公积金利率创历史最低水平 

   “目前公积金利率是公积金利率历史最低水平。”上海市公积金管理中心副研究员丛诚分析说，从今年9月16日公积金第一次降息以来，公积金5年以上贷款利率已由最初的5.22%下降为现在的3.87%，降了1.35个百分点，这意味着，以公积金贷款30万，贷款年限30年为例，每月还款者可节省241.19元，30年共可节省86827元。 

　　据悉，经此次调整后，商业房贷5年期以上利率为5.94%，如果申请到7折优惠，则贷款利率为4.158%，只比公积金房贷利高出0.288百分点，这些数据显示在利率整体水平走低的情况下，公积金贷款的低利率优势不断削弱，这一措施再次表明了央行想刺激包括不缴存公积金人群在内的社会整体投资购房信心。 

　　“明天房贷利率的再次下调，对贷款者来说是非常及时的。”丛诚说，这一利率降低将不仅惠及新贷款人群，还将在元旦后直接惠及目前正在还贷的人群。全上海目前有约80万户家庭每月必须从工资中归还房贷，这次降息后，公积金贷款30万元，贷款年限30年的家庭，每月月还款为1410元，这对目前上海众多的按照月公积金缴存上限额（月1214元）缴存的职工来说无疑是个好消息，今后这部分人群月还公积金贷款差不多只需要动用公积金缴存额。 

　　再从商业贷款方面来看，假设一个购房者贷了100万的商业贷款，分20年还，按照等额本息还款法，昨天降息后，他每月大约可少还104元，总共可少还近2.5万元。粗看，似乎并没有减负多少。但是如果把今年五次降息的效应全部累加的话，那房奴还是得到不小的实惠的。 

　　易居臣信分析师杨晨青给记者算了笔账：假设一个购房者9月15日前申请了100万的商业贷款，等额本息还款20年。按照原先的基准利率计算，他每月得还8258元，20年总计还款1982138元。五次降息后，他的月供减少到了7129元，每月少还近1129元，总还款额也降低到了1711137元。 

　　此外，根据楼市新政，购买首套普通自住房的，或者已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，可享受最低7折的商业贷款优惠。如果能成功申请到这一优惠利率的话，将从降息中获利更多。同样是上述案例。假如能申请到七折优惠利率的话，则每月还款额降到6143.38元，总还款额为1474411.2元，相比较9月时的基准利率，每月少还2115元，总还款额更是减少50.7万元，相当于打了七五折。 

　　楼市预期：短期内难改下行趋势 

　　对于此次降息，业内人士认为，不会从根本上改变目前的楼市成交，因为短期来看，降息对楼市的影响非常小，不可能阻隔市场下行的趋势，即使是做乐观预期，也得等到最后一次降息完成后，才会“由量变到质变”，明显促进楼市和房价向上增长。而目前的市场总体来说观望气氛依旧浓厚。上海中原副总经理陈宇珏认为，而且从根本上来看，尽管11月新政出台后，二手房成交已经有所回暖，但力度不大，且大多是中低端的房源成交较多。总价100万元以上的二手房成交与10月份相比变化不大。这表明，资金比较充裕的潜在购房者大部分仍在观望中，他们观望的理由，绝不仅仅局限于房贷利率这一点，还要考虑经济环境，二套房贷是否进一步松绑等政策。 

　　“从宏观层面说，政府不可能一下子踩‘急刹车’，把所有利好政策一下子用完”上海中原研究咨询部经理马冀告诉记者，明年一季度可能再公布一些实质性利好措施刺激楼市，但那可能会反而拉长人们的观望期。　 

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，一个完整的利率调整周期，往往会对对楼市和房价走势，产生很大的影响，加息抑制市场，减息促进市场。不过，利率调整对楼市、尤其是房价的影响，滞后效应非常明显，一般都需要周期至少过半后才会初步显现，最后一次调整利率完成前后，其效果才会由量变到质变。而且，一个利率调整周期一般需要2-5年时间，持续调整利率10次左右，其中降息的时间周期一般长于加息周期，说明促进经济和楼市增长的难度要大于抑制经济和楼市增长。 

　　杨红旭分析，从降息周期的时间进程分析，我国本轮降息刚刚开始，如果考虑此次经济下行的巨大压力，降息周期可能会持续3-5年时间。本次全球经济危机对我国经济的冲击将大于当年的亚洲金融危机，因此，未来基准利率必将跌穿1.98%，最低可能会降至1%以下。按1%推算，还有152个基点的下调空间，若按每次27个基点下调，还有5-6次空间。 

　　对于楼市来说，有两个节点比较重要。一个关键节点是最后一次降息的时间点，因为只有到那个时候，降息的累加效应才集中显现，杨红旭说，预期最后一次降息最早可能在2010年出现，晚则2012年前后。 

　　另一个节点是降息周期过半，根据目前国家保增长的迫切心态，降息次数和幅度过半的时间会出现在2009年年第二季度或第三季度，届时降息对楼市的正面影响才会慢慢发生效力。