂地块的前景分析

 

 正文：

一、地块概况分析

1、地块描述

（1）地块现状

u     位于天河区员村二横路原广州绢麻厂地块，南临珠江，与琶洲地区隔江相望，北临黄埔大道，西侧隔华南快速干线与珠江新城相邻，东侧与美林海岸花园相连接科韵路、琶洲大桥。

u     整个地块按未来规划市政路分为南、北两地块。地块整体平缓，部分稍有起伏，外层土质较松软，大部分植被保留完好。厂区内有东、南两个出口，其中南出口能直接通往临江大道。周边较多城中村，生活配套基本完善。

u     北地块：基本拆迁平整完毕，只保留部分植被，靠近西部地势稍微抬高，目前场地还保留一厂区道路，是通往广州纺织工业供销公司物资仓库的唯一通道。

u     南地块：植被保留完整，多为老树，目前场地还保留一厂区道路。场地内西南面广州自来水公司员村水厂仍保留，南面有大部分空置房未被拆除。

（2）地块周边

北地块：

u     东面：空置仓库，约3－4层高。

u     南面：未来规划道路用地，未建设。

u     西面：广州纺织工业供销公司物资仓库，且其出口对开场地西面。

u     北面：小高层住宅，相对密集，楼龄大概7－8年。

南地块：

u     东面：布置有零星五金业，汽车修理厂，天河区志才学校。

u     南面：广州市东方工业总厂和石东村低层住宅

u     西面：广州市自来水公司员村水厂

u     北面：接壤北地块的未来市政道路

2、地块交通

u     道路畅连内环路、科韵路、华南快速干线、黄埔大道等市区主要交通干线，立体交通网络四通八达。

u     地块南侧有284，299路线公交车员村(绢麻厂)总站，附近有20多条公交线

u     地块东北角将修建地铁5号线员村站，计划2008年开通

 

交通线路表:

线路	地块到站距离	地块到站时间	路径
284线	100米	步行3分钟	华侨医院(谭村) 、国防大厦 、人民日报华南分社  、东峻广场 、羊城晚报社 、执信路 、东风大酒店、 正骨医院、 中山纪念堂 、越秀公园、中医学院 、广园新村总站
299线	100米	步行3分钟	员村生活区(市六医院)、 国防大厦、人民日报华南分社、天河 、 杨箕村、 东山口 、中山医 、 东川路 、 南村 、 华海大厦 、广医二院 、 晓港湾 、南洲北路(好信广场)总站
140线	500米	步行15分钟	华侨医院(谭村) 、国防大厦 、 人民日报华南分社 - 天河 、 广州体院 - 白云区医院 、 天平架、南华工商学院 、 天虹宾馆 、 白云配件公司 、三九脑科医院 、 南兴花园总站
177线	500米	步行15分钟	天府路 、天河公园 、邮电科研所 、师大暨大 、 岗顶 、天河路口 、天河北路 、 林和中路 、 广州火车东站总站
882线	500米	步行15分钟	华侨医院(谭村) 、 国防大厦、人民日报华南分社 、天河 、 南方报社 、五羊新村 、 客村立交 、 墩和 、 园艺场、 海珠客运站 、 晓港湾总站

 

3、周边现有配套

u     学校：暨南大学、华南师范大学、华南理工大学、广东民族学院、员村小学等名校环绕周边。

u     综合商场：天河都市广场、百佳、家乐福员村分店、麦当劳餐厅等。

u     医院：市六医院

u     其他：邻近天河区府和天河公园，与珠江新城仅一路相隔

二、绢麻厂地块主要规划设计条件及周边用地规划

1、主要规划设计条件

详细规划条件请见附件。以下为其核心内容：

用地性质：二类居住用地（R2）（员村二横路临街用地兼容商业用地（C21））。

用地位置：天河区员村二横路原广州绢麻厂地块。地形图号：24-46-02

总用地面积：109802平方米；其中可建设用地面积98156平方米。

建筑密度：住宅≤25%；商业≤40%。

容积率：≤3.2

总建筑面积： ≤314099平方米（按可建设面积98156平方米计算），其中，员村二横路临街商业建筑面积≤24840平方米（按可建设用地面积12420平方米，建筑密度40%，五层计算）

公建配套要求：文化活动站、公共厕所、居委会、肉菜市场、邮政所、物业管理。

 

