□文/王刚

眼下国内楼市实乃多事之秋，以深圳这个标杆性的都会来看，中介倒闭、炒客破产、开发商如履薄冰日子难熬、银行不良还贷记录陡增、房贷的收紧使众多有地没钱的主纷纷抛地出让、楼市推售也是多现价量齐跌、降价促销手法五花八门…，一切不争的事实印证了市场的残酷现状。往昔各路角色唱多的吆喝似乎都偃旗息鼓了，没有谁会脑子进水去逆市唱多遭人耻笑和唾弃了。牛刀与徐氏的房价赌局也尘埃落定，徐氏之流言不由衷的道歉实让人不屑，但终究他承认了房价的回跌…

从内地多数城市来看，宏观市场的趋冷，一线都市的楼市寒流业已亦多亦少的波及内地城市。商品房成交量、土地流拍的结果从多数城市的官方数据来看亦是不争的事实。我们从行业的长远发展来看，从市场宏观的态势来看，冷静思量这对楼市的长远发展未必不是好事。

我们应清醒的认识到：如此艰难世道，广大购房民众曾经或仍然是高房价的受害者，他们才是市场真实稳定长线的商品需求者、市场的中坚力量、市场的拯救者。除了政府必要的合理调控因素外，笔者始终认为市场的主导力量依然是多数自住型和稳定长线的投资型购房者。何谓市场，市场就是通过货币单位的流通实现买与卖、供与需的渠道。前期因地方政府以及金融单位的管理失控甚至可说是纵容或参与，以深圳为例：市场主导的良性购房群体被投机人群几乎挤出市场，投机资金疯狂的涌入疯狂的炒卖，此状况自然必脱离市场的良性循环而衍生泡沫危机，堆砌出摇摇欲坠的离谱高房价。政府显然意识到投资市场的非理性过热及四伏的危机，自然合理干预和调控一出台，提前导致市场挤兑出了肮脏的黑色水分和腥臭的市场泡沫了。如果调控再滞后，那么市场自然延伸并爆发的危机那就是非常可怕的结局，在经济已然全球化的局面下与波及世界经济的老美次贷危机比将有过而无不及。

如此变局下，置业者需要理性认知市场，而供方的开发商必然更应理性自救，回归理性的市场发展。眼下重要的功课除了解决资金问题以外，如何回归理智，建设良心产品、提升品质，以良好的性价比、合理的能真正迎合市场真实需求的价格、在衣食父母（购房者）面前良好的诚信和口碑去进行市场推广交易。市场其实很简单，首要的就是公平交易，暴利下终究不会有人买单，中央政府也绝对不会对市场非理智的发展坐视不管，毫无疑问社会要和谐、政局要稳定。

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日前，中国社会科学院网站发表最新报告《全口径测算中国当前的热钱规模》。据测算，中国最新热钱数额达1.75万亿美元，大约相当于截至2008年3月底的中国外汇储备存量的104%。

数据一经公布立刻引起各方的高度关注。数额如此之高的热钱规模是如何被计算出来的？通过什么途径悄然流进中国？“潜伏”在中国金融市场的哪些领域？未来应该警惕其可能带来的哪些风险？

高额“热钱”对中国宏观经济的潜在影响，不容小觑。

热钱加速涌入，正抄底A股。

热钱流入:中国过半外储缺乏实体支撑

“自2005年以来，热钱流入的规模是惊人的，我国外汇储备存量的一半左右缺乏实体经济或真实交易的支撑。如果热钱集中外逃，规模如此庞大的外汇储备可能在旦夕之间显著缩水。”报告作者、中国社会科学院世界经济与政治研究所博士张明说，我国资本市场存在大量热钱并已形成对金融安全的隐患。

中央财大银行业研究中心主任郭田勇表示，关于热钱规模目前众说纷纭，1.75万亿美元是目前听到最吓人的数字，由于热钱流入通道复杂，目前还无公认最佳测算模型，因此精确数量难以判断，但热钱问题显然已逐渐成为最受关注的问题之一。

张明分析说，目前热钱流入的渠道已非常多样化，基本上有4大类。第一，是通过贸易渠道流入的热钱，如通过高报出口、低报进口；或者提前收汇，延时付汇；甚至通过编造虚假的贸易合同。其二是外资以FDI的名义进入，然后将资本金结汇，不用于生产性投资，转而投入股市或房地产市场。其三通过包括外债、短期外债、地下钱庄、贸易信贷、捐赠等方式进入。最后一个渠道来自居民，一种是中国居民每年可以自由换汇5万美元的货币；第二种是香港居民，每天可以通过香港银行向内地电汇8万港元；第三种是很多香港居民会直接带现金入境。

热钱藏身:银行存款民间借贷为两大去向

关于热钱的去向，郭田勇说，从去年以来中国房地产降温、股市日渐下挫的状况看，如果热钱仍藏身股市和房地产，则不可能产生5000亿美元的收益。

张明则认为，热钱的流向基本是——2003年、2004年、2005年较多流入房地产市场，因为那段时间股市低迷；2006年、2007年期间既流入房地产市场也流入股市，但股市更多；2007年10月以后，股市大跌，房地产市场不景气，热钱撤出。

