【1998年政策】

政策：10月27日《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》（34号文）出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会化的住房新体制。

影响：我国住房体制改革的纲领性文件，宣告住房福利制度的结束，并提出把地产业培育成国民经济支柱产业。

【1999年政策】

政策：2月23日央行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。8月20日国务院转发《建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》，推进住宅产业现代化。9月央行将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。

影响：住宅建设从粗放型向集约型转变，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国楼市。

【2002年政策】

政策：6月建设部等七部委联合发文要求整顿和规范房地产市场秩序。央行重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。

影响：整顿市场成为主基调。

【2003年政策】

4月121号文件拉响宏观调控警报

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业

国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(又称18号文件)，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

影响：房地产业成为国民经济支柱产业。

【2004年政策】

3月（831大限，提高拿地“门槛”，调控正式开始），继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，从9月1日开始，取消国有土地使用权协议出让，国有土地使用权一律采用招、拍、挂，此项措施被称为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

10月，国务院发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），决定要求：“开展对存量建设用地资源的普查，研究制定鼓励盘活存量的政策措施。严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效;已实施征地，满两年未供地的，在下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标，对具备耕作条件的土地，应当交原土地使用者继续耕种，也可以由当地人民政府组织耕种。对用地单位闲置的土地，严格依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理”。

国务院加强土地管29日，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。此举成为利用货币政策调控房地产的开端（2006年7月至2008年6月间曾18次上调存款准备金率，从2006年4月至2007年12月间8次上调存贷款利率。）。央行10年来首次宣布上调存贷款利率。

【2005年政策】

3月（房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面），央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。

3月（房地产税改革深入，调控触及交易环节），财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。此举表明房地产调控逐步触及交易环节。

3月（国八条出台调控，上升到政治高度），国务院出台八点意见稳定房价，业内称之为“老国八条”。一是高度重视稳定住房价格;二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制;三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设;四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。此举明确了房地产调控成功与否国民经济的重要性。

5月（七部委意见，出台调控细则），国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。规定普通住宅标准。个人购房不足2年即转手交易，缴交全额营业税。此举表明针对房地产的调控已进入实质性阶段。

9月底（银监会212号文件，收紧房产信托），由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。此举表明利用货币政策调控房地产的思路正在强化。

10月11日（国税总局重申，二手房须交纳个税），国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发<2005>156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。此举表明控制房地产消费的调控措施正在加强。

【2006年政策】

3月5日（温家宝政府工作报告提出房地产调控），国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。这表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。

5月17日（国务院常务会议，提出“国六条”），国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施 “国六条”，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。

5月28日（“加息”以抑制投资需求（两年共8次加息）），央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。这是央行在05年加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。由此便开始了06年两次、07年6次总计8次的加息调整，一年期贷款基准利率由5.58%上升到7.47%。（此外，央行07年共计10次上调存款准备金率，存款准备金率从9%上升到14.5%。）这表明了国家以金融手段遏制房价上涨，防控房地产投机的意图。

5月29日（九部委，“十五条”正式出台），国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70% 的标准。九部委“十五条”重点针对中低收入的主流需求群体，将政策落实到可执行层面。此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。

5月31日（二手房征营业税），国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。表明了国家利用税收打压二手房出售利润空间，给二手房市场投资降温的意图。

7月6日（调整住房结构，落实“小户型”），建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。政策意图是调整住房结构并加强调控房地产市场政策的监控与执行力。

7月6日（整顿规范房地产交易秩序），建设部联合发改委、国家工商行政总局下发了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号），要求各地进一步加强对房地产交易秩序及交易环节违法违规行为的整治力度，落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。此政策旨在规范房地产交易秩序。

7月11日（五部委出台“外资限炒令”），建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。政策意图是抑制境外资本进入我国房地产市场所造成的房地产价格上涨。

7月24日（建立国家土地督察制度），国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发[2006]50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入严格监管之下，进一步加强对土地市场的管理。此政策旨在规范土地的审批利用。

