中国的商业地产自2002年步入快速发展的轨道以来，到现在已经整整高速发展了5年。据中国商务部统计，中国商业地产投资近5年以年均28.9%的速度增长，开工面积以年均28.4%的速度扩大，上海市商业地产的增长率更是一度高达96.9%。中国商业地产开发过热现象正以商业空置面积大幅增加的形式表现出来。

 

2008年，中国商业地产过度开发导致的负面结果将充分显现出来，包括，商业空置率加大；商家经营收益下降；开发商资金成本上升等等。中国商业地产将进入全面调整阶段。这个阶段主要包含两个方面的内容：

 

1、商业经营模式的调整

 

2008年，商业营业面积和市场实际购买力之间的矛盾必然导致零售业企业成本上升，效益下降。在市场上，一方面是大量商业地产项目不断兴建，另一方面则是商业卖场不断的亏损和撤场。根据北京市商务局调查显示，总投资累计达到40亿元的北京市金源购物中心，自开业以来，除美食中心、居然之家、星美院线等经营相对好一些，其他418家知名品牌专卖店以及大型购物中心均经营较差，远未达到预计目标。事实上，从商业地产本身策划、运营、招商等多方位、深层次看，中国商业地产现有的经营模式存在很多需要解决的问题。

 

从商业地产本身的赢利模式上看，商业项目经营的成功需要长期艰苦经营的积累。以国外的商业项目运营经验上看，一般的商业地产项目都是要经过5～10年的时间才能获得稳定的经营利润。期间，要不断的通过主力商家的更替、经营商品的调整、管理团队的磨合等过程，以达到商业整体经营的成功。国内的商业地产的开发商们将摒弃短线开发的心态，以专业化管理团队和运营体系保证商业地产的可持续化经营。

 

 

城市的中心区由于商业竞争的日益激烈，商业售价的上涨并没有带来租金的明显改善，导致大量中、小型商家纷纷退出中心区的经营。城市中心区将不再成为商业地产开发商投资项目的首要选择。随着城市外围大型居住区的开发，社区商业的价值也逐步显现，通过价格、规模、停车、交通、配套等优势的不断形成，社区商业将成为商业地产开发商们新的投资热点。 

 

随着中国城市化加速推进，大城市的“逆城市化”正成为一种趋势。即中心市区的人口要向边缘和郊外扩散。商业地产服务于居住人口，人口的居住郊区化必然导致购物的郊区化和办公的郊区化。对于商业地产的扩张，这无疑是一个巨大的市场。

 

总而言之，在房地产开发的所有业态中以商业地产的专业性要求为最高，所获得的利润也最大。因此商业地产的开发商们一定要抓住机遇，赢得中国新一轮商业地产竞争中的优势。