王庆的博客

王庆的博客http://blog.soufun.com/blog_12492583.htm2008-7-25 16:13:53SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2007-10-21 14:30:08如何做好商业地产的建筑策划？http://blog.soufun.com/12492583/2255376/articledetail.htm

如何做好商业地产的建筑策划？

王庆/文

商业地产的建筑策划是在市场研究的基础上，承接项目业态规划和方案设计之间的重要工作。商业地产的建筑策划对于项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是从规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽。因此，建筑策划在商业建筑设计的全过程中具有承上启下的作用。

但在目前的商业地产策划中，关于这部分工作的定位却很是模糊。设计院、顾问公司、招商代理公司及开发单位在工作协调中对此项工作的分工也不十分明确。在多年的策划实践中，本人遇到的此类问题也颇多。因此提出个人的几点看法，希望与大家共同探讨。

一、认清策划师在商业策划中的作用

商业地产的策划师和建筑师在商业建筑策划中的作用是相互的，建筑师处于核心地位，策划师在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用。策划师在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理。这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和规划的前提。从商业地产项目的开发的过程上分析，策划师的工作重点集中在以下三个方面：

1、从城市发展和商业发展的专业角度对土地进行的分析和研究。从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据。

2、通过消费者行为分析和品牌资源的研究，结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析和国内外相似案例的调研，对项目规划提出概念性设计原则。同时对开发的目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证。

3、在项目业态规划和设施规划的的基础上，与开发团队配合，共同制定项目的开发计划，并对后期的工程管理的重要节点提出工作安排。开发和工程管理规划为建筑师的建筑设计提供了比较准确的参考依据，有助于项目建筑策划中对项目开发过程中的经济效益、社会效益的评估。

商业地产的开发本着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功。商业项目的前期策划与建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节更应重视和加强。商业地产的策划师不仅要熟悉各种业态的生存条件和环境，还应对其所依存的建筑空间十分清晰。

二、掌握现行商业建筑设计规范的尺度

商业地产的设计规范是商业地产建筑策划的主要依据，也是项目市场价值体现的制约条件之一。但我国现行的商业地产建筑规范相对于行业的快速发展显得滞后了。目前，对于我国商业地产领域的设计主要可以参考的设计标准有《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等有限的设计依据。而上面的准则对于设计日益复杂的商业建筑来讲，已经很难满足市场的需求和发展了。

随着商业地产的发展，相应产生的综合性卖场、社区商业、产权型百货商场等新型商业在策划和设计时经常会出现市场要求和设计规范之间的矛盾。

以本人曾经参与策划的商业项目为例，投资商希望适当减少面宽以增加临街商铺的数量，小面积的商铺因其售价或租金相对较低，经营范围灵活多样，便于转型等更适合个体经营者的经营和投资。但这种设计与现行的规范之间很难协调和统一。

每个商铺按照消防规范需要设两个安全出口，但对于小面宽大进深的商铺很难做到两个出口。设计规范中对于一个出口的商店有着明确的规定，根据《高层民用建筑设计防火规范》，“除地下室外的两个相邻防火分区，当防火墙上有防火门连通，且两个防火分区的建筑面积之和不超过 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可设一个安全出口”。依据规范，开发商可以采取的方式只能是直接在相临店铺间预留防火门或增加店铺的建筑面积。但相邻两个商铺的连通显然不满足商铺日常经营的要求，而增大商业面积有与开发商实际销售的最小单元不符。

　　此外，对于策划为上下两层的独立商铺内设置楼梯的宽度也与实际经营矛盾。根据规范，“营业部分室内楼梯，每梯段净宽不应小于 1.4 米。”按照上面的规定，势必减少商铺内可用于经营的面积。对于经营时装等物品的零售型商业来讲，楼梯的宽度必然影响其产品的陈列和摆放。此外诸如商业建筑内的安全疏散距离、商业每层的人口疏散宽度等等规范要求，都对后期商业的经营产生影响。

因此，对与商业地产的策划人来讲，如何给建筑人员提供更具商业价值性的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何做好项目的适当变通等都是十分重要的课题。

三、把握商业与设计二者之间的有效联系

建筑策划对于商业项目起到的作用是多方面的，对于建筑师设计思路的引导和修正更是起着不可替代的作用。但商业项目的设计必须要与商业价值相融合，否则再好的作品也很难成为好的产品。下面以城市中心商业综合体项目为例，进行一些简单说明：