2<,SPAN style="FONT-SIZE: 14pt; FONT-FAMILY: 幼圆">、周边用地规划

（1）村留地：

整个员村板块有三个块主要村留地，其村内建筑密集，随着员村板块的发展，很有可能成为“城中村”，但就目前规划看，本地块东面和西面村留地由于分别有商业、绿化两大地块和物资仓库遮挡，对本地块的景观不构成重要影响。

（2）石东村住宅

地块南面是石东村住宅，现在仍未被政府征收，该地块未来规划不明朗，将成为绢麻厂地块与临江一线的重要阻隔。

（3）五星级酒店

地块东南角地块将规划五星级酒店，有利于带动整个员村板块的经济发展，改变整体形象。

（4）预期继绢麻厂后推出的地块

继绢麻厂后预计还会政府还会推出罐头厂地块，面粉厂地块，其中罐头厂地块位于绢麻厂东南侧，目前政府已经征收，由三大板块组成，估计用地面积13－14万平方米，有两大板块一线临江；面粉厂地块位于绢麻厂西南侧，目前进入与政府签订征收合同阶段。两大地块的规划发展将成为绢麻厂地块的重要竞争对手。

 

三、绢麻厂出让、拆迁情况

1、土地出让

（1）土地出让方式：挂牌出让

（2）出让面积说明：总用地面积109802平方米，可建设用地面积98156平方米，包括二类居住用地可建设用地面积85736平方米，员村二横路临街居住兼容商业用地可建设用地面积12420平方米。本地块代征城市公共用地面积11646平方米，总建筑面积不大于314099平方米。其红线范围内的市政道路和规划退缩用地不属于出让范围，也不属于交地范围。

（3）土地使用期限：居住份额为70年，商业、旅游、娱乐份额为40年，办公及其他份额为50年。

2、拍卖条件

（1）最低交易价：131891万元

（2）竞买保证金：人民币：13000万元；港币：14000万元

（3）增价幅度：1000万元

（4）竞买对象：中华人民共和国境内外的公司、企业或其他组织均可参加竞买。

（5）竞买方式：可以独立竞买，也可联合竞买。联合竞买的，竞买申请书应列名各成员单位并签章，各成员单位为竞买及竞得后的行为承担连带责任。联合竞得的地块不得分割。

3、地价交付时间：受让方需在签订《成交确认书》之日起60日支付首期地价款10亿元，余款自签订《成交确认书》之日180内付清。

4、土地交付时间：

第一期：在受让方付清首期地价之日起6个月内交付原属绢麻厂土地。

第二期：原属广州市自来水公司员村水厂和广州绢麻工贸有限公司的土地约4500平方米（员村地块控规图蓝色部分），在受让方付清首期地价之日起18个月内交付。

5、动工开发、完工、销售时间表

开发周期	时间依据	估计日期
取得地块	截至竞价时间为2008年1月8日12：00，成交后即时签订《成交确认书》，并签订《广州市国有土地使用权出让合同》	2008年1月8日
交付地价首期款	受让方需在签订《成交确认书》之日起60日支付首期地价款10亿元	2008年3月
交付地价余款	余款自签订《成交确认书》之日180内付清	2008年7月
动工开发	在付清首期地价之日起9个月内对出让土地进行动工开发。	2008年12月
预售		2010年
完工	在付清首期地价之日起30个月内完成项目施工建设。	2010年9月

6、拆迁条件：该地块按现状交地，受让方需自行负责场地平整等工作并自行承担全部费用。

7、两次出让的对比

（1）2001年的流拍

绢麻厂地块在2001年5月曾拍卖，2001年5月30日,该地块的拍卖因无人应价而被收回。当时的起拍价仅为3.86亿元。平均楼面价约为1012元／平方米。

为何如此低价在当时居然流拍呢？主要原因有三：（1）2001年是房地产行业的低迷时期，土地市场的供需关系并不紧张，土地价格相应地呈现出低位态势；（2）2001年的珠江新城还处于概念规划的阶段，前景预期不明朗，开发的政策风险相对较大；（3）那一次是广州拍卖门槛首次提高，要在半年内缴清全部地价款。

（2）2008年的再次出让

今年出让的最低交易价13.1891亿元，折合楼面地价4199元/平方米。

这次的高价出让主要与珠江新城未来前景的明晰、该板块房地产市场的高价位趋势密切相关。

（3）两次出让的比较

时间	总用地面积（m2）	总建筑面积（m2）	容积率	起拍价（万元）	起拍楼面价（元/m2）
2001年5月	总用地142301，净用地115489， 城市道路面积26812	381114	3.3	38600	1012
2007年-2008年	109802，可建设用地面积98156	314099	3.2	131891	4199

