来自相关政府(二三线地区政府)、商业地产行业协会、投融资/资本运作机构、地产开发商、零售商/酒店管理集团、运营商、建筑设计机构等具有行业影响力和领导力的商业地产领军人物， 以四大篇章“宏观篇”，“投融资与资本运作篇”，“开发规划篇”，“建筑设计篇“及同期菁英研讨会“商业与酒店运营篇”为内容主旨展开讨论，让我们清晰地了解“二三线城市”商业地产的发展重点，并关注整个产业链所面临的机遇与挑战。

　　以下为新浪商业地产对本次盛会的精彩图文直播>>

　　主持人：大家好，欢迎各位来参加2011第二届亚太商业地产合作论坛。下面介绍我们的穆健玮主席，穆健玮主席目前是北京和美商业地产投资管理有限公司的董事长，他同时也是中国商业地产联盟的专家委员，他同时也荣获2010年度中国商业地产杰出经理人，他曾经是在中国国家商业部的处长，现在让我们欢迎穆先生。

　　穆健玮：尊敬的各位领导、各位来宾，大家早上好，欢迎莅临西安喜来登大酒店，非常荣幸受大会组委会和主办方的委托担任本次论坛的主席。

　　首先，我代表组委会很荣幸的欢迎各位来宾共同相聚西安参加此次高峰论坛。参加此次高峰论坛的有政府机构和协会领导，也有商业地产投资开发运营商的代表，国内外零售商业集团的负责人，商业地产产业链服务商决策者以及各大媒体的朋友和各方嘉宾。在这里我特别要介绍住建部政策研究中心的王珏林主任；中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生。这次大会我们主办方的工作人员也付出了辛勤的劳动，再次向你们表示感谢。

　　大家知道，当前宏观经济形势下商业地产形势面临重大的转型、深化，所以我们这个会议正当其实，如何认识和开拓二、三线商业地产是目前大家关心的问题。在这次大会之前，地产联盟秘书长王永平先生就谈到本次会议几个值得关注的问题，他提到商业地产在当前情况下可能有两个转型的趋向：一个是从过去的开发引荐向投资引荐转型；一个是粗放型向专业化、精细化、全产业链的转型，希望与会者一起来关注这个问题。再次对王永平秘书长的提示表示感谢。

　　在两天的峰会中，我们邀请到了重量级的嘉宾，这次会议的特色也是围绕我们大会的主题，在商业地产的重量级的机构投资人以及产业链服务的协作伙伴，还有我们的开发商之间搭建一个对话的桥梁和纽带。受邀参加此次会议的嘉宾覆盖全产业链，到会嘉宾200多人，他们既有国内外投融资的商业地产投资机构，还有众多一线和正在转型的商业开发公司，还有金花集团等非常著名的零售企业、百货商业，特别是一些知名商业地产的服务商、运营商也来到了大会。我们也特别要感谢中欧商业评论、华尔街日报、网易房产、搜狐焦点、金融界、建筑中国等媒体的工作人员，他们将对本次论坛进行全方位的深度报道。

　　接下来开始大会嘉宾的演讲，让我们以热烈的掌声欢迎峰会铂金赞助商圣象集团副总裁曾欣先生。圣象集团以生产木地板家居产品，同时兼衣帽间等多元产品是国内知名的家居行业生产企业，作为与会嘉宾我们盛情邀请曾欣先生上台致辞。

　　曾欣：尊敬的各位嘉宾，女士们、先生们，大家上午好。今天的古都西安秋风送爽，我们海内外的地产同仁以及合作伙伴还有媒体界的朋友们聚集在一起，在今天这个会场我们共同参加本次论坛，共同探讨我们商业地产的未来发展之道。作为本次论坛的积极参与者和支持者，圣象集团向本次论坛表示祝贺，并向各位的到来表示中心的感谢。

