是商品，就会遵从商品经济的社会发展规律，价格在价值影响下上下波动。目前社会，当前经济，如此物价变化格局之市场，房子，降价也好，涨价也好，其实很正常，就像正常的和客饭五元一盒涨到7元一盒，公园门票从原来的五毛涨到了20元，大米从1元涨到了1块5，水费在涨，电费在涨，油价在涨。。。。。。

    楼市可能大跌，一些地方的房价可能面临恐慌性变化，但我没有发言权，因为我没做过仔细调查，别人的随波流的话我又向来不轻信。但至于上海楼市，我个人以为降价不等于崩盘，别再一厢情愿地盼上海楼市大跌，至少，上海房价不会崩盘。因为，我一直关注上海房产行业发展也近10年了，对当前市场也做过仔细调查。大盘时代的开发，政府理性的调控，2008年上海楼市走势相信在这个宏观保障的基调下，上海楼市的供需矛盾会得到一定的疏通缓解，楼市也会在调控中稳步前行。

    有时候我也很同意一些网民的观点，真的不知道购多套房者做错了什么，要让天下人那么唾骂，恨不得地震房子倒了将其压死，恨不能银行加息让其亏死，恨不能政府出台命令将其没收了事。仔细想想，他们也曾支撑起前几年庞大的财政，使得政府提供公共产品，从低保到廉租房。他们什么也没有做错，他们只是一个合法市场中的交易者，如果说房市有泡沫的话，那也仅仅是财政的泡沫的外在表现。其他人在享受着财政泡沫的好处时，独独指责他们，这是不公正的。

    作为搜房评论员，我必然站在老百姓的立场在呼吁。我们总希望政府加大公共投入，认为公共产品越多越好，对于公共产品的投入产生的福利“爱而知其恶”，高福利的背后，是财政巨大的吸纳能力，将一切可能的财富掌握在政府的手里，而正是公共财政的巨大的吸纳能力，使得地方政府处处在开辟财源——这几年财源的一个重要途径，就是房地产，财政的巨大需求，促使了政府想方设法提高城市土地出让金，而这又产生了高房价，而我们每个人都置身于其中，无论你是购房者还是卖房者，无论你是看空房市者还是看多房市者。房价泡沫即使存在，其也不是原因而是结果，财政泡沫及与财政开支有关的所有的人，都是当事人。

    大家新闻也及时看了，美国的次贷危机，已经严重影响其经济发展，以至政府不得不出手救市。与此相呼应的是，最近中国的一些房地产巨头也频频聚会亮相，大有“逼宫”国家松动楼市调控政策之势。提议政府救房市的呼声渐高，但是骂者如云。居高不下的房价让百姓受苦，都盼着楼市遇冷好让房价一溜烟儿下跌。看多这样的新闻，却让我产生隐隐的不安：失去了土地收入的支撑，地方的一级财政该如何保障？教育、低保、公共建设处处要钱，而钱从何而来？一个独立的公共观察者，是清晰财政泡沫与房地产泡沫的关系的，房市的泡沫是假，财政的泡沫才是真。我们不能在安享财政泡沫的好处、不断地呼吁地方政府这儿加大投入、那儿增加开支的同时，痛骂房市的泡沫，因为你无法否认房地产是当前地方财政的最大支柱，尽管上海已经把房地产行业暂不定位上海6大国民经济支柱产业之一。

    我们痛恨高房价者，必不痛恨政府给其的良好的公共服务：从便捷的公共交通到环境优美的街心花园，从城乡的城市低保到大病统筹保险。如果深知我国财政运行状况，将会发现自己处于一个尴尬的境地：地方政府的财政收入，很大的比例来自与房地产有关的领域，有的地方接近于50％，甚至更多。而我们所获得的公共服务的支出，又以地方政府的支出为大头，如农村低保支出，市县乡承担的比例为1∶6∶3。对于房价居高不下的问题，我们应该理性看待，大骂地产商或者吁请政府降房价，都解决不了实际问题。认识到高房价对于财政的巨大的作用，除非做好接受地方财政崩溃、公共服务萎缩的准备，否则别一厢情愿地盼楼市大跌。

    唯一可以追究的，是庞大土地出让金的用途——除了公共支出之外，有没有行政开支的巨大浪费？可能所有人都会说，卖地的钱并没有全都投入公共产品，有挪用有浪费有贪污，这也在一定程度上推高了房价。不错，需不需要出让土地是一个问题，卖地的钱如何用，同样是一个问题。　　

既然，我们已经看出了政策不会救楼市，那么就要冷静对待。在房地产市场出现持续观望、房价出现下跌现象的状态下，政策救市的呼声日渐高涨，这些呼声主要来源于开发商群体。但现在借此预测政府会推出救市政策，还为时尚早。

    首先我们看到的是CPI持续上涨，通胀风险加剧。 除了专门针对房地产市场的调控政策外，政府出台的调控措施大多针对的是通货膨胀和金融风险，如果仅仅因为房地产市场刚有些滞胀就出手相救，政府将面临的可能是真正的危机。

