| 这是一篇我向自己约稿的文章。
在《且看保利·21世家如何做带头大哥》一文中我曾说过，等到21世家开盘，我会就我的承诺做一个回答。现在，这篇文章就是我的回答，不过，想必大家已从标题领会我所要表达的意思了。
昨日保利·21世家首期开盘，通过内部的消息比较可以确证的是，销售成绩刚刚到及格线。但在目前市场下，及格已是优秀。一期推出的240多套住宅，销售近150套，销售率60%，折后均价6200元。一如之前预料，均价没能达到7000元。其实早在开盘前，业内对局势大体已有定论，数据只不过佐证了他们的判断。然而，21世家开盘以6200元的均价和60%的销量，一定程度上足以鼓舞人心，背后的意义令人深省。和汇东郦城6月8日首期开盘售馨，均价近4000元一样，这更坚定了我的看法：价格梯度上的南宁楼市存在不同的刚性需求。任何项目，只要找到适合自己的价格主流通道，即使楼市量价萎缩下，也并非无可作为。
当然，人心鼓舞却不可蛮目乐观。60%的销量还是说明了市场如困兽，确有压制的力量，仍需地产人谨慎与理性。这个不再多说。
从项目言，仅就我个人分析，21世家的营销其实还存在两个问题。其一、折后均价6200元的策略仍然偏高。考虑到保利的品牌溢价，在现阶段的市场下，以盛天茗城做参照，品牌溢价以10%的比例，把价格做到5800元，可能较为合适。均价稳定在5800元，表面看牺牲了一定利润，但长期来说，对21世家的后续推广反而比较有利，特别是目前整个市场的低迷并未触底的态势下，项目可以拥有一个较有弹性的价格调整空间，在减轻下一阶段营销压力的同时，能够对5000—6000元价位的项目保持强力压制，因为这个区间是凤岭东盟商务区一带集合住宅的主流销售区间，比如德瑞花园、联盟新城、盛天茗城，比如即将面世的耀凯·凤岭1号。现在，就看耀凯·凤岭1号还有利海亚洲国际和领世郡1号如何应对了。特别是领世郡1号，一早高调打出均价7500元，如今更是有骑虎难下之感。
其二、最高优惠9.1折的策略。这个策略也许是无奈之举，因为这个折扣实际对应的是原来7000均价的定位，却也传递出市场欠缺稳定的信号。可以看出，这是保利在对市场的分析观察之后，21世家的调整方向，倾向比较稳妥的市场定价。但这样的低折扣策略容易造成外界对保利品牌度的质疑而使品牌一定程度弱化，这也是保利在品牌宣传上花费了大量推广费用却没能料想到的结果。
不过，21世家的推广仍然值得肯定。文化大盘的定位以及一系列音乐活动的推广在延续保利品牌既有的文化感上，比较好的预留了项目增值的管道。接下来，就看21世家如何延续性的在“文化”上做足文章了。“文化”这张牌打好了，楼市困局下，这个项目的营销也许另有天地。当然，最终也为南宁楼市提供了一个鲜活的案例。
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