　　十几年来中国房地产获得了高速发展，为了稳定健康的区域发展需要，特别是在今年我们中国的房地产整体上有了调整，有了现在的这种情况，特别是住宅市场我们受到了较大的影响，在这种情况下我们的商业地产就获得了蓬勃发展的可能和空间。特别是随着中国城镇化进程的加速发展，我们二、三线城市必将成为商业地产的广阔天地，但是如何发展、怎样发展，却是摆在我们各位面前的一个重要课题。今天我们就是借助于本次大会、本次论坛，我们共同研讨接受这种机遇和挑战，在未来的发展中获得我们的转型。在此，我们同时希望通过此次论坛能够跟商业地产交流合作，还有商业地产解决方案提供展示产品服务的这么一个真正的途径和平台。

　　最后，我再次代表圣象集团向本次大会表示祝贺，并祝圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢圣象集团对本次论坛的大力赞助和支持。为了提高大会的效率，组委会建议在大会期间台上台下要高度互动，这次邀请到很多本质重量级的机构和运营服务商，还有我们协会的领导。我们用15分钟时间大家相互认识，互换名片，大家都行动起来。

　　今天上午我们一共有四讲，第一位演讲嘉宾是王珏林，住房和城乡建设部政策研究中心副主任研究员，他的演讲题目是“商业地产的机遇和挑战”。下面用热烈的掌声欢迎王主任。

　　王珏林：大家上午好，非常高兴到西安参加第二届亚太商业地产合作论坛，既是论坛又是合作，因为大家都认识了，我们收到这么厚的名片，有一个交流的渠道，这叫合作的基础。因为是论坛，论坛就是谈点想法，通过研究谈点观点，主要讲三方面。实际上机遇挑战和如何发展，下面进入主题。

　　第一，机遇。大家都知道中国的城镇化发展进度比较快，现在每年大概以1个百分点向前推进，每年将近有1800多万农民转变为城市居民，所以从我们去年到去年10月份我们的人口普查，中国的城镇化率已经达到46.68%，也就是接近50%。这个数量虽然也很大，但是它还是农业国，因为我们要达到65%以上，我们才逐步达到工业国的一个水平，（略）二、三线城市现在地产的需求比较大，主要它的基础比较薄弱。

　　第二，城市快速发展的需要。（略）商业基础太薄弱了。

　　第三，我们的商业水平要和城市发展水平相一致，甚至我们的商业，我们干一个商业不容易，但是我们要更持久，而不是过10年、20年我们再拆掉重建，所以我们需要大型的有水平的商业中心。

　　第四，我们不仅需要大型商业，我们的设计配套商业更短缺。这个商业主要三大部分，一个核心区、中心区商业，一个是区域商业还有一个社区商业，这样布局就比较完整。（略）房地产调控，对商业地产有利，因为调控没有涉及到商业地产，它管的主要是住宅，所以商业地产自然就会从中受益，因为它是一个大的房地产市场，所以投资必然相互之间的流动。所以现在到商业地产的投资多了，销售好了，为什么这么讲呢？我接到一个新浪的短信，说10月17—21号，北京商铺环比增长销售91%，办公物业环比增长36.2%，增幅比较大。所以现在进驻地产的开发企业也在增多，大家对这方面感兴趣了。

　　二、商业地产的挑战与抉择。实际上我们商业地产的发展是有困难的，我们的商业地产缺乏统一规划，所以在管理方面比较混乱，所以我们搞商业地产不管规划、布局、选址都没得到充分的论证，而且尤其建设随意性比较强，开发投资普遍超前。

　　2、商业地产开发的四大关键选择。1、能够得到政府的支持，因为你搞大商业；2、资金形成互补，住宅卖出去足以支撑我商业的成本了；3、在土地价格上还要得到优惠。

　　三、商业地产如何发展。1、实际上这主要是给政府的一点建议。政府要高度重视有序、合理、规范、科学、设计，因为城市是你的，所以你一开始要定位，招商前就要有要求、有目标，我这块要做成什么样的，你城市必须有想法，符合我条件的进来，因为我们的土地是珍贵的，尤其我们的商业土地更珍贵。商业地产要有长期打算，要形成核心商业圈对经济的带动能力。2、商业地产要科学规划、精心布局、合理设计。所以我们现在一直在呼吁，包括商务部、包括永平他们学会都在呼吁，城市要重视，要制定规划，不仅有大的商业规划，还要有社区商业规划，另外主要留住土地，土地建完以后再拆，甚至就没地了，随意性就强了，政府要留住土地可以不建。3、要认识到商业地产的重要性，它的作用不仅是繁荣我们市场，提升我们城市建设水平，更主要的认识到它对带动经济的作用。4、建立市场，要让我们政府把这个市场管理好，不是管企业，而是你管市场，使竞争更公平、管理更规范、服务更全面，这样才能使我们商业地产健康稳定可持续发展，谢谢大家。