    其次我们看到的是房地产投资仍在不断增加。 今年1~5月，全国房地产开发投资完成9519亿元，同比增长31.9%，增幅比去年同期提高4.4个百分点。一方面楼市趋冷，另一方面投资增长，说明市场还很有潜力，救市之说从哪儿说起呢？

    再次我们看到的是房价理性调整还没有实现。 目前上海房价虽然有一些局部的回落，也只是体现在某些楼盘上，或者是外环附近，郊区附近，体现形式也多限于打折促销等营销手段，并没有出现房价回落的普遍现象。总的来说，房价与收入的不合理关系并没有得到缓解。这种情况下，救市之说是缺乏民生基础的。

    最后我们看到的是房地产市场需要经过一轮洗牌。 从去年10月份到现在，跌幅最大的深圳，到现在并没有听说哪家开发商破产。即使放眼全国，也并没有哪家做到一定规模的开发商倒闭的现象。

由此可见，由此分析，市场的降价不等于楼市的崩盘。

    我的分析基于两点，曾经在年初《新闻晚报》楼市全年预测评论及今年五月论“上海市场房价无拐点”时强调过：一是市场连续性，近几年尤其是2007年的惯性因素和这两年新批土地有多少将成为新上市房源。二是供求关系和政策影响。而供求关系包括供求关系量和结构的变化。

    供应方面，前两年上海楼市的供应量维持在2000万平方米水平上，而目前已出让的土地面积为4400万平方米，根据预期，这些土地会在这几年内陆续上市。因此，2008年市场供应量2000万平方米还是有保障的，而去年市场间断的供应不足主要是部分开发商捂盘所致，这种情况在今年应该不会再频繁出现。

    需求方面，由于上海的消费者群体由投资、投机、自住改善、拆迁购房、结婚购房和部分恐慌性购房者组成，而其中又以自住改善、拆迁购房、结婚购房为主，这部分约占总量70%左右。在上海本地人80%左右已解决住房改善情况下，这个群体中有相当比例是外来人口。在外地企业不断投资上海，众多青年人纷纷来沪发展的情况下，2008年这部分需求将仍然是主力军。并且，他们当中有相当的成功者将采取一次性付款方式购房，并不受首付多少的政策影响。2008年市场需求仍应该是强劲的。 

    价格方面，考虑到经济稳定的因素，有关部门与开发商都不会希望价格大幅下跌，且少数开发商还会以各种方法放出市场供不应求的信号，加之新增房源结构中，中心城区的比例会越来越低，因此，作为紧俏房源，中心城区的房价坚挺。环线以外的房源影响其价格的因素较多，包括房型、环境、配套设施、开发商宣传力度、开发商现金实力等。不排除个别开发商现金不足急于回笼而采取降价销售方法，但总体价格趋势应是保持平稳，所谓的“拐点”并不会在上海楼市中出现。

    今年的房地产市场确实是有点“混沌”，难以预测。但是从 “两会”中，还是可以探出一些端倪。我想，“两会”中官方所发布出的一些“言论”信息，可以清晰地感受到，今年的楼市调控并不会放松，相反，“调控”程度可能会得到进一步的加深。

    首先，在今年的政府报告中，针对楼市调控的用词与去年有所不同。去年，“抑制房地产价格过快上涨，保持合理价格水平”是调控报告的主题，而在今年，“防止房价过快上涨”则是调控主基调，关于从“抑制”到“防止”的用词，说明了有关部门已经清楚认识到，虽然整个一线城市房地产市场观望情绪浓厚，但是楼市仍有反弹迹象，如果不继续加强调控，很有可能会在“反弹”后再次陷入被动。

    其次，整个宏观经济环境亦决定了楼市调控在今年不会放松。两会期间，各方都在热议“通货膨胀的风险”，而在今年的物价指数调控目标上，虽然量化指标上仍然维持去年水平，但就目前实际市场情况而言，实质存在

  平台建设，是地产行业的一大特色，它有2层含义：

  首先，是一批经验丰富的地产专才所建起的组织平台。他和他的团队，他的公司就是这样的学习型组织。他的专案项目背后，有其强大的平台支持。根据科学的组织架构、严谨的工作流程和默契的团队协作，表现在最终的项目作品都是在策略的指引和平台的监控之下。平台建设保证了他和他团队的创作水平和服务质量，是他和他的公司的专业化服务的重要刻度。

  其次，他积累了10年地产市场实战经验的积淀。只有对市场有透彻的理解，你才可能洞察它；并依据这种洞察为客户提供优质的服务。10年市场经验的积淀，经历逾百整合推广项目的实战锻炼，形成了他对地产市场的独到理解和对地产特有的运作模式。1个项目的运作成功可能只有简简单单几个数字来证明业绩，但他要经过深刻的思考创作才能决定。

