房价猛涨,该何去何从! -建华品房 -搜房博客

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房价猛涨,该何去何从! (2007-12-8 9:30:41) [发送到微博]

分类：个人日志　

房价猛涨，中央调控4年之久，房价反而高歌猛进，老百姓怨言满天飞，胡温无奈。本人仅仅就个人所学及观察就复杂的房地产博弈游戏发表些粗浅观点。
房地产场市场非常之复杂，所涉及的上下**业及相关利益方非常之多，首先用简单的一张关系图理清思路：

很明显这是个不对称博弈。
下面逐一站在各自立场，为您阐述各利益团体为了自身利益而采取相应动作。本文原则分析基于追求自身利益最大化。
强大的发展商集团：
A、发展商：
发展商是本博弈的主角，逐渐成为黑心商人、暴发户的代名词。发展商本质是企业，追求利益最大化是必然。
发展商的门槛高，需要大量的资金和专业服务人员，推动项目前进。但从另一个角度说，当发展商的门槛也很低，只有一个条件：钱。其他环节均已细分，有大量的专业公司可为其服务，只需要钱拿下土地，项目方案有规划设计公司，项目修建有承建商，项目销售有代理商，项目宣传有广告商。发展商的核心竞争力发展成为：融资、拿地、整合资源推动项目滚动发展。因此很多上市公司在股市上圈钱之后纷纷进入房地产市场开发商品房项目。典型代表是福星科技（000926），7年时间跻身武汉一线发展商，强有力的支撑了上市公司的业绩。
钱的问题主要解决拿地时的自有资金，土地拿下后有非常多的渠道融资，最常规的是银行贷款。银袋政策紧缩之后，发债、信托、海外投资基金、纷纷粉墨登场。摊子铺太大，用了所有方式融资还不够钱花的顺弛是很罕见的个案。
按实力将发展商分为三类：
外资发展商：以港商为主的外资发展商资金实力超级雄厚，品牌佳，开发经验丰富，与政府关系良好，项目利润高。典型代表是李超人名下的和黄，拿地便宜，拿地必晒，晒地必久，利润惊人。2007年7月销售的上海古北的御翠豪庭项目，开盘价30000-35000元/平方米是当初拿地时楼面地价的12倍。
成熟发展商：国内大型发展商，首批发展商，上市公司，实力强，品牌优，全国开发战略，打造多个知名项目。典型代表是万科地产，四季花城、城市花园等项目在全国很多城市都是经典项目。
小发展商：关系拿地，关系融资，实力有限，项目开发问题多，与业主纠纷大，政府职能部门解决项目问题。

他们是发展商阵营的第一线代表，尖锐矛盾的集中体现体。

B、地方政府
地方政府是博弈中的最大受益者，是房价飙升的绝对推动力。地方政府政绩主要表现在地方经济，提高GDP增长率是地方政府考核的主要指标。农业、工业发展难度大，要遵守客观科学规律，而且需要资金、时间的高投入，效率底;玩房地产地方政府轻松简单，不仅可以拉动GDP高速增长，还可以带来巨额的财政收入。
以武汉市政府为例：武汉市每年到到香港去招商，以大量优惠政策、土地、厂房、电力等前期投入花了5、6年时间才引来中芯国际和富士康两大工业项目，合计有20亿美金的投资。相比之下房地产招商效果显著，05年起和黄、瑞安、世茂三家港资发展商在武汉连续拿下巨幅土地，仅地价就达80多亿人民币，后续投资将达300亿以上。
原因何在？房地产市场炒作中地方政府既是裁判员又是运动员，一手可以全权操办完毕。炒作流程如下：
第一步：划圈
规划部门组织专家、学者、研讨区域经济发展，制定未来整体规划，比如开发区、火车站、大型绿地等等大型基础建设或配套。此规划此步骤花不了几个钱，以政府红头文件形式出现在报刊媒体，使其具备较高的可信性，但这主要是给老百姓划个饼。CASE：武汉南湖公园的规划是金地•格林小城项目重要配套，现在金地业主住了2、3年了，公园不建了。
第二步：熟地
拆迁旧城，拆了老百姓的房子，将土地拿回政府手中，整平场地，成为可开发的熟地。此步骤花费较大，土地拆迁的巨额费用，但这点投资是必需的，此步骤有两大重要意义：中心土地升值空间大;提高住宅的刚性需求，启动市场购买力，在房地产初期意义重大。
第三步：招商
引入品牌发展商开发高品质项目，引爆片区开发，哄抬地价上涨，反撑房价。2004.8.31大限后，土地只能进土地储备中心招排挂。地方政府独家垄断经营，财政收入高，GDP贡献多多。地方政府是房价飞涨的最大受益者。

C、投资商
投资商主要是财团、上市公司、其他行业领导者获巨额利润投资房地产的商业机构。房地产利润高，属于资金密集型投资，在目前大陆的投资环境下，几乎无风险，热钱必然流入房地产投资领域。联想、美的、海尔都是回报颇丰，就连中国最走专业路线的科技公司华为也不免俗亦投资了大量房地产项目。
投资商把资金给发展商，解银根紧缩的困局，项目完成后，投资商回报高，双赢格局。

D、承建商
承建商负责建筑商品房，建筑质量是商品房品质的关键。行业竞争激烈，先打质量保证金启动项目工程，此举帮发展商节省流动资金。品牌承建商的施工质量是可以信赖的，但也无法保障防水都做到100%，业主收房时，防水试验必做，最好是大雨的时候去收房。

