2009年，房地产企业风险控制要点

穆健玮

        ——《中国房地产报》专稿

金融海啸影响下房地产企业面临的“新拐点”

美国金融海啸的冲击，使世界经济秩序由热变冷，出奇的好处是让高速增长中的中国经济得以放慢脚步，得以用冷水浇醒自己。

我们不得不面对一个事实，20世纪八十年代的日本，今天的美国，明天的中国，房地产都凝聚了太多国民经济的比重，搞不好就要把金融拖进去。搞不好就要承担巨大风险，于企业于老百姓于国家都是生死悠关的事情。

世界金融变局对中国经济的影响日益明显，逼迫各行各业都面临选择和放弃，面临升级和改造。

历史事实是，中国现在较大规模的房地产企业在持续看涨的行情推动下发展起来的，都是在市场产品供应短缺的强势心理作用下，由地方、企业、银行利益共同体相互驱动而成的。

尽管从2003年陆续下发了宏观调控政策，但更多的是地方政府强势推动下的放量发展，“土地储备”成为衡量各大上市或非上市房地产公司的标志。房地产企业由此比较粗放，看涨不看跌、不计代价、不计后果，大量用短期借贷进行长期投资，“短融长投”埋下了极大的金融隐患，一旦遇到市场急变和银根紧缩就是致命的。如恒大地产盲目扩地生出的高达百亿的举债，等等。

其实，在中国房地产业，衡量资产质量的根本指标——“现金流净额”一直被忽视，这个指标就行业来说是－345亿元，连专业化管理最优秀的万科，也在－104亿元，保利是－94亿元，招商是－40亿元，富力地产是－83亿元。这就更不用说那些拼死吃“河豚”的中小开发商了。

为什么万科要强调快“拐”，再拐慢了可能资金链就要断了。所以，房价稳下来，甚至适当降下来，有利消费增长，有利房地产企业调整库存和产品结构，避免泡沫破裂后的大面积“瘁死”。而国家政策救市的首务是救银行，救存贷资产平衡，救民生，不是救个别开发商。这是清醒不误的大道理，这才是行业面临的“大拐点”。

可以说，在即将到来的2009年，中国房地产业面临宏观金融政策加速紧缩，税收“民松企紧”的趋势，房地产产品结构性调整至少要消化一到两年时间，房地产投资总量下行是必然趋势，企业自身面临“生死转型”的更大“拐点”，如何做好风险控制，是急需大家探讨的。

探讨2009年房地产企业风险控制的要点

面对开发商朋友的询问，大家多有良言和建议，本人觉得，作为房地产企业发展，来年的任务就是控制风险，控制风险是第一要务。需要做到：

1、检查身体，对症下药。房地产企业首先要冷静下来，通过经营班子、咨询顾问、董事会的集体问诊，看看企业到底是“拉肚子”，还是“肠梗阻”，还是“肝硬化”，以便对症下药。中国房地产企业现金流的巨大压力，反映了这个行业和企业的不够成熟、不够理智、不够理性。在一切不确定下，就是紧抓“现金流”这个核心。把“应收帐款和存货矩阵”放在各级干部的首要任务，在市场变现、压低成本、减少分配、股权融资、债务重组，甚至并购和出让等方面，加速企业土地、半成品、成品及库存变现，缩小固定投资，提升现金流。为了现金流，一切都可抛。

2、节约用粮，紧缩过日。房地产企业因为有“暴利”，养成了“豪迈花钱”和“不吝成本”的臭毛病，豪强、精英和官员都在一场长达十年的饕餮大宴中挥霍了太多。今天，房地产将面临高成本运营的时代，大家准备过苦日子吧。房地产企业可以通过严格项目投资管理、采购招标管理、工程施工管理和监理、减少特支及行政费用、营销及财务费用控制等等，极大压缩运营成本。压下去3－5％，就是企业的一线生机和复兴的希望。有限的现金流是企业活下去的根本。这是对中国房地产企业的一场生死考验，也是提高房地产企业素质的一场力量和意志的角逐。为了明天活下去，房地产企业必须做出最彻底的牺牲，从良务实，建立健康的财务运行能力和项目专业控制体系。

3、适者生存，勇者无畏。企业生存的环境变了，企业的生活方式和商业模式就要加快变革。房地产行业也面临市场利好的一面，这就是房地产的投资主体更加多元化。一个显著的变化就是“英雄主导企业”、“政府主导市场”的时代结束了，市场化的权重越来越大，政策中性化规制化的权重越来越大，对企业的要求更高。房地产要素市场的市场配置将驱使房地产企业的利润向社会平均利润率靠拢。房地产企业赚钱的方式要发生革命性的变化，“解放军”来不了，“自愿者”却不会少，企业必须立足自力更生，重新塑造自己的市场适应能力。企业必须谦虚谨慎，认真调查研究，认真做好合作、分享和联合。不能再靠老板个人拍脑袋做事。不能贪图暴利，更不能贪图规模，要建立更加均衡，更加适合企业能力的开发区域和产品，找到更加专业化、职业化的企业发展道路，找到自己在新的生态产业链中的角色和定位，细分市场，做好产品，做出精品，精耕细作，建立适应市场的微笑曲线。