　　主持人：非常感谢王主任给我们带来的政策指导。下面有请中国商业地产联盟副会长秘书长王永平先生给我们做“城市经济圈效应下的商业地产发展战略”的演讲。

　　王永平：各位早上好，很高兴参加第二届亚太商业地产合作论坛。这两天陆续有一些主流媒体都在采访我，包括新华社、经济观察报、环球企业家杂志，都在问一些关于商业地产的问题，我感觉这些问题还确实都是方向性、全球性的热点问题。我把他们的这些问题概括起来主要有三个方面、三个话题。一个是关于商业地产的春天论，一个关于商业地产的泡沫论，还有一个关于商业地产的调控论。鉴于我觉得这三个话题都是比较方向性的，而且市场上有很多争议和误导的成分，所以我今天想把这三个问题做一些回应，做一些我个人的分析。

　　首先我讲一下商业地产的春天论对这个问题的我的看法和市场上的一些解读。随着住宅地产市场宏观调控的进一步收紧，业界有很多声音在讲，说黄了住宅，红了商业，商业地产的春天来了，这样的论调应该说是比较活跃的。实际上我觉得关于商业地产的机遇问题不能简单的这么看。商业地产发展的前景还是非常不错的，比如说我们的城市化进程速度很快，我们每年有将近2000万的人口，从农村人口转化为城市人口，这种转变不仅仅是一种户籍身份的转变，更多的是他们的消费方式、消费水平、消费习惯的转变，这一块对于商业地产的发展可以说提供了商业增量的市场基础。而且我们城市化的空间仍然很大，我们还有很大的市场空间。另外就是我们经济发展水平不断的提高，我们的人均GDP已经超过4000美元，北京、上海超过1万美元，鄂尔多斯甚至超过2万美元。GDP快速的增加会带来我们消费方式方面的一些转变，或者是消费水平会进一步提高，我们全面进入小康社会，首先就会表现在我们消费水平的提升，我们的消费会更加注重品质、品牌，更加强调体验式的消费。我们到商场里面去买东西，我们花的钱可能越来越多，但是从商场里带出来的东西可能越来越少，大量的消费可能体现在一些服务。比如说我们看电影、吃饭、溜冰、打游戏，这些都是一些服务的消费在里头。同时，我们对一些创新的、时尚的商品，这些的商业设施可能会更加感兴趣，现在我们国际上一些有名的消费品在中国的一线城市，甚至二线城市都大行其道，生意都非常好，那就说明我们的消费在发生很大的变化。另外，我们的商业地产也形成了一些比较成熟的，适合于中国市场的一些开发模式，比如我们的万达、华容万象城，这些公司在中国地产商业领域里面都有一条自己的成功发展道路。像华润10亿，万象城高端的购物中心为核心的综合体开发，而万达是立足于大众的一些开发模式，有沃尔玛、有家乐福、有自己的万千百货这样一些大众的主力店作为特色、作为支持的这样一种贫民化的开发模式。像恒隆是走的更高端、更顶尖的购物中心和办公楼的发展模式，这些模式相互之间有一些明显的差异，但是他们都做得很成功，所以这让我们市场里面的行业企业看到了一些前景和信心。所以我觉得这个是商业地产从基本面上来讲发展前景是比较好的，因为我们城市化有空间，我们企业又探索了一些适合中国特色的一些发展道路，这就提供了一个比较好的发展前景。但是商业地产和住宅地产有很大的不同，在过去的10多年间住宅地产的宏观基本面非常好，所以每一个开发公司都赚到钱了，每一个投资炒作住宅的人都赚到钱了，而商业地产都不完全是一样的，这次在形势最好的时候，仍然有公司会出问题，既使是在形势最不好的时候，仍然有一些公司、有一些商业地产项目可以做得很优秀。像国美做了一个地产，有60多万平米的综合体项目，这个项目在过去的6年间光是名称就改了5次，我想每一次名称的后面都是定位发生了变化，一开始是批发市场为主，到最后批零结合，到最后又电子卖场为主，不断的变更它的定位。我们再看看广东的东莞华南贸，是80万平米的大型综合商业项目，它的建设时期是中国房地产快速发展的时期，但是那个时候它也并不认为房地产形势好，没有调控而把这个项目做成功了。我们再看熊猫城，这也是很大的问题项目，后来富力地产买回去以后也成了一个烫手的山芋，很麻烦，所以商业地产在好的时候仍然会有一些问题会出现，在大环境不好的时候，仍然也会出现一些好的商业地产项目，比如像我们的星光天地，包括华贸自己的酒店、公寓都卖的非常好，逆势而上也做得很成功。

