房价有毒，买房太委屈

---解析温州炒房团09年5月重新杀回上海滩现象

   一个月，700多套，约13个亿！究竟是什么人最先舞动这楼市的回暖旋风？

    5月，温州炒房团重新杀回上海摊！这已经是不争的事实！数据说明了关于现象的合理与不合理的全部假设与推断。温州炒房团大量资金进入楼市，5月之后的6月楼市成交快速回升，房价由跌转涨的趋势逐渐明朗，当大批购房者还在犹豫观望时原本想好的慢慢购房突然变得措手不及。尤其上海高端项目的大量去化成

为温州炒房团拉升楼市成交价格的重要推手。难道房价有毒？只能说老百姓不是温州炒房团不等同于温州炒房客，老百姓买房太委屈！

    看到买房的人脸上张扬过哀伤，那是种多么寂寞的倔强，开发商拆了城墙好所好不涨却又反复无常，让广大市民的购房需求去流浪。购房者在原地等开发商，实际上是把自己捆绑。购房者没说自己也会软弱，购房者还是需要依赖开发商，开发商就装不晓得自由移动自我地过自我的涨价。房价有毒,涨价，是会呼吸的痛。它摆在了购房者身上所有角落，让有些购房者甚至发誓不再买房了。想买房时开发商就会飞速的涨价，不买房时，开发商就会抱你多紧的，开发商的微笑都假了，灵魂像飘浮着购房者在就好了。房价有毒,如果金融危机能重来那就好了，买不到好价钱好房子的人甚至这样说着让人心痛的话。

    购房者曾经看上过这样一个房子，他说这房子是他最看得上的房子。他为这房子保留着那一份天真的不涨价关上看上别的房子的门，也是这个被他最看得上的房子的开发商把他变成世上最笨的购房者，开发商说的每句话他都会当真，开发商说公司的要求并不高，待他像从前一样好，可是有一天开发商说了同样的话把别人拥入怀抱，房价有毒,同一套房子，一不小心又涨了10%......

    面对此情,下半年，继续观望还是出手？有人说继续观望！因为看好房地产股票盈利前景，但不建议普通市民买房投资，就下半年来说，投资房市可能不如投资房地产股票。因为，房地产价格上涨有望带动房地产开发企业盈利上调，随着2009年销售均价的逐步回升，一方面上市公司现金销售收入将超过此前的预期;另一方面房价的回升将带动企业毛利的修复，对净利润的增长影响较为显著。对于不同的上市公司，房价的变化对于公司的影响幅度不同，高价地比例高，土地获取时间晚的公司对房价的敏感高。因此这类房地产上市公司值得推荐：一是房价上升对企业利润敏感度高的公司，一是土地储备丰富，且存在潜在获取便宜土地的公司，房价上涨对其重估价值提升明显，且未来ROE保持相对较高水平的公司。

    下半年，继续观望还是出手？有人说出手！因为楼市是很好的资金避风港。对于下半年房价是否会下跌，要考虑这些问题：房地产贷款政策，前两年买房，首付低于三成几率为零，现在二手楼交易首付可以做到一成，甚至更低;利率政策，如果房贷利率提高，标志着宏观经济面转好，利率进入加息通道，房价有可能出现下滑的开始，从现阶段来看，这个概率的出现是极低的。综上所述，房价在下一轮会有一个上升空间。有鉴于此，说出手的人不仅把房产作为住房使用，作为金融衍生品的功能也越来越强，尤其是在国际经济形势不明朗的情况下，楼市是很好的资金避风港。

    当然，刚性需求时刻有之，现实购买力时刻有之。而刚性需求和现实购买力是两个概念。只有价格的杠杆才能把刚性需求转变成现实购买力。价格水涨船高后，普通的置业者被赶出门外，改善型和投资型的投资者开始入场。普通住房者把接力棒交给了改善型和投资型的投资者后，还能跑多远？这两类人群对房价的支撑度不大。但政策效应是现阶段房地产的回暖的主要原因。政策效应的继续发酵，房价短期内还是有上涨空间，但是很快就会掉头向下。

    因此，造成目前楼价上涨的原因从客观上有几点：

    从需求方面说，首先，对通胀的预期。尤其是一些投资者对通胀预期特别敏感，所谓的温州炒房团就是。据媒体数据显示，仅2009年5月份，温州客在上海楼市就扔下约13亿元，买走了700多套房屋。在过去的几个月中，楼市成交快速回升，房价由跌转涨的趋势逐渐明朗，这让大批还在犹豫观望的购房者措手不及。而高端项目的大量去化成为拉升楼市成交价格的重要推手。大量资金进入楼市,温州炒房团重新杀回上海。

    其次，假设放宽外商房地产投资，楼价可能被推高。   

    从供应方面说，开发商苦熬了一年多，现在有机会涨价就决不放过。然而，目前的涨价实在算不得是理性的。随着国家经济刺激投资计划逐步实施，而内需却不见扩大，未来通胀是可能的。

    但是前一阶段在政府有意无意保护下，其实楼市泡沫并未被挤出多少，如果在整体经济还未走出危机之前，楼价已经上涨，那么即使到了走出危机，该楼价仍旧含有大量泡沫，这时很有可能楼价不再涨了。

    因此，面对目前的楼市，我只能说房价有毒！购房自住者须谨慎，开发商要理智。