搜房网：各位领导，各位朋友，欢迎大家走进我们大话地产的直播室，天是我们105期的大话地产。首先我介绍一下嘉宾，绿地集团营销部副总董建峰先生，还有绿地的营销总监李蓟先生，还有绿地的策划彭玲慧小姐。同时我们也请到了代理机构的代表易居研究院的于丹丹小姐，另外还有解放日报的乐老师。今天我们的主题是继续寻找上海地产蓝筹板的话题。这个话题我们已经讨论了一两个月了，前期有一些市场的调查，也从多种渠道来选择了到底哪些是这样的板块。我们103期的时候，重点讨论了新江湾城。在我们前期的调查中，有20%左右的网友选择了临港新城。周六的时候，我们也组织了一个看房活动，短短三天之内就有300多人报名，我们组织了100多人到了绿地的项目去了，大家参观了以后感觉非常的不错。从这里可以看到，现在临港新城已经进入了老百姓选择购买的范畴，同时也成为了房地产业内关注的焦点，我们对这个板块充满了期待。那么我们今天进入了寻找上海蓝筹板块的第二站，也就是临港新城。今天分为三个话题，临港新城对上海整体来说意味着什么，第二临港新城具体有哪些规划，第三，临港新城的开发对房地产开发意味着什么，同时能不能成为上海第三代的涉外居住区。就这几个话题，我们大家进行沟通交流一下，希望带给我们业内的朋友更多的信息。刚刚乐老师提到，我们对临港新城要有一个整体的了解，所以我们首先请董总这边给我们介绍一下，临港新城到底会对上海的房地产市场有哪些促进呢？

董总：我觉得一个项目的好坏，首先是有没有可再生之分，临港新城所在项目的位置，是目前在上海唯一的，他是不可再生的资源。从它的起点、规划来说，在上海，他是第二个陆家嘴。第二，从政府的角度来说，从它的整体规划，包括限期政府的投入，后期整体的规划发展，都是比较明确的。临港新城以后的发展前景是非常好的。第三，从开发商的角度来说，我们绿地企业在临港新城的项目上投入的也是非常大，我们的花园洋房，我们的青年公寓，我觉得我们的项目从消费者的接受度，从市场的接受度来说，都是非常高的。我们第一次推出的房源供不应求，第二次的批号我们现在也推出去了。作为临港新城来说，我们只是14副土地中的一块，对剩下的13块来说，我们是第一炮，如果我们可以做，我想这对以后其他的开发商进来也是非常有好处的。

搜房网：谢谢董总，李总您谈一下。

李总：临港新城对上海意味着什么，这是一个历史的宿命。上海的发展从松江到黄浦江到东海，这是一个历史的宿命，这是人为因素不能改变的历史。我觉得从政府的角度来说，也正朝着这个方向在努力运作。浦东国际机场成为国际航空港，“洋山深水港”成为世界最大的港，种种的因素诞生了临港新城。我觉得如果说19世纪诞生了外滩，21世纪就诞生了临港新城。临港新城的位置是其他的开发区所不能取代的，这个位置就决定了这样的整体规划。我觉得临港新城虽然在南汇，好像传统意义概念上在上海是一个比较偏远的区域，但是整个政府的发展前景、规划来说，它是超脱于南汇之上的，是以上海市乃至全国的概念来打造的，它的起点非常高，我们不应以南汇的窗口来看它。21世纪，如果上海要进一步发展成为像纽约、伦敦这样的国际大都市的话，临港新城是跃然纸上的，它不仅仅是传统意义上的卫星城，更有着非常突出的作用。正因为有了这样的作用，所以最起码从我们上海市来说，它是有别于一般的开发区。但是临港新城有一个大的国家规划前景，有产业的支撑，所以它是比较充实的，它的前景也是非常好的。我觉得临港新城有它的历史宿命在，它是一个上海的箭头，这是临港新城的定位。这个从“浦东国际航空港”和“洋山深水港”都有充分的展现。

