转眼“五一”又快到了，业内不少人士认为“五一”将是一个关键点，主要是因为2008年以来广州整体楼市清淡，不少开发商在楼市未明朗的情况下放缓了推货的脚步，但资金和销售的压力，逼使开发商集中在“五一”期间将加大推盘的力度。在一定程度上说，“五一”市场的表现将会成为判断楼市是否回暖的重要佐证。

   满堂红郭定基认为，“两大宏观面”、“三大市场因素”和“一个关键支撑点”是判断今年“五一”楼市的关键。

      两大宏观面：银行缩紧银根、居民实际支付能力有所下降

首先是银行紧缩银根，从紧的金融政策未见松动。今年4月份央行再次提高银行准备金0.5个百分点，足见央行执行从紧金融政策的决心和力度。这会造成两方面的影响，一是发展商融资困难，中小开发商甚至难以维计，为迅速回笼资金不惜大幅打折或推出种种优惠以加速楼盘的销售进度；二是消费者贷款购房的难度加大，在未来银行加息的预期下，买家入市会更加谨慎。

   其次是广州经济发展速度有所放缓，但通涨水平依然较高，居民实际支付能力有所下降。根据广州统计局数据，今年第一季度，广州完成地区生产总值同比增长11.1％，增幅回落2.2个百分点，但CPI同比涨幅较大，达7.1％。物价上涨，人们生活消费支出增加，储蓄率降低，实际支付能力有所下降。

 

一是买家观望情绪依然较浓厚。在二次购房首付增加、贷款负担增加、政策房上市以及从紧的货币政策等因素的作用下，买家的心理预期有所改变，观望情绪较浓厚。开发商大幅降价，反而进一步加剧了这种观望情绪。

二是市场供应增加。据不完全统计，“五一”前后广州全市新推加待售的新建可售住宅约有3.3万套，同比虽约有8％的减幅，但相比今年3月份依然有15～20％的增幅。供应增加，在一定程度上加剧了市场的竞争，尤其中小发展商低层次的价格竞争会令市场环境恶化。二手楼市方面，由于业主放盘增多，一小部分投资者急于脱手套现，二手市场的盘源因此大幅增加，业主的惜售心态减弱。

三是房地产投资的热情短期内难以再燃。消费者房地产投资的热情在上年第三季度达到近年来的高峰，但上年第三季度至今，市场环境发生巨大的改变，加上近期股市下挫，不少投资者或撤场或资金被套或断供，买家投资的热情在短期内将难以再燃。

 

   今年广州经济发展速度虽有所放缓，但总体向前的趋势没有变，买家购买力仍然较强，城市化进程持续深化的同时，潜在刚性需求依然十分强劲，只是这种刚性需求在目前的市场环境下有所停滞，未能完全释放。满堂红数据显示，今年3月份在刚性需求“累计释放”的刺激下，当月经满堂红促成的二手住宅买卖相比2月份翻了两番，二手住宅成交均价为7296元/平方米，环比上升2.6%，其中大部分的成交个案为结婚、生育、改善环境等刚性需求。由此显示，广州潜在刚性需求依然十分强劲，买家入市的意愿开始增强。强劲的刚性需求是支撑广州楼市稳健发展的关键。

  今年“五一”楼市将会是上述多重利弊因素交叠博弈的结果。对于一手而言，不少人士看淡“五一”楼市，满堂红郭定基认为则认为在刚性需求强劲与观望情绪浓厚的博弈中，合适的价位将会是一个平衡点，但如何寻找一个合适的价位并企稳，在促进销售的同时打消买家的观望情绪，这很考开发商智慧。

   对二手而言，由于今年特殊的情形，满堂红郭定基认为除上述关键因素外，还有一个重要因素不能忽视，即新盘大幅降价，二手楼价企稳，但中介倍感压力。目前一手新盘虽大面积跳水但二手楼价却企稳，主要是因为开发商在面对巨大的资金压力和复杂多变的市场环境时，可以采取迅速灵活的营销手段来促进楼盘的销售，如降价、送装修等。而二手业主对市场的反应往往比较滞后，大多数业主不存在较大的资金压力，而且业主通常比较爱惜自己的物业，因而大部分业主不愿意大幅降价出售物业。即使是前期的投资者，由于广州投资者大部分具有较理性的观念，因而投资策略大多比较稳健，即使楼市低迷期仍可以转售为租。因此二手楼价总体比较稳定。

一手降、二手稳，这样在部分新盘集中的地段就会局部出现二手楼价接近或超过一手的情况，二手楼的价格优势因而变得不明显。如宝岗大道、光大花园、滨江东等，受影响的二手楼盘主要是一些单价在1万元/平方米以上的二手高档楼盘。

这种局面令不少中介公司面临着一定的压力。

  综上所述，，满堂红郭定基认为今年“五一”二手房地产市场看楼的客人会比较多，但一手的楼价走势会对二手市场产生较大的影响。如果一手楼价在一个合适的范围内企稳，逐步打消人们观望的心态，则一、二手楼市均有望在“五一”打破僵局，但这很考智慧。