房产投资回报率

房产的投资回报率，是用来衡量一处房产是否值得投资的
重要参考数据。一般而言，有三种计算形式：
1、收益模式计算公式：
投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期
房时间内的按揭款）
说明：投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业
地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款
的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是
投资客的投资回报。
2.投资回报率分析计算公式：
投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12/购买房屋单价
说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结
果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，
没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供
具体的投资分析。
3.投资回收时间分析计算公式：
投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金
－按揭月供款）×12
说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为
结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报
法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

在业内，这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报
型，二是培养回报型。
第一种即刻回报型:通常购买那些位于传统商务核心区的
商业物业，这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟，
不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，
这种投资类型之下，通常需求的资金量较大，资金门槛相
对较高。
培养回报型则不同:他们看中的物业通常位于非传统的商
业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有
着比较良好的未来，而这个过程便是培养的过程。这类区
域的商业地产在最初通常售价较低，投资客此时入市实际
上购买的是多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类
投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。

商铺投资收益率四种算法：
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎
么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下
几种：
1.租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内
的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，
比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解
决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不
能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买
房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择
“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间
成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不
能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资
期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋
大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理
费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；
累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、
现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部
收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，
而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是
以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未
知数。
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，
则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评
估一处物业的投资价值的简单方法。
 
 
计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元
，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/
平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将
有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是
多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×
12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报
率将是：12％
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么
它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得
出这套物业的投资回报率将是：7.5％