租赁需求旺盛，租金价格上涨是支撑写字楼投资价值的重要因素。

而商务氛围、交通条件、楼宇品质、产业环境、商务配套以及物业服务等因素是影响企业选址的主要因素。

目前上海租金涨的较快的写字楼主要是位于核心商务区（即六大CBD）的甲级写字楼。而这些区域目前可售的写字楼较少，即使有，也大多投资门槛较高（如面积较大，单价较高，行业限制等）。

而可售型写字楼较多的次中心区域以及郊区，目前的商务氛围普遍并不理想，因此，投资者在投资的时候更多的需要关注其它的一些商务发展条件，如产品品质、交通条件、产业环境、商务配套以及物业服务等。

目前核心商务区企业的外迁已成为趋势，在非传统商务区，产品品质的保证以及较好的物业服务，往往能够吸引更多的高品质企业外迁入驻，而高品质企业的入驻，往往能够为日后的租金上涨打下良好的基础。

另外，专业的开发商（如万科等）在产品品质上也往往更有保证，本身的客户资源也能够在一定程度上保证未来入驻的企业品质，从而更能保证物业升值，也可作为投资的重要参考。

商铺投资：

上海目前的人均商业比已超过发达国家水平，也就是说总体上商铺已呈现供应过剩的状况。

然而另一方面我们也看到，核心商业区目前租金价格仍然呈逐年上涨的趋势。（如徐家汇等核心位置的商铺租金可以达到70元/平方米/天以上。）

在这样的市场环境下，很显然投资市中心核心商业区的商铺，相比于其它区域无疑投资回报率更有保证，然而同样由于可售物业少，投资门槛高等原因，使很多中小投资者难以进入。

而如果选择投资可售商铺供应相对较多的新兴社区商业，那么必然面临较大的风险。

我们看到，目前大量规划的配套商铺长期处于空置状态，租金上涨乏力。

新兴社区商业难以经营主要在于这些新建小区的住宅投资比重过高，人口导入缓慢所导致。因此对于投资新兴社区商业来讲，必须要对小区的住宅投资比重，以及人口的导入节奏做深入的了解与预估。

其次，对于商铺具体位置以及经营管理也要有较专业的判断。

这些对于非专业的投资者来说，要求比较高。

对于不专业的商铺投资者来说，品牌开发商开发，以及统一管理的集中商业，一般来说要比分散出售的小业主持有型商业经营情况更有保证，建议更多的可以选择这类物业进行投资。

办公租金回报率目前普遍4-5%之间，商铺差距比较大，3%-10%以上都有可能，主要看投资眼光了.