| 来自东莞市房管局公众信息网的最新信息显示，7月份东莞普通住宅类套内面积均价为6864元/平方米，环比增长20.1%。同时，某媒体抛出一则“东莞房价以51.5%的涨幅超过深圳”的新闻。
这几年，关于房价的话题从来没有停止过。但当近7000元/平方米的价格出现在东莞这样一个二级城市的时候，房价又再次成了市民讨论的焦点：房价还会继续涨下去吗？究竟是什么支撑房价一路上扬？东莞房价疯长的背后究竟隐藏着一些什么因素？
物价飞涨房价高挺
现状
年初以来，与市民生活密切相关的各种产品开始纷纷提价。先是肉价上升，再到食用油也开始调价，方便面、快餐都跟着涨价。
与物价飞涨相对应的是，房价也在一路趋高。尽管2005年4月，国务院提出了八条调控措施，2006年5月，又高调出台了“国六条”政策。然而，两项措施实施后，特别是今年以来，包括东莞在内的房价依然一路走高。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%，涨幅与上月持平。
东莞房地产自上世纪90年代初开始起步以来，其价格也在不断趋高，尤其是从2002年以来，东莞房产价格发生了一个明显的变化。据相关资料表明，2002年东莞房价均价为1741元每平方米，2003年为2238元每平方米，2004年为2660元每平方米，2005年为2856元每平方米，到去年八月份，东莞房价均价已经上升为3600元每平方米。从2002年到2005年四年间东莞房价上升了106%左右。
进入今年以来，在全国房价走高的背景下，东莞房价也突破了6000元的大限。据东莞市房管局公众信息网最新的信息显示，7月份东莞普通住宅类套内面积均价为6864元/平方米，环比增长20.1%。
中天力通策划部经理朱必步告诉记者，他们开发的城市风景今年5月份开盘价格只卖到5500元，而其尾货到了现在已经卖到6500元左右，不到三个月，单价升了1000元。这只是一个个案，采访中，多位开发商都向记者道出了他们楼盘价格这段时间以来的高涨幅情况。
探究
东莞房价为何疯涨
从2002年每平方米不到2000元的价格，到2007年上半年接近6000元，不到五年时间，东莞房价整整升高了4000元，升幅比例在珠三角城市占据榜首。房价的不断攀高，一方面全面彰显了东莞房地产的不断发展，另一方面，也让生活在这个城市的市民只能“望楼兴叹”。
面对一路上扬的价格，购房者已经变得无所适从，而政府也出台了一系列的政策以抑制房价的疯长，但最后房价非但没有降下来，且有愈演愈烈之态势。这种情况不得不让人发问，究竟是什么因素导致东莞房价如此一路飙升？地价成本？炒楼一族？还是政府变相助推？
地价
地价直接拉动房价
“地价为零，房价也一样不能降下来”，这是一位地产商在其博客中所表明的一个观点。据他认为，房价的大幅上升跟地价完全没有关系，但这一观点并没有得到其他地产名人的赞同。钟伟在其博客中写到，地价的上涨不可能不反映到房价上，目前的地价水平很大程度上透支了未来的房价，也带动了即期房价的上涨，因此2007年大多数城市的房价可能出现明显上涨，这种上涨是土地价格推动的非理性上涨。
而来自国务院发展研究中心宏观部的《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》观点也表明，工程造价虽然在价格构成中占比很高，但对商品房销售价格上涨的影响较小。从增长幅度看，2000年至2004年期间商品房销售价格提高了30%，土地成本提高了50%，工程造价提高了20%，利润与销售费用等其他因素提高了30%，土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅。
报告认为，工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响，远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。2000年至2004年期间，工程造价上涨幅度占住宅销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。
东莞频现“地王”
从国内土地市场交易来看，前段时间长沙一地块以92亿元的成交价格成为中国“新地王”的新闻被媒体炒得沸沸扬扬，这一方面让人欣喜地看到，随着沿海城市土地资源的不断趋紧，许多开发商开始挖掘内地城市资源的趋势，将会起着直接拉动内地城市经济的作用；另一方面也让人忧心，地价高企不下，房价能降下来吗？
2001年，我国开始实行土地收购储备制度，在这一制度下，地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。在土地收购储备制度之外还辅之以招拍挂，招拍挂下“价高者得”，以保证地方政府成为土地出让收益的最大受益者。但客观上“价高者得”的成交规则，在土地供给紧张的局势下，直接推动了地价上涨。拍卖地价不断创出新高，以致很多新拍出的地价比周边正在卖的楼盘房价还高。
今年以来，东莞也在不断产生“新地王”。7月12日，东莞土地交易中心现场反应激烈，随着199轮叫价后，塘厦一占地面积351639平方米的商住用地最后以1.5243万元/平方米的楼面地价被东莞新万房地产开发有限公司竞得，这个价格成为广东省今年的新“地王”。而早在一月份，位于东莞市虎门镇龙泉国际大酒店旁边的一块商住用地在东莞市土地交易中心拍卖，吸引了18家房地产商参加竞投，拍卖现场叫价次数达161次，最终创下了东莞市当时的商住楼楼面地价最高价：每平方米楼面地价达到3513元，成为当时的“新科地王”。3个多月后，这一地价纪录就被再度刷新。东莞南城区水濂山附近的一块地拍出了3772元/平方米的楼面地价，戴上了“地王”的新帽子。
东莞地价7年翻近6倍
早前，东莞市国土局相关人士郑重表示，目前东莞最多只有10%约40万亩土地可以利用，全市极限容纳人口为1000万左右，目前的环境容量已经接近了极限。