  流程管理和环节控制是保障作业效率及品质，并由此建立竞争优势的有效方法。为什么在许多集团中，每个成员的智商都在120以上，而整体智商只有一半？

  这就是一种“梭子鱼现象。”他深知梭子鱼现象所带来的危害，并齐心协力地在自己的组织中克服了它。被他证明的是整体学派的一句名言：整体大于整体中各部分之和。对此，某一客户有客观的评价：“他可贵的地方在于：不会因某一个人不在岗位而影响到他和他的公司的工作进展和质量。”

  创意是讯息交换的媒介，地产公司的业务流程就象一场接力赛，创意是动脑会的交接点，创意为创作人员提供一个支点，只有支点正确，创意才能撬动市场。

  当一个创意被书面化以后，它将独立存在，分析及批判式思考将支持其存在，创意使它的思想更具光芒。他曾用一份创意获胜整个竞争项目。

 

 

“水木清华，剑指蓝天，

我思，故我在，我清，故名扬”。

思路决定出路 ，创新决定成功。

每个拜访他的人，都会在一进门的墙壁上看到这句话，

它是和公司的标识紧密联系在一起的。

在他的观念里，思路，是比现有的专业能力更重要的东西，

因为未来的起点正在于此。

专业化、职业化，这是他始终追求的目标，

无论对公司还是对个人。

这是他由昨天抵达今天的思路和经验总结，

也是他将来的出路和希望所在。

文化决定观念，观念决定心态，

心态决定行为，行为决定习惯，习惯决定未来。

最值钱的东西是看不见的。

他们要建立的是一个强而投入的团队，

其中每个人都具有一些相同的气质，

从而分享了同样的价值和目标。

在他的眼里有一个关键词---流程，创意，协作。

作为一个团队，他们感到骄傲的是，

他们已经建立起一个坚实的平台，

它是对他们成长的最直接的体现，

也是得以体现他们服务价值的基础。

 

 

如果你是第一次来这里，

你会发现没有人在工作，

因为他们都没有在自己的座位上。

实际上，

在这里，他们是没有自己的固定座位的，

他们可以在任何地方交流，动脑。

 

如果你第二次来这里，

你会发现玻璃墙上用水笔写的某个新楼盘的案名征集启事，

又换成了美眉的征求合租启事，

旁边也许还会有热心人给画上了位置图，

添上了租屋周边的商业配套。

如果你经常来的话，

你也许会在创作会上看到有财务、行政人员出现,

这很奇怪吗？

他们本来就是消费者，

谁说他们不能影响我们的创作方向呢？

绝对不会有两个人穿同样的衣服,

即使穿的是公司制服，

也不会出现相同的领带。

一个客户曾经简单地用两个字评价：

她比较“洋气”。

指人，也指作品。

业内对他曾有这样的评价：短期内迅速窜红。

他们很看重这种说法，

因为他们知道：这说的不是某个人，

而是一个团队---TM！

 

    2008年6月28日晚6点，我应邀参加上海知名特色主题餐饮中心--海上宴开业庆典暨大都会明人俱乐部成立晚会，有幸聆听孔祥东关于音乐艺术的理解，有幸与孔祥东交流地产大盘开发中合作办学，提升社区文化品味思路，受益匪浅。然而，给我的感觉是，与其说孔祥东先生是一位杰出的音乐艺术大师，还不如说，他是一个亲和友善的幽默大师、社会友爱的美的活动使者。众所周知，他的音乐世界让人赞叹不已，但难能可贵的是他对音乐工作的社会责任感与对美好生命的理解的内涵与真谛，让人欣赏与敬佩！他，就是孔祥东！

    有人说他是古典艺术家当中最不安分的一个，因为他创建了目前国内最大个音乐艺术教育机构，成为了十几所国内著名高校的客座教授，他还是全国青年联合会的第十届委员；他成为了第一个签约经纪公司的古典钢琴艺术家，他的足迹遍布世界各地。如今他让所有的中国人骄傲，并让他自己感到无比自豪的是这样一个身份，那就是2008年北京奥运会主题曲的征选创作者之一！因为怀着无比的欣赏与敬佩之意，因此，我想与大家在我的博客上，再一次聆听孔祥东关于奥运歌曲《永远的朋友》的创作心声，让我们一起感悟孔祥东先生，不仅仅是一位杰出的音乐大师，也是一位幽默大师，更是爱的使者！

    孔祥东和莫洛德尔一起创作的《Forever Firends》我想花的心思非常多，到现在还没有停止，因为在08年8月8号的时间还没有停止，他们想多一点努力把这首歌尽善尽美的把它做出来，所以他们不断的在做修改。奥运会倒计时的日子，孔祥东说一开始特别希望这首歌成为主题歌，但是随着时间越来越迫近奥运，他觉得成为主题歌的欲望会越来越少，但是特别希望大家喜欢这首歌，让旋律能够流传下去。

    因为奥运版的标准语言是英文。孔祥东作为一个中国人来讲，他是特别想要有一个美丽的传神的中文版本能够让大家所传唱。但是英文这个词取得非常棒，他自己认为旋律也是一个经典。其实他一直在想，与其一辈子写一万首歌，还不如把一首歌写好。

