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猎德地块拍卖只许成功不许失败 (2007-9-22 12:17:15) [发送到微博]

分类：土地拍卖　

广州卖地史上面积最大、起拍底价最高的商用地块——猎德村一块商业金融业用地（包括商业、办公、金融、旅业），占地面积11.4176万平方米，总建筑面积56.823万平方米，挂牌底价高达38.6亿元，引起各方关注。

猎德地块的吸引力

目前珠江新城整体开发面积已经完成约50%，经营性土地出让已超过95％，剩余的地块不足10块，土地资源越来越稀少，此幅尤显珍贵。而且作为大都市的CBD，目前珠江新城的高端写字楼、住宅开发已经日益成熟，但大型的商业配套甚少。建设中有国际商业步行街（全长约500米）和太阳城广场（商业部分：12万平方米），预计猎德项目无论是在形态、规模和定位方面都将更胜一筹；所以开发前景乐观；这两个方面是吸引开发商参与竞拍的最大动力。

地块成交价格的预测

在目前普遍对楼价预期乐观的氛围下，地价有继续走高的动力和趋势。2007年珠江新城拍卖的几幅商务办公地块，起拍的楼面地价约2400元/平方米，最终成交的楼面地价8000-12000元/平方米，翻了3-5倍。如果以此来预估猎德地块的价格，起拍楼面地价为6793元/平方米，翻3倍后楼面地价则达到约20000元/平方米，那么总地价则在100亿元以上，少有企业承担得起。另一方面，与上半年珠江新城拍卖的A4-5、I1-3、B1-3地块相比，猎德地块的位置稍差；而且由于面积大，总价高，这也限制了开发商的追价幅度。所以我们估计猎德地块的成交价格会高于上次拍卖的B1-3地块（成交楼面地价11912元/平方米），但总价会控制在100亿的范围内（即楼面地价在18000元/平方米以内）。

拍卖只许成功不许失败

老城区改造，政府以前的操作方法不十分成功，最近政府又有了新思路。猎德村作为广州首个城中村改造工程，作为“中调”战略的示范，可谓只许成功，不许失败。超大地块的整体出让，提高参与竞拍的门槛，正是为了引进真正有实力和经验的开发商，保障改造工程的顺利实施。高地价也意味着高风险，从地块的性质来看，参与竞拍的开发商不仅需要具备雄厚的资金实力，还需要有丰富的商业地产开发经验，广州本地的城建、富力、保利，香港的南丰集团等均有可能，当然也不排除有“黑马”的出现。

地块开发的前景

猎德地块将建成集写字楼、商场、酒店为一体的复合地产；也可能建成大型的shoppingmall，突出购物功能和休闲娱乐功能，并与酒店、写字楼和服务式公寓相结合。珠江新城的高端消费人群集中，而且猎德地块靠近广州博物馆、图书馆、歌剧院，少年宫等市政设施，消费人群和消费档次有一定保障。目前珠江新城的住宅价格为20000-30000元/平方米，而写字楼的价格仅20000元/平方米左右，还有很大上升的空间。目前珠江新城的写字楼大多只租不售，月租金一般为130元/平方米，租金最高的国际金融广场达到220元/平方米。预计猎德项目建成之后，也会以出租的形式为主。

中原地产研究部

2007-9-21

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