广州房管局另一组数据显示，2008年1～5月广州共成交一手住宅15528宗，总金额达176.21亿元，成交面积为175.15万平方米，成交均价为10060元/平方米。有人按照数据计算过，2008年1～5月份，广州一手住宅的套均面积竟达到112.8平方米，套均总价为113.5万元。而2007年全年这两个数据为115.6平方米和99.4万元。

    数据列举完毕，那么这一大堆的数字到底有怎么样的联系呢？能揭示一个怎么样的问题呢？

 

 

 

 

    由2008年1～5月份的套均总价、套均面积与2007年全年的对比中，我们可以提出两个疑问：

 

    疑问一：为何2008年1～5月份的成交均价和套均总价如此之高？

    2008年1～5月份一手住宅成交的套均总价高达113.5万元，均价维持在1万元/平方米以上，而2007年全年一手住宅的套均总价不足100万，均价也仅为8599元/平方米。广州楼价的突飞猛进始于2007年下半年，均价突破万元水平也是在2007年第四季度，那么由2008年1～5月份的均价来看，一手楼价的水平至少没有明显低于2007年第四季度。我们知道，2008年以来广州一手新盘打折促销、低价入市的情况十分普遍，整体楼价是走低的，那么为何2008年1～5月份的成交均价和套均总价如此之高呢？

 

   疑问二：为何2008年1～5月份的套均面积仍如此之高？

   2008年1～5月份广州一手住宅套均面积为112.8平方米，相比2007年全年的115.6平方米稍微下降。2007年广州一手住宅市场以大面积为主，90平方米左右的中小户型不多。受“90/70”政策限制，2008年以来，广州一手住宅市场90平方米左右的中小户型大幅增加，并逐渐成为市场的主流，那么为何2008年1～5月一手住宅的套均面积仍然达112.8平方米呢？

   其实，以上两个问题都揭示了同一个现象，就是在2008年1～5月份，尤其是4、5月份，入市买楼的大部分为高端客户，这部分客户的需求主要集中在户型较大，总价较高的物业。这部分客户承受能力较强，在高端物业价格有所回落的情况下选择入市。房管局在4月份的报告中称，“4月一手住房价格较大幅度增长主要是由于价格较高的天河、越秀、荔湾等区域的交易比重有所提高，以及高档住宅集中成交，带动整体均价上涨。” 房管局的这一论断，正好印证了本文的结论。

   那么其他实力稍弱的置业者呢？这部分买家大部分为首次置业者和资金实力还达不到“高端”的改善型购房者（下文统称“非高端买家”），需求集中在90平方米左右，总价不太高的中小户型。由于大部分楼盘的价格下调幅度仍然未符合预期，那么这部分人只能有三个选择，要么投向二手住宅市场，要么选择限价房，要么“打酱油”观望。限价房的数量虽然增多，但毕竟有限，而且申购的条件并非人人适合。而二手住宅市场的成交同样清冷，由此可见，大部分“非高端买家”仍然在“打酱油”。

   富人买楼，穷人“打酱油”，于是2008年1～5月套均面积、套均总价水平仍然较高。富人的臂膀能撑“半边天”，但毕竟不能撑起整片天空，导致2008年1～5月广州一手住宅成交量每月均不足40万平方米。

 

    2008年6月广州一手住宅成交达66.64万平方米，即使除去6.41万平方米限价房的成交量，市场成交仍然超过60万平方米，市场成交回归正常水平，结束5个月来的超低成交水平。成交均价则为9569元/平方米，环比下跌9.1％，同比上涨21.2％。那么，是什么人支撑起楼市？楼市是否从此回暖？

 

    问题一：是什么人支撑起成交量突破“60”？“非高端买家”，不再“打酱油”

很明显，是楼市的“非高端买家”，正是这部分买家开始积极入市，令到市场成交量迅速恢复，其中约一成“非高端买家”选择了限价房。

   这点可以从两方面得到印证：一是成交均价的最大幅下滑。2008年6月广州一手住宅成交均价为9569元/平方米，环比下跌9.1％。笔者认为，6月份万元以下的成交均价与1～3月份有着本质的不同，主要是6月份成交均价有较高的成交量支持，比较能体现目前楼价的真正水平。笔者计算过，剔除约10％的限价房后，纯粹通过市场交易的商品住宅成交均价为9998元/平方米，环比5月仍有5％的下跌。（西子湾、龙光峰景华庭和中海金沙馨园三大限价房的均价为5540元/平方米，共成交6.41万平方米。）

   二是楼市的结构性的变动。房管局报告显示，“均价在18000元/平方米以上的一手住宅成交面积占比分别从4月的15.1%、5月的10.8%回落到6月的7%；均价在14000～18000元/平方米的成交面积占比分别从4月的18.5%、5月的14.2%回落到6月的5.6%；均价在10000～14000元/平方米的成交面积占比从4月的36%、5月的33.3%回落到6月的27.8%；而万元以下的成交占比近几个月来首次超过50%，从4月的30.4%、5月的41.7%上升到6月的59.6%，”总结以上的分析就是，高端物业成交锐减，符合“非高端买家”需求的万元以下单位成交猛增，剔除限价房，万元以下单位仍然超过半数。