搜房网：谢谢李总，李总刚刚说到19世纪诞生了外滩，21世纪诞生了临港新城。我想请乐老师给我们谈谈，就临港新城来说，这对上海意味着什么。

乐缨：应该说我对南汇非常的熟悉也非常的陌生，比如说你们绿地在那里搞了一个项目我就不知道，而且你们的项目已经开盘了，销售情况非常好，我想知道的事情非常多。
    对于临港新城的规划，可能我是在座各位中第一个知道的。当初我知道临港新城规划的时候，非常的激动。这块土地我也非常的熟悉，我以前是五四农场的，大家知道我们上海滩这个滩是一直在“长”的。在54年的时候，就在奉贤这块就建立了五四农场。我下乡的时候，就在那里呆了5年，所以我对那里还是非常熟悉的。另外，1973年的时候我就到过洋山，洋山当时是非常重要的军事要地。当初我是作为部队的记者去的。我记得当初对南汇的感觉是非常遥远的，当时是没有船到洋山的，是用部队的登陆艇进去的，到深水的地方，就用快艇来接。当时的洋山就是渔民加上解放军。后来我就一直很关注洋山的情况。我们上海花了很多的心血把“洋山深水港”建成了。一直到现在的地铁规划，现在这条线非常的畅通，而且现在的规划越做越好，越做越精了。
    南汇这块的地方可以说是上海空气最好的地区之一，这个地方的环境非常好，以前都是桃园、梨园，我们知道南汇的水蜜桃非常的有名。现在规划当中除了二产的发展以外，还有二产半的发展，就是物流。我们作为一个全国的航运中心，我们现在也在争取做世界上最大的港区之一。所以二产和二产半的发展会非常有潜力，这样的话，人口也会非常多，我觉得这个区域的发展也是上海非常宝贵的一块福地。随着轨道交通的正式开通，我想大家也不会有距离感，这块土地非常的有希望，这是我粗浅的想法。

搜房网：谢谢乐老师，给我们回顾了一下南汇洋山临港新城的发展。我们于小姐在第一地产的栏目中专门谈了一些临港新城。您特别强调这是一个非常不一般的题材。因为易居研究院对市场、区域、产业这块研究的非常深，尤其于总这块对很多板块都很了解，这个板块您有什么看法呢？

于丹丹：我觉得首先是一个区位，它的得天独厚的区位是其他地块无法取代的。而且它和“空港”又是结合在一起的，这是其他地区所没有的。第二，我觉得在产业规划上，它将为这个区域带来大量的人流，对环境也是加分的，整个的氛围来说都是非常好的。这样对土地价值的提升和释放来说，产业提供的附加值非常的明显。第三，我觉得在政策资源上，这是一个国家级的开发区，如果说上一轮的改革开放让深圳特区先富起来，浦东开发让浦东新区发展起来，我觉得现在是上天对我们上海的又一次眷顾。所以能够想到如果到时候这种产业布局发展起来的话，那么这边的房子、地的价值将不可同日而语。而且有这样的利益和高度，那么带来的一定就是政策的倾斜，比如说11号线的投入，比如说道路的投入，我觉得这些价值到后面都会释放出来，这时候无疑是淘金者梦想实现的时候了。而且这个地方出现的时间点非常好，我们现在的大环境是上海进入了新的起步期。现在我们所有的钱都在寻找出路，而不是房子拿出来没有人买，大家现在都在找这样有价值的地方。如果要看国际大环境的话，也是对我们有利的。当国际性的资金进来的时候，还是可以留住长期留下来的优质投资，如果有大规模的资金在关注这个地方的话，那么对这个地方的影响我想也是非常正面的。另外临港新城是上海整个区域来看，是在容积率、限高方面最好的地方。我觉得这些都是其得天独厚的优势，把这些点加在一起，它真的是面市的时间非常好。我觉得这给了我们上海人第二次笑纳改革开放成果机会。

搜房网：我觉得您的这些话说到了临港新城是把地域优势、环境优势、配套优势、规划优势都集合于一身了。刚刚谈到空港，谈到海港，这些都是大的规划了，从九几年立项，到政府批准，那么我们现在临港新城到底处于什么样的发展现状呢？我估计这还是要绿地这边介绍一下。临港新城有那么好的背景，有那么好的发展契机，有那么好的政府规划前提，发展到目前的情况下，是到了什么样的程度呢？

董总：作为临港新城下面的港生集团，政府要求他们的开工量是100万以上。这是他们的最低指标，如果达不到的话，就是他当年的任务没有完成。作为配套来说，管委会也好，包括港生集团也好，他们都在积极的创造良好的条件，包括在保护湿地那块也在建造商业街，这些都在启动。总体规划上来说，南岛和北岛也是在开挖打桩了。从我们自身来说，我们在临港的项目大概将近3万到4万的商业配套项目。

