有数据显示，全国100个城市房价环比涨幅放缓，2月份仅上涨0.48%，十大主要城市房价涨幅也几乎减半，有城市楼市更是出现“内冷外热”局面。调控到底是奔着房价而来，还是奔着经济形势而去，政府的打算与压力如何，澄清一些问题对所有与楼市与买卖房相关的人们是有意义的。

我个人认为调控并非奔着房价而来，而是基于经济发展的战略调整。由此再分析市场变化，全国范围的普跌并不存在，而是一些城市保持继续上涨，一些城市则出现下跌甚至是剧跌。

全国各城市按照房价特点，而主要是房价涨幅与均价绝对值来衡量，受调控影响程度大小依次可以分为七大类，五大区域。而其受调控影响的程度差异，决定了这些区域或城市房价将产生下跌，但跌幅有差异。四大区域是环渤海、长三角、珠三角、成渝走廊、京广线城市群。

环渤海区域最主要原因是首都效应带来移民与投资消费的过度集中，伴随调控尤其是限购与保障房推广以及由于距离中央比较近的原因，在住建部控制房价目标以及出台有关政策的时间要求比较紧等影响下，其投资投机消费除商业地产与复合非住宅物业外都将出现成交量剧跌情形，显然成交量的剧跌肯定会导致房价下跌，但大家应该知道，作为供应方的开发商与代理公司一般不会主张快速而明显的降价，因此成交量剧跌后房价下行的周期会比预期长得多，而地方政府面临债务高峰及开发商资金状态决定这一下行周期会更进一步延长，笔者曾经分析北京房价会延缓至2012年出现普跌就是如此。

另外，卫星城市与毗邻城市可以吸引部分消费出走，因此当周边城市房价处于短期抬升状态时反而会促进区域中心城市房价保持稳定而不是下降。

长三角区域受影响面明显弱于环渤海区域的主要原因就是其吸引的移民置业不及首都北京，其二是长三角的工业基础比环渤海区域发达，非住宅综合类物业比重比较大，调控影响的主要是纯粹住宅物业的成交量与价格，最主要的原因是区域属性的差异，上海区域被公认为传统现代于一体的经济型领先城市，在这个区域的城市沉淀了相当数量的未实现刚性需求，而首都的刚需被挤出的比较多一点，因此在上海降价带来的成交量远远比北京为多，这种降价弹性的充足会削弱新政的某些影响。

但由于长三角过于发达的民营经济，投机消费比过大，因此可以归纳认为长三角与环渤海区域将是未来房价跌幅比较明显而首先出现价格松动的地方。

而成渝走廊、珠三角及京广线城市群即郑州武汉长沙所在的区域，因为其吸引的移民置业主要是周边城市，伴随新政的影响以及卫星城市的发展，这部分置业将首先选择回流，城际交通革新助涨这一趋势;而这些区域除成都重庆吸纳了比较多的异地投资投机消费外，其它城市基本属于正常投资消费，所沉淀的投机交易往往并非住宅类物业。而成都重庆这两个城市又因为城市环境的优化，版图的扩充，会因为供应增加以及政策性住房建设提速，逐步缓解新政的影响，而更主要原因这些区域的开发垄断程度不高，因此降价弹性会更优于长三角区域，受新政影响而降价的力度偏弱。

而武汉长沙郑州则基本不会受到新政的明显影响，短暂出现休克或者成交下滑或者开发商主动降价都不会形成大面积的普跌。

七大类分别是，第一类异地置业与投资投机需求集中的城市，如上述长三角珠三角区域的上海深圳广州苏州杭州等，这类城市的特点是供应已经有限，尤其是土地资源，而既往消费中异地置业与投资投机需求比较旺盛，因此房价必然出现调整，否则对抗下来还得降价。

第二类城市化集中以及人群相对集居程度较高的城市，如银川杭州兰州等城市，这类城市因为属于区域内人群比较向往的城市，即使房价再高，也还会有市场，囿于限购这一行政性的杀伤手段，短期将出现明显下跌，未来依然非常看好，只要稍微松动，比如银行执行力度稍微放松，房价会明显上扬，这类城市的市场面依然非常健康。

第三类是早期市场化城市如温州宁波无锡，显然这几个城市房价居于全国前列不是别的原因，一是购买力二是炒房投资三是租赁市场发达四是物业用途多样五是流动人口旺盛，在这几城市人们会反复想办法买房，降价弹性也比较充足，但开发商抗跌能力也会比较高，或将出现中幅下调。

第四类是中部省会城市与明星城市，如重庆成都永城郑州岳阳等城市，由于这些城市房价基数依然有进一步上涨的空间，因此在新政影响下只会是小幅波动，有涨有跌，保持合理的成交与投资积极性也会是这些城市政府考虑的主要因素，保持市场的正常发展才是正道，尽管岳阳涨幅保持全国第一并吸引了中央电视台的关注，但3200元的均价，并不离谱，更何况岳阳还被提及与信阳一道作为迁都的主要对象之一。

第五类是滨海城市如威海北海烟台日照大连等，这类城市受到多类人群的青睐，消费结构中投资消费比重也比较高，显然会受到明显的影响，限购在这些城市的杀伤力非常大，成交剧减的背后将是房价的快速下行调整。而且这些城市下辖的县域城市此前房价上涨过快，新政下将迅速减缓。

第六类是工业发达已经小康化的城市如福建的晋江河南的巩义江苏的多数城市及浙江的绍兴诸暨等，其流动人口与异地土着比较多，这些城市也属正常消费城市，因此调控后将主要通过价格调整来吸引更合理需求的进入，预期市场保持平衡，房价不会出现明显跌幅，但也不会出现过快上涨。

第七类是区域领头城市，如包头，鄂尔多斯，沈阳，昆明，这些城市的特点是在一个大的区域受到关注，也是移民的主要集中地。这些城市的总人口量不足，版图与气候适宜置业与移民，预期房价不仅不会因为新政受压。反而因为吸引了更多一线开发商，今后由于开发水平的提升而出现房价上涨。

除上述分析的这些区域或城市，其它区域或城市的房价绝对不会因为调控而降价，而且必然保持既定的涨幅。

2011年会出现明显上涨城市集中起来会有这么几个特点，其一是现实房价基均价不高甚至低于全国平均水平而其城市发展动力强劲并且发展势头良好，如山东省的许多城市，如河南除开封洛阳郑州外的几个城市，如武汉城市圈的周边城市，如广东湖南之间交通要冲城市，都将出现明显的上涨，而且市场成交量会一如既往。其二是区域性后发中心城市，如江苏的徐州、山东的临沂、德州，河北的正定保定，东北的丹东、广西的玉林钦州等，这些城市的特点是居于一个新兴区域的中心位置，经济基础正在夯实，受到国内多数品牌开发商的关注，房价预期将保持数年的缓涨。其三是沉淀的可消费人群数量比较多的城市如安徽的芜湖、阜阳，如陕西的宝鸡，四川的万县，湖北的恩施等。