7月26日（强制征收二手房转让个人所得税），国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。政策意图是再次利用税收杠杆打压房地产投资。

8月1日（规范国有土地使用权出让），国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及有竞争要求的工业用地等必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。此政策旨在规范国有土地使用权的出让。

8月14日（制止违规集资合作建房），建设部、监察部、国土资源部联合下发了《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号），一律停止审批党政机关集资合作建房项目。此政策旨在为党政机关违规集资合作建房刹车。

9月5日（规范外汇管理再次打压外资炒房），国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。政策意图是再次对外资进入我国房地产市场进行控制。

9月5日（加强土地调控强化土地管理），新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,《通知》明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。此政策旨在通过加强土地管理行为间接调控房地产市场。

9月14日（加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理），国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管，是国家对二手房行业漏洞的补充，此政策显示了国家规范二手房行业的决心。

10月8日（实现房屋权属登记信息公开），建设部颁发《房屋权属登记信息查询暂行办法的通知》（建住房[2006]244号），从2007年１月１日起，包括房屋自然状况、权利状况等记载信息，单位和个人将可公开查询。《办法》的制定实施发挥了房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序。此政策增强了房地产交易的透明度。

【2007年政策】

1月1日（修改城镇土地使用税征收标准），《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元／平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。此政策增加了房地产开发过程中的土地成本。

1月16日（土地增值税开征），国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，伴随着《通知》的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。此政策通过规范土地增值税清算管理在一定程度上了抑制了房地产商资金的流动性。

3月5日（温总理讲话明确07年房地产调控思路），在十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。温总理强调：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。业界一致认为，讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。

3月16日（物权法表决通过），全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义;例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。

4月6日（专项整治房地产市场秩序），建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。此次专项综合整治有利于规范房地产市场秩序。

5月23日（进一步限制外商投资内地房地产），商务部、国家外汇管理局发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。此政策进一步加大了限制外商投资内地房地产的力度。

8月7日（“24号文”出台明确住房保障制度调控思路），《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，被业内称为“24号文”。《意见》指出要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。24号文有5个要点：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内;经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右;购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易;“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭;城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

24号文的出台标志着政府住宅调控思路的转变，将建立多层次住房保障体系、加快住房分类供应体制的实施作为调控关键。

8月28日（引导绿色建筑健康发展），建设部发布《绿色建筑评价标识管理办法》（试行），目的是为规范绿色建筑评价标识工作，引导绿色建筑健康发展。此政策对房地产开发具有导向作用。

9月27日（提高“第二套房”首付比例和贷款利率），中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。此政策通过提高第二套房首付比例和贷款利率限制个人投资者炒作房地产。

9月30日（出台住房保障制度具体措施），国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地做出了部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。此政策标志着以建立住房保障体系为房地产调控重点的思路付诸实施。

10月10日（打击囤积土地行为），国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(被业内称为“39号令”)，针对房价居高不下、“地王”频创纪录的局面，直指土地开发市场的囤积土地问题。该规定自2007年11月1日起施行。新《规定》明确，土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。这对发展商来说，无疑是敦促他们加快手中土地的开发，加大楼市供应量，对平抑楼价有着较大的作用。此政策旨在打击房地产开发商囤积土地的行为。

10月31日（限制外资投资境内房地产的行为），国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。此政策仍然旨在限制外资投资境内房地产的行为。

11月14日（出台廉租住房），财政部正式出台《廉租住房保障资金管理办法》。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。廉租住房保障资金专项用于廉租住房保障开支并实行项目预决算管理制度，实行国库集中支付。此政策从资金上保证了住房保障体系的顺利实施。

11月19日（出台土地储备管理办法），国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。此政策有利于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。

11月30日（出台经济适用房管理办法），建设部、发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。《经济适用住房管理办法》详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。一方面扩大经济适用房供应对象，使经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接;另一方面规定严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易;确需转让的，由政府回购;其次，购买满5年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。此政策旨在进一步加大住房保障力度。