    孔祥东对这首歌从来没有失去信心，首先他自身对奥运的向往这颗心是很真实的。第二对这首歌做出的每一步，包括在酝酿阶段和创作阶段和修改阶段，运作阶段，就是怎么去推广，让很多人知道，他觉得他们每一步都走得特别踏实，而且也获得了各个部门和朋友的支持。这首歌本身就是可以让自己带来很多跟朋友变成永远的朋友的可能性。所以他觉得非常的幸福，因为这个歌不单单是给大家带来很多的幸福，也给孔祥东自己带来很多的幸福，所以这首歌已经毫无疑问已经有它的功能性体现了。如果奥运会开始的时候这首歌能够畅想这就是他最大的心愿了。

    我们知道《Forever  Friend》加入中国的元素是来自湖南名歌《浏阳河》当中的元素。孔祥东当时和老莫一说他就同意了，他们很少有意见相左的，他们两个人完全年龄跨度很大，相差30岁，但是在音乐品位上是难以置信的统一。虽然《Forever  Friend》是一个简单的东西，但是它有灵魂。孔祥东说流行歌曲不全部是流和行。《Forever  Friend》现在放在他手机的视频里面还经常听和看，包括所有的大牌歌曲在一起唱，他为大家的精神所感动，其实就是奥运精神参与了。放一下自己的身段，放一下自己的小想法，为一个大的东西奋斗。

    孔祥东觉得当前的中歌榜非常的单一，关键亮点会有，但是亮点的持续度都很低。孔祥东教钢琴，跟所有的人都一样，但是毫无疑问他不会用一个方法，因为他觉得当一个人永远去重复老师辈在做的事情的时候，老师的价值就永远不复存在，所以社会和人类因为有了这样一种决心才会进步。

　　孔祥东说其实他不知道大家怎么理解张惠妹，作为他个人来讲他还是非常喜欢这位歌手，他们在考虑请她来录制中文版的录音。说实在话，在他考虑歌手的时候，他考虑是他们在歌曲当中能够非常真实的体现他自身的潜力。

    中文版是完全另外一首歌，因为英文词是写的非常美丽，其实在某种程度上英文和中文的中心思想有一点点不同。中文词他觉得更具有“蝉翼”同时他觉得很美，它不是一个字面的美丽，他觉得这个词如果你看两遍甚至都会有一种冲动，甚至会掉眼泪。这是一种非常超越的心态来赞美我们盛世强国，同时孩子唱的那个段也很不错。反正他觉得中文歌词老百姓还能够找到共同感觉的。他们没有用五环、和谐奥运字样在里面体现。

　　孔祥东说，奥运是一种文化，奥运是第三次来到亚洲，第一次来到中国。所以他觉得毫无疑问感谢！“为爱前程的许愿……”他觉得这一句话写得非常好，其实信念可以让人生走到连自己都想象不到的重点和高度。其实这个跟每一个行业，每一个年龄层和每个国家的人都有关系，为爱前程的许愿他觉得本身就是一个人生态度。人们需要沉淀，这种沉淀首先是要真实对待自己，包括自己的情感和情绪，只有真实对待自己还能够真实的对待他人。

    其实眼下大大小小的颁奖不计其数，其实这些奖项真的对我们音乐市场走向全球有任何刺激作用吗？他觉得不一定。其实现在西班牙语已经成为了美国第二大用语，而且很有可能再过几年西班牙可能会超过英语。首先来自墨西哥大量的人群讲的是西班牙语。包括西班牙以前的殖民领域全部讲的西班牙语。包括西班牙级的影星，他觉得这跟我们国家的国立和世界定位应该曾正比。像我们的企业有联想收购IBM，他也用IBM，因为我们要支持联想。像海尔、中石油等等都已经在中国上喊出声音了。但是确确实实，我们的音乐，就是说世界还没有听到中国的声音，这一句话是事实。在整个音乐城市上来讲，我们的音乐领域落后至少20年。孔祥东这是好奇，这些品种还没有在欧美文化主要舞台上成为生力军。所以他觉得怎么样抓住这些好奇心，让他演变成一处戏，让我们中国文化和音乐能够在世界舞台上畅响。音乐其实本身是没有形状的，是我们的想象力来规定它的形状，所以在这里孔祥东想发挥他的想象力。

　　回到原来最初对他的印象和认识，对他来说，20多年的古典音乐，对他的影响肯定是很深的，这么长的时间，现在可以说让他的音乐理念的推广，包括古典音乐的形式之外所有音乐来推广。那么，什么时候和什么时间段或者一个什么事情让他把这些音乐元素结合在一起？孔祥东说这个就跟老莫有关系，在他家里从来不放自己的照片在家里，但是接触莫洛德尔以后我更是豁然开朗。他没有学过音乐，至少是没有去过专业的学校学过音乐，那他的音乐是无限的，但是他也学过，其实是在实践当中学。他弹钢琴可能手脚都不像在弹钢琴，根本不会弹，但是他的感觉会很好。这个事情让他在那个时候确实怀疑，孔祥东九岁上音乐学院，然后又到科班学习，已经到现在30多年了，到底是什么原因，我觉得是创造力和创意的培养。现在我们中国大小孩子学琴全是死记硬背。就是说已经把你的人在做固定模式的设定，让你觉得音乐就是一个僵硬。在这个程度上他可以让孩子开动脑筋，这个就是创意和创造，他觉得这个成功更大，这个成功比靠一百个实际都好。

