根据中原成交数据估算， 9月全市二手住宅成交量环比下降约两成，其中白云区成交量下跌明显，主要是因为随着白云新城规划的推进，去年以来价格迅速上涨，买家的接受度却开始下降。9月份，尽管二手住宅市场交易量维持在低位，但成交价格依然坚挺，9月中原成交均价为16615元/平方米，环比上月基本持平。买家观望气氛对比8月有增无减，或看楼不积极，或只看楼不还价；业主方面，少数等钱用或有换房需求的才愿意降价，大部分心态依然强，一时卖一时不卖。另外，随着国庆假期一手楼推货高潮的到来，部分买家持观望态度，想看定市场走势再做决定。

8月CPI同比上涨6.2%，涨幅4个月以来首次回落，但依然处于高位。9月1日，《求是》杂志发表温总理文章，再度表态坚持楼市调控不放松；这些说明，货币政策、楼市政策，短期内难以改变，市场观望气氛可能会持续。

荔湾区：业主惜售  买家观望

9月份，荔湾区二手住宅成交量环比略有下降，中原成交均价为16644元/平方米，环比结构性大涨15%——主要是因为单价15000元/平方米以上的物业比重，比8月份提高了12个百分点。康王路板块、芳村板块成交稳定，但中山八路板块则后劲不足。刚性需求买家对于交通方便、配套成熟的荔湾区“情有独钟”。首次置业型买家由于资金不充裕，多选择芳村区域；而改善型买家则喜欢康王路板块。买家普遍认为楼价有下调空间，而导致观望情绪继续；而业主则认为卖了房之后担心买不回来了，加上资金没有更好的出路，便愿意按兵不动。双方预期的价格落差较大，成交仍然维持僵持胶着状态。

越秀区：买家决策加快  唯一成交增长区域

9月份，越秀区二手住宅成交量环比上升近一成，是本月成交量唯一上升的区域。中原成交均价为20238元/平方米，环比下降7% 。近期业主心态有所减弱，特别是有换房需求的业主，主要是因为7、8月份看楼的买家大幅减少，再加上“降价”舆论不断，价格出现小幅松动。放盘量有所增多，放盘价亦比市场价高出1000-2000元/平方，但最终成交仍以市场价为主。买家看楼积极性有所提高，决策过程加快。越秀区优质楼盘依然受投资客青睐，例如东风广场，成交依然“炙手可热”。

海珠区：看楼增多  但出手犹豫

9月份，海珠区二手住宅成交量环比下降两成，中原成交均价为18488元/平方米，环比下跌4% 。本月各大板块成交平淡，唯广州大道南板块成交稍有增长。买家经过一轮观望后，房价下降仍是遥遥无期，对政策逐渐消化后，心态略有好转，刚需买家入市情况增多，但决策决策更犹豫，时间更长。所以虽然看楼客明显增多，但暂未体现在成交量上。业主心态强，放盘价上升，议价空间不大，个别总价松动1-2万元。

白云区：买家探行情  业主心态强

9月份，白云区二手住宅成交量环比下降近三成，是成交量下降最为明显的区域，中原成交均价为13322元/平方米，环比上升8%。机场路、白云大道两大主力成交板块本月下降明显，带动整个区域的成交下降。业主心态仍然强硬，放盘量一般，放盘价普遍上升，甚至高过了周边的一手新盘，仅极少数业主放盘价有下调。看楼客增多，但试探市场的心态依然较强，还价幅度大，抵买物业才接受。在买卖双方博弈下，成交价普遍趋于市场价。买家以刚性需求型为主，10000-15000元/平方的小面积楼梯楼单位受欢迎。

天河区：一次性付款  价格折扣大

9月份，天河区二手住宅成交量环比下降两成，中原成交均价为19760元/平方米，环比上月基本持平。除东圃板块外，各大板块均有所下降。对楼市极为敏感的珠江新城板块，改善型买家本月下旬开始增多，但由于放盘量不多，符合购房者要求的房源亦少，导致成交未能有突破。业主较为注重付款方式，只要是一次性付款，松动的幅度可以在3-5%，个别甚至达10%。投资客因担心楼市会持续下跌，而对于手头上的物业不再一味持有，个别降价20%出售。

番禺区：看楼增多  但还价偏低

中原地产研究部

2011-9-29