解构房贷新政之否定之否定

——需求、购买力、交易成本之三位一体

自入行以来，一直都非常关注国家对楼市的宏观调控政策。每有新政出台，总不乏介绍、剖析、评论之文章，林林总总，众说纷纭。自己也偶然写些凑热闹的文章，大言不惭。看得多了，自然也就摸出了些门道。

我认为，不论国家对楼市的宏观调控政策如何变化，总是离不开对需求、购买力和交易成本三者的调控。或单调一项，或两项，或者三项联动。此三者构成了国家楼市调控的三个核心要素。

一、理论体系：需求、购买力、交易成本三者之间的内在联系

1、需求与购买力之间是主客观的相互依存关系，互为前提。

有购买力的需求是有效需求，否则就是痴心妄想。举个你也会举的例子：你很想要一个1克拉的钻戒，但你手里只有500块钱。——有需求但没有购买力，这就是伪需求，无效需求，也就是镜花水月，痴人说梦了。反过来，有需求的购买力才是有效的购买力。举例说明：你有一颗1克拉的很漂亮的钻戒，你想卖10万块钱，我有100万，但我不想要钻戒，因此我手上的购买力对你而言就是无效的，因为我虽然有购买能力但却没有需求。总结起来说就是：只有需求与购买力结合才能导向成交。

但有了需求和购买力之后就一定成交么？不一定。需求和购买力只是必要条件，不是充要条件。那有了需求和购买力之后，还需要什么条件呢？首先，要卖方肯卖，而且所卖之物正是你之所要。有买有卖，才成买卖。——这个条件基本上不成为条件，因为在这样一个商品经济如此发达的时代，只要有人肯出钱买，就会有人去创造对应的商品或服务，看看这个世界，有卖官的，有卖身的，有卖命的，当然也有出卖灵魂的……其次，是卖方的开价与买方的购买力形成一种双方都可以接受的对价关系，当然这一般是在卖方的漫天要价和买方的坐地还钱之后才可以形成的。买卖契合，一手交钱一手交货。这卖方的成交价格也就是交易成本的主体了。

交易成本的主体是上面说的成交价格，其次就是因交易而形成的相关税费，而其他的乱七八糟鸡零狗碎的费用暂且忽略不计吧。交易成本主要是针对买方（成交价款+相关税费），其次才是卖方（相关税费）。

2、购买力/需求与交易成本之间是一种博弈平衡的对价关系。

买方有需求和购买力，卖方有商品或服务，问题的关键便集中在了交易成本上，主要的便是成交价格。开价和还价这两种对应的行为构成了对成交价格的博弈，体现了市场自由、平等的精神。在博弈之后，如若买卖双方可以达成平衡，即价格为买方购买力所承受和接受，便可成交。博弈本身其实也是一种相互制约的关系，买方的购买力限定了卖方开价的上限，卖方的要价则限定了购买力准入门槛的下限（界定是否是有效需求）。再举上面的例子：你有一枚1克拉的钻戒，理想卖价是10-15万（价值所决定的市场基准价格）。张三李四都想买，但都只有8、9万，出局（价格决定购买力下限，决定有效需求）。我想买，我有15万的闲钱。你要价20万，我骂你说神经病，我买我就是苕，扭头就走（购买力与商品/服务实际价值决定价格上限）。你卖不出去又来找我，我压价到10万，你要价14万，我说11万，你说13万……最后以12万成交（博弈平衡，形成对价）。需求和交易成本因各自与购买力的相互关系，亦产生联动关系。

二、实际运用：以三要素的联动关系解析国家对楼市的宏观调控政策

背景与形势：

发生由美国次级贷款危机引发的全球金融风暴，欧美国家的资本流动性出现了严重的不足，而中国却貌似处于流动性过剩的阶段，同时楼市过热，房价过高，商品房贷款领域存在金融安全隐患。

1、动作一：

收缩购买力，抑制需求——凸显供过于求，冷却楼市，平抑房价。

宏观调控：

07-08年初十几次上调利率，多次上调存款准备金率。

理论解析：

利率提高——商业银行增加吸收社会闲钱游资，同时提高贷款成本，减少资本流出。

提高存款准备金率——央行减少各商业银行的信贷额度（放款总量）。

银行吸金惜贷，资金多进少出，通过收缩商业银行资金流来缩小购房商业贷款规模，弱化商品房市场购买力，减少楼市的资本流入量，从整体上那个抑制购房需求，冷却过热的楼市。

2、动作二：

提高交易成本，抑制购房需求。——打击炒房投机行为，释放有效供应，供过于求矛盾尖锐化。

宏观调控：

2007年9月27日央行和银监会出台房贷新政，二套住房贷款首付四成，利率为同期同档次利率的1.1倍。

理论解析：

改善型购房者或炒房者购买商品住房要首付更多的钱，交更多的利息。交易成本的提高，使改善型购房者或炒房者大面积打消购房打算。二套房需求被抑制，进一步凸显供过于求的矛盾。

