2手房交易权证知识 -赵彪-二手房交易专家 -搜房博客

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姓名：赵彪

单位：裕兴不动产

职位：天之居店经理

访问人数：1600154

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博主公告

05年毕业于东南大学法律系，毕业后不久就涉足二手房交易，07年初创办天之居不动产。08年底-09年9月受朋友邀请从事一手房策划工作，经手交易和策划促成交易的二手房及一手房已达一千两百余套。在做策划期间，很多老客户介绍朋友找我买二手房得知我改行时，无不惋惜，虽然我可以为他们在买商品房时提供更多的资讯，但是二手房交易市场远没有一手房市场规范，透明。并不是广告做的多就是大公司，那些表面上的大公司，可能为了支付高昂的广告费用和员工工资，只顾着收钱，把利润最大化，没有站在客户的角度，对客户不负责到底。本着把二手房做成终身事业的我，怀着把自己的天之居，有朝一日也能发展成大公司的梦想，真诚希望和每一个客户成为永远的朋友。在朋友公司走向正轨之际，于09年10月加盟裕兴不动产重返二手房市场。希望用我专业,热心,用心,诚心，诚信的服务，让您安心，省心的找到一个放心、舒心、温馨的家。

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2手房交易权证知识 (2007-10-5 21:46:49) [发送到微博]

分类：房产交易政策　标签：权证 2手房交易知识 |

权证知识

1、送件时，买方

（1）、若买方不能到场，需提供身份证原件和委托书（委托书不需要公证：委托权证办理送件和出件，房产交易登机中心提供固定格式的委托书，只填第一行，然后在委托人处签字即可）；

（2）、若买方共有人有未成年人，此未成年人的监护人必须父亲和母亲同时到场，该未成年人不用到场，需提供该未成年人的户口簿（若此户口薄的户主不是此未成年人的父母，需再提供“出生证明”或者“独生子女证”）；

（3）、若买方贷款买房，贷款人、共有人及其配偶之一不能到场，需提供公证/领事馆见证过的委托书才可以贷款，委托内容有： ①同意购买此房；②同意以所购买的房子作为向银行贷款的抵押；③由于人不在本地，现委托配偶签字，其配偶关于贷款涉及到的一切问题所签的字，全部予以认可；

（4）、若外籍人购买南京的二手房，该二手房需有外销许可证，有外销许可证的二手房不要报批，可以直接过户（若购房人持中文护照，可以直接办理过户；若购房人持外文护照，需做护照翻译公证）；若无外销许可证，需要提供以下复印件：①、护照；②、护照翻译公证和委托公证；③、产权证；④、房地产买卖契约；将以上4份资料送至权证处，权证交至房产局，房产局会送到安全厅报批，房产局会在7天之内通知此外籍人是否可以购买该二手房。

2、送件时，卖方

（1）、若卖方本人不能到场，需提供委托公证书（委托卖房），由受托人本人持身份证原件和委托公证书原件到场办理过户；

（2）、若该二手房有房屋共有人未满18周岁，在卖方送件时，需提供承诺/声明公证书，公证内容大意为：卖此房是为了房屋共有人的学业或其它发展；做此公证需要提供的资料有：未成年人父母身份证、户口本、结婚证、未成年人的出生证明或独生子女证、产权证、土地证；未成年人的父母亲双方都要到场，若不能到场，需提供委托公证；如未成年人父母有一人已死亡，还要带其死亡证明；如未成年人父母离异，获得孩子监护权的一方才有权利卖房，做公证时要带上法院的判决书或离婚协议书；

（3）、若卖方为外籍人士，①若外籍人在本地，将护照做翻译公证后，可以本人到场，直接出售；②若外籍人不在本地，除护照的翻译公证外，还要再做委托卖房的委托公证。

3、连锁店签单后，要第一时间将过户资料通过内勤转到权证部或直接交到权证部，如有缺资料的要在权证管理表上注明，权证会在收到连锁店送来的过户和贷款资料、并在内勤处确认买方的全款或首付款已到帐72小时内，通知买卖双方办理送件和贷款。连锁店不必陪同。

4、要买方复印户口薄时，一定要复印户口薄的户主页（有“户口专用”章的那一页）、贷款人页和贷款人配偶页；若买方有共有人，须复印共有人的户主页、共有人页和共有人配偶页。

5、在复印房地产买卖契约时，要用A4纸单面复印1、2、8、9页，不可以用二手纸复印！

6、提前还款和解押是两个不同的概念，提前还款是和银行联系，解押是提前还款后拿银行给的资料到房产局金融超市盖解押章。提前还款需要跟银行提前预约，并需要在预约时问清楚：提前还款后，何时能拿到解押需要的资料；两证解押需要材料：（1）产权证、共有权证；（2）土地证；（3）他项权证；（4）抵押注销申请书；(5)抵押注销申请表；(6)抵押合同；（7）办理人身份证；其中（3、4、5、6）是从银行处拿到的。解押时（到华侨路房产交易中心三楼金融超市）原房主可以不用到场，周六、周日也可以解押（到金融超市楼上抵押科4楼）。