1、高层楼体的选位与布局

城市中心的商业综合体建筑，主楼一般为超高层建筑。建筑本身的选位对于建筑物本身的使用及和周围环境都会造成重要的影响。高层建筑对于道路形成的压迫感，会对在区域内工作、消费、生活的人们产生心理紧张，降低建筑本身带给人们的舒适度。因此，在很多实际案例中，高层建筑沿主路都进行了适当的退让，形成部分城市绿地广场，扩展了建筑本身的外部公共空间。这对于商业业态的人流的聚集和疏导会产生积极的作用，但退让部分形成的视觉空间，对于商业项目本身的形象展示带来一定的影响。因此，在道路、公共空间、商业入口进行必要的商业过渡对于人流与车流的合理引导将起着非常重要的作用。

2、商业项目的交通与人流处理

当今的商业建筑强调人流步行的通畅性和公共交通的易达性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考虑项目人流的时差和高峰期间的拥挤程度。车辆的进出要考虑到对步行人群的影响。临街易设计多个临时停车空间，以满足临时购物的需求和紧急需要的考虑。分散停车是大型商业项目设计的发展潮流，例如日本的六本木新城项目：为解决项目庞大的交通及停车问题，在新城的不同位置中设计了多个停车场，平面往复式的停车设计完全实现了人车动线的分离，即使在车流量较多的情况下，也可以保持停车空间的有序和充足。此外，商业项目的停车也要兼顾与周边商业的互动和商业的展示要求。

3、项目整体使用功能的布置

商业建筑本身的功能组合十分复杂，多种业态使用功能的平衡与协调需要充分考虑。对于商业、居住、办公相互混合的综合体

]]>王庆http://blog.soufun.com/12492583/2255376/articledetail.htm#comment2008-7-24 13:15:48http://blog.soufun.com/blog_12492583.htm假如房价跌了．．．．．．http://blog.soufun.com/12492583/2229578/articledetail.htm假如房价跌了．．．．．．

――房地产摆脱不了的＂政府意识＂

王庆／文

　　假如房价跌了，消费者还会买房吗？房地产市场从来都是＂买涨不买跌＂，大多数消费者会看着房价一直跌下去。政府会救市吗？已经发布的政策不可能收回，经济房的价格也不可能上涨，政府依靠什么来挽救市场呢？有无必要呢？

　　奥运会越来越近了，刘翔们出现在广告中的频率也越来越多。以奥运金牌来衡量举办方的成功似乎太过“政府化”了。奥运会是一个世界的舞台，主办方的责任就是让所有优秀的运动员在此公平竞争并为所有胜利者喝彩。

　　刘翔不能输，姚明必须上．．．．．．，政府或多或少存在的＂自我意识＂可能会影响观众们的情绪。同时，政府的心态也会间接影响到选手们的发挥。此时此刻，政府要做的就是要为运动员减压，以理性客观的思维来看待这一场体育盛会，并为此创造出一个健康和谐的舞台。

　　房市又何尝不是如此，地产业的高速发展，让各级政府仿佛抱到了一棵不断向上上升的大树。过度的热情带动了整个市场的狂热，但政府的热情同样会对市场带来消极效应。

　　奥运会让中国与世界融合，政府的意识也应屈从于理性的市场。股市跌了，真正受到冲击的是广大的散户。那房市跌了呢，政府的麻烦可能会更大。购房者可以暂时不买房，投资者可以暂时不出货，开发商也可以凭借先前的积累另觅商机。但政府不能后退，中国地产的供货渠道过于简单，政府是土地的唯一合法出让方，在这个领域，政府具有无可争议的“裁判”权利。

　　看看城市中一个又一个“沉默”的小区，夜晚开灯的比率有些甚至低于２０％，这些只能产生利润但不能为社会带来价值的房地产项目，给城市带来的是活力的丧失，城市规划的无序。政府难道还会让这些项目继续在各个城市上演吗？

　　房价下跌，就让它跌吧，政府不必为此大动脑筋。虽然暂时影响了中国地方政府的收益，但是通过市场的自我竞争，将那些低价值的开发项目和开发单位转变为更多的高附加值的地产项目，对中国地产的长远发展只会更好。

　　政府将７０％的房地产开发拿来做经济类房屋开发，留给市场的只剩下３０％的份额。如果这３０％商品房开发的价值不能大幅度提升，那政府的土地价值就不会实现高效益。

但是高价值的地产项目需要专业化的水平和丰富的资源的开发企业来运作，这就必须要通过市场化的进化程序来整合。

　　房价的下跌不必紧张，未来房价的上升也不必惊讶，只要看到越来越多的“政府意识”转变为“市场观念”时，房地产市场的前景也就乐观了。

]]>王庆http://blog.soufun.com/12492583/2229578/articledetail.htm#comment2008-7-16 10:57:32http://blog.soufun.com/blog_12492583.htm六本木新城的七个技术创新http://blog.soufun.com/12492583/2223323/articledetail.htm

