奥运年，2008年的房地产业宏观调控来得异常迅猛，

    1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号，以下简称国三号文)，规定土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20% 征收土地闲置费;并首次提出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。业内人士认为，国三号文以强硬的口吻重申了既有的抑制囤积土地的精神，将会提高开发商的囤地成本和风险，有利于加快推动土地和商品房的有效供应，起到稳定房价的作用，如果这个文件能够严格执行，中国房地产的格局将会发生彻底的变化。

    目前房地产市场中的开发商基本分为两类，一类是靠囤积土地赚钱的开发商，另一类是靠盖房子赚钱的开发商。前者的利润率、回报率远远要高于后者。从我们了解到的情况，土地闲置的原因基本有三种，一是拆迁补偿费用高涨;二是掌握过关土地较多的中小开发商出现严重资金缺口;第三种也是目前比较普遍的现象，一些开发商有意囤地，以期更高获利。

    建设银行发布的研究报告显示，2001年初至2007年5月，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，也就是说7年内近半入市土地未开发。此外，著名经济学家钟伟给出的数据是，“到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米”。 遗憾的是，国土资源部尚未公布全国闲置土地的官方数据。

    对于闲置土地的处理，早已有法可依。 早在1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》就有规定。到了2006年，相关部委要求加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费。 2007年9月，鉴于房地产用地闲置情况突出，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20% 征收。 而2008年1月的国三号文上，已然不见了“原则上”三个字，其下发单位也由主管的国土部改为“国务院”。 原来的部门管理措施提高到了国家层面，显然是更具权威性和威慑力的。这同时也给了社会一个信号，中央政府会想办法通过提高土地的利用效率来增加土地和房屋供应。

    房产的冬天来了，春天其实也不远了，企盼政策执行力度

    从原理上、技术上，国三号文能够对房地产市场起到很好的调控作用，但关键是能不能落实。 国务院3号文 -- 四利剑 ：

    1.土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回;土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20% 征收土地闲置费。

    2.对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

    3.金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信;对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

    4.2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

     这个会已经过去十年了，中国政府积极响应这两个目标，并且提出了符合中国国情的一系列的方针政策和措施，要解决好中国这样的人口大国的住房问题，构建和谐人居，绝非轻而易举，也非一蹴而就，中国政府高度重视人居事业的发展，经过多年的改革探索和实践，我们已经从长期的平方米饥饿的状态走出来了，步入初期小康的居住水平。

    当年我们确定小康居住目标就是人均8平方米的目标，大体相当与人均16平方米的建筑面积。我们的人均建筑面积已经从1978年6.7平方米增加到2005年26.11平方米。在全面建设小康社会的新的历史时期，为落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，建设节约型社会，更好的解决人民群众的住房问题，

　　1、深化住房制度改革，建立起更加完善的符合中国国情的住房体系，实现人人享有适当的住房。

　　2、加强房地产市场的调控要保持产业能够平稳健康较快的发展，防止大起大落。

      3、推进住宅产业的现代化，提高住房及人居环境质量，让群众住上更好的房屋。需要建立完善住房供应体系和房地产市场的宏观调控是紧密联系在一起，目标就是实现居者有其屋。实现住宅产业化的观点就是房屋都应该是好的。

     2008，是宏观调控所有政策逐步展现效益的一年，房地产这个行业决定它宏观调控政策有一定的滞后，2008对政策的一影响还是会逐步展现，2008用一句话形容，一半是海水一半是火焰。具体一点就是老城区，或者是产品有特色，或者是定位比较准确，有创新的，这种楼盘在明年有很好的效益，但是产品雷同，没什么特色，这种产品2008会面对很大压力，这种压力主要是价格压力。

　　我们开发商在做未来三年的规划，同时我们在尝试做商业项目，所以我们对市场还是充满信心，开发速度和开发量都会加大。我们会加入商业项目的开发，企业保持合理的差别搭配，合理的投资搭配，所以对于我们开发商来说，2008，是承前启后的一年，也是承接今年良好势头的延续，所以2008，非常重要。

　　针对目前房地产存在的一些突出的问题，国家实施全面的宏观调控。调控就是要调整关系控制平衡，不要失衡，就是要在矛盾的两难中寻找和谐的平衡点，这是我对调控的理解。

　　比如说，开发总量的调控，我们到底开发多大的总量是比较合适的？因为开发总量涉及到土地和资金的供应问题。过热了不行，过热了就要膨胀。就要发泡、出沫，我们有过深刻的教训，就是上个世纪九十年代初期，部分地区过热造成了巨大的损失。过冷了也不行，就要收缩、疲软，一潭死水也是不行的。

