十一国庆，外出休假，也随意考察了一些二三线城市的商业地产项目。因为与本人从事的领域相关促使对商业地产的未来发展做一些思考。由于只是头脑中的感觉和判断，没有过多的分析和梳理。想一想，这样也好，便于简单阅读。 

1、 中国房地产业正处在一个的转型期，转型的速度、转型的内容和方向以及给行业带来的机会和危险，从市场角度讲，更多表现在：投资过剩，供给不足。这也正是商业地产营销所面临的新的机遇。

2、 重要的转变却不是来源于地产本身，而是客户。商业地产业未来的营销将可能抛弃所谓的“自用”、“投资者”这样目前沿用的概念来界定和选择自己的目标客户。而是要从头脑里重新重视一个名词：“用户”。很多商业地产的营销人应该明白这个道理，未来的商业物业不仅是做给客户看的、买的，而是可以“用的”。

3、  好的建筑设计虽然能够帮助营销者获得更多用户的认可，但它远远不构成客户购买的全部。商业物业仅仅是投资人和开发尚、物业供给者与商家之间发生关系的一种载体而已。相对于建筑设计而言，商业设计显得越来越重要。

4、 正如巴菲特所讲，“购买的是价格，得到的是价值”。对于那些越来越理性的购买者来讲，我相信在商业物业整个交易链条上会有两种价值会突显出来：适合的产权内容和紧密的使用层面。

 5. 这个新的使用层面应该是：

多领域的（至少可以横跨开发领域、投资领域和使用领域）；独立和联通的（可以将相对封闭的环境轻松联通于多个商业空间）；传播是持续和整合的（至少可以将高附加价值体现在用于传播的各项载体上）；功能是互动的（可以根据用户使用功能改进并升级，当然硬件上要留有空间，服务是要收费的）；高度个性化的同时又拥有明确的共性（目的性消费是未来商业利润的主要增长点，因此应鼓励用户独特的商业属性，但整体项目应归属于特定的领域）

6、 从本质上说，未来市场上将只会存在两类商业地产企业：物业的供给者（地产开发公司、资产管理公司等），物业的运营者（经纪公司、物业管理机构、委托经营公司等）

 7、如果是第一类企业，核心价值只有两个：提供市场需要的物业和适合的产权。企业要做的工作是通过地段、设计、区域规划、成本等多个平台将物业的价值最大化并。如果是第二类企业，核心价值也只有两个：能给用户带来高附加价值的使用层面，并对第一类公司提供的物业合理增值。

8、 在中国商业地产市场，未来的物业和公司继续呈现相对分散的局面，但是具有市场影响力的项目和公司会向几个大平台集中。这些大平台可能会最先从设计领域、营销领域、开发领域逐渐向运营领域转移。