六本木新城的七个技术创新

—摘录于《六本木新城：城市的另一种可能》并经整理

王庆/文

本来想查找一些高层建筑设计方面的资料，无意中却发现了百年建筑主编的《六本木新城：城市的另一种可能》中文版一书。日本的六本木新城项目作为世界上最为成功的旧城改造项目和商业地产开发项目，应是每一个商业地产人士的必修课。本人对于这个项目也有过一些方面的研究，但对于书上提到的历时17年的开发过程和非常详实的设计资料也是第一次看到，阅读之余将项目的一些设计方面的创新整理如下，希望对正在进行商业地产设计的人士有所帮助。

一、城市的垂直庭院

将建筑空间高层化，并借助于高层化创造出的城市空间作为街道、步行道、绿地、公园等加以利用，同时在建筑物的可利用屋顶也进行绿化并在可利用的建筑立面上进行植物种植。在整个城市中创建庭院式的环境，形成立体式的绿色网络。这种交叉型的景观设计最大化的降低了高层建筑对城市空间的压迫性，并形成高层良好的景观视野。

二、曲线环行的商业空间

由乔恩．捷德带队的JPI负责六本木新城的商业空间的设计，JPI以创新的设计思路改变了原先KPF在设计商业空间时形成的简单单一的空间感觉，而代之以全新的商业体验。人的运动不是直线的，由自由曲线构成的“体验型设计”，能创造出可以自然巡游的商业空间。在六本木底部的多个环行空间构建的商业环境中，不但增加了人流活动的舒适性，又极大的增加了多层商业空间的商业价值。

三、分散停车与计点打折

为解决项目庞大的交通及停车问题，设计者在整体新城的不同位置中设计了12个停车场，总共可以容纳2762辆车，其中机械停车位只占7%。平面往复式的停车设计完全实现了人车动线的分离，同时即使在车流量较多的情况下，也可以保持停车空间的有序和充足。

在车号识别系统的基础上，设计者加入了计点打折服务体系，有效提高了顾客对各个区域的回游性。

四、“独创式”住宅

CONRAN PARTNERS 设计的“独创式”住宅，在六本木新城的高层出租型的物业中独树一帜，成为新城高品质生活的代表。设计师本着不能说是最好，但绝对是完全不同的设计的理念，为在东京“有品位的生活”提供了可能。设计师以地球宽广的大地比作调色板，以散落在调色板上的元素为主题，巧妙融入室内设计，形成了沙漠、白雪、岩石等不同主题的住宅艺术。

五、凸窗的设计

新城的酒店设计是由美国的KPF完成的，KPF在对酒店的设计中将原本普通的窗户采用直角三角型外伸的设计手法形成独特的凸窗造型。这种设计不仅使得酒店的外观更为柔和，而且从客房向外观望时，也会因视线的变动带来视觉的丰富，让窗户小小改变，对室内布局和设计也起到了很好的作用。六本木新城在细节方面的精细化设计为项目创造了极高的附加价值。

六、店铺与住宅共存

商住分离是国内很多商业项目设计时的基本理念。六本木新城在沿街底商项目的设计时进行了大胆的创新，不但合理解决了商住相互干扰的问题，更增加了空间的经济价值。项目占地6100平米，基底面积5000平米，使用面积为33900平米，地上六层，地下四层，高度23.3米，5-6层为住宅，地下4层停车，其余为街区型商铺。在设计中商业与住宅动线完全分离，使用功能各自独立。商业采用街区型商铺设计，中部挑空大堂，形成宽阔的中庭，光线充足，内部各个商铺的采光都很明亮。螺旋型的斜面楼梯盘旋而上，使人在上部空间行走时，仍会有逛街边小店的感觉。

七、“森林都市”的概念

在一座占地12300平米，基底3700平米，使用面积56400平米的高层建筑中，设计师创新设计出了“森林都市”的概念，整个项目使用功能为住宅、配套商业和保育院。高层建筑的底部和上部设计都很宽广，只有中间部分较细，整个建筑由下自然向上延伸，形成城市中一棵森林大树。设计师一方面最大程度的考虑了防震结构，另一方面则保证了高层部分的经济价值。

