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发展商拿地更稳健奠定持续发展基础 (2007-12-13 16:04:26) [发送到微博]

分类：土地拍卖　

　　房贷新政后广州的首次批量土地转让12月6日进行，推出的10幅地块集中在金沙洲、花都、番禺三区，其中住宅用地9幅，并且7幅地块有户型限制条件。此次共有7家公司参与了报价和竞价，但竞争不十分激烈，大部分地块以等于或略高于挂牌价成交，与9月11日的拍卖形成鲜明对比。在楼市出现调整、国家房屋政策更加清晰的大环境下，开发商拿地也更加稳健, 楼市短期调整压力增加，但长期发展将更加稳健，理性避免了楼市大起大落的可能。

一. 地块出让基本情况

保利地产引领金沙洲雅居乐转战花都

　　金沙洲此次共推地4幅。早先已经在该区域拿地3幅，并创造了楼王地价的保利地产，再次竞得2幅，成为在金沙洲拥有地块最多的开发商—共5幅。除正在上市的西子湾是限价地外，其余4幅，均要求90平方米以下户型占80%以上。保利地产此次如愿以偿的以3.21亿的价格拿到了B3702A05地块（楼面地价4241元/M²），得以先前的B3701A02地块（楼面地价8769元/M²）和B3701A04地块（楼面地价8112元/M²），连成一片，规模更大、成本更底，开发优势增强。同时还以底价拿得了B3708B07地块（楼面地价3324元/M²），

　　金沙洲另2幅无户型、价格限制的地块，被久未在土地市场上露面，此次以项目公司身份（宏城发展）出现的越秀城建以略高于底价拿到，楼面地价分别为3889元/M²（B3709B07地块）和3628元/M²（B3709B08地块）。越秀城建以开发二沙岛和商业项目而闻名，首次投得金沙洲地块，金沙洲再增加一个强大的开发商进驻。

　　今日推出的四幅花都地块，均位于107国道旁，连成一片，要求90平方米以下户型占70%以上，全部被雅居乐地产拿得，总用地面积28.3万平方米。其中三幅以底价拿得，楼面地价分别为1482元/M²、1522元/M²、1829元/M²，第四幅地块与保利地产有所竞争，最终以高出起拍价20%拿得，楼面地价2173元/M²。雅居乐是最早进驻花都的大开发商，此次于花都批量拿地，加强其在花都楼市的影响力，有助于花都成为雅居乐集团在广州的根据地。

　　番禺区今日拍卖的住宅地块受追捧，但商业地块受冷落。番禺区新城区南区规划滨江大道5-3地块，是今日竞争最为激烈的住宅地块，共有四家公司参与竞价，经过53次的举牌，最终广州市艺景文化艺术发展有限公司（背景：合生创展）击败保利广州房地产开发有限公司，以3.5亿夺得，高出最低交易起价60%，折合楼面地价4048元/平方米。但附近的滨江大道4-2地块，已于9月11日被金地集团以15.9亿夺得，折合楼面地价6230元/平方米，创下番禺最高记录。

位于番禺区福德路北侧的2-1商业金融地块，则比较冷落，被唯一的报价者—广东奥园置业有限公司和耀发投资有限公司联合体（背景：均为广奥）以底价拿走。地块所在区域商业气氛不浓是原因之一。

五大上市房企囊括全部地块 开发商资金压力加大

　　此次拿地的5家开发商，保利地产、越秀城建、雅居乐、合生创展、广奥均为上市公司，即使竞争不激烈，中小房企也难以分一杯羹。受“土地出让金一次性付清”、“付清土地款才发土地证”等政策，以及银行信贷收紧的双重影响下，开发商的资金压力加大，中小房企的拿地能力进一步下降。而上市公司也不敢大肆加价，说明其现时的融资渠道也有不畅，碧桂园近日推迟发行10亿美元债券，就是一例。