7、若产权人的配偶要申请加一本共有权证，凭着结婚证和夫妻二人的身份证就可以办理了，不用交契税，只要交工本费40元；若该产权证已经盖好了抵押章，再加多配偶的名字，需要经过银行的同意。若夫妻双方协议离婚，需要变更或减少产权人的名字，只要凭着身份证、产权证和离婚协议书就可以办理变更了，减少或变更产权人的名字一样不用交契税，只要交工本费40元。请注意，在有抵押的情况下，只有夫妻关系才可以变更产权人的名字。

8、若产权证上的产权人已经去世，要先在公证处做继承公证（公证费规定为标的额的2％），凭着继承公证书到房产局，将原产权证上的产权人更名为继承人，此房才可以出售（若继承人和被继承人是夫妻关系，且继承人是唯一的继承人，则凭继承公证书和产权证，不需要更名，可以直接出售）。

9、企业买卖二手房，企业要提供的资料有：（1）、营业执照副本（原件、复印件，副本加盖公章）；（2）、授权委托书（加盖公章）；（3）、房屋产权交易登记申请书（加盖公章）；（4）、受委托人身份证原件和复印件。企业买房，契税交4％，不交地税；企业卖房，不交契税，要交地税（无减免的情况下交11.6%）。

10、转让方要交的地税有：（1）、营业税：房价X5％；（2）、城建税：营业税X7％；(3)、教育费附加：营业税X3％；(4)、教育地方附加费：营业税X1％；(5)、印花税：房价X万分之五；(6)、土地增值税。若前4项税收有购进时的发票、产权证（原件、复印件）、买卖契约，按照现成交价减去差额部分交税；其中（2）、（3）外资不缴。

11、土地增值税：（有两种方法任选一种）

（1）、按合同金额的6％缴纳；

（2）、纳税人请房产评估公司按“重置成本法”对房产进行评估，出具《房地产价值评估报告书》，若房屋售价高于评估价，就视为增值，土地增值税按增值部分的30％、40％、50％、60％缴纳；若不增值，土地增值税不缴。

12、免税范围：个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征地税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

13、个人销售房屋税收政策须知摘抄：自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人购买住房以取得的房屋产权证上注明的时间作为其购买房屋的时间。
自2006年6月1日起，凡同时满足以下条件的普通住房，享受税收优惠政策：
1、住宅小区建筑面积容积率在1.0以上（含1.0）；
2、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；房屋面积以产权证记载的面积为准；
3、实际成交价格在同区域住房平均交易价格1.44倍（含1.44倍）以下（江南八大城区在8690元以下）。

	契税	交易服务费	产权登记费	土地证费
普通住宅	2％	房改房：100元存量房：面积X3元	房改房：40元存量房：80元	20元
非普通住宅	4％	同上	同上	20元
非住宅（商业/办公）	4％	面积X5元	100㎡以下：200元 100—500㎡：400元	90元（最多不超过200元）

非住宅贷款费用：担保2350、土地证90、抵押240、公证250　

14、营业税等地税征收政策是：（以下地税政策整理时间截止为2006.5.23，若有变动，以地税局公布的为准，具体咨询电话：12366）

	五年以内	五年以上
普通住宅	申报价X5.6％	免交
非普通住宅	申报价X5.6％	差价X5.5％+全额X万分之五
非住宅（商业/办公）	差价X5.5％+全额X万分之五	差价X5.5％+全额X万分之五

备注：

1、“五年”时间以产权证上的证载日期或契税完税证上的日期为准，即如果上手是商品房（房主从开发商处买的房子），契税缴纳超过五年，也免交营业税，但要提供契税单原件；

2、房改房是否满五年，可以凭以下条件中任一条来判断：（1）产权证日期；（2）和单位签定的《公有住房买卖契约》日期；（3）交纳房款的收据（收据上如没有地址，要提供契约做为参考）。

15、拆迁客户可以抵扣契税，需要客户提供的资料是：拆迁补偿存折和拆迁补偿协议；拆迁抵扣的情况有：①、先拆迁，后买房，契税抵扣没有时间限制；②、先买房，后拆迁，只能在一年之内办理退稅；③、若全额抵税，只能选择现金购房，不能贷款。退税办理地点：北京西路2—1号南京市财政局契税征收管理所服务大厅，电话：8331 8776。备注：当月纳税者若申请退税，需隔月办理。

16、物业交验需要注意的事项：(1) 、水、电费(由于发票不及时造成费用的滞后性) ；(2) 、保证屋内附属设施的完好无损；(3)、小区的物业管理费(小高层和高层的公摊电费) ；(4) 、户口迁出；(5) 、有线电视、宽带的费用和过户。

17、连锁店送资料给权证的同时，要带：（1）权证管理表；（2）权证管理表上需要提供的资料；（3）首付款收据复印件。

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