根据中原成交数据估算，广州7月二手住宅成交量环比略有增长，其中白云区成交量上升最为明显。7月中原成交均价为16085元/平方米，环比略降5% 。大部分成交都是以业主在价格上的让步为主，连续加息的累积效应使供楼成本压力明显，买家还价的幅度依然较大。目前，业主放盘积极性增加，放盘价亦趋于市场价，但与买家降价期望有差距，成交未能出现大的突破。

6月CPI同比涨幅已达到6.4%创三年以来新高，通胀压力依然存在，银根收紧的房贷政策短期内较难发生改变。7月份，国务院、中央政治局相继指出要坚持加强调控，可见政府调控力度年内无宽松的可能，而且限购范围会扩大。所以大众对楼价的预期依然信心不足，观望气氛继续存在。

荔湾区：芳村板块置业升温

7月份，荔湾区二手住宅成交量环比大幅下降，且是本月成交下降幅度最大的区域，中原成交均价为14247元/平方米，环比下降21%，主要是受成交结构性影响。改善型买家青睐的中山八路板块与康王路板块，本月成交大幅度下降；价格相对较低的芳村板块，首次置业买家对近期出台的茶滘“城中村”改造前景信心倍增，积极出手而成交出现明显上升。业主放盘积极性有所提高，放盘价亦趋于市场价。佛山实行限购前，有部分考虑或广州或佛山买楼的买家，在佛山实行限购后，最终决定在广州芳村置业。

越秀区：买家入市仍犹豫

7月份，越秀区二手住宅成交量环比小幅下降，中原成交均价为19201元/平方米，环比下降5%。东风东路板块本月成交放缓。连续加息的累积效应及媒体的“降价”报道及总结，使买家入市更加犹豫，目前成交主力为学位需求买家。由于现时部分银行的暂停贷款及放贷时间长，越来越多业主要求一次性付款。部分业主为了获取购房资格，“卖一买一”而使放盘量增加，放盘价基本保持稳定。投资客身影重现，一次性付款置入总价较低的物业，以抵抗通胀压力。

海珠区：大户型单位成交活跃

7月份，海珠区二手住宅成交量环比略有上升，中原成交均价为17727元/平方米，环比上升4% 。本月放盘量增多，不急出手的业主放盘价依然坚挺，但对市场信心不足或考虑换房的业主，议价幅度大，个别达30-50万。客户方面，本月大额成交活跃，如布匹市场不少生意客因为近期做实业回报不理想，从而选择置业，一是自住，二可抗通胀。另外，限购后，积累了不少换房买家，他们往往选择三房到四房，这也使本月大额成交增加。

白云区：成交主力是刚需买家 

7月份，白云区二手住宅成交量环比增长约3成，是本月成交上升幅度最大的区域。中原成交均价为13337元/平方米，环比上升2%。本月市场氛围稍有转好，主要是因为刚需买家的积极出手，而部分改善型及投资型买家陆续入市。业主方面，放盘量无太大变化，放盘价趋稳，议价空间不大，除急卖情况才会有较大让步。客户方面，看楼客增多，观望现象有改善，压价现象比以往减少。刚需买家是成交主力，改善型“买一卖一”买家也不少，也有少数对后市有信心的投资客开始出手。

天河区： 业主让价促成交

7月份，天河区二手住宅成交量环比增长超两成，中原成交均价为19013元/平方米，环比上月下降了11%——主要是因为单价10000<X<15000元/平方米以上的物业比重，比6月份下降了7个百分点。天河北板块、天河公园板块及珠江新城板块本月成交保持良好的上升势头。由于这几个月看楼人减少或物业无人承接，部分业主心态有所放松，开始适当做出让步，特别是楼盘素质较低的单位，例如楼梯楼的顶层及靠近马路边的，让价幅度较大。客户方面，观望开始减少，看楼积极性有所提高，只要觉得价格合理就会出手置业。

番禺区：买家还价幅度大

7月份，番禺区二手住宅成交量环比略增，中原成交均价为11722元/平方米，环比下降9%——主要是因为单价10000<X<15000元/平方米以上的物业比重，比6月份下降了13个百分点。业主放盘量一般，大面积单位放盘价出现松动，可接受小幅议价。本月成交主要是刚性买家，投资型买家出手少。本月新收客急增，但大多数仍处于观望期，还价情况多且幅度大，部分买家即使议价到位,也常常再次临时变卦。二手网签将要实行，亦有部分买家为赶搭网签前“末班车”而急于置业。

中原地产研究部

2011-7-31