二. 新政前后土地拍卖比较

　　新政前9月11日的土地拍卖与新政后12月6日的土地拍卖，均以金沙洲、番禺区和花都区为主，时间间隔不长，地块位置相近，可以做比较分析参考。

　　8月和9月，股市一路飘红，各种物品相继持续涨价，楼市无论是一手还是二手，不但成交活跃，价格的涨幅更是近年少有，在土地的一级市场，9.11的4大“地王”也“应运而生”了。进入10月、11月，市场局面出现调整、保障性住房政策不断完善、货币政策趋紧，12.6的土地拍卖也会“顺势而为”，有所降温。

土地出让	新政前9月11日	新政后12月6日
竞价情况	44家开发商，13幅地块（其中金沙洲、番禺和花都共8块）	7家开发商，10幅地块（全部为金沙洲、番禺和花都）
拍卖结果	新创4个地王（金沙洲、番禺、花都、全市）	5个以起拍价成交（其余大部分略高于起拍价）
最高楼面地价	金沙洲：8769元/M² 番禺区：6230元/M² 花都区：5659元/M²	金沙洲：4241元/M² 番禺区：4048元/M² 花都区：2173元/M²
成交价：挂牌底价	2.5-5.5倍	8个接近底价，1个20%，1个60%

三. 土地拍卖降温的原因

　　不同于以前地王频现，此次的拍卖过程比较平静，发展商的行为也更加理性。这说明在市场现状、未来住房政策、货币政策的多重影响下，发展商对未来的广州楼市持谨慎乐观的态度，规划的步伐也更加稳健。

1. 全国各大一线城市、广州10月份开始的楼市调整，尤其是一手市场的滞销，使得开发商对未来的判断更加冷静和谨慎；

2. 2007年国民经济中，投资增长过快，物价上涨超过预定目标。刚刚召开的中央经济工作会议，防止经济增长过热、防止明显通货膨胀，成为2008年两大首要任务。将实行稳中适度从紧的货币政策，会对房地产开发、楼价上涨会有一定的限制、约束作用。

3. 政府完善住房制度的思路越来越清晰，措施也越来越具体，政府保障性住房所承担的角色增强，将会在一定程度上达到稳定房价、稳定民心的效果。近期，全国性的《经济适用住房管理办法》出台、温总理在新加坡发表关于房屋政策的讲话，广州摇珠分配廉租房、限价房的上市等。

四. 土地拍卖地对目前楼市的影响

1. 对开发商：高价房的降价压力进一步增大；已拿高价地未来的竞争力下降；股市、融资有阻碍；

2. 对卖家：投资客对物业升值预期下降，出货更快，入货更少；业主放盘继续增多，价格让步扩大；

3. 对买家：自住客的观望心理将加重，观望期持续；

五. 未来楼市的走势

1. 价格有继续下调的压力，向实际价值回归，但整体波动幅度不会太大。

2. 交易量短期内将继续维持在较低水平，无立即回升的动力，但也不会继续下降。

3. 调整不是拐点，不会进入房价下降周期；广州的经济走势、城市价值、人口结构、居民居住现状等决定，长期的住房需求依然旺盛，只会暂时性的延缓，不会明显的减少；

4. 春节后，量价将逐渐复苏，以稳健的态势迎来新的可持续发展。

　　目前的楼市调整，从表面上看，是9月28日的房贷新政引发的一轮观望期。深层次的原因，是楼价近两年来的快速上涨，使市民的购买能力下降；同时不断完善的住房保障体系，穗七条在质疑声中逐渐落实，增强了市民对房价趋稳的预期。从目前的情况来看，此次的观望期比2005年、2006年6月新政引发的影响要大，而且临近年底这一时间结点，所以许多潜在购房者将需求延缓到了春节以后。预计在春节以后，市场需求将逐渐恢复，价格也将在稳定中有价有市。2008年，市民“楼价越涨越快，迟买不如早买”的心理缓和，冲动型消费、超前性需求会减少，供需矛盾会缓和。

中原地产研究部

2007-12-7

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