    他觉得没有必要，与其这样，还不如花一些心思把教育做好。如果我们的教育在原则上面还以古典为主，并不以现在教育为主，那我们中国的音乐市场和所有的歌手永远是今天这样。还有一个，大家可以选择一些自己的最爱，古典音乐非常的伟大，他是古典音乐家出生，但是他觉得要尝试听一些新的东西，只要你学习新的元素文化的时候，你才知道你的生命在成长。

孔祥东：艺术作品让我们超越时空

　　他觉得并不是过了这个时代上个世纪的东西都是好的，他觉得好莱坞的电影以前拍的真的是很棒。其实没有几个是可以因为我们短暂的寿命和生命可以再延续的，艺术作品可以让我们的精神超越时空。

 

 

    最近，笔者在各大媒体、网络上经常看到一些所谓的专家在预言或分析，诸如什么“银行先死还是开发商先死？”“开发商先死还是代理商先死？”“楼市面临全面降价”“上海楼市有望降价35%!”“房地产的冬天已经提前到来！”“越南经济危机危及中国楼市！”“房地产拐点提前到来！”“开发商下半年将大量底价抛盘！”……

                                 拿什么拯救我们的楼市？……

    众所周知，房地产是国民经济的支柱产业，中国房地产行业的发展才刚刚进行了10多年，国家、国民从根本上还是希望看到中国房地产行业的良性发展，行业发展中出现一些问题其实施正常的，不代表中长期的稳定发展与方向，那些所谓的“过激言论”，“著名论断”在这个自由言论的年代固然可以广为流传，但我要说的是，老百姓的眼睛是雪亮的！21世纪的中国老百姓，已经成长为可以理性看待社会发展中存在各种各样变数的思想型老百姓，就面对当前楼市而言，老百姓有老百姓的见解：该买的房照样买，该投资的铺照样投资；不想买房买铺的再跌价也不会买。别再忽悠老百姓了！

    “行业自救”，就是危机公关的术语。面对纷纭复杂的楼市行情，我认为，目前需要完善行业良性发展，在这盘棋中，要想激活棋的布局，开发商，你可以成为主角！东边不亮西边亮，谁说开发商的日子不好过？

    早自2002年下半年以来，我国商业地产迅速发展，大量商业物业的出现，使零售服务企业选址机会大增，多数商业物业租金明显下降，商业物业招商难度亦越来越大，有些商业地产开发商不得不介入零售业。
　　本文所指的开发商介入零售业是指商业地产开发商以非租赁的形式与零售商合作、合资或投资经营自行开发的商业物业，开发商因此需承担相应的零售经营风险。
　　首先，我想谈谈开发商介入零售业的缘由
　　一、 部分城市的商业物业将供大于求。
　　北京：在建的440多万平方米，而目前1万平方米以上的有120个，面积300万平方米；
　　重庆：目前商业面积400万平方米，2008年将高达800万平方米；
　　成都：2003年商业物业开发量100万平方米，2008年新增250万平方米，而预计需求为90万平方米；
　　深圳：2002年商业物业开发量1－3季度约为230万平方米，2008年同期约为380万平方米。
　　这些数据（冯晓东房产工作室市场资料，仅供参考）表明，最近几年内，商业物业市场将继续呈现供大于求的局面，其结果是商业物业的租金水平将继续下降。
　　二、 零售商提出的苛刻条件难以接受
　　大量商业物业的出现，一方面使零售商拓新店时有更多的选址机会，压价能力提高，另一方面又使零售店数越来越多，零售业竞争进一步加剧，迫使零售商不得不在选址压价时精打细算，于是便出现了超低租金、免租期长、免停车位和广告位使用费等相关额苛刻条件。
　　三、 其它原因
　　有的开发商不了解零售业情况，投资分析不准确，误认为零售业的利润率较高；有的开发商则认为零售企业成功经营可免息使用近60~90天的供应商贷款。

