“不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡。”用鲁迅先生的这句话来概括2011年楼市，恐怕是最贴切不过了。

一边是政府调控雷厉风行；另一边是开发商的集体自救，苏州楼市一路跌跌撞撞地走到年末。价格战的硝烟仍未散去，2011年就这样不紧不慢、不咸不淡的走完了。总结这不寻常的2011年，一些热词构成了楼市发展的主旋律，它们或反映了开发商和购房者的新变化，或成为家喻户晓的楼市代名词。站在20011年的尾巴上，苏州通过这些关键词，我们一起回顾2011的荆棘，展望2012的希冀……

1、限购令

——终极紧箍咒

苏州版“限购令”出现在2011年3月3日，是响应中央“国十条”精神而出台的楼市调控政策。限购令规定，对苏州本市户籍居民家庭限购第三套房，外地人限购第二套。一条简单的法令执行到年末，却成为了开发商和购房者头上最强的紧箍咒。眼看12月31日这个 “有效期限”即将到来，可近日，住建部却表示，限购令年底到期后肯定还会继续执行，限购限价政策是长期的调控任务。这意味着，限购令这一2011年第一关键词，必然还将出现在2012年的年度总结中。

记者点评：所谓调控，最终目的是为了平衡供需两方关系，而限购令这一重大发明就是以行政手段直接干预买卖过程，可谓是调控的终极手段。虽然“休克疗法”过于生猛，也由此引起户籍与非户籍人士购房区别对待的民权争议，但大部分人仍然相信，一定周期内推行此令非常必要。因为遏制投资、让住房回归居住属性才是我们的首要目的。从这一年的效果来看，限购令的工作完成了还不赖，因此，虽然限购令多少会有错杀无辜的嫌疑，也有着这样那样的弊端，但对此我们还应不离不弃。

2、保障房元年

——“大跃进”的失败与伟大

保障性住房被写入了“十二五”规划大纲，按国务院部署，被称为保障房元年的2011年，全国将建设保障性住房1000万套。然而，半年过去后，关于保障房开工量差强人意、资金到位不足等问题在各地纷纷上演，建成的保障房质量问题也被媒体屡屡曝光。在种种困难下，住建部再三严令各地保障房任务务必全部开工、保质保量。时至年末，苏州市交出了新开工各类保障性住房39824套，超出了省下达任务70%的优异成绩单。具体情况为：公共租赁住房 24549套；廉租住房501套；经济适用房2381套；限价商品房12393套；廉租住房租赁补贴发放4706户；危旧房改造35万平方米。

　  记者点评：自1998年实现住宅商品化改革以来，中国房地产行业取得了世人瞩目的成就，但是令人遗憾的是丢掉了保障性住房这根“拐杖”。如今，政府及时决定要重新拾起这根“拐杖”，虽然保障房元年被很多人嘲讽为“大跃进”。但不可否认的是，在国家的再三督促下，各地还是纷纷交出了较有成效的成绩单。晚来的总比不来好，做的不完美总比不做好，无论如何，保障房建设依然是2011年房地产界最利国利民的好事。只是我们希望，元年之后将有一个长串漫长的编年表，而不是几年之后再来一个“元年”。

3、房价控制目标

——“调”的最终目的是“控”

　　苏州版“限购令”的出台呼应了两会纲要，“限价令”又接踵而至。3月31日苏州颁布了本年度的房价控制目标为：新建住房成交平均价格同比增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入的增幅。而其他各地的“房价控制目标”也差不多都与当地的GDP增幅和人均收入挂钩。这也引发了社会各界关于“限价标准”与“涨价标准”的争议。年末时候，苏州住建局公布了今年前11个月的平均房价，为10548元/平方米，同比增加5.71%。并明确表示年初确定的住房价格调控目标能够实现。