大家还记得九十年代末，98年以后，有一段时间为了拉动经济，应对亚洲金融危机，采取的是金融政策、启动消费、鼓励消费，过冷和过热也不行的。所以要找一个平衡点，这就是适度的开发规模。

　　然后是供应结构的问题，既要满足作为消费主体的广大中低收入群众住房的要求，同时也要考虑住宅商品化的多元化需求。

　　首先满足广大中低收入者基本的住房的需求，但还有多元化的问题。这就是如何选择平衡和和谐的问题。例如说，商品房的价格问题，过高了，会拉动房地产的过量的开发，而且过高的价格，群众也购买不起房屋，必定出现崩盘和烂尾。但是，如果房价过低了，开发商无利可图，整个的产业就要萎缩，我认为过高和过低都不可取，都是不可持续的，所以就有价格合理的问题，如果投资性活动过于活跃，甚至于出现了炒作行为、投机的现象，必定产生泡沫，形成虚假的旺盛，反过来市场冷清，全部都是自住自用，没有一定经营性的流通和存量库存的周转，很难通过活跃的二手市场改善群众的住房。

　　交易过热，鼓励投资是不行的。反过来搞得过死也不行的，开发之后都是自用，二手房如何存在，说了这些情况，总量的问题，结构的问题，价格的问题，市场秩序、交易行为的问题，中间都是一个选择的问题，要选择和谐的平衡点，这种平衡点往往是两难中的选择，说起来容易，但是实际操作起来应该讲是有相当难度的。我们应当朝着这个目标逼进的。

      形势是随时变化的，平衡点就要移动，不是固定不变的，政策也要有相应的修整或者是变动。但是，应该明确，在一定的时期内，政策应该保持必要的连续性和稳定性。因此，既然是宏观调控，我们就应该从整体和长远研究一些重大问题，及房地产的关键环节，从而提出相对稳定的政策，稳定的政策。

　　调控要达到什么样的目标，就是应该保持房地产业的稳定运行，保证或者是实现住房的公平性，住房质量应该快步的提高。

　　结构性的调整，重点是增加中小户型的供应，满足广大中低收入者他们的住房需求，我们的住房价格主要是防止不正常的非理性过快的增长，部分地区非理性的增长，我们在住房市场要抑制投机，鼓励自住，可以投资，但要对投资进行抑制，对投机进行限制。对总量我认为，要使开发的能力、供应的总量及其有效的需求，要和当前的有效需求相适应，那么总量就是比较合适的。

这就要遵循行业规则，房地产是有自身规律的，任何一个产业都有自身的规律。同时我们要回归市场的基本准则，不同的行业，在市场经济有基本的原则和准则。在这两个前提下，尊重行业规律，回归市场的基本准则，要明确调控的重点和方向。

　　第一、坚持住房商品化、货币化的原则。

　　第二、回归住房作为消费品的基本属性。

　　第三，要明确住房具有公共产品的特殊属性。

　　不动产的显著特点，就是不可移动性，区位是排他的，这在市场上呈现出级差地区的特性和特征，所以各个项目之间，项目的地块之间，地价是有差异的，这是长期的社会投入和历史性经营的结果，为什么会有级差？因为城市之间、地区之间，中心区和郊区之间，城区和城区之间的地价都是不一样的。

　　所以我们在制定政策的时候要区别对待，因地制宜，这样才符合实际，更加合理有效的操作，中央一再强调我们要因地制宜，不能搞一刀切，这就是符合行业规律。

　　在房地产市场中，政府是特殊的角色，既是市场的管理者，又是土地的经营者。 现在要强调政府的基本职能，首先它是一个管理者，在别的市场可能是以管理者的身份出现，唯独在房地产市场是双重角色，因为政府要出让土地，收取土地出让金。这两个角色偏重哪个，我认为应该强调管理的基本职能。因为政府是依法行政的，政府是代表公众利益，行使公权，政府掌握了调控的手段和资源。说明政府在调控中是起主导作用的。因此，政府的职能首要是营造健康的房地产市场环境，这样才可以谈得上土地的经营，而不能本末倒置。

　　只要能够更新理念、优化方案、集成技术、精打细算，满足人民群众当前的住房需求，也有比较强的适应性，创造高质量的住宅品质，我相信通过各方面的协同努力，我们构建和谐的人居是指日可待的！