     6月份楼价再度较大幅度下调，刺激“非高端买家”，开始不再“打酱油”。

 

   问题二：楼市是否回暖？或会进入“俯卧撑”时代

 &

   6月22日，我有幸参加了搜房网举办的地产博客沙龙”暨地产人士保龄球大赛的活动，在活动上认识了很多专家，听了各方专家对当前房地产市场的观点看法，收获颇为丰富，确有不枉此行的感觉。其中陈董事长的一番话语，让我印象尤其深刻，也启发了我对此前颇感困惑的《三季度该如何去卖房子》这一问题的重新思考。

   席间与陈董谈到在项目营销策划中房地产的市场调查问题，陈董认为现时不少的房地产调查比较普通，市场调查公司的房地产调查专业性不够，有些房地产机构的市调在科学性以及针对性方面稍欠，具体来说就是一些调查回来的结论并不是开发商关注的重点，也不太实用。如只是一般性地调查买家购买多大面积，多少价位的住宅等。

   “那么开发商关注的是什么问题呢？”我问陈董。

   陈董认为，开发商更关注的是这个项目应该怎样定位、怎样定价、怎样营销、怎样操作才能赚更多的钱，也就是如何令项目的收益最大化。除了调查顾客需要多大的面积、多少价位的住宅，更重要的是了解这个项目定位是否正确或有更好的定位，目标客户范围是不是可以扩大，采取怎么样的营销手法可以令消费者更加青睐项目从而有更好的业绩等等。

 

    仔细回味这席话，除了具体的房地产调查中需要明白的理念外，我还总结出以下两点：

     第一、共性与个性。一个消费群体的消费行为、需求特点等具有一定的规律，这是普遍性、共性。我们注意这种共性的同时，也要挖掘个性，具体而言就是针对项目，我们应该寻找那些消费群体，如何吸引它们，价位多少等等，差异化战略也许能使利益产生最大化。

    比如，目前首次置业者是市场的主流之一，他们有着自身的消费特征，家庭成员大多为2～4人，需求集中在面积不大，总价不高的单位，这是共性，大部分楼盘针对这部分买家都设计70～100平方米的住宅，由于目标客户重叠，产品雷同，相互间的竞争自然大。但如果我们针对家庭人口达4～6人的三世同堂主推100～130平方米的舒适户型，又或者针对新婚的2口之家主推40～70平方米的温馨单位呢？这时候客户群体有所不同，产品类型以及广告等均有所不同，避免了同类型产品，同目标客户的激烈竞争。

    第二、换位思考，多角度看问题。多从别人的角度思考问题，往往能令我们与众不同。做营销策划的要从项目利益最大化的角度看问题，做打工仔的要从老板的角度思考工作，做销售的站在顾客的处境推销……如此种种，而不总是站在自己的角度去看问题，这样往往可以使我们做得更出色。

 

   由目前情况看，未来通涨的压力依然较大，紧缩的货币金融政策难以改变，成品油进一步提价的可能性增大，经济发展放缓不可避免。当前楼市成交低迷，第三季度适逢奥运，在诸多不利因素下，我们如何买楼？上文总结的两点也许能有所启发。

    当前各大楼盘的促销方法无非就是降价、打折、特价、优惠、送这送那的，但消费者似乎并不买帐，销售情况大多不太理想，营销手法的单一是目前楼市的一大弊病，长此以往，恶性价格战将无可避免。  

我认为，价格是和产品相连的，性价比才是当前获得市场认可的关键。降价并没有错，但忽略了对项目本身亮点的挖掘，是一个致命的错误。因为没有充分挖掘项目本身的优势与亮点，自然不能准确定位项目，更谈不上有效地吸引客户。产品同质化严重，客户群体广泛而缺少针对性，在目前市场环境较严峻的情况下，项目想要有大突破自然是比较困难的。

    差异化战略，从新定位项目，挖掘项目本身的闪光点，突出性价比，有针对性地吸引客户或许是目前部分销售业绩不理想的楼盘需要重新考虑的。以目前销售情况较理想的楼盘为例，碧桂园凤凰城、广州雅居乐花园、光大·水岸榕城、翠屏·翰宇贵都、可逸豪苑等楼盘无不是拥有自身的闪光点，性价比突出，客户细分和项目定位均比较清晰的。

 

   在“9.27房贷”新政初期的10、11月，三年来的宏观调控效果开始显现，当时部分开发商并没有意识到问题的严重性，仍然以06、07年“新政”出台后1、2个月后市场马上反弹的经验来分析市场，以一种惯性的强势看待芸芸顾客。主要体现在楼价仍然上涨，售楼人员的面色算不上可亲。

   但事与愿违，随着楼市观望情绪越来越浓，楼市愈来愈低迷，资金也越来越紧缺，大部分发展商才意识到问题的严重性，于是开始降价、打折，可惜整体效果仍然欠佳。是什么原因？仅仅是价格问题吗？我认为“强势”的发展商虽然已经向无情的市场有所屈身，但并没有真正做到“用心聆听客户的声音”。

