北京四合院之所以受到大家的喜好和追捧，与其悠久的历史和丰富的文化气息分不开。

    北京传统四合院住宅大规模形成始于元代。据文献记载，元大都城的城市规划和建筑，是世界城市建设史上的典范，因为它是先有完善的规划，经过十几年的集中建设完成的。据元末熊梦祥《析津志》记载：大都街制，自南至北谓之经，自东至西谓之续。大街24步阔，小街12步阔，384火巷，29衚衕（即今称胡同）。折合成现在的长度单位，就是大街宽37.2米，小街宽18.6米，胡同宽约9.3米。胡同与胡同的间距为77米，中间就是供臣民建造住宅的土地。在这里盖的房子，基本上都是座北朝南，形成东西向的横排，宅子前的通道就形成了胡同。明灭元后，并没有将大都城全部付之一炬，而是在原有基础上做了一些修改，形成了36坊，其中内城28坊，外城8坊，不仅保留了元大都的中轴线，而且内城即东西长安街以北的街道，也基本承袭了元大都的格局。考古工作者曾在元大都的东北部，即从光熙门到东北城角这一区域内，钻探过胡同的遗址，共探得东西向胡同22条，而如今从东直门到朝阳门，东西向的胡同也正好排了22条。

    清入关后，继承了明北京城的城池和宫殿，只是下令旗民分城居住，顺治五年又规定，让原来居住在内城的汉官和百姓全迁至南城居住，其原住房或拆除另盖，或卖给旗人，每间给银四两，从而形成了内城由满族的显贵和八旗官兵占据的局面。清代也是北京四合院发展的巅峰时期。今天我们能见到的精美的四合院，多出于此时。到了近代，受西风东渐的影响，在四合院中也出现了一些东西合璧的东西，如圆明园式的随墙门（随墙门也叫墙垣门，国内最初见于圆明园内，是在西洋式立柱之上的女儿墙表面做中、西式花饰，如西洋式花草或为中式图案，中西合璧，很有时代特色。——编者）和小洋楼。1949年，北平和平解放，使北京城免受一次战火的损毁，其基本格局得以完整的保存下来。可惜的是，由于种种原因，这座古城却在北京城市化改造的过程中变得面目全非，古老的城墙被拆除，钢筋水泥的大楼拔地而起，宽广的街道一条连着一条，作为其精髓的四合院也受到了极大的冲击，过去的王府成了机关单位，四合院被大面积拆除，剩下的也多成为大杂院，里面私搭乱建了很多简陋的房子，精美的四合院格局已经看不出来了。要不是后来政府陆续公布了一些历史文化保护区，选择了部分街区的四合院进行挂牌保护，将部分成片的胡同和精美的四合院保存下来，就不会有今天火爆的四合院交易了。

    供需失衡造就85%年涨幅。 目前，北京的四合院总面积不足300万平方米，最多有3000多套，主要分布在东城、西城、宣武、崇文等地区。东城的四合院主要集中在东四一至八条，西城的四合院集中在后海、西四一至八条。影响四合院价格最主要因素是位置，其次是周边的交通设施情况，最后是保护程度和建筑规模。目前，东、西城二手四合院售价基本在2万元/平方米以上，在后海的院子已经达到3万元/平方米。这里的四合院面积从300 ~1500平方米不等，最早商贾富豪和政界要人曾经居住过，完整性稍微好一些。与此相对应，宣武、崇文的院子大多就是一般百姓居住的，流传到现在，多数已经成为有几户甚至十几户人家居住的大杂院，这样的院子面积在100~300平方米之间。目前售价是1.5万元/平方米左右。 

    虽然四合院价格近几年已经涨了不少，但市场仍有升值空间。当前北京有3000多套院子，其中受国家严格保护的有539套，但这并不表示他们都可以上市交易。据统计，具备产权的、可以交易的房源不足10%，所以，目前北京二手四合院的市场供应是呈下降趋势的。正因为房源越来越少，四合院涨价也越来越厉害，今年北京二手四合院的平均售价同比去年上涨了85%之多。四合院大概从上个世纪80年代开始可以上市交易，但市场长期在低位徘徊，成交量有限。在1990年后，北京旧城改造，很多历史街区因为城市建设问题被拆除，四合院因此受到国内外专家的关注，国外包括以华新民为代表的外籍华人，国内包括各研究机构建筑学大师，都提出四合院保护已经成为北京历史文物保护的当务之急。政府认识到四合院、胡同对北京文化包括对中国文化的重要意义，公布了各项保护政策，使部分四合院在拆迁的大潮中得以保全。正是因为各方人士的密切关注，四合院的文化价值再度被炒热，与此同时，开始有私人以收藏和居住为初衷，购买四合院。在这段时间内，四合院的价值开始缓慢上升。