]]>王庆http://blog.soufun.com/12492583/2223323/articledetail.htm#comment2008-7-14 10:56:53http://blog.soufun.com/blog_12492583.htm商业地产需不需要策划？http://blog.soufun.com/12492583/2220478/articledetail.htm

商业地产需不需要策划？

王庆/文

　　实操重要还是策划重要？很多开发商在面对商业地产顾问时经常会提出这个问题。实操当然是指商业地产的销售与招商。其实不仅仅是开发商对商业地产的策划持有异议，在很多商业地产顾问公司眼里，策划的位置也很模糊。

　　那么，商业地产的策划的价值体现在哪里呢？在解释问题之前，让我们先考虑三个问题：

一、卖房子与卖商铺有区别吗？

　　很多项目的售楼员在卖完房子后转向销售商铺，但很快发现二者之间的营销存在差异。住宅是越到接近现房时越好卖，而商铺好像恰恰相反。原因很简单，越到后期，商铺的投资者越容易发现项目的问题，甚至一些前期购买的客户也会大量退房。

　　商业的价值在于能否持续产生销售业绩，而不是仅仅满足购买者个人的生活需要。二者的差别不是招商能够解决的，在很大程度上，在项目建设前这个问题就已经产生了。

　　商业地产的卖与不卖，本人倒不是有特别倾向。毕竟，很多开发商并非专业商业地产出身，资金回收对于企业的生存很重要。但是，如果卖了10家店铺，开业的只有2家，则商业的活力就不存在了，等待商家的只有越发冷清。因此，卖与不卖，如何去卖，都是商业地产开发前需要解决的问题，这些都离不开商业地产前期的合理策划。

二、招商成功与失败的项目有区别吗？

　　　以华南MALL为代表的中国商业地产失败的案例似乎并没有减少，号称上海体量最大的“龙之梦”购物广场开业以来也只能依靠一、二层大量的折扣商品来吸引顾客，上部大量空置的面积仍然不知道会有什么结果。北京金源MALL在开业的火爆之后，如今面临的是亏损商家的日益增多。

　　本人在以前的文章中提到过“商业地产的5年之痒”问题，不知道那些以实操为卖点的公司对于这些项目有何解决办法。很多公司仍然在向开发商们灌输他们津津乐道的表演技巧：三个月清盘，招租率100%，销售后直接转租给一家专业的商业管理公司负责管理和运营。很难想象，一个专业的商业管理公司面对成百上千的独立产权业主时会有怎样的管理。

　　上海正大广场后期招商的成功，得益于对市场研究的准确，商场将目标客户群体重新定位于上海快速兴起的家庭购物潮流，从而赢得了商家的认可。

　　招商成功与失败的项目差别很大，这种差别并非招商方面的差异，而是项目本身的优劣。优劣的根源则是项目前期策划的差异。

三、评判项目的标准有区别吗？

　　万达集团的董事长曾经在公开场合提到过，万达在中国开发商业的成功率只有50%。中国商业地产的开发存在很大程度的盲目性。与中国相临的日本、韩国、新加坡等国的商业地产开发经验却很值得我们学习：日本最成功的商业地产项目六本木新城前期的策划用了近5年的时间；韩国人更是认真，一个商业项目的策划周期往往超过开发周期；新加坡人以项目的“可持续化经营”为理念，在前期阶段对项目的生态体系、运营管理等环节进行充分周密的论证。

　　在中国，用半年时间做策划对于很多商业地产开发商来讲都是奢侈的。这和中国特有的地产环境有关，“关系”和“速度”是开发商取得成功的关键。短、平、快的开发模式已经从住宅项目蔓延至商业项目。

　　这中间的一个关键因素就是如何评判商业项目的成功标准。很多开发商以销售回款和招租率为判断标准。一些商业顾问公司则提倡以项目单平米销售额或利润额为标准。后者更接近于商业项目的实质，本人则提倡以项目单平米经营面积的销售增长率为标准，因为在充分竞争的环境中，商品经营的利润会趋向平均。商业项目销售额持续稳定的增长才是商业活力的充分体现。

　　以这个标准衡量，商业地产的招商与销售是解决不了问题的，前期定位的准确和后期运营管理的成功才是根本保证。

　　通过上面的问题，我们可以看出商业地产的策划并非单一环节，而是一个系统性的工作。它将市场、消费者、规划设计、品牌资源、运营管理、资金运作等环节串联起来，对项目后期招商工作的成功起着非常重要的制约作用。