“国际收支数据显示，这些钱并未撤出中国境内，那么它们究竟到哪里去了？这个问题目前争议很多，初步看有两个去向，一部分在银行系统作为银行存款，赚取人民币升值利差；另一部分流向沿海一带中小民营企业的民间借贷。”他还表示，由于目前股市低迷，不排除热钱开始缓慢、隐蔽地进入股市逢低吸纳股票。

热钱影响:幕后助推楼市股市大起大落

郭田勇分析，热钱最大的特点是唯利是图，行为短期化，因此容易对经济起到助推泡沫的作用，以及很快会刺破泡沫的双刃剑作用，迫使经济出现大起大落的局面。

“无论是10年前亚洲金融危机，还是历史上大型经济危机出现，与大规模热钱翻滚联系紧密，但当前中国经济基本面没有改变，长期积累的经常性贸易项目顺差和强大的外汇储备支撑下，中国宏观调控能力和效果也相比邻国越南显得更为有力。”郭田勇说。

他认为，相比政府出台救市措施，在股市具有决定性意义的是流动资金，热钱对中国股市的影响具有重要的作用。此前针对外资炒房的限制，也充分印证了热钱对中国房地产泡沫的影响。 张明则认为，热钱流入可能是造成去年我国宏观经济面临诸多问题的重要原因之一。“这些热钱大规模流入，导致外汇储备累积，加剧了国内流动性过剩，造成通胀压力和资产价格泡沫的膨胀。它进入时并不非常可怕，如果突然集中撤出则会非常可怕，会造成资产价格大幅下跌，投资者财富损失。另外，资产价格下跌会通过财富效应等影响消费和投资，对经济造成冲击。”

他认为，中国和越南有一个共性，即热钱对经济的渗透力很强，“虽然我认为短期内经济危机传染的可能性不大，但要警惕。”（

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据银行业界人士透露，中国银监会近日将出台措施，重点整治房地产市场“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为。

在从紧货币政策背景下，监管部门这一政策举措，对于一些深陷资金困境的房地产企业来说，无异于一记“重拳”。

自2007年底以来，随着国家宏观调控政策的密集出台，昔日火爆的房地产行业开始遭遇寒潮。交易量萎缩、土地流拍明显、资金偏紧也日益成为困扰房地产商的三大致命问题。如何在低迷的楼市中寻求脱困之策，一些不良房地产商将目光瞄向了虚假贷款。

据媒体报道，在过去的数年间某房地产开发企业为了解决资金紧张问题，在全国各地多个房产开发项目中，至少上百次指使、胁迫旗下员工“购买”本公司房产，凭虚假购房合同向银行套取房贷数亿资金。而今年1月，新疆某市民也意外发现，有人竟以他的名义向银行贷款111多万元购买了一处商铺，后经查明使用和偿还该贷款的正是新疆某房地产开发商。

诸如此类的违规贷款行为还有很多。如房地产商通过帮助购房者垫付首付款等方式，协同购房者一起向银行骗取商业贷款。这一现象，在第二套房贷标准提高、房屋销售不太景气的当下，似乎更为突出。有些房地产企业，甚至公然打着“零首付”的促销广告，招揽和吸引消费者。

此外，由于一些银行在审查房产项目时，往往只关注销售变动情况，这就给一些房地产企业以可乘之机。他们往往通过虚构合同、虚增交易量等手段夸大销售情况，误导银行判断，套取银行贷款等。今年4月份，上海松江区某楼盘就出现这样一种怪现象:签约285次，但合同撤销也为285次，合同撤销率高达100％。对此，人们普遍解释为房地产商在制造恐慌气氛，其中是否也存在违规贷款等现象，值得关注。

“假按揭”、“假首付”、“假房价”这些违规行为，对社会危害很大，不但制造了虚假的楼市繁荣景象，哄抬推高了房价,而且还向商业银行转嫁了贷款风险，危及国家经济安全。此外，这些行为还干扰了国家宏观调控政策的实施，影响了调控效力。

因此，对“三假”行为我们必须严查。一方面，监管部门要加强市场监督，严惩相关违规贷款行为；另一方面，商业银行应提高防范风险意识，切实建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，要对那些违规贷款企业建立“黑名单”，以有效规范房地产市场行为，确保国家经济的健康平稳运行。

在当前房地产市场整体形势不太乐观的情况下，整治“三假”行为，必将给房地产市场带来一定的冲击。而面对动真格的房地产调控举措，聪明的房地产企业又该如何应对？日前中国房地产协会提出的一个建议倒是值得考虑:房地产开发企业当以保本微利的思想加快促销，加速销售回款，加快资金周转。而这也许就是大多数房地产企业最为现实的一条出路。