搜房网：到目前为止我们了解下来的，现在11号线是要通到那边，从交通方面来说，11号线什么时候可以正式开通？

李总：我觉得这是一个编辑梦想，一个圆梦的过程。上海从鸦片战争以后一直到现在，历经这么多年，应该说是见多识广的。我觉得更重要的是编辑梦想的过程。如果仅仅把商业和交通作为是否有一个投资、居住的价值的话，这个楼盘在近期内是没有希望。甚至整个区域也是没有太大的希望。很简单，即使你有轻轨也罢，地铁也罢，我们生活在上海地铁10年以上的人都有感觉，当初地铁2号线开通以后，到了浦东几乎就没有人了，而现在也是这样，过了东方路这一站也是几乎没有人了。我觉得主要的动力并不是说有多大的购物中心，有一个地铁的网络，有未来的发展交通前景，我觉得这是落入到了其他开发区的概念里面了。我觉得更多的应该是海湾、湿地、滴水湖这样的资源，这是上海其他地区没有的。我们到过欧洲的人就会有这样的经验，很多国家的城市里面到晚上都是空城的。我觉得最重要的是一个居住形态，如果以常规的居住形态考量它的话，比如说出门是否有超市，最好楼下就有菜场，我觉得没有必要买到那里去，我觉得买到那里去就是一个编织梦想实现梦想的过程。如果说将来的规划中能够更加使这个梦想和现实接近，因为我们毕竟还要现实的生活的。而如果太现实的话，何必要去那里呢？

搜房网：按照现有当地的人口是10万左右，5年之内人口导入要达到80万。而这80万人口主要的来源是产业经济带动，一个是它和浦东航空港和洋山深水港再加上浦东人流的引入，包括就业、创业，这样的一个国际物流中心还有航空配送中心，将来那里会形成另外一个上海的辅城。那么这么多人将来会演绎什么样的生活，这时候就会考虑到政府的配套的规划、交通的规划、环境布局、包括教育的规划等等。按照现实的角度来说，那里还不具备居住的元素，如果说是旅游也不具备，要说是去创业也不具备，但是如果说将来要去那里工作还是有可能的。我觉得我们现在应该细化一些，到底将来的产业布局应该是什么样的，每一年的开发量是干什么的？是招商引资还是旅游，还是大量的商业开发，还是大型工业的开发呢？因为临港新城给大家带来的已经不是一种概念，是一个区域的开发，就像当年浦东的开发一样，我觉得我们还是有必要联系的更细一些。我觉得我们知道多少告诉大家多少，希望大家了解、认识、渗透、真正的关心这个区域发展阶段性的进程。我觉得我们可能还是要俗套一下。

李总：这个地方说的简单一点其实就是海洋经济加旅游经济。海洋经济目前在建设过程当中，旅游经济在落实过程中。在旅游经济方面，那里有好几个岛屿的项目，那种开发的过程有点像中东的迪拜。十年以前迪拜是一个荒漠，那里没有淡水，一年四季都是非常的炎热，而现在它成为中东的金融中心。凡是到那边去看，去旅游的人都可以看到，这个事真的是做了起来了，不仅仅是规划中的东西了，现在已经在落实过程中了。再加上它大量的物流产业、重装备产业都是围绕海港建设在走。我觉得这绝不是一个空泛的开发区的感觉。

乐缨：有几个概念我们不太清楚，资料中写到的几个概念我不太清楚，主城区是近百平方公里，主要城市是100平方公里，产业是200平方公里。当中城市建造面积120平方公里，这几个概念是什么意思呢？

董总：它是以产业区为主，单独有一块是中心区，主要是覆盖政府的相关部门、配套设施、住宅用地，就是完全和产业区是分开的。因为临港新城也是一环两环三环这样分的。

乐缨：应该说中央的100平方公里是中心区，外面是产业区。

李总：临港新城很多区域是不在南汇区的300平方公里的计算内的，它有很多的区域是填海造出来的。

董总：如果你去过临港新城就知道了。它的重装备区、物流园区和住宅区是完全分开的。

搜房网：这样一来我们就更加深入的了解了，包括地域的划分，包括大临港的概念。但是最终我们还是要聊聊临港新城的大配套和土地定位和房地产是什么关系，将来是什么样的居住区域，对目前的房地产发展现状，我们接下来还要深入的讨论一下。这个问题的重点还是要落到第一个吃螃蟹的绿地集团的绿地·东岸涟城项目。我们请我们的绿地的代表介绍一下，介绍一下这里的住宅环境，介绍一下我们这个项目。