]]>王庆http://blog.soufun.com/12492583/2220478/articledetail.htm#comment2008-7-13 1:13:54http://blog.soufun.com/blog_12492583.htm中国地产缺失“价值观”http://blog.soufun.com/12492583/2183561/articledetail.htm

中国地产缺失“价值观”

王庆/文

一个人要有价值的生存，无论是对社会、家庭、朋友，甚至敌人。否则，就会形同虚设。

例如四川的“范跑跑”，人的本能是要求生，他的行为本无可厚非，但教师的身份却使其受到全社会的抨击。教师的职责要求每个从业者都要遵循特有的“价值观”，放弃了原则，也就失去了在行业内存在的意义。由此，“价值观”问题便成为一个人或者一个企业生存的基础。

中国地产企业数以万计，他们为人们带来舒适的安居环境，提升人们生活的价值，本应得到社会的认可和支持。但是很多企业却成为社会矛盾的“焦点”，一部分企业以开发为名，行投资之利，使得行业发展受制于政策风险的制约；一部分企业盖出的房子因种种问题成为居民投诉的对象；一部分企业用种种营销手段拉动价格的提升，使得行业问题上升到社会民生问题。

价值观是支撑人类生活的精神支柱，它决定着人类行为的取向，决定着人们用什么样的心态和旨意去开创自己的新生活，因而它对于人类的生活具有根本性的导引意义。它虽然随社会的发展而变化，但是存在具有相对稳定性。

中国地产的“价值观”是什么？没有统一的答案，因为在绝大多数的地产企业中根本就没有。因项目而生，因项目而退，中国的地产快速发展根本使得大多数企业无暇考虑未来的发展。当然，其中不乏像王石、冯仑等将有思想的一批企业家，正在努力使企业形成自己特有的发展“价值观”。

西方股市大亨巴菲特在中国中石油股票买卖中的“低价出货”，曾让很多中国的专业人士嘲笑，但如今嘲笑的人很多已经被股市牢牢套住。差别在哪里？差别就是巴菲特有其核心的投资“价值观”，不是盲目的赚钱，而是在一定原则下赚钱。道理其实很简单，失去原则，丧失价值观，赚钱就会面临难以控制的风险。企业追求赢利无可厚非，但正如日本企业家松下幸之助所倡导的“自来水”理念一样，一旦企业拥有了自己的“价值观”，才会基业长青。

中小地产企业在未来的竞争中很难生存，其实大企业同样会面临危机。船小好掉头，小企业，小项目，成本低，灵活性也大。但是由一个个项目公司组成的大集团就不同了，每个项目都是一个利益主体，各个利益主体之间差别很大，没有“价值观”，能赚钱的项目都是机会，企业无从选择，也难以控制。

英国经济学家舒尔茨曾经提到过一个理念，“小的是美好的”。对于房地产企业而言，大与小没有明确的界限，也许有价值观的小的才是美好的，没有价值观的大的也是困难的。

]]>王庆http://blog.soufun.com/12492583/2183561/articledetail.htm#comment2008-7-1 16:47:30http://blog.soufun.com/blog_12492583.htm广大思维：下流社会与情人经济http://blog.soufun.com/12492583/2177451/articledetail.htm下流社会与情人经济

-----读三浦展《下流社会》小感

王庆/文

　　日本人的心理问题真是让人担心，作为世界上工资最高的发达国家之一，经济学大师大田研一早早就喊出了“M型社会”的概念（社会群体的两极分化）。日本的中产阶段将不复存在，不是危言耸听，至少在三浦展写的《下流社会》里更是预言日本将有40%的人群沦入下流社会。

　　实话实说，最初吸引我读此书的目的无非是书名的诱惑。无论是从人类学的角度还是社会学的实证，本人十分欣赏日本人的自我判断能力。

　　“经过社会保障体系再分配之后的基尼系数日本为0.322，美国为0.368，英国为0.345，法国为0.288，瑞典和德国均为0.252。同以上几个经济发达国家相比，日本的贫富差距更加接近美国和英国的水平。”作者用欧美发达国家的发展态势来论证日本未来的走势。

　　文章中日本学人提出了一个很有意思的观点，随着越来越多的中产阶级步入下流社会，社会中现有的中产阶层的消费意识也会随波逐流。在消费方面，这些人也倾向于购买廉价的商品。对于日本的营销人来讲，这个发现很有意义。将目标市场定位于中产阶级和下层人士的模式会发生改变，因为中产在减少，下层的购买力在萎缩，重新将目光转向上层社会是扭转不利局面的好办法。与其扩大销量，利润缩水，还不如增加价格，将产品品质提升。