   如果发展商尝试换个方式，从消费者的角度去想客户的需求，多点“聆听”来自客户的声音，加强对买家、对市场的研究、用心沟通，或许会有意想不到的收获。其实有时候，中国的老百姓并不一定在乎价格有多便宜，温馨舒适的家才是最重要的。

也许产品同质、客户重叠、营销单一、高高在上等弊病并不全是发展商的错，还有历史的原因。在疯狂的06、07年代，消费者近乎疯狂地买楼，发展商根本不需要作任何的调查与研究、更无需策划和促销，只要是楼，哪怕是一栋不起眼的楼，就会热销，价格也会“日日海鲜价”。慢慢习惯了疯狂的发展商在不经意间变得强势与高傲。

   疯狂的岁月令曾经在营销与创意上领跑全国的广州发展商完全忘记了营销与创意，如今市场忽然变得冷静了，热血沸腾的开发商是否还沉浸在往日的辉煌中，期待着昔日的重现？

   或许是时候要好好冷静一下了，或许是时候要仔细地分析市场了，或许是时候要认真地挖掘自身了。面包会有的，牛奶也会有的，但需要用心聆听。

 

1、  二手住宅成交均价。相对一手房地产来说，二手市场的结构比较稳定，每月之间成交的产品类型、档次以及分布区域等皆相对稳定，因此二手住宅成交均价的波动，相对能更准确说明楼价的波动。房管局数据显示，2008年4月广州存量住宅的成交均价为4283元/平方米，环比下跌1.2％，满堂红数据显示，2008年4月广州存量住宅成交均价为6977元/平方米，环比下跌4.4%，中心城区二手住宅成交均价为7483元/平方米，环比下跌3.5%。

2、  房地产指数。房地产指数由于数据抽样、编制方法的科学性问题，虽然无可避免地存在一定的问题，但其剔除物业间朝向、景观、楼层等各种特性的差异后，反映纯粹市场变化的原理决定了它能更科学地反映楼价的波动。满堂红广州二手住宅价格指数显示，2008年4月广州二手住宅价格指数为1437点，与3月份1443点环比微跌6点，跌幅为0.4%

        此外，我们注意到房管局数据具有一定的滞后性，4月份数据实际反映的是3月26日～4月25日的交易状况，也就是3月底到“五一”黄金周前。在这段时间内广州楼市促销降价蔚然成风，但由于先前已经降价不少，因此大部分楼盘虽明降幅度不大，但均有暗降的方法，如送装修、优惠打折、送管理费等。

从近段时间来看，虽说总体楼价下降，但中心区域和核心地段的楼价还是比较坚挺的，如越秀、原荔湾老城区、珠江新城、天河北、天河公园等天河区的核心地段、海珠区的宝岗大道、新港西路等。只是目前各楼盘的定价不再如先前般疯狂，更多的是考虑性价比和买家的购买力，属于理性地回归原有价值的阶段。

总体而言，4月份楼价有所下降，理性回归原有价值，应该是比较合适的说法。

    表：2008年4月广州房地产住宅成交情况 （单位：万平方米、元/平方米）

                                 数据来源：广州国土房管局

 

   “新建住宅成交均价为10997元/平方米，环比3月份上涨18％”，这是否意味着楼价上涨？房管局对这一个数据还是比较理智的，公布数据后作了一番解析，主要是由于价格较高的天河、越秀、荔湾等区域的交易比重有所提高，以及高档住宅集中成交，带动整体均价上涨。抽样对比18个成交量大的楼盘后认为，价格基本处于较稳定的状态。对房管局的分析与结论，笔者的态度是肯定的，认为结论有一定的道理。同时房管局首次从各区成交面积、各均价区段成交比例以及个盘价格的对比等角度进行分析，是一次极大的进步，避免了单纯以数据论数据的现象，值得称赞。

   房管局抽取3月和4月成交面积均大于2000平方米的18个典型楼盘的成交情况，均价上升的个盘为10个，下跌的为8个，涨幅大于10%的个盘数量比跌幅大于10%的数量多，从而得出价格基本处于较稳定状态的结论。对于这个结论，笔者认为仍然有待斟酌。

   我们知道均价不等于楼价，均价其实只是简单的成交总金额除以成交总面积，它只是一直总体水平的体现，它掩盖了结构性变动对均价的影响，如高端住宅成交比例集中会造成均价飙升，新建住宅的均价表现尤为容易受结构性变动的影响。

即使在同一楼盘，3月份推售的单位与4月份推售的单位不同，造成楼盘均价大幅波动的情况是常有的事情，但仅据此断定楼价上涨或者下跌，是不科学的。鉴于开发商通常会先推单位较差的单位再推素质较高的单位，后推单位的价格自然高于前期单位，由此而认为此楼盘价格上涨的做法自然是不甚妥当的。

   最科学的方法当然是比较同一间物业3、4月份的售价，这样可以彻底消除物业本身素质特征以及结构变动带来的影响，但这并不现实。比较科学的方法是选择同一楼盘内，位置、景观等各方面素质较为相近的组团进行比较，这样可以最大化地消除因结构和产品不同而引起的均价波动。但无可否认，即使降低难度，现实操作中也是难以完全实现的。这就是专家、学者乃至普通市民对楼价真实的波动常常难以把握，雾里看花的原因。