12月5日（货币政策从紧传出强烈政策信号），中央经济工作会议闭幕，在部署明年经济工作时明确提出，已实施10年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”。明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，人民银行将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。作为国家通过各种工具调节货币供求以实现宏观调控目标的方针和策略的总称，货币政策走向与宏观经济形势紧密相连。明年实施从紧的货币政策，将严格控制货币信贷总量和投放节奏，对房地产市场产生较大影响，房价大幅上涨的势头将会受到明显抑制。货币政策从“稳健”转为“从紧”，同时也对房地产市场发出强烈的政策信号。

12月10日（“第二套房”认定标准确定），中国人民银行发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，最终确定，以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。人均住房面积低于当地平均可按首套执行，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。公积金贷款也算入房贷次数。“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。”而此处所指的前款规定就是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，和已利用银行贷款购买首套自住房的家庭。这意味着，如果一个家庭已经利用住房公积金贷款买了一套房子，再向商业银行申请贷款买房，就会算做第二套。此政策旨在明确“第二套房”的认定标准，限制个人投资者炒作房地产。

【2008年政策】

1月7日（打击土地囤积成为08年房地产政策第一枪），国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。此政策预示08年打击房地产商囤积土地行为的力度将加大。

2月4日（央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》），央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》政策要点：开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内;开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低;开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。此政策是对经济适用房开发的扶持。

3月11日（组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部），国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。住房和城乡建设部的主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。这一部门的新设意味着两点：第一点是住房保障、第二点是协调城乡一体化。

两会（两会政府工作报告“抓紧建立住房保障体系”），两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”：要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难;同时，要积极改善农民工居住条件。要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。报告再次强调通过健全“住房保障体系”来稳定房地产市场。

3月20日（房地产公司IPO募集资金不得用于购买、囤积土地），证监会表示，房地产公司IPO募集资金不得用于购买、囤积土地，。这一政策对于那些房地产总投资中土地款所占比例较大的公司影响最大，而对于开发成本占大比例的公司则影响不大，募集获得的资金可以用于支付建筑安装成本以及其他配套、管理、销售、税金等费用。这一政策将有两点行业引导作用：一是使开发商更关注土地价格低廉的二、三线城市，二是进一步加大对精装修房的开发力度，提高开发成本在总投资中所占的比例，以求获得上市募集资金的最大利润，使每股收益更快提高，提高公司的整体实力。

4月8日（住房和城乡建设部清查住房公积金违规放贷），住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。政策是对住房公积金制度的完善。

4月16日（国家税务总局规范房地产开发企业所得税预缴），国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。这条政策不是新政，但对房地产上市公司现金流产生一定压力，但总的税收负担没有加大，对房地产企业影响有限。

4月16日（上调存款准备金率0.5%），中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。1月25日由14.5%调至15%;2008年3月25日由15%调至15.5%;008年4月16日由15.5%调至16%。提高准备金率是落实从紧的货币政策。

9月15日（下调存款准备金率0.5%），中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0﹒27个百分点，其它期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整;存款基准利率保持不变。此次调息是中国央行六年来首度降息严阵以待全球危机！