作用与结果：

主要在上列两项措施的作用下，楼市出现了如下现象：

* 供过于求由隐性变成显性，并有不断加剧的趋势。全国商品房空置率居高不下，占压大量资金。

* 需求萎缩，供过于求，房价大幅下降。

* 房价下降，购房者越降越等，持币等抄底的观望气氛甚嚣尘上。刚性需求被购房者自我抑制，加剧供过于求之矛盾，进入恶性循环（需求被抑制—供过于求—价格下降—需求的自我抑制—加剧供过于求矛盾—再降价……）。

* 房地产开发企业销售回款不畅，面临资金紧张的局面，土地流拍，地价下降，中央与地方财政收入锐减。

* 房地产开发投资逐月萎缩，房地产上下游行业亦出现严重的不景气局面，遍地哀鸿。

形势转变：

金融风暴影响全球实体经济，全球需求整体萎缩，国际贸易额锐减。中国外贸环境恶化，经济增速将明显放缓，有必要扩大内需。

楼市泡沫危机已然缓解，但却面临崩盘危机。楼市如果崩盘，将引发国内经济的生态危机，危及国计民生。而楼市在扩大内需、促发展、保增长方面具有举足轻重的支柱作用。

动作三：

释放购买力，扩大内需——鼓励贷款投资消费，刺激需求变现。

宏观调控：

2008年11月27日，在之前几次小幅下调之后，央行一次性下调存贷款基准利率108个基点，下调存款准备金率100个基点。

理论解析：

存款准备金率下调：央行释放资本流动性，增大商业银行信贷规模，刺激投资消费。

贷款利率下调：开发融资、交易成本下降，鼓励贷款投资、消费，促进房地产开发投资，刺激购房需求释放，拉动内需，刺激经济增长。

存款利息下调：存款收益下降，推动社会资本投资或消费，由存款转变为购买力，拉动内需;投资房产保值增值。

动作四：

降低交易成本，刺激购房需求。——资本流动性向房地产行业倾斜，加快商品房的去化和流转，给房地产行业补血，同时盘活民间游资，进而刺激投资消费。

宏观调控：

2008年12月18日，松绑二套房贷，同时规定二手房转让的税费减免政策。

理论解析：

改善型购二套住房，可享受一套政策，首付最低两成，利率下调30%，交易门槛、交易成本同步下降，有效需求购买力整体增大，刺激购房需求释放。

二手房转让免税由5年后改为2年后，2年内转让税费计算由按转让总价计算变为按购入售出差价计算，促进二手房市场繁荣，加快商品房流转，为民间资本解套，促进一手房成交，刺激新一轮投资消费。

三、政策作用下，楼市未来预期

1、政策利好楼市，但不会在短期内迅速见效。——政策作用往往具有滞后性，且楼市深寒非一日可解。政策出台时间于08年而论过迟，于09年而论过早。马上就过年了，将对政策利好起到一定的弱化作用，政策利好作用凸显的第一个时间节点有可能出现在春节之后第二季度。

2、由于08年存量供应、09年新增供应均较大，而销售量的回升需要一个过程，因此供过于求的局面难以在短时间内打破。卖方市场变买方市场，炒房市场变民生市场。

3、供过于求的基本面决定了房价不会因此政策利好而复涨，但政策利好的托底效应将有利于房价企稳或下降速度放缓。

4、09年市场成交量从长期看将逐步增加，投资客将在一定程度上复苏和回流，但07年的量价齐升的“疯牛”局面难以再现，市场整体将呈“慢牛”走势。

5、在调控未能达到政府预期的情况下，或有必要出台进一步的宏观调控政策，且就目前而言，政府手中仍有调控空间。

后记：

否定之否定未必就是肯定，回到原点已然时移势易，物是人非，每一次否定都是一次升华。一次否定是有必要的，二次否定也是有必要的，与时俱进，因势利导。房地产行业从业人员和购房者们的希望，按胡总的话说就是：不折腾。而我一步认为，折不折腾我管不着，我所关心的只是：这样的折腾是否有效。引用邓爷爷的一句话说就是：不管左折腾右折腾，有效的就是好折腾。09年将至，估计还得折腾……

狼图腾   2008年12月19日