    《 4月均价大幅上涨，但未必与楼价有关Ⅱ》http://blog.soufun.com/12243947/2061840/articledetail.htm

   首先，我们回顾一下“五一”期间广州楼市的大体情况，总体而言，今个五一楼市可以用十个字形容即：“旺丁不旺财，冷热两重天”。总体来说，五一期间，广州楼市人流还是比较旺的，看楼的客人比较多，但买家观望的情绪依然较浓，总体成交量依然不尽人意。但也有部分价格调整到位，性价比突出的楼盘取到不俗的业绩，如可逸豪庭、兰亭御苑、翠城花园、凤凰城美寓等，大部分清冷，个盘热销是这个五一的显著特征。那么“端午黄金周”会否是“五一”的延续？笔者认为，这种可能性较高，但亦有所不同即人气可能不如“五一”旺盛，主要基于以下几点：

    第一、高通涨、紧银根的宏观环境进一步加剧。四川地震后，对震区货币金融政策的倾斜在一定程度上会使非震区的金融贷款政策更加缩紧；灾区重建对建筑材料的需求十分巨大，PPI（生产价格指数）有可能进一步拉升。由于宏观经济环境的困难，个人信贷、消费等均受到较大程度的影响。

   第二、目前买家的观望氛围依然较浓，短时间内迅速破冰入市的可能性不大。观望的原因除对楼市本身信心不足外，传统上的吃粽子、赛龙舟依然是端午节市民的主要活动。将来端午节能否成为如“五一”一般的楼市黄金周，则有待市场培育。

  第三、端午节广州可售货量只有3.1万套，远小于“五一”期间约4万套，相关的促销降价活动也不多，余货销售是端午和6月的主旋律。在此情形下，预计端午节黄金周总体楼市的人气可能大不如“五一”。

  第四、万科新里程、龙光峰景华庭等限价房的上市，极大程度上对广州东部的商品楼产生了较大压力，对广州整体而言也会产生较大影响，整体的观望氛围有所加深。此外，限价房对商品房地产市场的分流作用也比较明显。

 

  综合以上，笔者认为，端午节楼市总体的人气可能不如“五一”，部分地段的楼盘以及限价房虽然保持较热的势头，但总体全市的成交量可能不会放大。那么，楼市是否不存在“暖春”的可能性呢？笔者的观点是否定的，楼市仍然存在“暖春”的可能性。

 

  首先，目前刚性住房需求依然较大，龙光峰景华庭以4000元/平方米”的低价策略，连售两日，首批794套限价房一天就卖出七成约530多套以及中心城区部分价格调整到位的楼盘5月份销售火爆的事实说明，广州潜在的刚性需求十分巨大，只是买家现时对市场信心不足，加之受前期的四川地震的影响，大部分买家保持持币待购的状态。

   那么如何再度燃点买家入市的热情呢？笔者认为，合理而稳定的价格以及与价格相对应的楼盘素质是楼市“暖春”的关键。

   现时广州楼市以自住客占主导地位，投资者基本清场。自住客最关注的是楼盘的性价比。价格合理，素质较高的楼盘比较容易受到市场的认可，如之前的可逸豪庭、兰亭熙园、翠城花园、凤凰城美寓、光大水岸榕城、祈福水城等，预计端午节期间以及6月份这些楼盘仍然会成为市场的热点，此外华标品峰、天鹅湾等新开盘，由于性价比突出，有可能成为市场的新热点。在这些楼盘探底成功的示范作用下以及“五一”期间一轮摸底后，其余楼盘（调整未到位的楼盘）或会对价格进一步试探，如果价格稳定在符合大部分买家可接受的范围内，综合素质较好的楼盘有可能会取得较好的成绩，楼市整体氛围则有希望回暖。

   总体来看，端午节楼市或会延续5月以来的观望，市场或会更加严峻，但并不是没有“暖春”的可能性，合理而稳定的价格是其中的关键。

珠江新城：珠江太阳城裕富公寓、嘉裕君玥公馆、汇峰。珠江新城的价格基本调整到位，主流价格在1.8～2.2万元/平方米之间。

龙洞板块：瑜翠园、君林天下、林海山庄。主流价格8000元/平方米左右

 

越秀上品轩、美荔心筑。主流价格1.1～2万

 

华标品峰、逸景翠园、合生·颐景华苑、城启·天鹅湾、光大·水岸榕城、可逸豪苑、宝岗华庭、翠屏·瀚宇贵都、兰亭熙园、翠城花园。主流价格1～1.3万元/平方米

 

锦绣香江山水华府2期、祈福水城、奥园果岭一号、尚东尚筑、锦绣半岛、奥园冠军城。主流价格6500～11000元/平方米。

此外，近郊区域花都、从化、金沙洲、南沙、增城等均有不少价格实惠的楼盘值得关注。

造成这种局面的原因，笔者曾在“五一”前的一篇文章中阐述过，主要是因为广州有效刚性需求依然旺盛，因而“五一”期间广州楼市人气较旺，但在观望氛围浓、市场供应增加、投资热度难再燃三大市场因素以及银行缩紧银根、居民实际支付能力有所下降两大宏观面的作用下，广州楼市成交量明显不足。（详细请参考：《这个“五一”，很考智慧》）