　　其次， 我想谈谈开发商介入零售业的三大模式
　　一、“营业额提成＋保底”的委托经营模式
　　此模式是指开发商与有一定知名度、实力较强、业绩较佳的零售服务商合作，由开发商提供商业物业，零售服务商负责其余部分的投资，并负责经营管理。开发商每月将按一定比例的营业额提成作为利润，若此利润额低于某一约定金额时，零售服务商应向开发商补足至此约定的金额（通常称保底利润），一般情况下，超市类商品的提成比例为1.5－2％，而百货类商品提成比例约为3.5~5％；双方约定的保底利润额通常也低于该项目正常出租时的租金水平。
　　参考案例：北京某知名企业集团苏州某店
　　面积；12000平方米　　　　　　　　　楼层：1、2楼
　　业态：大型超级市场
　　合作形式：营业额1.5％提成作为合作利润，约定保底利润额的A万元/年。
　　参考市场租金：2×A万元/年。
　　对开发商来讲，此模式
    主要优点：
　　（1）容易引入知名商家，并产生其他的正效应；
　　（2）不参与经营管理，不承担零售经营带来的风险。
　　主要缺点：
　　（1） 收益没法最大化，
　　（2） 承担零售经营存在周期性波动带来的风险；
　　（3） 当物业增值时，受合作期的约束，不容易使物业套现。
　　操作建议：此模式适合欲引入知名商家带来其他物业销售和招商的大型商业物业，一般应在40000平方米以上的商业物业，其中部分设计成商铺销售。零售服务商须具备较强的经营管理能力和盈利能力，评估指标有单店平均销售额、单位面积销售额、毛利率、最近三年销售额增长率等。如零售服务商不提供保底利润，则建议开发商不采用此模式。
　　二、参股经营模式
　　此模式是指开发商为了吸引国内外知名主力店，而出资参股该主力店设在其开发商业物业的分店。开发商参股比例一般不超过20％，并按参股比例分红。分店作为有限责任公司每年按双方约定的价格向开发商租用物业，同时，因涉及到知名商家的无形资产和管理人员的输出，分店每年亦须向零售服务商交纳商店品牌使用费和人员输出管理费，这部分一般为营业额的1％－2％。作为不专业的开发商，一般仅委派董事会决策，并不直接安排人员参与经营管理。
　　参考案例：日本某知名百货深圳某店
　　面积：约20000平方米　　　　　　　　 业态：超级市场＋百货
　　合作方式：开发商参股该店10％，开发商每年向该店收取租金B万元/年，该店同时向本商家支付营业额的C%作为商店品牌使用费和人员输出管理费。
　　对开发商来讲，此模式
　　主要优点：
　　（1） 容易引入知名商家，并产生其他正效应；
　　（2） 收益可能最大化；
　　（3） 可带租约销售整体物业。
　　主要缺点：参股资金分红情况受分店经营状况的限制，并承担因此引起的风险。
　　操作建议：与委托经营模式的相似，对零售服务商的盈利能力要求更高。
　　三、控股（或全资）经营模式
　　此模式是指开发商自行在自有物业投资设立零售（服务）公司，自行经营零售业，此亦深度介入零售业。一般情况下，开发商控股或全资的零售（服务）公司独立核算，而实际上则非自负盈亏，零售（服务）公司实际上每年并未向开发商交纳物业租金，营运资金的使用基本上由开发商安排。而在内部管理上，有的则将零售（服务）公司作为开发商的一个部门来管理。
　　参考案例：深圳某集团某百货
　　总面积：15万平方米（五家分店）　　　　　　　 业态：百货、电器、超级市场
　　分店：深圳四家分店和珠海一家分店
　　合作形式：该百货分店多数租用集团公司开行开发的物业，构成关联交易。
　　对开发商来讲，此模式
　　主要优点：物业价值可能最大化，
　　主要缺点：
　　(1) 误入竞争激烈的零售业的陷阱中，承担零售经营风险；
　　(2) 容易出现房地产专业指挥零售专业的现象；
　　(3) 将零售企业作为房地产开发公司部门来管理，更容易使商业物业加速“死亡”；
　　(4) 开发商没有零售资源（特别是人才和品牌资源）支持，经营不容易成功；
　　(5) 容易加大资金压力。
　　操作建议：选择此模式之前需三思而后行！
　　典型案例参考：
　　（1） 大连万达撤出大洋百货
　　大洋百货成立于2002年5月，总投资3亿元，已在南昌、福州、苏州、南京、泉州、无锡、常州设立七家分店，营业总面积超过25万平方米。大连万达拥有50％的股权，但在2003年10月8日，大连万达撤出大洋百货，其股份全部转由福建百建接手。 当时大洋百货尚处于成长期，应为正常的亏损状态。
　　（2） 万科地产转让万佳百货股权
　　2000年万佳百货以16.2亿元的营业额跃居广东省连锁业龙头，其“超市＋百货”的经营模式也被业内命名为“万佳模式”。 但在2001年8月底，万科将其拥有万佳72％的股权以4.57亿的高价卖给华润集团。而当时的万佳百货尚处于比较理想的盈利状态。

 

    当前楼市目睹之怪现状： 房价涨幅不降反增 。这一周，《上海证券报》率先独家刊发的一季度我国房地产开发投资统计数据分析，让原本就不甚平静的房地产市场一时再度掀起轩然大波。文章称“部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快；90平方米以下普通商品住房投资占比较小；住房保障制度还不完善；市场供应体系不完善；房地产市场调控体系还不完善……”这些依旧存在的问题甚至大有“遇暖”反弹之势，让不少关心中国房地产市场的有识之士颇感焦虑。

 

