尹香武

●职位 房地内参总经理

●核心观点 处于中端的房产，主要着眼首改型需求，其投资性在5年大限的限制下，投资变现的难度已经大为增加，因此“买熟不买生”的告诫需要再次加以强调，否则一旦遇到风波，生地物业将首当其冲。

在二元经济结构的发展中国家，工业部门的发展可以用不变的工资吸收农业部门的剩余劳动力，而劳动力转移停滞的时点被称为“刘易斯拐点”。“刘易斯拐点”主要用来判断人均收入的发展态势，在这个转折点之前不论有多少新增就业，工资都不会涨，这是一个典型的二元经济发展；在这一点之后劳动供给不再是无限的，工资开始上涨，人均收入开始实质性地增长，这是一个典型的现代经济增长阶段。

当前，关于我国是否到达“刘易斯拐点”众说纷纭。国内出现的“民工荒”现象已多年是事实，2004年开始，沿海地区出现普遍性“民工荒”，即使度过了2007-2008年的金融危机困难时期，到了2009年、特别是2010年年初，珠三角、长三角等地都发生“用工荒”，沿海与内地发生了罕见的劳动力争夺现象，这与以前送礼求职位的情况形成了鲜明的反差。

结合近年来劳动人口结构变化均验证了这个结论：中国经济已经到达“刘易斯拐点”，工薪阶层尤其是低层劳工将迎来普遍性的收入上升阶段，劳动力低成本的时代即将一去不复返了。

刘易斯拐点到来以后，将呈现出全民收入暴涨，这个时期大约3-5年，日本的国民收入倍增计划的实现就是如此。而刘易斯拐点到来的3-5年里，房地产市场将呈现出几个特征：1.房地产整体租金得到50%-150%左右的提升，对前期的高房价信号构成支持。2.由于民众收入提高，因此商铺市场开始活跃。3.房屋面积需求的中位数开始下降，中户型(70-100平方米)、中小户型(50-70平方米)成为需求主流。所有经过了刘易斯拐点的国家，在此拐点到来以后的3年里，均未发生过楼市崩溃现象，只发生过楼市横盘与调整现象，但上涨的经济体多于横盘的经济体。

按照以上的阐述，刘易斯拐点到来以后，市民该如何买房投资呢，我认为“上车盘”(香港行话)将成为交易的最大品种。所谓上车盘，就是指性价比高、总价合适、购买压力横向对比不高、更快实现人们搭上楼市之车目的的项目。不过，在深圳整体房价已经达到1.5万元/平方米的背景下，要找到上车盘谈何容易？笔者可以给出一些建议，住宅可去选择品牌开发商开发的白领楼盘或者和深圳几乎没有距离，但是区域划分在别的城市的楼盘。

在当前住宅房价已上到历史顶峰的阶段下，住宅房价过高已经引起越来越多的负效应与社会矛盾，必将不可持续。住宅，特别是普通住宅(高中档及以下，不包括真正的豪宅)，是民用品，保持其价格稳定对于吸引人才、降低营商成本意义至关重要。其中的小户型，在当前的城中村环境恶化的情况下，必将成为新的深圳人的新栖身之所，未来小户型将起到10年前农民房对深圳发展所起的作用一样，租赁意义比较大，作为普通投资是值得考虑的。

但是处于中端的房产，主要着眼首改型需求，其投资性在5年大限的限制下，投资变现的难度已经大为增加，因此“买熟不买生”的告诫需要再次加以强调，否则一旦遇到风波，生地物业将首当其冲。而其中的结构性机会则是，具有客流基础的商铺，是经营场所，属于生产力资源，只要租赁稳定，商铺售价在任何情况下都将非常稳定。未来的10年，大投资客们，必须尽快从民用品投资转向生产力投资！