2007年的北京二手房市场有几大热点地区。

奥运利好促进亚奥板快升温。随着奥运的临近，亚奥区域的建设步伐已接近尾声，交通基本成型。目前在亚奥区域绝大部分的住宅已经入住，现在在售的基本已经是尾盘，或是原项目的后期项目，据中大恒基市场部调查在亚北区域目前上市的二手房源中5年内的房源数量占到42％，5-10年的房源占32％，10年以上的占26％。而明年将有很多5年内房源进入免纳营业税范围。预见五年内房源将减少到25％。

内城四区低税房受市场追捧。二环内新房价格15000元／平方米以上比比皆是，使很多消费者无力问津，这样二环内10000元／平方米左右的二手房价格优势将在2007年更加明显，这些区域内公房占二手房源的绝大部分，所以2006年的一系列政策的影响比较小，在2007年大量的需求将会释放，这些区域的需求将更大而且随着交通的改善，政府对专门公交道路的划立将使内城区域的拥堵得到缓解。

地铁5号线将在明年开通，这将是北京交通改造的一件影响非常大的事情，将给沿线的房产市场带来非常大的影响。地铁5号线沿线的商业及房产等等都将会在2007年获得一个比较大的发展。

北京南站周边区域也将成为2007年二手房交易的热点区域。新北京南站位于南二环右安门外东庄公园内，预计到2007年投入使用。北京南站的重修建设后，将一改以前脏、乱、差的局面，交通、环境的改善，必然给附近商业等配套设施带来积极影响，带动周边房地产市场的发展。

西北三环大专院校以及名牌中学聚集地区价格涨幅最大。北京市教委公布今年高校毕业生有18．2万，其中包括72％的外地学生，而在这13．1万之多的外地学生当中有83％左右预计选择留在北京发展，而且外地的高校毕业生来京求职数量更是突破了50万，这两部分在今年为京城房产市场带来了40万左右的买卖需求。

非北京本地而选择在京工作的同学中有20％多的人在家庭的支持下考虑买房。据中大恒基市场部调查显示在40万左右的外地应届来京求职的大学生中有12．6％的有短期购房的需求。而且其中不少已经购买到了房产。而这一比例在去年仅仅不到5％。

并且，西北三环聚集着人大、北大、清华及其附中，另外海淀区的重点小学、中学也都集中在此，很多家长都在本地买房不仅能够让孩子户口落在重点学校的范围之内，也可以方便孩子上学，中大恒基在知春路的门店里登记的买房需求，63．2％是为考虑孩子上学的需求，而且毕业生逐年增多，也活跃了其租赁市场，从某种程度上刺激了本地二手房的投资。中大恒基市场研究部数据统计表明， 2006年，西北三环二手房价格的平均涨幅达到了16％，预计2007年的上涨空间不会太低。

新政后西南三环周边区域依然受欢迎。丽泽路——草桥——方庄一带位于西南三环，作为近一两年来的新兴热点，房源供应以公房为主。该区域发展远远滞后于邻近的其他地方，所以发展前景比较乐观，目前的价格在6800左右。5号线的开通等利好带来的大量需求将使本区域在2007年成交量有20％左右的上涨空间。方庄等南三环内区域因为发展比较早、比其他区域的生活配套更齐全，适合居住。是南城比较早升温的二手房市场，但是仅仅在2006年方庄区域的二手房均价就上涨了1600元，目前已经到了7200左右，热点区域向大方庄边缘区域赵公口、角门、成寿寺、刘家窑等地区转移，这些区域的公房较多，受到营业税几个税影响较小，这些区域将是 2007年南部市场最火热的地区。

◇新焦点

以前北京的租赁市场缺少监管、政策不完善、租赁市场管理与服务不到位。广大市民对房屋出租的纳税意识不是很强，甚至有抵触心理，国家税收流失很大，很多出租屋得不到妥善的管理，经常出现治安问题，给社会和人民群众的财产及安全带来隐患。

2006年11月20日北京市政府法制办就北京市房屋租赁管理办法在网上发表了截止为12月5日的征求意见文。新租赁管理办法将侧重打击这种房屋银行，普通的租赁基本上房主与消费者是见面的，如果要付押金或者租金都直接交给房主，经纪公司只收取中介服务费。

管理办法中还将出台本市对房屋经纪业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度，房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金。这样就断绝了不法中介获得资金流的情况。

对于租赁不登记纳税的将会处以200元以上500元以下罚款。在管理办法中提到租赁房屋人均使用面积不低于3平方米；其中，成套住宅人均使用面积不低于6平方米。这样就使中关村等很多出租床位的二房东没有了生存空间，也减少了安全隐患。这些也将使租赁市场的需求增加。预计将使目前中关村、管庄等很多成交热点区域的需求增加10％左右。合理纳税也将使租赁市场有统一的监管。

租赁市场目前的问题可以说是多方面的，整体上还比较滞后，与买卖市场需要协调发展，与租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求相比还有较大差距。因此需要整顿的地方有很多，政策这次出台的管理办法从很多方面杜绝了租赁市场不规范情况的产生。必然会在实施中促进北京租赁市场规范化发展。

