方法一、租金收益利率法

这一方法适用于评估成熟旺区的商铺价格。

计算公式：商铺价格≤租金收益÷n (n为同期银行按揭利率，现在是7.47%)

例如，天河北的商铺，每平方年租金约4800元，那麽，商铺合理价格是4800÷0.0747=64257元/方

又如, 海珠区前进路的商铺，每平方年租金约3600元，那麽，商铺合理价格是3600÷0.0747=48192元/方

由于租金水平、银行利率和通货膨胀率都是动态的，通常情况下三者呈现高度正相关，也就是说，通货膨胀率高，银行相应调高按揭利率，而商铺租金也会逐年调高，每年为5-10%。根据上面公式可知，当租金上涨高于利率上升幅度时，意味着商铺价值上升；相反，商铺价值下降。

这一方法是我们的首创。是我们评估成熟旺区商铺价值/价格最主要、最有效的方法。 

方法二、同类比价法

这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格。

具体做法是，拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较，扣除使用年限等主要因素后进行定价。

计算公式：商铺价格≤参照物商铺价格[1＋（y1-y2）/40] (y2为参照物商铺剩余使用年限， y1为被评估的商铺剩余使用年限)

例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为60000元，剩余使用年限为30年，被评估的商铺的使用年限还有35年，那麽，商铺价格≤60000[1+（35-30）/40]=67800元

这种方法是最直观、最稳妥的评估方法，确保能够按照市场价来买进。但是，如果只是使用这种方法，容易犯盲目跟进的错误，因为市场价格有时候会大幅度偏离实际价值。所以，这种方法要与方法一或方法二结合起来使用。当两种方法的评估结果一致或接近时，就可以确定为合理价值/价格。 

方法三、商铺/住宅比价法

这一方法适用于评估城镇新区和开始变旺区域的商铺价格。

计算公式：商铺价格≤毛坯房住宅均价×m （m 是比价系数，经验数值和统计数值差不多是在1.5到2.5之间）

为什麽会有这样的比价系数呢？我们分析认为，因为商铺的层高约为住宅的2倍，可以隔成两层或1层半使用，加上商铺是商业通途，比住宅的使用价值要高，两个因素相加考虑，商铺的价值可以是住宅的3倍，但是，由于商铺的初始使用期限只有40年，住宅为70年，所以，多数城镇长期的市场交换就形成了几乎有规律可循的1.5-2.5的比价系数。

新区的系数略低，在1.5-2之间，开始变旺区的系数略高，在2-2.5之间。变化幅度主要考虑商铺的层高、深度、门面宽、规划用途（如是否可做饮食）等。多数街铺的层高为4.5-5.5米,深度为10-25米,净空越高、深度越小，系数越大，反之，系数则小。具体到某一间（批）商铺，还要考虑商铺的位置和座向等。例如，商铺门前有宽大马路的差些、单边铺的差些、面向西北方位的差些，其系数要小些；相反，商铺门前的街道适中、双边铺、面向东南方位的，要好一些，其系数可大些。

例如，南沙区属于新区域，比价系数m应该在1.5-2之间，07年南沙新区的商品住宅（毛坯）价格约5000元/平方，商铺价格应该在7500-10000元之间。同属于新区的东涌锦绣新城，商品住宅（毛坯）价格约3800元/平方，商铺价格在5700-7600元之间。

再如，番禺钟村锦绣花园区域已有8年时间，属于开始变旺区域，比价系数m应该在2-2.5之间。07年中，该区域的商品房均价约5000元，个别最高价为6000元，商铺的合理价格应该在10000-12500元之间，个别最高的可以是15000元。

尽管有的人认为商铺价格与住宅价格之间并没有必然联系，这种比价法和比价系数也不是绝对准确，但是，在投资实践中，比价法是一种非常实用的有效的方法，因为，投资者只需要大致感受商铺所在区域，判断它是新开发区还是已经开发多年，并已开始转旺的区域，接着了解该区域住宅的价格，就能够很容易很快计算出商铺的合理价格。

我们也注意到，这一方法不适用于成熟的旺区，例如，最旺的北京路商圈、上下九路商圈和较旺的天河北路商圈，这些区域的商铺价格跨度大，一线街铺的价格高的达到每方十几万，低的才七八万，而住宅价格的跨度却没那麽大，多数在15000元/方左右。因此，商铺与住宅比价的结果变化很大，m的变动范围在5-10之间，这样的变化幅度失去了其指导投资的意义。