经济增长的放缓、房地产业对地方经济的拉动作用以及对地方财政收入的巨大影响，我们观察到，越来越多的地方政府加入到救市行列。近期救市的政府和措施主要包括：上海：上调补充住房公积金贷款额度，双职工家庭最多可贷到60万元。南京：凡购买90平方米以下商品住房的，给予房款总额1%的补贴;凡购买90－144平方米商品住房的，给予房款总额0.5%的补贴。杭州：老城区可购房入户、放宽房企受让及开发期限、第二套住房对象确定松动，延缓地价款等。宿迁：买房最高补贴7%，购房者申请住房公积金贷款的首付比例从30%降至20%。西安：对购房户按购房款总额以1.5%、1%、0.5%的财政补贴。芜湖：调整公积金贷款首付比例和最高限额，交易契税补贴调整供地节奏，调整税务收费节奏，土地竞买保证金下调。苏州：恢复第二套房公积金贷款，一、二手房首付下调至20%、30%。长沙：保障性住房分配货币化，二手房交易综合税下调、补贴，降低公积金贷款首付比例，延长贷款期限降低开发过程规费。成都：降低公积金贷款首付比例，提高贷款最高限额，延长贷款期限，扩大公积金贷款范围，购房实施财政补贴降低开发企业报建费。河南：降低公积金贷款首付比例，减免房地产交易契税。沈阳：延长公积金贷款、二手房贷款年限，提高贷款最高限额，购房首付比例下调，设立购房奖励。褔州：提高公积金贷款最高限额、延长年限，部分房产契税减半。重庆：农村居民进城购90平方米以下住房、二手房免征契税。常州：提高公积金贷款最高限额，放宽公积金贷款条件，降低公积金贷款首付比例，商业贷款可转公积金贷款。淮安：商业贷款可转为利率优惠的公积金贷款。但这些仅是地方政府行政行为，在全国范围内，03年以来的宏观调控政策一直没有松动，除调息信号外，并未出现转变性的全国房地产宏观调控政策。

08年地方政府救市政策一览

11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。此次政策是首次全国性救市开始。

11月10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作。

11月12日，国务院召开会议研究决定了扩大内需、促进经济平稳较快增长的四项措施。

11月24日，中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

11月26日，中国人民银行宣布，将再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率

央行同时还宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。据悉，这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率。也是央行继10月8日宣布双率下调后第二次双率同时下调。其中，一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。

【2009-2010中国房地产行业重要政策汇总】

1、人民网北京12月9日电国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

2、国务院周一召开常务会议，在强调保持政策连续性和稳定性的同时特别指出，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。回想2005年"国八条"、2006年"国六条"时，"稳定房价"是主基调，此次提出"遏制"之说，可见中央决策层平抑房价的决心。

3、12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

4、财政部发布通知，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

5、上海促进房地产市场健康发展意见发布，抑制投机。一是税收、信贷政策体现抑制投资投机性购房，继续支持首次和改善型购房。　　营业税政策按照国务院常务会议规定，征免时限由2年恢复到5年。二是严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应。三是加快建立和完善住房保障体系，积极推进大型居住社区建设。四是进一步加强房地产市场监测监管。

6、国家税务总局获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快了。所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

7、清理地方不符合调控要求房地产政策

住房城乡建设部部长姜伟新日前在全国住房城乡建设工作会议上表示，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

【2010年房地产调控政策总汇】

2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段.不过,频频刷新的"地王"记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。

国家统计局数据显示,今年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%.1-3月,中国完成房地产开发投资6,594亿元,同比增长35.1%;房屋新开工面积3.23亿平方米,同比增长60.8%;商品房销售额7,977亿元,同比增长57.7%。

2010年，国务院调控房地产“新国十条”，提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

1、1月10日,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。

2、1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

3、3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容。

4、3月10日，国土资源再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开放商竞卖保证金最少两成，1月内付清地价50%，囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

5、3月12日,国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

6、3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。

7、3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。

8、4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

9、4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。

10、4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。

11、4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

12、4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

13、4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。

14、、4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

15、4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。

【整理分析】

宏观调控政策的手段主要手段有：土地政策（地根）;金融政策（银根）;税收政策（税根）;供应结构硬性限制（行政管理手段）;“社会保障体系”的完善（经济廉租房）。

０３年－０４年为宏观调控启动期，０５年－０６年为第一轮宏观调控，０７－０８年为第二轮宏观调控，09-10年为第三轮观察与调控期。

启动期是“房地产业的健康发展问题”逐步受到政府重视。０５－０６年第一轮宏观调控主要采用行政手段，“国八条”“国六条”一系列行政令的颁布，宏观调控进入实质性工作阶段。０７－０８年第二轮宏观调控是第一轮宏观调控的延续，对土地政策、金融政策、税收政策、经济廉租保障体系建设进行深化实施，同时是对第一轮调控政策的调整。