| 地产对经济的影响
房地产的兴衰关乎城市居民，关乎农村居民，关乎处于中间地带的大学生，打工者等等。然而，当下房地产市场风云变幻莫测，“拐点论”“过热论”“观望论”“百日剧变”等等观点沸沸扬扬，莫衷一是。本人认为房地产行业虽然在宏观经济中的地位举足轻重，却对国家整体经济发展影响有限，但对地方政府财政贡献巨大。地产行业道路曲折,前途乐观。
1、地产行业对国家经济发展影响有限。
房地产行业虽然在宏观经济中的地位举足轻重，却对国家整体经济发展影响有限。
中国经济列车在投资、外贸和消费三台发动机的推动下前进。尽管中国经济的发展模式更多的是投资主导型，房地产也是支柱性产业，但本轮房地产调控的制动力还不足以放缓经济发展速度，而且调控的还只是地产结构部分，对经济的影响更是有限。《中国投资》
房地产及其相关行业在宏观经济中的地位举足轻重。 “房地产市场保持了持续健康发展，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%”。2008年3月17日上午，建设部副部长齐骥等有关负责人在接受记者采访时表示。(2008年3月17日新华社)
2008年地产市场降温，开发商面临挑战，但从宏观和长远上看，房地产的发展还是十分乐观。住宅市场方面，到2010年，我国人均GDP将达到19270元，城市化水平由43%提高到47%。根据世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800-4000美元时，房地产进入高速发展期;当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期，当一国人均居住面积在达到30-35平方米之前（我国2005年底城镇人均居住面积为26.11平方米），城镇居民将保持旺盛的居住需求。“ 2007年中国房地产行业研究咨询报告/新华信企业档案在线”
2008年的房地产发展变缓，是房地产泡末的释放，和局部地方供需不平衡导致。我们来看看房价增长率/实际GDP增长率的情况。从下表中得出的我国房价增长率与GDP增长率比值的各年数据可以看到，这个指标在2000-2003年一直低于50%，而在2004年该指标为110%，2005年达到了196%。说明房地产泡沫形成并逐渐积累。
表1：2000-2005年商品房均价与GDP变化情表
|
年份 |
商品房均价（元） |
房价增长率% |
GDP（亿元） |
实际GDP增长率% |
房价增长率/实际GDP增长率 |
|
2000 |
2112 |
2.87 |
89468.10 |
10.68 |
0.27 |
|
2001 |
2170 |
2.75 |
97314.80 |
9.65 |
0.28 |
|
2002 |
2250 |
3.69 |
104790.60 |
9.10 |
0.41 |
|
2003 |
2359 |
4.84 |
117251.90 |
12.00 |
0.40 |
|
2004 |
2714 |
15.04 |
136875.87 |
13.56 |
1.10 |
|
2005 |
3240 |
19.38 |
182321.00 |
9.90 |
1.96 |
注：表1数据说明:2000-2004年绝对量数据来源于《中国统计年鉴2005》, 2005年绝对量数据来源于国家统计局2006年2月发布的《2005年统计公报》;所有相对数据均是按原始数据计算而得，特别是GDP增长率是按照1978年商品零售价格指数计算出来的实际GDP增长率。“《房地产泡沫的形成与判定研究》作者：肖晓勇”
2、地产行业对对方政府财政的重要支持。
深圳市目前共有已通过资质备案年审的房地产开发企业649家，其中国家一级资质企业17家，据最新数据统计，以福田区为例，2006年1至9月福田地税共征税107.69亿元，比去年同期增长13.7%。其中，房地产业税收收入达19.18亿元，比去年同期增长23%，占福田地税总额的17.8%，行业纳税排名第一。超过了金融、物流、高科技等产业税收。近年来，我市房地产业产值约占全市GDP的6%左右，开发企业的资产规模每年平均保持15%以上的增长幅度，房地产市场相对成熟，在国内大中城市之中走在前列。房地产业已成为深圳经济的支柱产业，为经济发展，解决市民的住房问题作出了重要贡献，并形成了以万科、招商为龙头的全国最具影响力的大型房地产公司，以及以鸿荣源、富通等民营企业为首的品牌公司。“《各行业目前对深圳经济发展的贡献》深圳市规划局”
3、地产行业对经济体中各个主要行业都有重要影响。
A:与房地产关系最紧密的是建筑业，房地产的兴旺必定带动建筑业的繁荣，地产的调整则首先影响建筑行业的发展。
对建筑企业来说,房地产带来的建筑产值在建筑总产值中占有很大的比重,2003年房地产投资总额为10106.1亿元,而2003年建筑行业所有具有资质等级的施工总承包企业和专业承包企业的建筑总产值也仅为23083.87亿元。粗略估计房地产投资带动的产值将占到建筑业总产值的25%左右。《蓝筹地产评论》
B：地产行业与金融业的关系也相当紧密。在金融贷款中，房地产业和建筑业占有很高的比重。
银行信贷资金与房地产业的发展越来越密切：2001年以来，我国房地产开发贷款增速一直保持在25%以上的高速增长，远远高于同期金融机构贷款增速。2003年房地产开发贷款增速甚至高达49.1%，高于金融机构贷款增速28个百分点。房地产开发贷款占全部金融机构贷款比重也逐年上升，已由1999年的2.51%上升至2003年的4.19%。同时，我国个人住房贷款由无到有，取得了迅猛的增长。1999年至2003年我国个人住房贷款年均增速高达84.6%,可能是所有类型贷款中增速最快的。截至2003年末我国个人住房信贷余额已高达11779.74亿元。可见，我国银行信贷资金迅速聚集于房地产业。《房地产市场、银行信贷与经济增长——基于面板数据的经验研究》中国人民银行营业管理部金融研究处 李宏瑾
C：地产业与股票市场关系密切。
房地产市场和股票市场有着同根同吸的偕同效应，本文不再赘述。
结论：
A：房地产的发展，有其自身的兴衰规律（如下图）。国家经济发展也有其自身的增长规律。房地产行业只是国家经济体中的一部分。国家宏观经济发展，不取决于房地产发展兴衰。当下流行的危机论，担心论，本人认为有点杞人忧天。
B：房地产行业的发展前景乐观。香港地产经历了数次兴衰，香港地产的佼佼者亦是认清和利用地产行业的发展周期赚取利润。国内地产商们愁眉不展的时候，香港地产大鳄正在悄然增加内地土地储备。
声明：
本文仅做与朋友交流探讨之用，不构成建议和盈利性文章。
期盼朋友来函讯：surbanawangzhen@gmail.com
|