E、拆迁商
拆迁商基本为社会灰色组织，政府拆迁难度越来越大，聘用拆迁公司拆迁手段可灵活得多。断水、断电、半夜敲门都是常规手段，困岛（重庆最牛钉子户）、纵火（上海烧死一位抗美援朝老战士）等极端手段也使用过。当钉子户的收益很诱人，但代价也很高，奉劝广大老百姓，没能力、没关系最好不要当钉子户。

F、代理商
代理商为发展商提供市场营销、销售服务，价值体现于将项目卖好，卖贵，俗称发展商打手。认筹、VIP卡、诚意登记、产品推荐等等手段都是代理商想出来复杂售房过程，糊弄老百姓的。项目销售完成后，想发展商提佣。

G、广告商
广告商提供房地产专业广告服务，性质与代理商类似，主要在项目前期竖立形象起关键性作用。但中国法制因素，房地产广告可以胡乱吹牛，广告商一般按月服务收费。

H、物服商
全称物业服务公司，内地城市大部分还是物业管理公司，官本位思想，服务意识未转变的表现。物服公司一般与发展商同为一个集团，与发展商有直接关系，在发展商与业主的纠纷中，物服商维护发展商利益，这点在入伙时表现最为明显。物服商与业主还有个冲突较大的地方，项目营业收入，包括广告、经营等。一期物服合同由发展商代业主与服务签，在业主委员会成立（门槛较高）之前，物服难以更换。

弱小的老百姓阵营：
A、老百姓
老百姓是个人，没有专业知识，信息占有量少，分散，容易被瓦解。是非常被动，处于不利的博弈地位的一方。

B、中央政府
为了社会稳定，着眼大局，肯定是站在老百姓阵营的。房价飞涨拉大了贫富差距，引起民怨，中央政府频频出招，宏观挑控，以按民众之心。可惜中央政府只能出政策，不能出措施哦，博弈双方实力差距太大，形成了房地产政令不出中南海的尴尬局面。
CASE：
中央政府收紧银根，提高项目自有资金，严格控制贷款。发展商流动资金困难。为了利益，前上海书记陈良宇拿社保的钱投资给发展商。从纯投资的角度来说，这是笔不错的买卖。但此行为属于对抗中央，顶风作案，中央肯定是斩立决。，但找借钱的发展商收钱的时候，利息是一分钱不少，比社保基金投资股票赚的还多。
办了陈良宇维护了中央权威，可只能起到杀一警百的威慑作用，但换来的是但地方政府变通、隐讳、低调的对策。中央征收个税，武汉市以总价1%同用对应，一套房子50万买，60万卖。
按中央交个税=（60-50）×20%=2万
按武汉对策=60×1%=0.6万
交易百姓肯定选择费用少的，中央的政策有打了折扣。

暧昧角色：
A、职能部门
规划单位、房管所等房地产主管部门，他们表面不得不保持中立形象，但他们实质都是发展商集团的受益者。发展商想获取更多的利润，可以改规划，加容积率。房管所提供办证、交易服务，代收税费，这部分有分成，同时更是二手房价格上涨的动力手。二手房交易必须评估公司评估价格然后到房管所交易，为了避税，房价可能评低点，但这时房管所不让交易通过，价格评低了，税少收了。所以二手房的价格几乎降不下来。但发展商出现低级错误，严重侵害业主利益时职能部门还是会主持正义，维护公道的。

B、新闻媒体
除电视以外的媒体，主要是平面媒体。房地产广告在平面媒体广告收入中有很大的份额。发展商是很重要的客户，不可得罪。发展商不良消息要化小处理，炒片区、炒项目、炒概念、炒价格都是必须的。

C、商业银行
提供借贷服务，利率差是生存方式。发展商、业主大小通吃。发展商开发项目找银行借贷，老百姓买房子也找银行借贷。目前中国的坏账率还较低，银行风险小。不过随着房价高涨，这方面的隐患在加大。

中央宏观调控好几年，为什么房价越调越高？
A、中央宏观调控政策，声势浩大，老百姓信心甚高，认为房价要回落，市场观望气氛浓厚。
B、发展商集团是都是不是个人，利益结合，集体行动。地方政府出化解对策;发展商增加融资手段，不降价;媒体配合炒作;可坚持一段较长时间。
C、老百姓是散沙，无法做到长时间完全不买房。刚性需求（城市拆迁户、新婚夫妇）积累了一段时间后，不得不释放出来。在销售旺季，稍显性价比的项目就会受到追捧。再加上炒家、投机、一烘托，旺销、涨价立刻增加气氛。诱导积累的需求纷纷入市。此旺销项目必然带动周边项目的性价比，带动片区及市场的旺销局面，轮番涨价，越涨越高，成房价飞涨，宏观调控失效之局。

结论：
在这个极不对称的博弈里，实力差距明显，信息占有量的差别更
是巨大。各团体、个人都为实现自身利益最大化的原则是没有错的，屁股决定脑袋，社会现实就是如此，微小力量难以扭转趋势发展。
下面建议老百姓在此趋势下的思路：
A、城市拆迁户：
获得经济适用房资格，早拆早选项目，可以挑选交通、配套较好的近中心区项目，不要成为城市驱逐论的牺牲者（贫穷的人离开城市中心区）。
B、适婚青年：
压力非常之大，刚工作不久，积累不多，婚房压力大。在目前的市场环境下，抱怨是没有任何帮助的，必须转变思路：
 早买为宜;
 够用取代一次到位，面积直接影响总价，婚房的要求两房足够，三房是浪费;
 六一模式置业，男女+双方父母，六人置一套物业。
C、经济宽裕家庭：
一套自住项目足够，不做房努，享受美好生活，有闲钱者可投资置业，但需要专业知识和风险意识。

趋势无法阻挡，顺势而为，根据个人情况，量力而行

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