方法四、黄金分割率比价法

这一方法适用于评估不同区位的商铺之间的比价，例如，一线城市与二线城市、一线街铺和二线街铺。具体内容是：一线城市与二线城市、三线城市之间的商铺价格比基本上符合黄金分割率，即0.618；在同一城区的一线街铺与二、三线街铺的价格比也符合这一比率。

计算公式：一线城市商铺：二线城市商铺=1：0.618

二线城市商铺：三线城市商铺=1：0.618

一线街铺：二线街铺=1：0.618

二线街铺：三线街铺=1：0.618

例如，广州市中心城区越秀和天河的商铺均价约45000元/方，二线城市佛山中心城区（禅城和桂城）的均价约为45000X0.618=27810元/方

又如, 相对于越秀和天河区，广州非中心城区的番禺、芳村、白云、黄埔几个区可以看成是二线城市，其商铺均价大约也是27810元

再如，佛山南海的平洲镇和大沥镇，可看成是三级城市，其商铺均价大约是27810X0.618=17186元

广州五羊新城一线街铺价格大约50000元,二线的价格大约30000元,佛山市季华公园商圈一线街铺价格约25000元，二线街铺价格约为15000元，比价基本上符合黄金分割

一是选择贷款种类。贷款作为一种金融产品，和普通的实物产品一样也具有不同的款式，选择一款适合自己的贷款产品，对于节约开支（包括利息、手续费、评估费、保险费等）具有重要的意义。比如，有公积金贷款条件的人，申请公积金贷款就能比申请一般的商业性贷款节省一大笔利息支出，因为公积金贷款是目前最便宜的贷款（利率低且不上浮）。即便是同一家银行，不同的贷款也会有着不同的利率、不同的手续及条件（例如，有的要求评估抵押物，有的则不要求），由此就会产生大不相同的借款成本。

二是选择贷款银行。出于金融产品定价策略的不同，同一内容的贷款品种，在不同的银行有着高低不同的利率。比如同为消费贷款，有的银行可能执行的是基准利率（即利率不上浮），而有的银行可能是将利率上浮10％、20％、30％或者更多。中国人民银行规定了贷款利率可在基准利率的基础上，上浮10％—70％。总的来说，国有商业银行的贷款利率普遍低于当地的信用社，也可能低于区域性的商业银行。除了选择利率水平外，还要考虑其他的货币成本因素，比如贷款是否要支付手续费、抵押物是否要评估、抵押物是否要参加保险等一些导致货币成本增加的因素。因此，不能单凭贷款利率一项就确定哪家银行的信贷产品价格低、哪家银行的信贷产品价格高，而要综合各种货币支出因素、贷款期限、贷款金额来选择银行。有的时候，最低的货币成本并不是您选择的最佳依据。例如，经测算，在A银行贷款，总的货币成本最低（有时甚至低很多），但A银行所提供的贷款期限或是贷款额度不能满足你的要求，于是你还得考虑贷款货币成本更高、但贷款期限和贷款额度能满足要求的B银行或者是C银行。

三是选择担保方式。向银行借款，均要求提供有效的担保方式。目前，最为常用的担保方式有3种：连带责任担保、财产抵押、财产质押。3种担保方式各有利弊。您可以根据自身的条件，选择合适的担保方式。

连带责任担保（即常说的信用保证）。采用该种方式担保的，不需要购买保险，也不需要提供抵押，从而免去了一笔较为可观的保险费和抵押物价值评估费用。目前银行只允许收入较高、工作较为稳定的行业（例如电信、移动、金融、公务员、律师、医生）的职工采用该种担保。

财产抵押，是目前最为常用的担保方式。其一般以房产作抵押，所抵押的房产须办理房产价值评估（评估价值要高于借款金额，银行一般是将贷款额度控制在抵押物评估价值的60％—80％以内），还要办理房屋财产保险。采用此种担保方式，借款期限最长可达30年。因此，财产抵押担保花费较多，但借款期限长，额度也高。

财产质押，是较为少用的担保方式，但不需花费。银行对质押物的要求较为严格，一般限于本银行开具、代理或签发的存款单、凭证式国库券、金融债券、银行汇票、银行本票、以及保险单等。质押价值要高于借款金额（银行一般是将贷款额度控制在质押物评估价值的80％—90％以内），且在借款期内不能支取。