　　与日本相比，中国的两级分化现象一样严重，二八法则在财富的分配中没有发生影响，社会财富的80%被远远低于20%的人们所掌握。但中国未来不会进入“下流社会”，而是要步入“中流社会”。但是按照三浦展的说法，中产阶层与下流社会的距离很近，贫富差距越是加大，从中产阶级步入下流社会的速度就越快。

　　这一点，值得中国社会警惕。因为中国正在呈现一个中产阶层日益突出的社会结构。

　　根据美国麦肯锡公司最新的分析报告，“到2010年将出现大批下层中产阶层，其家庭年收入在2.5万元人民币到4万元人民币之间。而到2020年，家庭年收入在4万元人民币到10万元人民币之间的上层中产阶层将大量涌现。虽然这一数字和世界上最富裕国家的消费者收入相比似乎仍然很低，但目前的汇率和相对价格低估了中国的购买力，他们其实是符合全球标准的货真价实的中产阶层。”

　　目前，在中国发展最为快速的专业地产开发者，不是搞工业地产的，也不是搞商业地产的，而是做经济型酒店的。如家酒店以平均3天开一家店的速度发展，国内外品牌在中国的大中城市疯狂的扩张。这种以“便捷商务”为口号的酒店，在很大程度上承接了中国“情人旅店”的市场。商务公寓、经济别墅等等休闲地产中抢夺的也是庞大的中产阶级的市场。同时咖啡店、茶屋等迅速发展同样也得益于此。娱乐业更是追随市场，都市言情的图书、影视几乎充斥了整个的文化市场。画廊等高级艺术场所，在很多作家笔下成为中国都市“情人约会”的最佳场所。

　　“情人经济” 从另外一个角度反映了中国中产阶级的特有消费特征： 35-45岁为主的社会人群，关注时尚，重视品位，更为看重休闲与享受。生活在于享受，成为中产阶级普遍认可的生活方式。花钱与赚钱同样重要的理念促使健身、美容、一夜情等的消费模式在中国泛滥。

　　说到这里，文章就要转回到前面提到的“下流社会”中去了。中国中产阶级的消费模式不同于日本，而是倾向于西方社会。中国步入中产阶层后，会不会转向“下流社会”？从目前的消费模式上看，不会。

　　中国中产阶级所体现出来的消费“狂热”，正在使中国的消费产业急速增长，消费产品的多样化特征也很明显。消费型社会将使得越来越多的技术工人、普通服务人员、第三产业的从业人员从中收益，这些人收入的稳定增加反过来会极大增强中国中产阶级的社会基础。

　　总之，《下流社会》是日本经济学人对本国社会的一种反省，但其中所包含的很多经济学应用倒很值得我们借鉴。

]]>王庆http://blog.soufun.com/12492583/2177451/articledetail.htm#comment2008-6-29 23:01:26http://blog.soufun.com/blog_12492583.htm广大思维：当房地产成为富人们的玩具http://blog.soufun.com/12492583/2169786/articledetail.htm广大思维：当房地产成为富人们的玩具

　　还记得小时候孩子们最喜爱的游戏就是“过家家”，最普遍的玩具就是用木制玩具盖房子。童年的记忆依然美好，但如今的中国富人们正在将这种游戏继续。

　　当品玩古玩、红酒和雪茄已经不再时髦时，顶级豪宅成为富人们新的玩具。房价正在面临下滑的危险，但在高端的房屋市场中却别有洞天。英国《金融时报》在一篇文章中指出，“尽管美国房价持续下滑，但曼哈顿的豪宅在去年一年时间内上涨22%。英国伦敦售价在1000万英镑以上的房产，销售量是去年同期的2倍。”

　　无独有偶，正当全球的富人们为此“奔波”时，中国的富人们同样也不甘落后。继北京银泰中心的顶级公寓以售价10万元卖出后，上海的翠湖项目又以均价8—15万元/平米的价格刷新了中国豪宅的价格极限。

　　中国的富人们当比拼挣钱的手段之后，接下来就要攀比花钱的方式了。正如地产巨子冯仑所讲，“挣钱是能耐，花钱是艺术。”

　　房屋除了居住、投资的功能之外，还有着另外一个特殊功能，就是成为像其他收藏品一样的成人玩具。美国的盖茨将财富捐给社会，那是一种修养。中国的富人们将财富用作收藏与娱乐也是一种品味。在同一个圈子里，把玩一下大家最近购买的豪宅，是显示更是档次。

