穆健玮

    亚洲金融危机以后导致楼价大跌50%以上，香港地产巨头却能熬过“冬天”，几年后重新生龙活虎，原因何在？

    从一定程度上讲，是大量的持有物业使香港地产商不至僵死。这对当前盲目做大盘的大陆房地产而言，值得认真反思和借鉴：

    楼市崩盘之际，持有型物业仍能源源不断地创造租金收益。香港知名地产商中，持有型物业比重多占30%以上，比如新鸿基的持有型物业与开发型物业的利润基本上对半开，恒基和新世界的持有型物业比重都在50%以上。

   整体而言，目前国内大型地产商持有型物业在整个开发经营业务中占比不高，多数在10%左右，其中招商地产起步较早，目前持有型物业收入占比近30%。如此低的比例，给中国房企埋下隐忧。

    笔者以为，发展持有型物业是今后中国房地产商的重大战略，原因如下：

    其一，宏观调控使开发商意识到需要控制经营风险。顺驰在快速扩张中倒下，主要就是资金链断裂。在没有什么出租型物业的情况下，顺驰没能成功上市，无奈卖身实属正常。未来预期，可能规模过剩，紧缩的压力下，稳定的现金流成为几乎所有地产商共同追求的目标，持有型物业恰恰是抗击行业周期变化的“法宝”。

    其二，增加持有型物业是上市房企的内在需求。自2005年以来，内地房地产业涌现一股上市潮，尤其是去香港IPO，包括富力、复地、绿城、世茂、雅居乐、碧桂园、合景泰富、SOHO中国等。只有稳定增长的财务报表才能讨得机构投资者和普通股民的欢心。持有型物业形成的租金流可以平衡业绩波动。

    其三，持有型物业能充分挖掘城市黄金地段的土地价值。土地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，好地段物业的升值空间更大。自去年至今，上海仅公开出让一块市中心商业用地，其挂牌底价再创历史新高。过去倾向于建了就卖的开发商，开始越来越多地把黄金地段的优质物业用于城市商业综合体建设，长期出租，享受“物以稀为贵”的敛财乐趣。

    其四，持有型物业可以有效避税。中国房地产开发和销售环节的税负较高，自今年2月1日实行清算土地增值税，由于它将实行30%～60%的四级累进税制，对开发商的利润影响很大。但如果改销售为持有物业，则不仅可以有效规避土地增值税，还可以避免一次性交纳高额所得税。如果未来把多个持有物业打包发行REITs，按美国税法可以免征企业所得税。