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□/文 安厦文玲

（前文转载引述：昨天，王老吉在市场上卖断货了。究其原因，商家们给出了出乎人们意外的答案:5月18日晚，央视“爱的奉献——2008抗震救灾募捐晚会”现场，王老吉向地震灾区捐款1亿元人民币，创下国内单笔最高捐款额度。这一善举，感染了民众，也刺激了消费者对王老吉的热情（5月23日《京华时报》）。

慈善，可以提升企业的公众形象，也可以赢得消费者的心，能提升企业的品牌价值和整体形象，带来的社会效应常常超出其广告投入，取得事半功倍的效果。比尔·盖茨夫妇拿出自己54%的资产成立比尔·盖茨基金会。他的捐赠，因获得市场更多好感而让微软产品获得更大市场。有机构算了一笔账:几年来，比尔·盖茨的每1美元慈善投入，换回了1.1美元至2美元的回报。王老吉赈灾慈善大手笔，让消费者看到了一个负责任企业的形象,短时间里得到市场更多关注和追捧，品牌价值不断提升。相反，只捐出200万元的万科，不免让一些网友觉得吝啬，企业形象大大受损。尽管万科后来表示，将拨出1亿元人民币用于未来三到五年灾后重建，但市场已有“成见”，修补形象为时晚矣。从这一点来看，王老吉卖断了货，并非偶然。 （井水明））

安厦点评——

这是一个民族商业品牌在国家民族大难面前因积极主动出手援助而创造的一次：大义救灾与品牌推广双赢的营销推广经典案例。

爱心品牌的传播在关键时刻的仁义回馈社会彰显企业的社会责任和民族精神，它必将获得巨大的回报。可谓大爱必有大福。

企业非商业的大额捐助说起来容易，但实际做起来并非易事，任何商家或企业首先它是以赢利为生存发展的首要目的，无论哪家企业在产品或企业品牌的推广上，费用的投入都需经缜密的广告市场的调研分析评估、制定严谨的推广宣传方案和费用预算，才会拿出一个合理的比例费用实施广告宣传推广，并且还有对企业的股东负责、对企业生存发展所依托的资金链进行评估。更何况在国家或地区灾难面前的无偿大额资金援助，它不仅仅要看企业的实力、现金流的条件是否允许，关键是还要看企业的大智慧、大仁义和大魄力！

它甚至可以说创造的不仅仅是双赢而是多赢的局面，因为它不仅仅给灾区赋予巨额的支援，不仅仅给自己带来的无数国民的情感认可（客户情感认可带来的是企业产品的认可），同时也带动、影响了其它众多企业的救灾行动。可以说是一次毫无负面因素的经典情感推广、情感营销案例。

而万科虽然事后追加1亿的中长期救灾重建的无偿投入，可事前在庞大民众面前折损的本属正面高端的品牌形象，那是用数千万甚至过亿资金的巨额广告宣传费用投入也无法短期弥补回来的。王石捐款门事件可以说导致了企业与个人与社会大众的多输（多重伤害和负面影响）的局面。当然，两家公司的产品属性迥然不同，市场也不同。可是企业口碑、品牌形象价值的重要性都是一样的…

试想一下，一个企业的善举如果站在民族大义的高度、如果触动了亿万民众（最大、最全面的客户群体）的心田，获得了他们的情感认可，那是何等巨大的社会价值和商业价值。

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日本媒体5月20日刊文称，中国四川大地震中倒塌、受损的房屋共计约2678万户。虽然过去也曾发生过大地震，但中国的建筑抗震标准不足日本的一半，据称还有很多陈旧建筑的抗震强度更低。有的专家认为，日本有必要向中国传授先进的抗震技术。

日本目前的抗震标准根据地基强度及建筑构造而有所不同，据国土交通省称，其基本标准为能经受住300～400伽(gal)的地震加速度值。阪神大地震的地震加速度值为800伽。

熟悉中国防震情况的首都大学东京的地震工学教授岩楯敞広介绍说，中国于2001年制定了各地区建筑抗震标准，北京为200伽，上海为100伽。发生本次大地震的四川省的标准较低，成都为100伽，重庆、绵阳和德阳仅为50伽。

岩楯教授还指出：“与日本相比，中国一般建筑物的支柱较细、混凝土质量较差、钢筋数量较少。地方上的老房子几乎没有使用新的建筑技术。”

致力于日中交流事业的建筑家團纪彦表示，“应向中国提供成本低效果好的抗震技术”，并指出日本研制出的“SRF技法”能对将要倒塌的建筑物起到支撑作用。该技术通过在建筑物支柱上缠绕聚酯纤维带而起到加固作用。團纪彦已通过日中交流文化协会发出电子邮件表示希望提供技术，据称中方已回信表示将对加以研究。

（本文转载自—凤凰网）

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灾情面前房地产企业应有的反思和警醒

□/文 王刚（特区骆驼）

城乡建设部:对校舍建设中的质量问题绝不姑息

□/文 孙玉波 杜宇 张晓松