　　住宅地产，宏观机遇等同于微观机遇，因为它的产品开发模式比较简单，是成熟的，而商业地产不一样，宏观机遇并不等同于微观机遇，也就是说并不等同于你公司的机遇。所以有的朋友会问到，说我们现在的一线城市商业地产没有给予了，竞争很激烈，二、三线城市是不是还有机遇？我觉得商业地产这么来概括都不太准确，我觉得商业地产机遇往往是在具体某个地块上，这个地块有没有机会。北京的二环边上有一个项目叫万通中心，万通小商品市场，在北京的朋友很熟悉，这个项目当年是很有名的两个地产老板，冯仑和潘石屹先生他们当时在一起开发的，这个项目当时地处北京的二环，地铁边上，然后它的马路对面是北京华联商场，华联商场当时一开业的时候做得很好，对面的万通当时建的一个高端的百货，而且是美国人管理的，但是就一直亏损，潘石屹先生说找几个股东，早上坐在那里一上班，拿100块钱就撕，撕到下班。后来改成一个小商品市场，当时转型的时候舆论上行业内有很多人反对，有很多质疑的声音，觉得你要建一个北京五星级的小商品市场，但是后来他们顶住压力，老潘讲，我才不管五星级还不是五星级，我做一个高端市场每年亏几千万，而我做一个小商品市场的时候，我每年收几千万资金。现在万通北京小商品市场尽管定位比较低端，但是那边的租金很高，生意很火爆。你觉得它当年失败的时候，你觉得那个地方不适合做商业吗？你觉得今天它成功了，这个地方就适合做商业吗？你如果定位不当，仍然会犯错误，仍然会有问题。所以现在很多公司都在纷纷转型做商业地产，可以说出现了前所未有的转型热，所以讲到商业地产的时候，转型这个词是不得不提到的。现在很多住宅公司在转型，包括金地、恒大、保利都在转型，甚至包括万科，万科的转型在这个行业里面应该说产生了很大的振动，万科是中国最大的住宅公司，而且日子过的还不错，在这个情况下它突然之间要转型，而且这个转型是违背了04年当时董事长王石在博鳌论坛上发下的一个誓言说，万科不做商业地产，为什么又去做呢？这个转型让对市场有很多的震撼，这是一种住宅的转型。还有我们很多商业公司在转型，这个商业里面涵盖了很多业态，比如说百货公司，我们的百货公司持有一些物业，像王府井百货，已经买了成都最好的春熙路百货，现在买了长沙的百货公司，还有几个地方有几家在购买。另外百盛也持有了一部分百货的物业，然后有超市，麦德龙大家都注意到了，在中国市场它主要的店铺都是自己买地建设的。现在沃尔玛宣布购买土地，跟政府购买土地，跟开发商合作盖地，从百货到超市。另外家居，国家最有名的瑞典的宜家家居，在中国，在北京、江苏的无锡同时再建两个大型的购物中心，还有本土的红星美凯龙，现在也在买地盖，而且也不仅仅是家居，包括购物中心，就在今年前不久它跟企业联合在上海拿了今年年度的一个最大的土地地王项目，光土地就30多个亿，就是红星美凯龙牵头买下来，这里会建设一个商业和商务的中心。另外包括餐饮企业，我们有名的餐饮店也在购买物业，像北京的靖雅，它的11家店铺中有4家是自己持有物业的，最近俏江南汪小菲先生最近不断跟我谈，希望找一些好的物业买下来。从百货到超市到餐饮都在买，甚至包括苏宁国美这样的电器店，苏宁在全国建了很多广场，国美也持有了40多个店铺，前不久国美在10月份宣布本来是要成立一个合资公司来开发商业地产，但是想不到这个计划一公布之后，引起了股市在香港两天的暴跌，股价跌到1.8元，无奈之下国美董事会召开紧急会议叫停这一计划。但实际上从国美来讲，它为什么要这么做，其实有它一定的道理，国美因为有一些店铺的租赁期慢慢到期了，店铺到期以后面临着涨租金的问题，这一点也是很多零售商告诉我他们为什么要参与开发的原因，因为过去很多大卖场的百货往往在15年以前签约的，那个时候是发展比较快的时期，很多店铺租约到期以后，很多开发商涨的租金都不是按正常的涨，基本上是暴利的心态。像北京的太平洋百货在10年到期的时候，最近宣布撤出北京市场，公开的原因就是租金太高，承受不起，要退出这个市场，所以很多零售商会有这个顾虑和担心，所以他们愿意自己去开发一些物业。还有其他的产业都在参与，像山西最有钱的不是煤老板，而是做钢铁的叫兴海集团，在北京也在尝试做一种儿童决策体验为主的叫“比如儿童世界”，底下有麦德龙超市，里面有7000、8000平米的儿童决策体验馆，你做外科医生以后动完手术可以挣到钱，可以挂号，收挂号费，然后这个钱可以存到银行里面去，最后走的时候可以带走，这样带有一些游戏性质的这样一些主题的东西，他们在开发这样一个产品。另外像杭州哇哈哈的老板在全国要建100个购物中心，第一个就定在河南商丘这样三、四线的城市里面，另外海尔也在做商业地产，他们提出的口号是做第八代商业地产，所以可见大家都在转型要搞这个东西。这个转型当中我也提醒大家，商业地产的宏观机遇并不等同微观机遇，所以这个时候要看每个公司是不是具备了转型的条件，从大的背景来讲，现在并不是转型的好时机，万达的转型是抢到了最好的时机，转型要在市场好的市场转型，而现在人们是在市场坏的时候转型，因为商业地产发展到今天，它的主题产品是要持有为主，而持有要有现金流。有的公司转型是做了很大准备，新鸿基转型1977年就提出做商业地产，但是到1988年才开始做，历时了11年准备，11年之后它的现金流达到每年20个亿，所以这个时候才开始做商业地产。而在座的一些公司如果想做商业地产，你就要掂量掂量是不是准备好了，你是不是有足够的现金流、人才和发展模式，如果没有，那是要谨慎的，在住宅通往商业的路上，通行的两趟列车，一趟是通往春天的地铁，很安全；有一趟可能是通往冬天的高铁，又危险，所以你千万不要搭错车。