◆积极行动，房地产经纪企业打造竞争力

采访对象：华国强 王彬 寇海龙 傅勇

“房产中介公司生存发展的关键，集中在制度、管理、人才三大因素上。而这三大因素主要是通过企业的市场定位、业务模式、利益分配、管理和培训几个方面综合体现的”，华国强认为，房地产经纪企业要想应对国家的调控和2007年的洗牌加剧，应该从以下几个方面深入研究与建设，打造自己生存的竞争力。

第一，制定品牌发展战略。小的中介公司若没有资金与品牌作支撑，资源匮乏，业务品种单一，抗风险能力太小，也将难以为继。一些大的品牌公司，一是靠其雄厚的资本及大量的客户资源的累积，二是靠买卖以外的业务例如房屋租赁业务的扶持，对国家宏观调控带来的市场风向的转变有着较强的抗风险能力，因此可以继续得以发展。未来房地产中介要想在行业里继续生存发展，唯有以品牌建设为理念，向规范化、规模化、品牌化发展才是立身之本。

第二，针对企业自身状况，合理定位商业模式。目前市场上共有三种中介企业经营模式比较普遍：直营连锁模式、特许加盟连锁模式、直营和加盟混合连锁模式。北京中介70％以上的企业属开单店模式，因为单店模式对于资金等企业要素的要求较低，在市场交易量有限的情况下，控制风险和减少管理成本是中介企业首要因素，采取单店模式也是有优势的。但随着中介服务行业市场环境演进，行业竞争日益加剧，专业化程度将成为行业竞争的焦点，大规模连锁模式时代即将到来。

第三，建立高素质的行业人才队伍。企业的竞争归根结底是人才的竞争。随着房地产市场需求的变化，投资性购房需求的增加和购房群体职业层次和收入层次以及个人素质的提高，房地产中介服务市场对中介企业服务品质的要求也在提升，人才素质问题显得越发重要。提高人才素质不但要提高经纪人的入门门槛，而且要具备良好的教育培训机制。公司在录用相关学历较高、品德较好的人后，教育训练，从而逐步抬升行业整体从业水平。

第四，打造服务深耕的能力。服务是中介公司的立根之本，如果北京中介企业不能提高自身的服务水平，未来在与境外地产中介的竞争中，将使自身置于竞争劣势。国外房地产企业都有着完善的服务：例如能够为客户承担租房后的很多事情，如再次出租、房子的折旧评估等。二是标准化服务流程。它从找房源到选客户都有一定的标准，上家下家有纠纷能得到及时解决，客户有安全感。三是内部机制完善。有投诉能很快处理，让顾客有“上帝”的感觉。国内的中介企业只有从根本上提高服务水平，对交易服务的各环节进行细节化研究，对服务进行深耕，提高技术含量，推行全行业的服务。

◇中大恒基：对待真实投诉承诺无条件退款

1月10日，北京市中大恒基房地产经纪有限公司针对北京市建委面向房地产经纪行业出台的20条整改意见，面向全社会公开发布《诚信服务宣言》，现场签署了《中大恒基服务规范》承诺。并发布一系列措施。

投诉真实，无条件退款。在会上，中大恒基作出了对待投诉，无条件退款的郑重承诺，对于无理投诉，即中大恒基在操作上不存在任何问题，而是买卖方违约造成的纠纷，也以满足客户需求为主要目的，以高效解决消费者问题为根本原则，酌情退费。

500家门店全部实行亮照经营。开展“京城百家门店亮照经营”的活动，通过500多家门店的亮照经营规范自身，同时向全市中介行业发出倡议：“规范经营从我做起”，配合建委和工商局规范市场，规范中介机构服务社会的意识。活动集中规范各门店“五证”(营业执照、资质认证书、经纪人备案书、两个经纪人证书)公示工作，并严格要求只有具备经纪人资格的员工才可以对外签订合同。

实行交易资金的监管操作，两个月内所有门店安装POS机。为了确保二手房交易买卖双方当事人交易资金的安全，维护交易双方合法权益，中大恒基在原有的资金监管业务上，再次推出与银行合作进行监管，即买卖双方在门店签订《买卖合同》、《买卖居间合同》，卖方收取订金后双方共同商议携带双方所签署的上述合同共同去中大恒基指定的监管银行，签订资金监管协议。待整个买卖交易流程完成后，资金监管方即可按照《监管协议》中约定的付款方式进行监管资金的划转。

开展星级门店评选。开展星级门店评选活动，年底前将通过客户回访、服务竞赛、门店投诉率和表扬率等多方面指标筛选评定出“年度十佳星级门店”。同时中大恒基也将在公司网站发布本次活动的细则，届时广大消费者可以在网上对中大500家直营门店给予点评，消费者的意见和建议也是作为评定的一项重要内容。此举旨在通过促进内部优化，进而带动行业优化。

◇北京利多房地产顾问公司：提出“叁仟制”