来自东莞某地产的数据显示，今年上半年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地58宗，共计188.54万㎡。从供应时间上看，2007年上半年土地供应面积较去年同期增长24.9%，环比增长37.6%，共计交易土地52宗，成交面积150.83万㎡，同比上升8.9%。
我们还可以看一组数据。2005年，东莞土地市场总供应宗数达到192宗，成交也有185宗；2006年，市场总供应开始呈现下降态势，仅为119宗。随着东莞市土地资源的不断减少，其价格在不断走高。
据相关人士分析认为，2005年上半年东莞圈地热潮过后在下半年进入盘整期，土地价格短期也呈现小幅振荡走势，在06年上半年探底后快速拉升，土地价格开始飙升，2007年上半年整体土地均价为3231.4元/㎡，较去年同期的1286.6元/㎡上升151.2%；商住土地均价为3797元/㎡，较去年同期的1505.3元/㎡上升152.2%；东莞地价在一年的时间同比增长一倍多。而东莞的一级市场地价2006年同2000年相比，平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年内地价翻了近6倍，平均楼面地价也由850元/平方米上升到1500元/平方米左右。 作为房地产开发的主要成本，土地价格对房价的影响起绝对的主导作用。东莞土地市场价格在一年内上涨了150%，商住用地折合楼面地价也上涨了72%。假设房地产开发利润率保持不变，而开发成本大幅提高，房价水涨船高不言而喻。
开发商
“捂盘惜售”抬高房价
地产大佬任志强曾在一次公开场合表示，开发商是相信市场的，“开发商不是傻瓜，如果房价会下降，那就不盖了，为什么要盖这么多卖不出去的房子？如果真是小户型达到一定比例，市场不好了，发展商就不会去投资了。我们得相信市场经济中市场会决定投资或不投资。”
追求利润的最大化是开发商从事房地产开发的最大目的。在市场求大于供（即使只是一种假象）的情况下，捂盘惜售就是追求利润最大化的手段之一。
早前，有消息透露，本土一地产商某个项目去年已经拿到预售证，但直到今年7月份才正式开盘。同样位于东莞大道的某楼盘，去年下半年已经放出开盘的信息，但直到现在也不见动作。对此，东莞市《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》有着明确的规定，“商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。开发企业如有自留预售房屋的，需取得房屋所有权证后方可销售。”
高田地产高级策划师程伟认为，其实目前东莞很多项目都已经封顶，已经具备预售条件，但迟迟没有动静，这是一种典型的捂盘惜售现象。他认为，捂盘常常和惜售联系在一起，与正常的“销售控制”不同，捂盘是恶性的。而销售控制则是开发单位为了维持正常的销售秩序，实现顺利销售而采用的必要手段，两者存在一定的共同点，即人为的对现有的可售的产品进行把控。但动机不同，一个是盲目的利润最大化，一个是维持良好的销售秩序。在他看来，东莞房价能够达到今天的水平，与部分开发商捂盘惜售不无关系。
莞深同城
“莞深同城”推高东莞房价
珠三角城际轨道交通2010建成的消息尘埃落定后，珠三角各个城市的房价在不断上涨。由此来看，一些由交通所带来的城市与城市之间联系进一步加强的优势，尤其是一些诸如“深莞同城”、“城市越界”、“一小时生活圈”、“一体化双子城”等概念的提出，在一定程度上助推了房价的上升。
从目前来看，深圳的价格已经去到15000元，甚至突破20000元，部分区域更高。而东莞房价与其相比，存在一定的优势。
“莞深同城”概念提出以后，会否对东莞房价有拉升作用呢？世纪城相关负责人早前对记者表示，就以东莞目前5000多元的均价而言，对于东莞市民来说已经不算低，尽管如此，仍然有许多人买不起房。而随着“莞深同城”生活方式提倡的不断深入，深圳较高房价的情况将对东莞产生影响。“这其实苦了消费者”，该位负责人如此坦言。
深圳炒楼团
炒房刺激场外资金跟进
有观点认为，如果一个城市没有炒房的人是不健康的，但是一个城市都在炒房就更不健康。因为没有炒房者说明房地产业本身不存在利润的空间，而其数量过多则会给买房自住的购房者增加一笔沉重的负担。
据东莞一家地产代理研究机构统计，2007年1月，深圳人在东莞的置业成交率所占比例，南城3%、东城5%、靠近城区的寮步镇达到1%。而靠近深圳的常平深圳客户的成交率最高为15%，5个月之后，再次统计深圳在东莞南城区的置业成交率已达到15%，增长率达到了5倍；东城区也发生了同样的变化，2007年6月深圳在东莞市东城区的置业成交率达到20%。
朱必步认为，炒房一族是房价快速上涨和波动的主要诱因。由于目前房地产对销售市场的监管有很多漏洞，变相地给游资的转线提供了机会，东莞的房价波动证明了这点。炒房团和庄家坐庄的原理是一样的：通过炒作一些房地产热点城市的标志性产品，以及在房源供给上和开发商达成某种默契，从而影响消费者的价格预期，刺激场外资金跟进，从而迅速拉动房价上涨。
租、税、费
租税费混乱提升成本
另外，有资料佐证，导致房价上涨的还有租、税、费三个因素。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，租、税、费体系混乱，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍。《人民日报》在一篇报道中指出，目前，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各地的“费”大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41%。
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