　　第二，泡沫论。今年上半年的时候，根据国家统计局官方的统计，我们在商业营运方开发投资达到了3100亿人民币，这相当于跟去年的同期增长38.58%，而我们办公楼增长超过了1000亿，增长了26%，这样的增幅是过去的10年里面最高的。所以很多人担心这里面出现了很多泡沫，我觉得对于商业地产里的投资或者带来的问题，毫无疑问我们应该保持警惕，但是说泡沫这个提法，我个人并不完全赞同，我觉得泡沫就应该是供给简单的失衡，有这么多的供给但是没有这么多的需求，住宅里面可能问题比较突出，商业里面并不完全是这样，我们很多的供给可能是无效的供给，并不是市场需要的一些供给，我们选址难和开发商的招商难并存，这两难并存我就觉得不是一个简单的泡沫问题。富力地产在北京有一个大卖场的物业，据我所知有四家零售商在争抢这个物业，而其中一家零售商找到我们，让我给他们安排两次约见开发商，他们就说我们租金高一点也想把这个物业拿下来，就在争抢，汪小菲先生最近也频频请我吃饭，他看中了一个物业，他想入驻，但是开发商没有想好要不要给他，所以他们也会很着急，但是更多找我的是很多开发商，他们着急引进一些品牌。前一段时间我到安徽安庆去看一个项目，那是国内排名前五大的开发商的项目，第一期才36000，已经盖完了，这里面他们想引进大卖场，想引进沃尔玛，引不进，他们现在引诱沃尔玛的条件，是一、二楼都给它，免五年租金，还给它贴5000万的装修费，就这样沃尔玛说“让我再想想”，因为那个地段比较偏，跟老市区有大概15分钟的车程，所以很多商家都不愿意进去。所以你能说中国是泡沫呢？我觉得这里面更多的是一些结构性的矛盾，包括一些盲目投资比较多，有盲目投资的成分。有人会担心说这个住宅宏观调控之后，是不是住宅里面有很多的钱跑到商业里面炒高了我们商业资产，我觉得这种情况实际上不明显。商业地产主体的商业投资是机构投资，这个代表了商业地产主流的一个市场行情，我们看到一些快速上涨是一些概念性的商铺，这个上涨是比较快的，所以这次同仁盲目会从住宅转到商业来投，但是商业不限购，但是更多的并没有出现太大的波动。去年北京写字楼的上涨速度非常快，但是仅仅是个案，北京最贵的国贸三期写字楼，最高的租金达到每个月每平方米15000块，相当于每平50块钱，南京甲级写字楼的租金每平大概就3块钱。