当然由于今年“五一”缩水到只有三天，这对房地产业产生了较大的影响，因此判断“五一”楼市不能只看这三天的成交量，应从整个五月份的成交量作判断，但从目前情况分析，成交量不足的事实非常明显。

在这个敏感的时期，不少朋友都同笔者探讨这样一个问题：什么时候买楼最合适？眼看楼价现时的下行态势，买早了怕楼价还会跌，买晚了，怕楼价反弹。其实说白了就是楼价何时到底的问题。

这是一个从大处说涉及国计民生，从小处说有关半辈子身家财产的事情，笔者不敢妄下结论，但笔者可以就这个问题作一些猜想，仅供参考。

首先，可以肯定随着经济的发展，广州住房的有效刚性需求十分旺盛，这可以从“五一”期间旺盛的人气以及某些高素质楼盘在合理价格区间内销售取得满堂红的现象中看出。这种巨大的刚性需求由于种种因素目前尚在观望中，从上年10月份到今年5月份，这种需求的积累是十分巨大的。

楼价将会继续下探，这似乎已经成为业界不少人士的共识，但楼价不可能一直下探，当楼价下行到达一定程度的时候，发展商、政府就会采取一定措施救市。大型发展商可能会并购一些资金实力不足的中小开发商，以达到占领份额，稳定市场的目的。政府也可能采取相应的措施稳定楼市，如在银根上稍微松动等，毕竟房地产市场涉及的面太广，长期低迷对整个国民经济会产生不良的影响，稳定发展是政府最愿意看到的景象。

因此，在一定的条件以及合理的楼价下，前期积累的刚性需求以及投资需求有可能集中释放，成交量回升会进一步稳定楼价，甚至出现小幅度上涨的可能。

从楼价下探到企稳将会持续多久呢？这是一个谁也说不准的问题。统计数据显示，今年2～4季度将会有超过6万套新货出现，而今年6、7月份有中考和高考，8月份有奥运，因此相信“十一”之前都不会是房地产销售的旺季。在非旺季，新货供应量巨大，对发展商而言，价格的贴身肉搏在所难免，尤其是资金实力不足的中小型开发商，对买家而言则不失为入市的好时机。

奥运后的“十一”将会是怎么样的光景呢？根据各国历史经验，在奥运结束后的一段时间内都会出现经济疲软的现象。一旦奥运后经济发展有所走弱，政府必将想方设法刺激经济发展，至少令经济保持稳定的增长。在此情况下，房地产业因其涉及面广、见效快可能受到政府高度重视，并可能成为刺激经济发展的支柱产业之一。因此，预计在“十一”之后房地产业有向好的可能性，楼价或者会稳定甚至小幅度攀升。

综合以上分析，笔者认为今年下半年可能在买家入市的好时机，如有价格合适的楼盘，买家需决断。

   满堂红郭定基认为，“两大宏观面”、“三大市场因素”和“一个关键支撑点”是判断今年“五一”楼市的关键。

      两大宏观面：银行缩紧银根、居民实际支付能力有所下降

首先是银行紧缩银根，从紧的金融政策未见松动。今年4月份央行再次提高银行准备金0.5个百分点，足见央行执行从紧金融政策的决心和力度。这会造成两方面的影响，一是发展商融资困难，中小开发商甚至难以维计，为迅速回笼资金不惜大幅打折或推出种种优惠以加速楼盘的销售进度；二是消费者贷款购房的难度加大，在未来银行加息的预期下，买家入市会更加谨慎。

   其次是广州经济发展速度有所放缓，但通涨水平依然较高，居民实际支付能力有所下降。根据广州统计局数据，今年第一季度，广州完成地区生产总值同比增长11.1％，增幅回落2.2个百分点，但CPI同比涨幅较大，达7.1％。物价上涨，人们生活消费支出增加，储蓄率降低，实际支付能力有所下降。

 

一是买家观望情绪依然较浓厚。在二次购房首付增加、贷款负担增加、政策房上市以及从紧的货币政策等因素的作用下，买家的心理预期有所改变，观望情绪较浓厚。开发商大幅降价，反而进一步加剧了这种观望情绪。

二是市场供应增加。据不完全统计，“五一”前后广州全市新推加待售的新建可售住宅约有3.3万套，同比虽约有8％的减幅，但相比今年3月份依然有15～20％的增幅。供应增加，在一定程度上加剧了市场的竞争，尤其中小发展商低层次的价格竞争会令市场环境恶化。二手楼市方面，由于业主放盘增多，一小部分投资者急于脱手套现，二手市场的盘源因此大幅增加，业主的惜售心态减弱。

三是房地产投资的热情短期内难以再燃。消费者房地产投资的热情在上年第三季度达到近年来的高峰，但上年第三季度至今，市场环境发生巨大的改变，加上近期股市下挫，不少投资者或撤场或资金被套或断供，买家投资的热情在短期内将难以再燃。

 