    真正对四合院交易起到刺激作用的，是2004年4月12日，北京市政府下发的《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，允许四合院自由买卖。此后三四年间，四合院的价值开始翻番，以至炒到了上亿元的规模。确实如此，新政策对四合院购买者的身份几乎没有了限制，北京人、外省市人、港澳台胞、外籍人士以及相关企事业单位、社会组织均可购买四合院，而且不但首次允许境外买家参与，并且提供多项税费优惠，以此来鼓励民间资本介入四合院的保护。一时间，大量客户蜂拥而至，有限的房源面对如此巨大的市场需求，升值潜力不可估量，价格一路狂飙，才有了上述85%的价格涨幅。问题是，如果一处四合院所处地段非常具有商业价值，又是旧城改造首当其冲被要求改造或拆迁的处所，其地段的商业价值所带来的短期利益会吞噬大量的四合院，为各种新型的商业、商务、公寓住宅等建筑物腾出地皮，而四合院所承载的经济价值也随着这种不断的毁灭而更加攀升。四合院未来的市场升值空间必然增加，但是房源的日益紧缺也间接导致二手四合院交易量的下降。

    这表现出，四合院作为一种特殊的物业形态，它的市场供应量呈下降趋势，而市场需求量却随着人们对四合院的重视变得越来越大。这种供给与需求的反方向发展，导致了四合院巨大的投资市场和获利空间。不说出售价格，现在，连保护得比较好的四合院在市场上的月出租价普遍也达到了2500~3000美元/月。专家估计，由于四合院的不可再生性，一旦实现公开的自由流通，价格很可能继续上涨。自从试行规定出台以后，交易成功与待售四合院的比例一直呈上升趋势，2007年年底达到11%。虽然2006年以来，国家和北京市政府相关部门新出台了一系列房屋交易的相关政策。整个二手房市场交易量都有不同程度的下滑，而四合院却没有受到太大的影响，交易价格稳中有升。购买四合院的客户比试行规定出台以前明显增多，既有海归人士，也有外籍人士、华侨、台胞和港澳同胞；但绝大部分的购买者是国内各行业的成功人士。随着国家对房地产行业调控的进一步实施，限制了外籍人士、华侨、台胞和港澳同胞对自住房以外的房产进行投资和购买，在一定程度上抑制了四合院价格的上涨，为国内买家创造了条件。

    商业价值决定上涨空间在四合院的价格有了大幅攀升之后，其投资群体也开始发生变化。据介绍，在购买四合院的人群中，北京住户比例并不高，而是以外省市企业家、港澳台同胞和外籍华侨最多，差不多各占1/3，近些年，很多外国人也看中了北京的四合院，在《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》颁布之后，他们也纷纷在国内买房，不过总体数量比较有限，只占不足10%的份额。

    而且随着四合院价格的攀升，购买四合院的人心态也发生了一定的变化，其购置后的用途值得关注。据北京四合院专营公司提供的数据，在需求四合院的客户中，自己保存和用来投资者各占50%。由于四合院年代久远，居住的舒适性已经大大下降，如果自己住必须翻新装修，这是一笔较大的耗资，因此，许多买家基本是买后将其收藏起来。

投资者中购买后自己开公司的客户占70%之多，很少一部分是买来稍微翻新再转手出售的。《规定》鼓励四合院的购买者保留产权的时期为五年以上，这样对投机行为的遏制有一定的效果。但这却不是强制性规定。其实，在投资行为的背后，是对四合院价值的重新评估，事实上，这也决定了四合院的价格。具体来说，目前在实际操作过程中，四合院所处地段的商业价值，可能远远高于其文化和历史价值。

    与此相反，有更多的客户，看中的是四合院所在的地段和周边环境。比如后海地区的四合院，基本成片的保存下来，较好保存了其历史感，是一个四合院群落，客户就会比较喜欢，在此基础上，交通便利，能够进车，则是另一主要因素。“至于四合院的保存情况，历史情况，他们不是非常看中，因为这些客户，买了四合院之后基本上都会拆了重建，按照现代居住理念和习惯，改建得更加舒适，更加现代化。”该名代理商对记者说，“在这个层面上，四合院和一般的商品房有一定的相似性，其卖点其实是地段，而非历史。”而地段论其实也决定了，其购买四合院后的用途大多数一定是商业化，如开宾馆。