董总：我们绿地为什么拿这块地呢？也是因为我们看到了这块地的发展，我觉得这块地是不可再生的资源，有着不可复制性。我觉得关键是产品定位要把这个产品做好。作为我们来说，我们首先要对整个环境相匹配，一方面我们考虑政策的问题，另一方面我们从消费的需求来说，我们设计了一系列的产品，包括花园洋房，包括叠拼别墅，包括青年公寓都有。花园洋房面积基本上控制在90平方米以下，为什么我们考虑做青年公寓呢？因为当地毕竟有很多的企业，他们的蓝领也好，技术工人也好，设计了一些青年公寓，以便减少他们的生活成本。从我们总体的开发来说，我们整个项目是33万，一共分三期开发，一期我们公司有6万平方米，明年我们将开发15万平方米，后年我们开发剩下的10万左右的项目。整个项目就是这样的。

搜房网：我还是不太明白，我们有一个同事给我们讲了一个到临港新城买房的过程，一开始去买不到，他们都排队拿号，而且每个排队的人，一个号可以买两套房子。你们的产品在上海不同的区域都有，产品特殊性并不是非常强。为什么还会造成这样的市场热销呢？于小姐你怎么看？

于丹丹：首先，这里的房子从升值的角度来说，可能比其他地域的房子要更大。第二，这个地方的环境是其他的区位无法比拟的。第三我个人认为，短期来看，产品的性价比非常高。从土地成本来说，绿地是第一个吃螃蟹的。现在土地价格和绿地当初竞投的时候，成本已经不一样了。从土地的成本来说，这个房子的性价比也非常高。

搜房网：将来整个区域不仅仅是绿地一个，我们对这块地域到底是满足于投资，还是满足于人口导入的需求，你们是根据什么样的线路来走的呢？

李总：房地产传统概念来说都是房产的概念。其实房产的概念很容易，房产在那里都可以建，关键是当中还有一个地。我觉得房地产最关键的就是地。在那个区域之所以引起大家的关注，和整个城市开发的环境，综合的前景，包括总体的规划，其实我觉得居住和投资有时候并没有明显的分割的。如果说有很明显的分割的话，可能这个区域目前的前景不会是很好的。我觉得去买它的人，更多是看好了它的前景。现在有一部分是作为居住，有一部分是作为旅游投资，有的是作为长期投资的。我觉得房地产这三个字也不能很清晰的分割，如果只是作为居住功能来使用，那么这个产品所引起的关注度、消费热点就不会那么高，因为毕竟目前的配套是非常不成熟的。而且作为我们的楼盘来说，也是第一个吃螃蟹的，之前并没有人吃螃蟹，所以我觉得房地产是一个不可分割的概念在里面。

乐缨：现在你们的客户都是哪里的？

李总：有市区，也有当地的。市区有一部分，当然当地也有一部分，也有一些来自浙江、江苏投资敏感度非常高的客户。

于丹丹：我觉得这是有一定的规律的，看看早期的临港区域也可以看到公寓这样的产品，早期一定是投资的少，自住的多。而慢慢发展以后，相对比较小的住宅产品，一定是投资比较多，自住的比较少，因为租金越来越高。而对于高端的产品来说，则是相反的。

李总：目前投资者也非常的理性了。

董总：现在他们对整个房地产的市场比较的了解。叠拼是200平方米左右，花园洋房是90平方米左右。还有一部分的青年公寓。

李总：花园洋房有一个特点，你买一户是90平方米，设计的时候，是可拆可合的。青年公寓的面积是60左右。

搜房网：那么您的产品是覆盖了不同的需求。

李总：我们第一批有200套房源，而我们的累计客户是1000多组。

搜房网：现在所有的购房者都很成熟，也非常的理性。他们在购买绿地·东岸涟城也代表了刚性需求，也代表了区域性爆热的现象。我觉得更多是区域的优势。消费者买这个产品的时候，可能首先会考虑到区域项目，另外也会考虑到这是绿地集团的产品，另外就像刚刚于小姐说的，绿地第一次做的产品性价比比较高。最后我们请各位嘉宾用一句话，从自己的角度来概括一下临港新城的地位。

乐缨：临港新城可能是上海最后一块宝地。

于丹丹：我们在羡慕纽约和伦敦的时候，都离不开其海港资源，我觉得现在关注临港新城资源的人，我们更应该珍惜。

董总：临港新城是上海最后一块不可复制的地块。

李总：80年代深圳开发，90年代浦东开发，不要错过21世纪的临港开发。

搜房网：非常感谢各位与会的嘉宾。接下来我们这里会有一些媒体的提问和专访的时间。谢谢大家。希望大家关注大话地产，关注搜房网。
 

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