   今年广州经济发展速度虽有所放缓，但总体向前的趋势没有变，买家购买力仍然较强，城市化进程持续深化的同时，潜在刚性需求依然十分强劲，只是这种刚性需求在目前的市场环境下有所停滞，未能完全释放。满堂红数据显示，今年3月份在刚性需求“累计释放”的刺激下，当月经满堂红促成的二手住宅买卖相比2月份翻了两番，二手住宅成交均价为7296元/平方米，环比上升2.6%，其中大部分的成交个案为结婚、生育、改善环境等刚性需求。由此显示，广州潜在刚性需求依然十分强劲，买家入市的意愿开始增强。强劲的刚性需求是支撑广州楼市稳健发展的关键。

  今年“五一”楼市将会是上述多重利弊因素交叠博弈的结果。对于一手而言，不少人士看淡“五一”楼市，满堂红郭定基认为则认为在刚性需求强劲与观望情绪浓厚的博弈中，合适的价位将会是一个平衡点，但如何寻找一个合适的价位并企稳，在促进销售的同时打消买家的观望情绪，这很考开发商智慧。

   对二手而言，由于今年特殊的情形，满堂红郭定基认为除上述关键因素外，还有一个重要因素不能忽视，即新盘大幅降价，二手楼价企稳，但中介倍感压力。目前一手新盘虽大面积跳水但二手楼价却企稳，主要是因为开发商在面对巨大的资金压力和复杂多变的市场环境时，可以采取迅速灵活的营销手段来促进楼盘的销售，如降价、送装修等。而二手业主对市场的反应往往比较滞后，大多数业主不存在较大的资金压力，而且业主通常比较爱惜自己的物业，因而大部分业主不愿意大幅降价出售物业。即使是前期的投资者，由于广州投资者大部分具有较理性的观念，因而投资策略大多比较稳健，即使楼市低迷期仍可以转售为租。因此二手楼价总体比较稳定。

一手降、二手稳，这样在部分新盘集中的地段就会局部出现二手楼价接近或超过一手的情况，二手楼的价格优势因而变得不明显。如宝岗大道、光大花园、滨江东等，受影响的二手楼盘主要是一些单价在1万元/平方米以上的二手高档楼盘。

这种局面令不少中介公司面临着一定的压力。

  综上所述，，满堂红郭定基认为今年“五一”二手房地产市场看楼的客人会比较多，但一手的楼价走势会对二手市场产生较大的影响。如果一手楼价在一个合适的范围内企稳，逐步打消人们观望的心态，则一、二手楼市均有望在“五一”打破僵局，但这很考智慧。

  

   初次置业的年轻白领，主要是出于结婚、育儿和对未来楼价预期的恐慌等而产生的需求，以夫妇居多。初次置业者工作多年，虽有一定积蓄，但经济实力相对薄弱，购房以满足住房需求为主，相对改善型买家，这部分买家对楼盘档次、景观、居住空间的宽敞舒适度等的要求不高。

初次置业者由于购房经验不足，往往出现由于考虑不周，轻信主观感觉，受他人意见影响等原因，在置业后对新居有所不满的现象。建议初次置业者在黄金周看楼、购房期间应充分考虑以下几点：

  1、             充分考虑自身的经济实力，选择性价比较优的房子，千万不要过分高估自身实力，以至于日后经济压力过大

  2、             选择交通较方便的区域，充分评估上班的时间成本。

  3、             充分考虑购物、出行、学校等生活成本，尽量选择配套比较齐全的楼盘，如市场、超市、商店、银行、邮局等。如 果楼盘附近商店、超市、学校等配套较为单一，将来的生活成本、教育成本等或会较高，对此必须有充分的准备。

  4、             充分考虑房子的结构、户型，购房前对房子各个空间将来的使用要作详细的评估

  5、             考虑单位将来的保值、升值潜力，尤其是有过渡性购房打算的初次置业者。

 

    黄金周期间，广州新楼纷纷亮相，但价格较为高昂，从现时定价看，已经有六成以上过万，对于大部分初次者来说，过万的价格难以说得上实惠。

    从二手市场看，目前广州二手市场还是拥有较多价格实惠的楼盘，这些盘虽不在市区最中心地带，但经过几年发展，这些楼盘大部分比较成熟，交通也十分便利，黄金周期间，这些二手楼是不少初次置业者值得考虑的对象。

一、       天河

   目前天河区大部分楼盘价格已经飙升至较高的水平，但也有一些价格不高，但较为成熟的楼盘值得考虑，如后天河北板块以及东圃、员村一些楼盘。

   后天河北板块是目前天河区名副其实的楼价“洼地”，大部分楼盘的价格比较实惠，如侨源山庄、天河北苑等目前二手均价在5000～6500元/㎡, 豪景花园、半山雍景苑是此板块较为高档的楼盘，但二手楼价不过7000～8500元/㎡，总体而言还是比较实惠的。

   后天河北板块主要指粤垦路、燕塘、沙太路、天平架、天河客运站等区域，距离广州市的中心天河北虽仅一步之遥，但楼价相差甚远，这与政府的规划有一定关系，但楼盘的本身成熟度、相关配套以及交通等素质均比较良好，尤其是交通，公交10～30分钟即可到达中心区域天河北。