    就如柯鹏所说，一轮调控一轮涨？难道还真是跳不出的怪圈么？我们希望，答案是一个坚定的“不”！  

现在，开发投资逆势加码，结构调控仍然“倒挂“，住房保障“蜗牛行”，房价涨幅不降反增……因此，发改委对楼市调控的五大问题须进一步规范秩序 ，这里我就不多议论了。但我个人觉得：上海楼市，房不逢时铺逢时！今天，我就要讲讲老百姓买铺的事儿，因为，这方面还有商机与市场存在，还大有文章可言。

 

    那么，如何选择小面积商铺？老百姓投资理财的学问也大着呢！

 

    伴随小面积公寓的热销，小面积商铺市场大有过之而无不及之势。我最近看市场信息显示：比如襄阳路服饰市场小商铺当初未曾推出，已实现了100％的租售率，城隍庙的小面积商铺售价高达数万元，甚至连地下室也抢购一空…… 这种现象引发了市场的思考：小面积商铺为何这么热？这股热流能延续多久？广大投资市民在投资小商铺时有什么诀窍吗？应广大投资者的要求，我针对投资者经常碰到的疑点，与读者分享几点我自己的市场观点。

 

    据我最新的调研数据显示：很多商铺早已租出，但每天仍接待不少客户征询。比如，襄阳路服饰市场因为小商铺的火热，在开设浦东分部后又有新动作。

 

    小商铺大受欢迎的主要原因不外乎以下几点：银行利率低，股市风险大，基金爆发信任危机，小商铺的保值、升值的稳定性好，回报高，很多原来投资股票的市民，纷纷掏钱抢购小商铺，其回报远远高出股市。

 

    小商铺的投资成本低，普通市民把它作为创业致富的手段也未尝不可。很久以来小商铺就有“一铺养三代”的说法。可以自己做生意，也可以租给别人收租金，租金回报肯定比银行利息高得多；碰到地段好的，就是天天关门也升值。有尝到甜头的先行者说“买住宅不如买商铺，买进大型成熟居住区内的小面积商铺就像买进了股市中的原始股”。以下按某商铺售价为1万元/平方米，平均市场租金5元/平米/天进行分析（仅供参考）。

    购房款10000元x10m2首付40%贷款20年月还贷款平均租金月租金回报率10万4万6万415元5元/ m2/天1500元18％。

 

    但其实，适合中小投资者投资的小商铺并不多。所谓“适合投资”，必须要考虑多项专业标准。但有一点是相同的：租金回报在15％以上。人们一般认为这样的商铺地处市中心，其售价极高，往往只租不售，租赁期限也不长，风险太高，普通投资者只能“望铺兴叹”。但其实也有例外，比如某些大型成熟居住区内的小面积产权商铺，从功能上分析，专为社区居民提供配套服务，诸如：购物、美容、小型餐饮和娱乐、便利服务等，其投资回报一般不比市中心的差。

 

    住宅与商铺的售价比一般在1：1.5到1：2.0之间。比如，坐落于徐汇区西南旺地的康健地区现在有一个原来的叫新时代的商场重新再对外租售，将于近日推出小面积商铺，该商铺不仅拥有地铁、高架、公交等优势，步行至地铁站仅十几分钟；最重要的是：该区域有50余万中高档收入水平的常住人口，消费大有潜能。该商铺位于徐汇区桂平路浦北路口，即将推出的商铺具有个人产权，每间10-20平方米，可自由买卖，该商铺是目前上海极其罕见的、可提供大营业执照的、位于成熟生活区内的个人产权小面积商铺，还未推出便受到众多投资者的关注。

 

   作为比较专业的房地产投资咨询人士，我个人建议广大投资者决策时，掌握以下 “商铺投资4大法则”：

1、要选择有产权的商铺，防止误入圈套；

2、尽量选择1楼的位置，利于今后租售；

3、问清楚大业主能否提供营业执照；

4、市中心的商铺固然好，但价格高，风险大，更有潜力的商铺往往是位于成熟的大型居民区，这样的小面 

     积商铺风险低、回报好、容易经营。

 

 

       房地产商时常埋怨没有抬脚射门的机会，但却忽视了另外一个或许更为重要的方面，世界足球史上许多精彩的进球，却不是用脚，而是用“头”创造经典与奇迹的。                                          ---冯晓东

 

    “机遇只偏爱那些有准备的头脑”。这是巴斯德的名言，用中国人的俗语讲也就是“做好准备是实现成功的基本保障”。2008年中国奥运会，举世瞩目，紧接着2010年上海要举办世博会，作为国际化大都市上海的房地产业在接下来的三年左右时间里将面临着越来越多的市场挑战与发展机遇，房地产作为上海社会倍受关注的行业，如何应对奥运与世博，对促进上海市国民经济持续、稳定、快速地增长起着至关重要的作用。

    站在奥运与世博的门槛前沿，我们不得不思考：一流的房地产商究竟要提供什么样的产品或服务，才能崛起于奥运与世博后的群雄逐鹿？管理学的答案是“创造附加值”，但是，房地产业的附加值是什么？与之相关的营销代理公司又该做点什么……