　　记者点评：调控、调控，“调”的最终目的还是为了“控”住这个房价。虽然各地的调控目标被很多人视同为“涨价目标”。但不可否认的是，各地在房价调控目标下，房价的涨幅都有明显放缓之势。事实上，出台房价调控目标其宗旨在于，以宏观调控规范不理性的市场行为，而非以直接的行政干预干涉市场经济。房价调控目标既不能直接遥控房价，更不能解决任何人的住房问题。弄明白了这一点，我们也就不必过分较真这个“调控目标”多久是多少了，至少从苏州的年终数据来看，它已完成了自己的使命。

4、公积金改革

——制度创新 释放需求

已实施了14年之久的《苏州工业园区公积金管理暂行办法》于2011年6月30日终止，7月1日起实施的新公积金管理制度，不仅提高了公积金的缴存比例，还让园区公积金的使用范围放宽至大市范围。第一房产调查显示，超过八成的网友表示将有可能购买园区区域以外的房源，并且超过九成的网友对这个公积金新政表示欢迎。

    记者点评：千呼万唤始出来，园区公积金新政的实施让园区更多的员工也能享受到住房公积金政策的保障，在买房和租房方面解决一部分负担。然而，其重要意义远非于此，长期以来，园区特殊的公积金政策规定购房范围只能局限在园区，这一政策在工业园区发展之初，曾极大的加速了区域内的人气聚集，推动了园区房地产行业的高速发展。然而时至今日，当园区的房价早已高高在上，市区及其他区域的购房需求又不足的情况下，园区公积金政策的改革及时将园区大量的购房需求释放到全市范围，让整个苏州楼市在调控中发展得更加平衡。

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5、价格战

——烽火连天 愈战愈勇

“真的不可能再低了！”苏州雅戈尔置业总经理李聪曾对记者如是说。苏州楼市整个下半年的主旋律就是价格战，从开始的存抵、团购，至后来赤裸裸的降价，再到年终的成本价销售，开发商从最初的观望到慢慢开始相信，房价，真的必须下行了。

8月，广州合景首先扛起全线85折大旗后，短短一个月内，楼盘降价潮已经席卷苏州各个区域。相城刚需盘7500元/平起；老盘打出一律8折甩卖；随后的金九银十，降价潮的高潮逐渐显现。世茂的单价直降3000元引发了全市购房者的议论，中海、路劲的大型让利团购又席卷全市。价格战打至年末，输赢已现。早就有业内人士一语指出：降价越早、一降到底才可能是开发商的活路。

记者点评：应该说，加入价格战的都是些想明白了的开发商，他们并不看好当下及以后一段时间的楼市，希望能尽快回笼资金。得利的自然是购房者。然而，老百姓心中的房价是永远没有“底价”的，我们不能永远指望房价一直不停下降。买不买房，什么时候买房，还在于自身的需求。所谓的价格战都是开发商的事儿，我们老百姓，得了实在还得量力而为。

6、道德血液

——总理的质问

2011年全国 “两会”开幕前夕，总理温家宝与网民交流时，炮轰地产商没有道德，引来网民和社会舆论喝彩，说他们应该有“道德的血液”。房地产商“道德贫血”的评价引起了地产大佬们卷入争论，“道德血液”被推到风口浪尖。老百姓呼吁，开发商的所有行为不可能都靠法律去管，法律管一切，是社会的悲哀，能够用道德约束自己的社会，才是进步的表现。温家宝总理呼唤“道德的血液”，启示我们整个社会、所有的人，都需要正视这个问题。

记者点评：世间事，向来没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。市场同理，先是有了畸形的市场，才会有不平等和扶摇直上的房价，接着就有了被妖魔化的开发商。企业的道德血液，从来不是与生俱来的，只有严格执法才能迫使企业遵纪守法。但监管不严、处罚过轻、违法成本过低这一揽子问题都没有解决之前，“道德血液”永远只能是一句空话。

7、新婚姻法

——房子的婚姻保卫战

最高人民法院关于婚姻法的新司法解释于8月13日起施行。它的条款涉及房产分割等热点问题，从公布征求意见稿之后，就引起了极大的关注和争议。而婚前贷款买房归个人、父母给买房配偶没份等条文，一出现就成为全社会关注的焦点。一时间，夫妻间的婚姻保卫战正式打响，随后丈母娘也加入了进来。南京、成都两地趁火打劫，对婚前房产婚后加名征税3%，又引起了全国的热议。而在苏州的房产交易中心，前来给配偶在房产证上加名字的事例也爆发式增多。