（4）2008年出让的预计

    绢麻厂地块地处员村，紧邻珠江新城，南临员村码头，与广州国际会展中心隔江相望，先天条件优越。天河区近期没有推出新地，在推出时间上有一定的优势。在规划方面，没有限户型限房价的要求。周边没有新住宅项目。综合其他方面，预计绢麻厂地块可能成为天河区的地王，广州的第二地王。

 

四、绢麻厂地块SWOT分析

（1）优势

u     景观怡人：

1.地块南出口距离临江大道大概100米左右，南临珠江，与葩洲会展中心对望，视野开阔，江景一览无遗，是少有南向临江靓地。

2、场地内地势平缓中带有缓坡，更适宜小区内错落有致的布局。

3、场地内保留了大量的茂盛、形态尚好的大树，可节约一定的园林绿化成本，并作销售卖点，这些大树在天河区新建楼盘唯一。

 

u     拆迁量小：

场地内大部分建筑已经拆除，只剩下南地块厂内生活区内有部分建筑未被平整，因此与其他项目相比，无拆迁量难度。

 

u     地理优越：

1、与珠江新城只是一路之隔，在珠江新城至黄洲大桥的沿江大道全线贯通后，不但其景观含金量十足，而且更可成为珠江新城CBD商务中心区的居住后花园。

2、随着天河绿色走廊的规划完善，员村二横路将成为样板商业街，为生活带来便利。

3、琵洲会展中心全面投入使用及黄洲大桥全线通车等市政利好的不断涌现，员村二横路依托天河区府、天河公园，已成为天河东部的新“重心”。

 

u     政策利好：

1、2003年7月,市土地开发中心已委托广州市城市规划勘测设计研究院负责编制员村地块的控制性详细规划。根据初步规划方案，该地块位于广州市“东进”、“南拓”战略的东进轴和南拓轴的交汇点上，位置优越，将是展示广州市现代化大都市形象的新窗口，功能定位为员村地区未来的居住社区中心，将带动员村地区的居住、商业购物、休闲娱乐等设施的发展并接受琶洲国际会展中心的效应辐射。

2、不限制户型，没限制房价、销售对象，也没有限高，容积率3.2，适合多种产品布局。

 

u     交通便利：

1、花城大道与临江大道已经全面贯通，员村二横路畅连内环路、华南快速干线、黄埔大道等市区主要交通干线。

2、附近有20多条公交线路到达天河、火车东站等重要交通转接点。

3、未来将开通地铁五号线员村站，在地块东北。

u     基本配套：

1、周边的工厂在政策指导下，未来会逐一拆除, 污染等条件都比其他厂房地块好。

2、基本的水、电可以达到正常使用状态；

3、周边现有的设施包括：

学校：暨南大学、华南师范大学、华南理工大学、广东民族学院、员村小学等名校环绕周边。

综合商场：天河都市广场、百佳、家乐福员村分店、麦当劳餐厅等。

医院：市六医院

消费：员村二横路内有较多小型食肆，临江大道也有六合差距等高档餐饮。

 

（2）劣势

u     一定不利因素：

1、              地块南面为石东村自用地，还未被政府征用，未来发展具有一定的风险。

2、              南、北地块被中间市政路隔开，对以后居住环境有不利的影响，但由于员村控规还没最终确定，估计可以与规划部门作局部的调整。

3、              地块东面为城中村，虽然有商业和绿化带间隔，但仍在景观上会受一定的影响。

4、              地块西面规划保留仓库、自来水公司，影响整个地块的人文气息。

5、              相继推出的罐头厂、面粉厂地块会成为该地块的重要竞争对手。

 

u         一定施工难度：

南地块西北角有一4000平方米地块由于自来水公司未被拆除，估计要在出让后18月才能交地，影响地块的整体施工进度。

 

u         一定的开发难度：

虽然该地块可以独立竞买，也可联合竞买。但联合竞得的地块不得分割。这将涉及开发商按分成比例共同开发的问题，不利于开发商单独进行开发。

 

（3）机会：

1、员村板块是继珠江新城、琶洲、金沙洲之后未来的又一热点板块，绢麻厂地块是该板块出让的第一块地；

2、该地块紧邻珠江新城，南望琶洲，有潜质打造成为高端住宅项目；

3、该地块地处天河东亚运商圈内，广州亚运会的召开将为该项目带来重大利好。

 