 

 

    奥运与世博后，企业不是简单的商品生产单位，而是以产品或技术向社会提供优质服务的载体。房地产企业的服务，包含了竞争对手无法模仿或超越的价值体系。

 

    试想，如果把卖房子象青菜箩卜一样放在菜市场当街叫卖，并依照当时的行情定下一个面市的价格。老百姓随手那起一把来讨价还价，同时还根据斤两的整零情况搭上一两个箩卜，开发商定会心疼得要命，但看着天色已晚或对面摊主越来越空的货架，就会减价销售或采取其他更加有效的方法。我们以此为比喻来理解开发商的理性时代的到来。这个时代实际上也是一个需要不断深入研究和发展的时代。在买方市场已经形成，消费者越来越成熟，越来越理性的时代，我们需要的最终还是发展商的理性。这是一个需要理性的时代。

 

    再想，作为发展商，他所建造的房子又是卖给谁呢？无可辩驳的事实已经证实品牌作用的越来越重要。这是理性发展的必然结果。而发展商要塑造自己优质的品牌，这是一项长期的系统工程。因此，项目规划设计的第一要素是区分目标消费市场，找准市场定位，开发适销对路的产品，而不是盲目开发房产，最终买方市场不接受，造成直接经济损失，更对企业的品牌效应造成恶性循环。

 

 

    科学的营销概念认为：要实现公司目标，关键在于探索目标市场的需要和欲望，然后使公司能够比其他竞争者更有效果和更有效率满足消费者。房地产推广需要真正意义上务实的策划师，但摒弃那种“点子大王”和所谓的“策划大师”。房地产项目的营销策划是整个项目销售推广工作的核心所在，一个完整的营销方案须能够统筹、指挥该项目所有销售和宣传工作的展开，而房地产策划师在其中的作用便是为了取得理想的推广效果，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定相关计划并统筹执行，其核心作用不容置疑。当然，众多事实已经表明，如北京的现代城、深圳的汇展阁、大连海昌欣城、广州翠湖山庄、锦城花园等项目都创造了当时的奇迹。

 

 

 

    邓小平提出了“科学技术是第一生产力”的著名论断，而对于房地产市场，在同质化越来越严重的时代，有没有创造力将直接决定一个房地产企业的生死。《纽约时报》曾有一则评论说：“微软公司唯一的工厂资产是员工的创造力。全球各地的微软公司机构及其成员也逐渐形成同一认识，他们最终最大的安全保障是富有创造性的头脑，而非地产或资金。房地产又岂非如是，在同一区域，万科的楼盘每平方米就是比别人多卖1000元甚至于2000元，靠的是品牌的创造力。众多实例证明：科学技术在房地产市场的创造力，将是拉大与竞争对手距离的一种快速有效的方式。

 

 

    在克隆越来越同质化的时代，一个观念的创新就会引起房地产领域的一场革命，而对于善于学习的房地产界而言，应准确把握市场造势，合理引导媒体的宣传报道，而不是盲目逐流。

 

    注意力经济的来临，意味着没有注意力就没有一切。比如广州奥林匹克花园的“阳光健身工程”便是经典之作，它除了首个将房地产与体育产业成功嫁接外，其一系列公关活动的展开更是其成功的必要保证。

与此同时，我们又不希望房地产界的克隆现象此起彼伏。从园林景观、户型、外立面，甚至推广概念与手法，房地产界的克隆速度与广度前所未有。奥运与世博后，房地产行业须准确把握市场的造势，不盲目逐流，谁说你就不可以成为行业的领头羊呢？

 

 

 

    对于细节的把握，实际上是由消费者的需求决定的。以前人们购房主要是满足居住功能，强调的也就是一个质量与适用功能。现在不同了，除此之外，还有视觉、心理及精神上的需求，消费者的这些需求又决定了对楼盘的外立面、环境、通风、采光、物业管理、配套等多方面的需求。对于发展商来说，你越是注重细节，就越能体现出你对消费者真正负责的态度，于细微处见精神。

 

    综合以上几个方面来看，我们应该清醒地意识到：面对奥运与世博，面对未来房地产的战略构架，房地产界该认真思考如何才能有效实现公司的持续发展。21世纪是挑战与机遇共存的世纪，成功与失败之间往往系于一个机遇的捕捉上。21世纪，中国加入了WTO，中国足球也走向了世界，2008年，中国更是将要举办奥运会，接下来的上海世博也必将精彩纷呈，作个简单的比喻来形容面对“入世”、“奥运与世博”，我们应该如何把握的问题：房地产商时常埋怨没有抬脚射门的机会，但却忽视了另外一个或许更为重要的方面，世界足球史上许多精彩的进球，却不是用脚，而是用“头”创造经典与奇迹的。

 

    面对奥运与世博，我们需要思考。房地产业需要建立和完善一套行之有效的整合的操作模式，以迎接挑战，把握机遇，创造国民经济的快速、健康发展。