　　当房屋成为玩品，这就有意思了。“玩主”们对于房屋的要求会有哪些呢？玩具，首先就是要好玩。房屋的地点、景色都要是独一无二的，设计、装修追求的不只是作品而是极品。北京、上海这样的大都市当然要买，三亚、海口这样的休闲胜地当然也不会错过。这是一种导向，对于正在进入富人阶层的人是一种诱惑。中国大都市周边有特色的别墅项目、休闲产品对于大多数中产阶级来说也是不错的选择。

　　中国有句俗话，“什么笼子养什么鸟”，但究竟是先造好笼子，还是先选对鸟，是个难题。

]]>王庆http://blog.soufun.com/12492583/2169786/articledetail.htm#comment2008-6-27 14:53:25http://blog.soufun.com/blog_12492583.htm广大思维：最具消费影响力的10大国际一线品牌http://blog.soufun.com/12492583/2161349/articledetail.htm

广大思维：最具消费影响力的10大国际一线品牌

商业地产研究

王庆/文

国际上对于服装品牌的分类有不同的标准，一般来讲按照产品做工的不同可以分为三类，即高级女装（HAUTE COUTURE）、高级成衣（COUTURE READY-TO-WEAR）及成衣（READY-TO-WEAR）。

高级女装（HAUTE COUTURE）是专用名词，想要成为高级女装品牌必须向法国工业部下属的高级女装协会提交正式申请，同时还必须满足很多项条件，例如在巴黎设有工作室；参加高级女装协会举办的一月和七月每年两次的女装展示；每次展示至少要有 75 件以上的设计是由首席设计师亲自完成；每个款式的服装件数极少且基本由手工完成等等。经审定合格的品牌才能获得高级女装的称号。像 Pierre Cardin、Carven、Givenchy、Yves Saint Laurent、Christan Dior、Chanel、Hanae Mori 等都属于高级女装的范畴。只有达到高级女装的认证，才可以进入国际服装一线品牌的范围。

国际一线品牌自八十年代开始进入中国，目前已经成为中国顶级百货店招商成功的标志。我们从北京、天津、上海、深圳等地的高档百货店的消费研究中，列举出中国消费者认知度最高的10个一线品牌。

Pierre Cardin(皮尔·卡丹)

八十年代后期第一个进入中国的国际一线品牌，作为中国改革开放后迅速成长起来的富人们展示财富的手段，已经在中国消费者的头脑中形成强烈的意识。艺术、时尚、舒适、个性成为明显区别于国内品牌的标志。

Zegna （杰尼亚)

中国男士正装认知度最高的一个品牌。“品位”、“做工”对于一套高档西装的重要性，已经越来越被中国男士所认可。

3、GUCCI (古奇)

1996年进入中国市场，中文译名有“古奇”、“古姿”等不同表达。经过十几年的精心培育，目前已经成为中国时尚女性的第一选择。其品牌内涵中所显现的“摩登”、“性感”、“叛逆”等时尚元素，深深吸引了中国高速增长的都市白领女性，用一个月或几个月的工资去购买一款最新的手袋，在中国的高档写字楼里已经成为普遍现象。

4、Louis Vuitton(路易·威登)

进入中国的时间比GUCCI要早，但对区域市场的严格要求和对百货店的深入考察，使得LV品牌成为中国高端百货店招商实力的体现。同时也成为中国仿冒最多的时尚品牌之一，品牌店中消费群体对品牌的认知程度很高。

5、Burberry （巴宝莉）

　　最早进入中国市场的英国一线服装品牌。其产品线由最初的高端男士休闲服到时尚女性服饰。Burberry的品牌内涵在中国得以延伸。“高贵”、“典雅”的品牌特性吸引了广大成功人士的认可和喜爱。

6、Christion Dior(克里斯汀·迪奥)

个性鲜明的唇彩和香水，成为品牌迅速占领中国女性高端市场的突破口。从GUCCI的包中拿出Dior的唇彩，成为都市时尚女性社交场合的标志性动作。

7、HerMes （爱马仕）

百年奢侈品牌，被誉为“奢侈中的奢侈”，但在中国的发展却非常缓慢，在中国高端百货店中能找到它的也是寥寥无几。一方面是品牌的曲高和寡，另一方面该品牌也抱怨中国富人们的“贵族”修养还需提高。

8、Giorgio ArMani （乔治·阿玛尼）

1998年，Giorgio ArMani正式登陆中国市场。这个意大利顶级服装品牌所带来的优雅简洁的设计风格成为渴望休闲生活的中国富人们的追求。近几年，随着旗下的附属品牌陆续进入区域市场，Giorgio ArMani的市场扩张速度正在加快。

