9月17日，中莱投资以44.75亿元拿下KXC－F8 －1地块，折合楼面价达到6321元/平方米，创下科学城周边地块的拍卖价格记录。

一. 出让地块所在区域

宗地位于广州科学城的广汕公路与大观路交汇处东南侧（编号为 KXC－F8－1），地处未来的萝岗中心区，周围交通方便，配套设施齐全，区内精英汇集，未来发展前景看好。

二.出让地块市场分析

1.    基础分析

区位优势：

    n  生态资源丰富。地块西侧遥望广州著名的生态旅游景区“火炉山森林公园”，东南侧则靠近开发区尖塔山公园及玉树公园，生态优势突出;

    n  区位优势明显。地块所处开发区为广州市政府重点发展区域——开发区，拥有区位、人才、产业等优势，未来发展前景可期;

   n  交通网络发达。地块毗邻主干道，交通网络四通八达。

区位劣势：

   n 地块周边生活配套目前十分缺乏，短期内很难得到改善;

   n 公共交通未能满足普通市民需求。

3.  市场分析

1）区域住宅市场分析

供应量：产品同质性严重 缺乏新货补充

可以看得出，科学城一带的在售或即将开售的楼盘，均由知名发展商开发，卖点都是大型生态小区，产品类型以别墅或类别墅为主，兼顾小高层的洋房。由于开发缺乏连贯性，因此这里的一手供应并不稳定。整体而言，目前该区域一手住宅的供应量非常有限，更缺乏大型全新楼盘。周边在建或即将推出的项目亦不多，短期内能为市场补充的货源非常有限。

产品价格：产品类型同质化导致价格接近

由于发展商的品牌、产品类型、市场定位等相差不大，因此科学城目前的一手楼盘售价偏高且比较接近，小高层洋房10000元/平方米左右，而别墅类产品则几乎都突破了20000元/平方米。

2） 目标住宅市场确定。

由于科学城区位的特殊性，该区域住宅目标市场可清晰地分为二类：

第一类为别墅类产品购买者：这类客源主要来源于广州市区及周边地区、港澳台等地的高收入人群，他们对住宅质素要求高，对价格考虑少，住宅消费潜力大。可接受楼价在20000元/平方米以上，对类别墅产品有着自住或者投资的兴趣。

第二类为洋房产品购买者：客源主要集中在开发区内的高级企业管理人员，以及有需求置业该板块的中高素质自住客和投资客。主要考虑价格相对优惠，对户型需求相对偏小。

3）  开发商分析

竞得该地块的开发商为广东中莱（国际）投资有限公司，该公司为白云区云景名都的开发商之一，对住宅项目有一定的经验。但很明显在开发商品牌上要较科学城其它竞争对手略逊一筹。 

4） 项目定位分析。

S（优势）：享有火炉山丰富生态资源，周边环境良好;位处科学城核心地带，项目前景乐观;项目周边交通网络发达;项目规模大，开发商对产品有充足的发挥空间

W（劣势）：项目现时生活配套设施未完善;公共交通暂时不能满足出行需要;受户型限制，加上成交价较高，利润受到压缩。

O（机会）：地铁即将开通，区域居住气氛日益浓厚，置业前景理想;区域存在一手楼盘供应缺口。

T（威胁）对户型做了较详细的规定，限制了发展商的利润空间;周边限价房的影响;最大的威胁还是来自于周边产品的同质化。 

根据上述SWOT分析，未来项目会以科学城良好的生态资源及区位优势为基本立足点，从寻求楼盘差异化出发，确立其市场定位。

产品定位：地块高昂的售价、低于1.5的容积率决定了项目必须打造成类别墅等高附加值的产品，并且要在其它方面增加别墅产的卖点;另一方面，考虑到“90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到住房开发建设总面积的50%以上”的限制条件，这也要求发展商不能将洋房作为项目的补充，而是作为项目的另一个价值增长点来开发。这无形中增加了项目的开发难度。

很可能项目的产品两级分化非常严重，一方面是受限制的占50%的小户型单位，除此之外，就是大面积的类别墅产品。发展商为了平衡利润，很可能放弃过渡户型，将剩余的50%全部用来做大户型单位。

不过，最大的难度在于，发展商面临着产品同质性的问题。前面分析过，受各种条件的限制，发展商能开发的产品类型比较有限，但如果不能突破此局限，则将来面临的销售压力会比较大。如果同样是生态别墅大盘，同样的产品、同样的景观、同一个卖点，发展商很难在竞争中突围而出。

价格定位：小高层电梯洋房均价17000元/平方米左右，类别墅均价40000-45000元/平方米，洋房总价主要控制在90-200万元之间，类别墅总价控制在1200-1500万元左右。 

三. 项目对当地二手市场的影响

项目上市时，万科城、保利林语等楼盘已进入二手销售时期。若项目在产品类型上无太大突破，则必然会对当地同类型的二手楼盘造成威胁，毕竟高端买家对价格不敏感，一手楼盘对他们而言还是具有某方面的吸引力。

中原地产研究部

2007年9月17日