房地产经纪相关业务知识
一、房地产业的基本概念
1.房地产的特性主要是有不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值高大性、难以变现性和保值增殖性。
2.房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。其中又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。
二、房地产行业的行政管理
1.房地产交易的方式
根据房地产交易时权益关系转移的差异，房地产交易的基本方式包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押，此外还有房地产典当和其他有偿转让房屋产权的活动。
2.房地产交易管理
城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。
房地产交易管理---是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以行政的、法律的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。
3.房地产转让管理
房地产转让---是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
4.房屋租赁管理：房屋租赁实行登记备案，登记备案是《房地产管理法》的一项重要制度。
5.房地产产权概念涵义
由于房屋建筑在土地上，土地是房屋的载体，两者不可分割，房屋和土地的权利主体是一致的。常见的房地产继受取得有买卖、赠与、交换、继承等。
房地产产权管理主要有三个方面内容，即审查确认产权，举办产权登记，依法“禁止产权转移”和“代管”。
1.房地产他项权利有两种：1.典权、2.抵押权
2.典权：典权俗称“出典”也称“活套”。房地产典权是指典权人（承典人）以支付典价的方式从产权人（出典人）手中取得房产的使用和收益的权利。
3.审查确认产权是保护产权的前提，是产权管理的工作的核心。
4.房屋所有权和该房屋所占有的国有土地使用权实行权利主体相一致的原则。
房地产产权登记的主要原则
1.产权登记与产权审查确认的原则。
2.登记现状的原则。
3.产权人亲自办理的原则。
4.权利人会同的原则。
5.严格按照程序办理的原则。
房地产产籍管理—具体的说，房地产产籍是由房地产平面图、房地产卡片、房地产权属帐册（表簿册）四个方面组成，简称图、档、卡、册。
三、房地产价格评估
1.房地产的整体概念
房地产是指土地、建筑物、及其他地上定着物。
房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。
2.房地产价格的特征主要有下列5个
房地产价格受区位的影响很大。
房地产价格实质上是房地产权益的价格。
房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。
房地产价格是在长期考虑下形成的。因此，房地产的交易几个很难在短期内达成。
房地产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响。
3.估价方法：房地产估价的三大基本方法：比较法、成本法、收益法。
a比较法：是将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生过交易的类似房地产以比较对照，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，得出估价对象的可观合理价格的一种估价方法。
●比较法的理论依据——替代原理。
比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场等。见计算题P40
b成本法适用范围：成本法特别适用于那些既无收益又很少交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、政府办公楼、军队营房等公用、公益房地产，以及化学工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有特殊涉及或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
●考虑建筑物的折旧包括3个方面：物质折旧、功能折旧、经济折旧。
c收益法：收益法的理论依据—预期原理，即未来收益的现在价值。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价，对于公用、公益类房地产的估价一般不适用。
四、房地产税收
●税收的本质决定了他具有强制性、无偿性和固定性的特征。
●税法、规章及条例是税收制度的主体。税收制度由纳税义务人（以下简称纳税人）、●课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。
●纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。
●对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任。
1.房产税—是以房产为课税对象。向产权所有人征收的一种税。
纳税人—凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。
2.对下述房产免征房产税：
a国家机关、人民团体、军队自用的房产。
b由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
c宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。
d个人所有非营业用的房产（一般的房产）
e经财政部批准免税的其他房产。
3.耕地占用税—是向占用耕地从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。
农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。
土地增值税—是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其附着物的单位和个人征收的一种税。它实行四级超率累进税率。
4.税率：北京市政府2002年修改了《北京市契税管理规定》，契税税率由4%调整为3%。凡在2002年7月1日之后交纳契税的，一律适用3%的税率。普通住宅契税减半征收，为1.5%。
●城建税—以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称三税）税额为计税依据。
五、房屋建筑基本知识
●建筑物可以从多方面进行分类，常见的分类方法四种按照使用性质划分1.生产性建筑分（工业建筑、农业建筑） 2.非生产性建筑又叫民用建筑分（居住建筑、公共建筑）。
●按照建筑物层数和高度划分
1.住宅建筑的1—3层为低层；4—6层为多层；7—9层为中高层；10层以上为高层。
2.公共建筑及综合性建筑总高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑。
3.建筑总高度超过100m时，不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。
●大量性建造的建筑，如住宅，属于次要建筑，其耐久登记应为三级。建筑物的耐火等级取决于其主要构建的耐火极限和燃烧性能。
●地下室的防潮、防水作法取决于地下室地坪和地下水位的关系。当地下室地坪在丰水期最高水线以上时应作防潮处理。反之应做防水处理。
●增设圈梁： 提高房屋的抗震能力。增设构造柱：提高砖混结构的抗震能力。
●现浇 板楼 1.单向板：板的四边均支承在梁或墙上，其平面长边L1与短边L2之比大于2时，
2.双向板：这种板亦为四边支承。其平面长边L1与短边L2之比小于等于2时。
●平屋顶：坡度在2—5%的屋顶，称为平屋顶。
●建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层和深基础地下架空层设计加以利用时，最高超过2.2m，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
●穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何均按一层建筑面积计算。
●建筑物内设备管道层、储藏室其层高超过2.2m时，应计算建筑面积。
●屋面上部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
六、法律知识
●自然人也称公民。
●民事权利能力——是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。在中国，18周岁以上的公民是成年人。
● 法人——是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。要成为法人，需要具备4个条件：1.依法成立 2.有必要的财产或经费 3.有自己的名称、组织机构和场所 4.能独立承担民事责任。
代理的分类
●根据代理权发生的依据不同，可将代理分为委托代理、法定代理和指定代理。
●普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间，《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
●债的担保形式有保证、抵押、质押、留置和定金。如房屋转让合同、房屋租赁合同都应采用书面形式。
●合同法第144条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
●按照《担保法》第91条的规定，定金的法定比例不得超过合同标额的20%。
七、总则
第三条 国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。
第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。
第三十七条 下列房地产，不得转让：
1.以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3.依法收回土地使用权的，
4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5.权属有争议的
6.未依法登记领取权属证书的，
7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第四十二条
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：
1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2.持有建设工程规划许可证；
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付的日期。
4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。中华人民共和国土地管理法
第四条 国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途、将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
当事人的权利和义务
第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同决定由出租人修缮的，由出租人负责修复。
第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
经纪人从业资格读本
●合同的主体——是指通过订立合同而享有合同权利并承担合同义务的当事人。
● 合同的成立应当具备以下几个条件：
1.必须有两个以上的当事人。
2.必须由当事人各方意思表示一致。
3.必须由当事人就合同主要条款达成合意。
●同时履行抗辩权——又称为不履行抗辩权。含义是：法律没有规定或合同没有规定由那一方应当履行，在这种情况之下，合同双方都可以要求对方当事人和自己同时履行。在对方未做对等给付之前，另一方有权拒绝给付。
●先履行抗辩权——是指合同的当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未，后履行一方有权拒绝其履行要求，或者先履行的一分履行债务不符合合同的约定。后履行的一方也有权拒绝其相应的履行请求。
●不安抗辩权——，又称包括履行抗辩权，是指依照合同决定，应该先履行合同的一方当事人在履行前，发信对方当事人财产状况恶化或者履行资信明显减减弱。以致可能影响到合同正常的对等履行，在这种情况下，可以要求对方为履行合同提供必要的担保。否则，先行履行的当事人有拒绝履行自己义务的权利。