四是选择还款方式。银行对贷款的归还规定了多种灵活多样的还款方式，但较为常用的有两种：“月均等额还款”和“月均等本金还款”，还有“到期一次性还本付息（针对1年期贷款）”、“前期只还利息后期还本金”的还款方式。不同的还款方式，其货币成本支出的差异可大到上万元。一般来说，月均等额本息还款方式支付的利息较多，其货币成本最大。

五是要注意贷款的细枝末节。充分利用与贷款相关的细微规定，将能进一步减少货币成本。目前，大部分银行都允许借款人在借款期限内进行一次“大额还款（金额一般要求万元以上）”，若是有一笔上万元的闲钱，但又不足于全额还清贷款，你不妨先还上一定数目的款项，以减少贷款总额从而减少利息支出。若是有足够的款项来提前还清贷款（该款项没有高于贷款利率的投资去处），您应尽早全额提前还款。办理按揭贷款的购房人因收入提高或减少，不能适应原按揭借款合同约定的还款方式的，可以到银行有条件地调整贷款期限，减少利息出支或减轻月均还贷压力。

　　前太阳神队昨天的首发阵容由彭伟国领衔，基本保持了参加1994年甲A联赛的原班人马。而前国家队一方则由范志毅率领，基本排出了参加1997年十强赛的主力阵容。占据主场之利的前太阳神先声夺人，温志军在开场后仅仅1分钟即上演了一次头球中柱。前国家队阵中球员虽然很多人都已经身材发福，体能状态大不如前，但他们的意识和配合仍保持较高水准。范志毅坐镇后场不时显露昔日“大将军”的气势，而锋线上郝海东和高峰的组合更是威风不减当年。

　　第8分钟，埋伏在禁区内的郝海东接谢育新的传中，门前冷静施射打破僵局。失球之后的前太阳神队立即重现了昔日在中国足坛独步一时的边路进攻威力。经过连续的短传配合后，陈耀华在左路一直杀到大禁区侧翼突然射出一脚快速的地滚球，攻破符宾的十指关。战至第23分钟，黎兵在左侧进攻被侵犯，前国家队获得一个间接任意球。马明宇将球轻轻一拨，“快马”高峰迎球远射，皮球如出膛炮弹飞入前太阳神队的大门。现场球迷无不为高峰的这一记“世界波”拍烂手掌。上半场，前国家队以2∶1领先。

　　下半场，周穗安作出战术调动，他把前太阳神队的阵型从442改为352，增加了中前场的攻击人手。前国家队也换上了更多球员，但体能下降严重，很快就处于劣势。第65分钟，彭伟军将球妙传至禁区内，胡志军抢在江津出击之前将球捅入。这个进球，充分重现了“胡椒”当年门前嗅觉灵敏的特点。第73分钟，彭昌颖右路传中，埋伏在禁区内的胡志军轻轻一漏，接应的袁俊晖用脚后跟敲开了江津的大门，帮助前太阳神队第一次将比分反超。5分钟后，又是袁俊晖单刀赴会，禁区外晃过出击的江津打空门得手，太阳神队把比分领先至4∶2。

　　第90分钟，彭伟国带球突入禁区，他晃过宿茂臻的补防后，面对江津的出击冷静地将球推射进死角——5∶2，前广州太阳神队击败了前中国国家队。昨天下午在越秀山体育场的这场怀旧之战，以发起者彭伟国的一记精彩绝杀而告终。这也是前中国国家队在参加类似的比赛中首次遭遇败绩。

　　尽管由戚务生指挥的前国家队此后换上了小王涛和魏意民这对大连万达队当年在甲A盛极一时的“高快组合”，但始终奈何不了体能和配合更胜一筹的前太阳神队。在彭伟国攻进了全场最后一粒进球后，主裁判郭泽民也吹响了完场哨。经过大会现场评选，高峰荣获全场最佳球员奖，彭伟国则获得“特殊贡献奖”。一场当年甲A盛世时代的巅峰对决，就这样在越秀山完美谢幕。

       高峰成为这场比赛的最佳球员，他的不断跑动传球为原国家队带来许多机会。上半场，高峰接马明宇拨出的前场任意球，一脚势大力沉的射门直窜网窝，这个进球堪称“世界波”。广东台主持人刘宁评价说：“这样的进球过去在太阳神队出现过，现在在欧洲联赛出现过，但在现在的中国联赛却看不到。”高峰的进球获得了全场球迷的喝彩，球迷甚至高歌起那英的名作《征服》：“就这样被你征服……”

       我很幸运地有机会可以和甲A的球星合照,你还认得他们是谁吗？