“叁仟制”在刚刚开始的2007年也的确是值得在座的各位和北京市广大市民关注的一个新的热点，也是京城二手房市场的一个新的亮点。

“叁仟制”就是为客户提供从房价走势、购房理财到根据客户要求为其选房、安排看房、帮助谈判、合同起草及签订、代办产权过户等一站式顾问服务，无论房型、面积、地段、建筑形态，全程只收三千元顾问费，所以叫它“叁仟制”。“叁仟制”的业务范围辐射城八区及各远郊区县，涵盖公寓、民宅、别墅、四合院、空置房、央产房、债权房等。

“叁仟制”的买房过程，以及在买房过程中，交易流程上与现有“佣金制”模式主要有哪些不同。

“叁仟制”的买房过程，总体来讲就是倡导“先选公司后选房”。就是从改进客户的购房方案、提供体验式购房开始，到帮助选房、安排看房；协助谈判、签约过户等，完成一系列工作。在交易流程上与佣金制的主要不同有：1．销售顾问要树立花自己钱购房的观点，避免推荐高价房。利多的销售顾问要结合客户的家庭情况、收入情况就购房地段、面积、楼型、朝向及首付款、月供款等提出合理方案，帮助客户在置业的同时达到省钱、升值的效果。真正做到如自己在花钱购房，避免一味推荐高价房。2．多套房源供挑选，决不为营私利强行推销。结合客户要求先行提供四、五套理想房源，由其任选其中一套先体验式看一回，由此也可检验利多顾问的专业实力和服务质量，避免让客户在不了解公司的情况下强行推销，死缠滥打。3．让买卖双方直接见面，坚决堵绝“差价陷阱”。让买卖双方直接见面、直接看房、直接洽谈，既便于灵活掌握看房时间和节奏，又便于避免双方意思被扭曲，以避免让购房人最厌恶的“差价陷阱”等。4．规范交易资金管理，设立担保公司监管制。交易资金买卖双方直接交割，或交存按揭银行监管账户，避免中间方拖欠房款甚至携款外逃、买房人血本无归。5．及时办理产权过户，免去购房者的担心。利多有专业专职的权证事务人员，及时为买卖双方办理产权过户，避免卖房人迟迟不能过户拿房款，买房人迟迟不能过户住新房。

◇21世纪不动产：开展“金色承诺”活动

21世纪中国不动产推动面向全国开展的“金色承诺”活动，向消费者郑重推出“买方及卖方服务承诺保证书”，这是经纪行业首次将对消费者的承诺写入二手房交易合同当中，也是21世纪不动产多年来如一日坚持维护自身公信力、积极履行企业的社会责任、实现和谐的客户买卖关系的有力见证。

21世纪不动产采取一系列预防机制避免交易纠纷的发生。例如，在最敏感的交易资金环节，目前21世纪不动产北京区域与浦东发展银行联合推出了资金监管业务，在21世纪不动产进行房产交易的客户可以通过POS机和网银系统实现房款的流转。中介公司的服务与金融手段的结合有效地降低了交易风险，保证了消费者资金的安全。对于出现不可避免的纠纷，21世纪不动产首先考虑的不是公司的利润，而是消费者的利益。在消费者的利益和公司的利润之间，我们认为，只有消费者的利益得到充分保障，才能使公司长期利润也就是品牌的价值最大化，否则就是短视。此外，21世纪不动产坚持承诺不收房、不吃差价、严禁门店做房屋吞吐业务。可以说，对于如何保障消费者利益这一问题，我们已经形成了一套完善的管理规则和处理流程。

◇千万家公司：提出“免押金月付租房”

随着房地产经纪的发展，中介行业与市场发展不协调的一面逐渐显现，房地产从业者疾呼配套政策的完善和具体化，同时政府和市场管理部门也在不断地宣布要对市场秩序进行大力的整顿。一个主要问题，说到底还是行业的诚信问题。行业诚信的建立，绝不是仅靠提升企业自身的诚信意识就可以做到的，更需要建立完善的有保障的交易模式。

针对租赁，去年推出“年付房租”的租赁代理业务产品，该产品是经纪行业首次提出，对租赁公司代理房源，千万家将房租以年付形式一次性支付业主，对客户则按月收取房租。这种超前业务产品，代表了千万家从根本上杜绝了欺骗客户和业主的坚定决心。

同时，千万家以规范行业自律为己任，树立行业典范，维护经纪行业的健康发展，并结合市场状况，进行深入研究，不断研发安全交易业务模式。与北京交通银行合作一系列有关二手房信贷、交易资金托管、信用卡理财等业务产品，届时接受千万家房产服务的客户不仅在房屋贷款、钱款交割方面享受到更快更好更优惠的服务，还将延伸至刷卡会员服务。

2007年千万家继“租赁信托”业务后，再次深挖服务，打造“诚信”产品——“免押金月付租房”。该产品建于“房屋银行”之上，既涵盖其原有千万家年付房屋，代理业主轻松出租百姓房产消费保障制度，又添加了客户租房无押金、月付、无理由退租等全新服务承诺。.<a href="http://esf.soufun.com/a/lijiajia