购房置业——一种投资理财方式
文/宋志强（万年花城业主）
随着住房制度市场化的深入，最近这些年来，我也学着别人试做了一点购房理财的尝试。现在回想起来，觉得这件事情做对了，尝到了一点“甜头”，觉得有了一点“成就感”，同时也挣了几个“零花钱”，有了以下一点看法和体会。

第一，我国的住房制度很像一道数学方程式。前些日子约见了我的一位退休数学老师，彼此不能免俗地交换了一些个人理财心得。老师和我都经历了共和国历来的住房制度变迁。他说现在一切都市场化了，只要肯动脑子，选对路子，肯定能赚票子。我问他赚了多少，老师不语。他说看看制度的变迁本身，就是一道解方程式过程，最后国家、开发商和老百姓都得到了实惠。他说，上世纪九十年代前，房子拥有者是国家，没娶媳妇的单身，在集体宿舍加上一张床就算“安居”了，这是方程式的一元一次方，他的最大公约数是一，一个奇数是“公”字。职工结了婚就要论资排辈按条件排队等房，有了空房才把你排进去，就算“解决”了，你要按月给国家交房租，因为个人永远是分子，分母才是国家这个拥有者。使用者和拥有者形成了二元一次方程式。到了九八年以后，房改大潮呼啸而来，个人与国家从此有了“公约数”，个人交了“补偿金”，国家把房子的产权转移到你私人的名下，这叫“福利分房”，你享有使用权和继承权，因为是福利房，不能算商品，也就不能流通上市交易。跨过世纪，房改继续深入，才有了今天的多元N次方程式，个人住房实行了私有化，住房成为持有者的商品和理财品，可以进行产权抵押、产权租赁、产权转移等货币行为。这种方程式的最大“公倍数”，就是繁荣了经济，满足了各方面人们的社会需求。

第二，购房置业于国于民有利。在通常一些人们的思维中，房地产业“暴利”的一方永远是开发商，而国家以及个人的利益很少有人说得那么仔细。依我的看法，就个人而言，的确是实现了所谓的“住房梦”，然而如果把过去买房的价格与今天的市场价格相比较，心里当然也会存有一丝“的确值了”的感觉。开发商的利益不言而喻，说他狠狠地“赚了”一大块，没有丝毫的夸张。应该公平客观地讲，在这方面国家得到的“实惠”最多，是这个行业里最大的受益者。今年春节后一次国家级房地产高层论坛会，一位主管负责人讲话透露说：房地产的建设成本与效益利润比例，大概应该是75%—25%左右，包括土地、建材、人工涨价后的各项因素。仅土地出让金这一块，占到了建设成本的35%-40%。至于25%左右的利润是税前还是税后的，这位负责人没有进一步解释。我专门到国家统计局找到一位负责这方面的同乡，他告诉我，仅以我国的商品房一项，2007年实际销售7.62亿平米，2008年实际销售6.23亿平米;其中土地出让金国家收入2007年是4873.2亿元，2008年是5794.95亿元;土地出让金增加了地方政府财政收入，约占地方税收的30%左右。所以把房地产定为支柱性产业，其道理可想而知。
除了国家巨大的财政收入，房地产的建设还极大地拉动了冶金和建材工业的发展。据公开的网站数字显示，每年用于建设的钢铁量约在1800万吨左右，以水泥为标志的各种建材每年消耗量在10000亿元左右。除此之外，还有力地拉动了岗位就业，每年用于建设的用工岗位人数大约在7320万个，占到我国就业总人口的18.44%，对于社会稳定起到了非常关键的作用。