   此外，天河东圃、员村也有一些质优价廉的楼盘值得初次置业者考虑。如东圃的棠德花园、天力居、雅怡居；员村的伟诚花园、翠湖山庄，以及天河南六运小区部分楼龄较长的单位。满堂红数据显示，目前这些楼盘的二手价格在6500～8000元/㎡之间，棠德花园在4000～5500元/㎡之间。这些楼价格相对不高，楼盘配套、居住氛围、交通环境等均比较成熟。

二、       海珠

   海珠区以大众型楼盘较多，因此适合初次置业者的楼盘也比较多。如赤岗板块、工业大道板块以及南洲板块。

满堂红数据显示，赤岗板块现时大部分楼盘二手售价在6000～8000元/㎡之间，聚德花园较便宜，二手售价在5000～6500元/㎡之间，稍贵的佳信花园、信步闲庭二手售价在7500～8500元/㎡之间。其余楼盘，如华怡花园、华保花园、金丰花园、坚真花园等均在6000～7000元/㎡之间。

   工业大道板块包括江燕路一带，楼价有梯度分布的特点。江燕路一带楼价稍便宜，工业大道北、工业大道中一带楼价较高。江燕路一带二手楼盘主要有：江燕花园、晓燕湾、动感华庭、保利红棉花园等，满堂红数据显示目前售价在在6000～8000元/㎡之间；工业大道北、工业大道中一带楼盘稍贵，保利花园、海富花园、保利花园、富力现代广场、南景园、光大花园、保利丰花园等，售价在8000～9500元/㎡。

   南洲板块是海珠区楼价比较实惠，楼盘素质、交通、配套等均有较大保证的板块。满堂红数据显示，今年8月份，南洲板块二手住宅成交均价为6500元/㎡。南洲大部分素质较高的楼盘售价在5500～6500元/㎡之间，如南洲花园、万华花园、晓港湾花园、侨城花园、和辉花园、英豪花园等；社区大型、楼盘档次的第一金碧花园、鸣翠花园、嘉鸿花园售价在6000～7500元/㎡之间，第二、三金碧花园二手售价在7000～7500元/㎡之间；珠江御景湾、森语星园、罗马家园则在8500元/㎡以上。

三、       白云

    相对来说，初次置业者在白云区会找到不少价格适宜的大型二手楼盘，但白云区某些楼盘主要是满足在周围工作的买家以及白云区本地居民，因此在交通配套上未必很完善，出行以公共交通为主的初次置业者，需注意交通成本。

初次置业者在白云区的机场路、广源中、新市、黄石路等都会比较容易地找到一些价格实在、素质不错的楼盘，它们均具有空气清新、居住环境优美的特点。如机场西、广源中一带的景泰新村、云苑新村、翠逸家园、贝丽花园、紫荆花园等，满堂红数据显示，这些盘大部分二手在5000～6500元/㎡之间；翠逸家园稍高，二手售价在7000元/㎡以上。

新市、黄石板块值得初次置业者留意的盘主要有：黄石花园、汇侨新城、祥景花园、金碧新城、金碧雅苑、时代玫瑰园等，满堂红数据显示，这些盘二手售价大部分在5000～6500元/㎡之间，时代玫瑰园、金碧新城、金碧雅苑售价在6500～7500元/㎡之间。

四、       番禺

     一向以物美价廉、风景优美著称的番禺区，是初次置业者理想的置业区域，经过数年的发展，番禺区的社区、商业等氛围均已走向成熟，地铁开进更是强化初次置业者选择番禺的决心。

    番禺区大石洛溪板块的丽江花园、海滨花园、广州奥林匹克、广州碧桂园、芳华花园等都是置业者值得考虑的楼盘。满堂红数据显示，目前此板块二手住宅均价为6175元/㎡，大部分楼盘售价在4500～6500之间。

   市桥板块是目前广州楼价的“洼地”，满堂红数据显示，此板块目前二手住宅均价为4561元/㎡。其中东华花园、华侨城、富华花园、西城花园等成交十分活跃，二手楼价在3500～5000元/㎡之间。

   华南板块二手楼价相对较高，满堂红数据显示，目前华南板块二手住宅成交均价约为6500元/㎡。祈福新村、华南碧桂园、广州雅居乐花园、星河湾等楼盘二手售价在5000～7000元/㎡之间，星河湾则集中在7000元/㎡以上。

五、       黄埔

   黄埔区近来的楼价一直比较平稳，大部分楼盘二手售价在3500～5000元/㎡之间，但一些交通较方便的楼盘，如怡园小区、金逸雅居等二手售价在5000元/㎡以上，金碧世纪花园、万科城市花园、怡港花园等高档楼盘二手售价在7000元/㎡以上。

六、       荔湾区原芳村板块

   对老城区情有独钟然而资金实力不算强的初次置业者可以选择原芳村板块地铁沿线的楼盘，如红棉苑、鸿图苑、芳村花园、东鹏花园。逸彩新世界、福盛花园等。这些楼盘楼龄大部分为10年左右，社区成熟，地理位置比较理想。满堂红数据显示，目前这些楼盘二手售价在4500～6500元/㎡之间，集中在5000～5500元/㎡。芳村花园、逸彩新世界售价在7000元/㎡左右。

 