（4）威胁：

1、该地块的出让价格较高，可能创造天河地王，广州第二地王，因此导致成本过高；

2、未来若干年内广州的房地产市场趋势并不明朗，宏观调控的影响依然存在；

3、该地块南侧的地块今后如果出让，将导致绢麻厂地块成为二线江景。

 

五、绢麻厂地块的前景分析

1、是否一线江景关系地块核心价值

从绢麻厂地块到珠江的位置关系（如图示）：

珠江

临江大道

一块空地，有树木，堆放了较多垃圾

大东村的村民住宅（均为一栋一户，有房产证）

志才学校、修理行业的地铺、住户等

一条马路

绢麻厂地块

 

根据我们实地走访、调查发现：大东村的村民住宅入住约有7、8年了，一栋一户，有房产证，村民生活殷实，村内停放着较多的私家车。经向物业管理公司了解，这块地目前尚未有任何征用迹象。志才学校属于教育系统管辖，校址地块的征用须与教育部门协调。加之，还有较多底商、住户的拆迁问题。综合这些情况，我们认为：（1）绢麻厂地块南侧的这些土地征用难度较大，短期很难实现征地目标，因此，绢麻厂地块与南侧土地合并同时开发的可能性较小；（2）绢麻厂地块从位置上而言是二线的，但这并不能排除绢麻厂地块成为一线江景的可能。因为南侧的这些建筑物都较低矮，如果绢麻厂地块建设为高层，且在销售期间南侧低矮房屋的土地没有被征用，则一线江景的概念还是存在的。

 

2、所在板块前景

这一板块在珠江新城板块和琶洲板块的带动下，在广州政府打造天河东部亚运新商圈的政策下，有望成为未来开发的热点区域。

继天河部署打造辖区内多个超级商圈规划之后，为配合天河东部亚运商圈的发展，位于员村的广州南方面粉厂、广东鹰金钱罐头厂、广东澳联玻璃厂、广州绢麻厂、广州港务集团员村码头5个国有企业的土地将全部被政府征用拆迁，预计将在2009年左右完成拆迁工作。 据规划，天河东部亚运新商圈将以沿地铁四号线为中心，包括员村、车陂街、黄村街和前进街的行政范围，面积17.24平方公里。在发展用地方面，据了解，目前广州市的储备用地除了珠江新城、琶洲、金沙洲外，只有员村的储备用地面积最大，其中主要以工业仓储用地为主，有广州绢麻厂、广州南方面粉厂、广东澳联玻璃厂、广州鹰金钱罐头厂等，占总用地面积的70％左右，如要发展员村，建设新商圈，则必须对用地进行开发。

 

3、周边后续开发的前景

与绢麻厂地块同处一个板块的厂房，还有广州南方面粉厂、广东玻璃厂、广州鹰金钱罐头厂，这些厂房地块在未来可能也会陆续推出。这应该是广州“中调”的重点工程之一,也是近年来城市“退二进三”的重要举措之一。

 

4、周边环境的整治

该板块的现状是工业仓储区，周边环境较乱。但是基于对该板块未来发展的预期，周边环境预计将随着老厂区地块的出让和珠江新城板块的带动逐渐改善。

 

5、项目定位

    该项目的地段、江景资源、交通便利等因素，使得该项目具备了成为高端项目的潜质。

 

6、产品定位

该项目的规划设计条件中没有限制户型，也没有房价限制、销售对象限制，也没有限高。从地块面积、容积率等指标分析，应该可以建设高层或者超高层住宅项目，配套少量商业等。

从拿地成本、规划可行性等因素分析，要实现较理想的利润可能需要做大户型的豪宅。

 

7、开发周期

    绢麻厂地块定于2008年1月8日挂牌出让。该地块产权清晰，土地平整，无拆迁问题。按照正常的开发周期推算，则2010年左右可以销售。

 

8、市场前景分析

    一方面，随着珠江新城板块、琶洲板块的日渐成熟，必然带来员村板块的繁荣。另一方面，房地产行业是一个周期性特征较为明显的行业，未来必然逐渐走低，以高地价拿下该幅地块直接面临未来市场的风险。虽然豪宅的定位可以实现差异化竞争，但整个行业的趋势必然为项目带来不可避免的影响。