记者点评：《婚姻法》新解释所引发的一连串闹剧，充分显示了世人被房价扭曲了的婚姻观。《婚姻法》从来就管不了男欢女爱、山盟海誓，法律本身就是一种先君子后小人的约束，它没有规定你结婚后就必须离婚，只要你不离，就永远不涉及法律。当全社会习惯了把一种最先进的契约精神带进最神圣的婚姻，让房子的归房子，爱情的归爱情，这才是《婚姻法》想让我们学会的东西。

8、交通变革

——新板块带来新价值

10月29日，连接苏州与吴江的东太湖大桥正式通车，标志着滨湖新城板块正式崛起。这一年的苏州，由交通变革而形成了众多新兴的城市板块，京沪高铁通车、227省道快速路通车，让高铁新城板块初露锋芒；东环南延工程，提升了尹山湖板块的居住价值；南环西延工程，催生了新城西板块的整合；轨道交通一号线试运行，促成了沙湖板块的飞跃。这些板块更为清晰得勾勒着苏州城市的格局，扩大了苏城百姓的置业圈。

记者点评：“距离不是距离，时间才是距离”。当轨道交通离我们的生活越来越近，当东太湖大桥拉近了苏州与吴江的距离，当中环规划给周边板块带来了新的卖点。2011年，苏州人感受到了前所未有的交通变革。也许，在这个无比寒冷的楼市年，交通的利好成为了苏城楼市唯一一缕希望的阳光。

9、业主维权

——没有胜利者的战争

当房价下跌的声音此起彼伏的时候，一个特殊群体登场了——降价楼盘的老业主。除了开发商之外，最不愿意看到房价下跌的就是老业主，谁愿意刚买几个月的房子一夜之间缩水几十万？于是，老业主成为年末时分苏州楼市中的重要角色，几乎哪儿有降价硝烟哪儿就有他们的身影。老业主以“退房、补差价”为诉求核心，与开发商展开了各种各样的“斗争”。这场远比2008年规模更大的退房潮，引发了社会舆论的广泛关注。

记者点评：房闹，关键点不在于闹。关于房闹，有支持者认为，房屋产权尚未交付，老业主有权选择退房；更多的反对者则认为，老业主应该遵守契约精神，任何投资都是有风险的，这也包括房产。从效果来看，双方旷日持久的对峙实则是场没有结果的战争，老业主退房诉求的实现几乎不可能实现，甚至被嘲笑为“输不起的赌徒”；而开发商的诚信也遭到了空前的质疑，对销售的影响不言而喻。这场战争，没有胜利者。

10、闪电土拍

——无人喝彩的大片

12月8日上午，2011年度苏州最后一次大型土地拍卖在雅都酒店举行。这也是今年下半年单次挂地规模最大的一次土地竞拍会。然而此次大规模的土地出让却遭到开发商们的集体冷遇：46宗地块中，一宗被收回，10宗流拍，34宗底价成交，仅有一宗地块遇到3家企业的争夺。在宏观调控的大背景下，开发商对于拿地的谨慎态度得到了充分体现。原本被广泛期待的岁末大型土拍会，在不到半小时内就“闪电”结束。

记者点评：如果把2011年苏州土地市场看作一部大片的话，它无疑具备两大特点。首先，这部大片显然“星味不足”。往年风头正劲的房企大鳄们在这部大戏中纷纷选择失踪，而只剩下部分国企和中小开发商像走马灯似的上上下下跑龙套；其次，这部大片的票房显然不好，6月23日，限购后首场土拍遇冷；12月份土拍，34宗地块底价成交仅1宗实际竞价。当“面包房”都撑不下去纷纷倒闭了，谁还会光顾面粉市场呢？