第三，比较可靠的投资理财方式。有人认为购房置业是一种纯粹的消费，他们说，花钱买房是为了住，每年还要交纳物业、供暖水电车位等各种杂费，住房是一个支出性的产品。但是，如果我们把它作为一种“商品”去理财增值，就会产生投资回报和收益增值，从这个层面上讲，它就变为了一种投资增值形式。怎样变成理财，增值空间系数的大小，我们可以算算账。
以我的一个朋友为例：1、产权转移变现。我这位朋友以前住的是国家“福利房”，以5万元作价产权卖给了个人。房产市场放开后，2005年以市场价卖掉，变现资金40万元。2、2004年他以当时4000元/平米的价格，购买了“万年花城”三室两厅两卫一套商品房。为了住得再宽松舒适一些，2005年又在三环边上，以6600元/平米市场价，为孩子购买了某楼盘两室一厅两卫商品房。两套房子总价110万元，如果以现在这个地区的二手房市场价13000元/平米来算，纯增值160万，增值率为245.45%。想起当时他手里有7个花城购房号，却只购一套房所做的傻事，他现在连肠子都悔青了。他现在的两套房，一套自己使用，另一套是用于理财，以产权出租来“以房养房”。租价每月2200元，现已出租三年，如果仍按现价计算，剔除房租中所含的物业和供暖费用，20年将收回全部购房投资，也就是说还有50年的产权收益，再假设按那时的二手市场房价15000元/平米计算转移所有权，仍可变现140万元，加上20年的房租收入60万元，仅这套房子从出租到变现，总价为200万元，静态投资回报率为333%。
第四，购房置业，有意思的多元投资理财法。要把购房置业作为有较好投资回报的理财方式，首先要做好和做对的事情，就是要选好房和买好房。选好房的因素，要有前瞻性，要选择好房子区域、地段和今后的发展潜力，要看居住环境的交通、小区人文背景，配套设施如购物、医疗、文化教育，以及物业管理和房屋质量等。而买好房子，最主要的是要算好经济账，要做可行性分析，算好融资借贷还贷时间利率的帐、投资模式与理财效益的帐、可支配资金和流通周期的帐，合理统筹安排资金。
做好以上选房和购房的事情，你从投资者就变成了所有者，就变成了资产持有人，就可以进行有选择的理财变现了。
购房置业理财的方式，物业持有者在商品货币市场化的领域里，可以选择多元化的变现模式，在多次购房、购车、购大型机电产品、投资金融股票基金以及扩大再生产能力和兴办企业投资等方面急需资金时，可以考虑物品的有价质押（抵押）变现，获取较大额度的流动资金;可以考虑产权租赁，使物品产生长期稳定的收入租金;可以考虑产权出让（卖出），一次性赚取物品的买卖差价;可以考虑物品产权的有价置换，达到产品物有所值;还要观念创新，善于发现和敢于实践购房置业在商品流通中新的理财方式及其做法。
今后房地产业和置业理财的前景走向如何，我也请教了各方“智者”，一位经济学家对我说;这是个数量经济范畴学科，楼市的发展要根据市场经济的需求概率分析，要结合房地产生产理论和国家整体经济计量的规模来考量，房地产升值测算要与投资成本、时间长短与市场存量、放量相比较，要与国家的资金流和开发商的商品机会以及投资价值来决定。依以上经济理论和目前的政策形势来分析评估是利好的。一位国家建设管理层的专家对我说：国家用于房地产的土地控制得越来越严，特别是城市各种条件较好地域的建房用地更是越来越少，建房土地已经成为稀有资源，地价竞争得越来越不靠谱。市场的需求仍然继续旺盛，也造成了资产成本价格提升的真正要素，特别是国家政策倾斜带来的银根放松，使得房价在目前的基础上高开高走，而且仍然在小幅攀升。还有一位较专业理财的人士告诉我说：国家有利，房地产就不会衰，看准现在有利时机做几把，指定是只赚不赔，只不过是赚多赚少而已。我的看法是：回避风险，量力而行，伺机而动。
简而言之，购房置业理财，说起来容易，也很有意思，真正做到却是很难的。希望我们的购房置业理财同仁们，用自己已有的钱、自己赚来的钱和科学评估后贷来的钱，在市场商业行为的聚光灯下，大胆跻身于“成功者俱乐部”，营造自己理想的“理财王国”，使自己真正成为一个购房理财领域里有想法、有看法、有办法的有钱人。