        以上楼盘，大部分是5年以内的次新楼，楼宇素质高、交通便利，售价则集中在1万元/㎡左右，番禺的楼盘则大部分在7000元/㎡以下，产品户型有130平方米以上的大面积单位，也有100平方米左右的中小户型，无论是楼盘价格、楼宇素质，还是相关配套、氛围、景观以及产品户型等，都与中端改善型买家的需求十分贴近。

     面对楼价高涨，不少市民迁怒于市场上形形色色的房地产投资者，满堂红研究部最近调查发现，目前广州二手住宅市场依然是以自住需求占主导，但投资房地产的行为却呈增加的态势，由去年年末的12.8％，增加到现时超过20％，其中约三成为短期炒楼。

        对今年半年内新增的投资者进一步分析后发现，这些投资新力军大部分是具一定经济实力的中产阶级。但令人惊讶的是，这些投资者中竟有部分人是初次置业的自住需求者，那么，究竟这些自住需求者，为何忽然变成投资者呢？

满堂红研究部分析发现，这种自住需求下的投资行为主要有三种：

 

    无心炒楼，楼升值

      原先租住在海珠区翠馨华庭的沈先生，收入稳定后于今年1月份购买了原来租住的单位，当时单价不到7800元/平方米。半年后，沈先生居住的单位价格大涨，市场价格约9000元/平方米。沈先生计算后发现，如果以现时的价格出售，大约能赚10万元，精明的沈先生最终以超过9000元/平方米的价格成功出售了仅居住半年的翠馨华庭单位，并以较低的价格重新置业原芳村区，一个来回沈先生所获颇丰。沈先生表示，半年后若居住的单位升值较大，还会考虑再转售。

      满堂红研究部郭定基分析发现，新增投资行为中有不少是属于沈先生这种“无心炒楼，楼升值”的现象。这些被动投资者大部分为初次置业，以公务员和公司的高级白领居多，收入大多在5000元/月以上。这种现象高发的楼盘主要集中在海珠区新港西路、宝岗大道、工业大道以及天河区东圃、员村一带的中高档楼盘，如翠馨华庭、富力千禧、富景花园、骏景花园、华景新城等上涨速度较快的楼盘，其收益大部分在10万元左右。

 

   一屋变两屋，住一间，租一间

         在广州打拼多年的肖先生最近在股市上斩获丰厚，原有的经济基础再加上股市获利，肖先生打算在天河公园附近购买一间较高档的单位以长期定居广州。极具投资眼光的肖先生在对楼市作认真的分析后认为，未来一年内，广州楼价下调的可能性较少，而一些高档住宅由于价格高企，未来的上涨空间不会太大，但一些地段较好的中档楼盘会有较大的升值潜力。因此，肖先生决定放弃原来的计划，转而到东圃、员村一带寻觅中档楼盘，由于资金实力较充裕，肖先生计划用买一套高档住宅的钱买两套中档住宅，自住一间，放租一间，待价格升到一定程度后再把原放租的物业转售。肖先生认为，这种“进则攻，退可守”的投资策略十分稳当，即使楼市变幻多端，自己也可以稳坐钓鱼台。

        满堂红研究部郭定基分析认为，像肖先生这种“ 一屋变两屋，住一间，租一间”的投资现象虽不是市场主流，但近年来随着人们财富积累速度的加快以及对未来楼价上涨的预期，这种行为也屡见不鲜。这种投资者大部分为大型企业公司的高级管理人员或高级技术人员，具有较强的经济实力，多数在白云区；番禺区；天河的东圃、员村、粤恳路以及海珠的南洲、赤岗等楼价“低洼”地带购买两套或以上的单位。

 

       周先生现租住在天河华景新城，有一定经济基础，虽相中天河软件园附件某楼盘，但苦于楼价太高，迟迟未下订金，面对物价飞涨，货币贬值，周先生更是心急如焚。近日周先生终于痛下决心，购买了该楼盘。

周先生分析认为，现时物价飞涨，存在银行的钱，慢慢会缩水，与其干等贬值，不如取出来投资保值，而房地产又是目前投资项目中较具保值功能的产品，因此咬一咬牙，就拿下了那套单位。他还表示，未来广州楼价必然会继续上涨，像天河科技园附近的楼盘将来一定会大升，资产增值，何乐而不为？当楼价涨到一定程度的时候，我会考虑转售，毕竟月供不便宜。

     满堂红研究部郭定基分析认为，为保值增值而进行房地产投资的买家不在少数，但过往大多是一些拥有两套或以上物业、居住需求已充分满足以及手头较宽松的投资客。目前出现的第一套房即为投资以保值增值的现象，主要是由市民对物价飞涨的担忧以及对楼价上涨的预期造成的。但这种投资有一定的盲目性，买家在急于保值和居住的心态下，对风险的估计未必全面，如对自身经济承受能力、利息的支出以及楼市的把握等方面未必准确。因此也导致了部分投资物业在扣除利息以及各种税费后的最终收益未必如理想。

      对于自住需求者各种心态下的投资行为，满堂红研究部郭定基认为主要是由广州楼价上升过快、物价飞涨以及人们对未来楼价预期三方面共同作用的结果。但自住需求者，尤其是初次置业者毕竟不是专业的投资客，对楼市的理解存在一定的偏差和滞后性，一旦把握不当会造成一定的风险。