9、VersaCe （范思哲）

　　在Giorgio ArMani进入中国后不久，VersaCe也开始了中国市场的探索。在多个世界一线品牌在中国陆续取得成功的带动下，这个风靡世界的品牌开始将目光放在中国。虽然进入的时候较晚，但2000年的中国市场也正在进入奢侈品快速增长的年代，VersaCe依靠强大的品牌实力，成为中国时尚界的又一新宠。

10、Prada （普拉达）

　　这个介于一线与二线之间的时尚品牌，在2006年才开始进入中国。一部《穿Prada的恶魔》让品牌迅速占领市场，同时借助强大的广告宣传和推广手段，在Prada 成为各种时尚杂志的热点。在白领女性市场的消费之争中，Prada与GUCCI成为最受瞩目的一对。

]]>王庆http://blog.soufun.com/12492583/2161349/articledetail.htm#comment2008-6-25 13:09:13http://blog.soufun.com/blog_12492583.htm广大思维：只有大涨，没有大跌http://blog.soufun.com/12492583/2158805/articledetail.htm广大思维：只有大涨，没有大跌

—中国地产“怪”现象

王庆/文

　　不管风雨如何飘摇，中国房价依然不倒。2008年5月份的北京市场报告统计，均价达到13255元/平米。虽然环比小幅下降了5%，但同比去年增幅高达30.4%，环比下降的原因在很大程度上是由于郊区物业成交比重的上升。

　　天津5月份的商品房价格在4月份小幅上涨的基础上继续上升，环比增长达到11.7%，均价达到7825元/平米。

　　上海的市场更是火上浇油，均价6.7-13万/平米的房子，开发商讲已经卖出了118套，中国房价的天文数字又一次被刷新。

　　广大媒体和专家们只能用“商品房涨幅回落”来安慰购房者的心理。但“涨幅下降”和“房价下跌”在本质上是有很大不同的，涨幅放缓，从另外一种解释上看就是中国房价在高位阶段走势平稳。

　　大涨之后，没有大跌，是中国地产发展的必然结果还是时机未到，很难在短时间内做出判断。但其中所蕴涵的一些因素却值得我们认真思考：

　　一、房价的两极分化的背后，一方面说明了中国高端地产市场的垄断性很强，另一方面则反映了中国城市的两极分化现象也日益突出。中国优势资源过分集中于少数大中型城市，使得城市的发展将城市原先的规划远远甩在后面，城市的非常规化发展，造成了房价的持续坚挺。

　　二、与中国房地产市场的困境相比，国外发达国家的市场形势更为严峻。次贷危机引发的地产恐慌，使得大量房地产基金急切需要寻找稳定的投资方向。亚洲经济的快速发展，成为资金眼中的“美丽港湾”。中国地产在困境中似乎又看到了新的希望。

　　三、与地产企业的资金紧张相比，国家的财政困难可能更大。北京顺义地块以高于底价3.5倍的价格成交，让政府紧张的心情又平静下来。在目前情况下，开发商竟拍土地对于各级政府来讲，也算是一种“慈善之举”。

　　中国地产的涨跌已经远远超出行业发展的范畴，它对目前中国社会的心理影响正在加大。从经济领域上升到社会问题，这种跳跃丝毫不亚于房价上涨的幅度。

]]>王庆http://blog.soufun.com/12492583/2158805/articledetail.htm#comment2008-6-24 17:11:38http://blog.soufun.com/blog_12492583.htm上海龙之梦购物广场考察图片记录http://blog.soufun.com/12492583/2157177/articledetail.htm上海龙之梦购物广场考察图片记录

记录时间：2008年6月

商业基本情况：

龙之梦购物中心是由上海长峰房地产开发有限公司开发建设而成，是中山公园地区轨道交通枢纽商业组合体，占据上海市两条主要轨道交通交汇点。其中，地铁二号线连通上海的两个机场，轻轨明珠线连通上海的两个火车站。基地占地2.59公顷，地上、地下总建筑面积约32万平方米，总投资逾30亿人民币。

技术指标篇：

占地面积： 2.59公顷

总建筑面积：32万平方米

容积率：6.7

套数：裙楼10层，其中百货店751家，专卖600家

塔楼58层，其中办公2.4万平方米，酒店730间客房

地下车库停车位：860个

出处：购物中心网站 http://www.cloudninemall.com/