　　有人认为商业地产现在投资多了，是不是觉得有调控，现在这种生意也比较多，还有一部分人认为住宅调控会不会延伸到商业地产里面来。同时我们看到，平安保险资产可以投资不动产，光是平安保险一家的资产有1700亿可以提供商业不动产。我觉得商业地产也没有必要来采取限购限价这样的调控政策，如果真这么做，那就说明政府太无知了，这本身是要给市场留下一个市场化的窗口。我们很多城市没有商业规划，或者很多商业规划不合理，这是最大的问题，所以中国商业地产真正是一个充满机遇与挑战的市场，谢谢各位。

　　主持人：谢谢秘书长。从一线城市的开发经验10多年来住宅和商业地产之间的纠结，到二、三线城市，所以我们在进入到二、三线城市的城市应该关注什么，你是关注于土地，还是关注于物业，最终还是要在经济风险、商业的环境、商业的趋势来做什么样的商业内容，来确定自己企业的发展战略，非常有启发。

　　下面有请南京1912投资集团有限公司赵文上台给我们演讲，摒弃“雷同化，二三线商业地产项目凸显城市特征，提高城市吸引力，创造城市价值”。南京1912创造了南京非常有特色的文化产业，应该说是很综合性的大型项目，有很多好的经验。下面有请赵总。

　　赵文：大家好，很高兴参加这次论坛跟大家分享1912的开发经验。先谈一下宏观的几个数据可能对我们下面的讨论有所帮助，这些都是耳熟能详的一些数据，就是进入新世纪以来我们GDP维持了一个高速的增长，城市化率大家现在讨论这个数据也比较多。谈到二、三线城市，二、三线城市城市的数量远远超过了一线城市，)局，通过新区的建设实现商业中心的分流和转移。第二就是消费需求增长快速，总量的空间非常大。第三就是新型的商业地产类型非常多，引导城市和消费的市场。当然也会存在问题，二、三线城市商业地产发展的程度相对于一线城市还有一个提高的过程，这样似乎有非常多的机会让我们走向二、三线城市。其实中国经过地产城市发展，将近10多年的巨大发展，我们所处的城市环境和行业环境发生了很大的变化。第一个就是政府的因素，我们的地产开发商商业经营者在经营的同时，政府也在不断成熟，政府官员对于商业规划的专业水平也在不断提升，很多城市的功能规划设计更加科学有序。这样倒过来，实际上对于二、三线城市商业地产项目也提出了更高的要求，也就是说我们进入二、三线城市其实并不意味着会面临在一线城市好像只是一个简单的复制，其实现在政府更多的从早先的城市经营现在提出来叫城市运营，城市经营可能讲求的是通过融资负债来提升一个开发的效率，城市运营可能就是要提升内在的质量和水平。第二就是政策的倾斜与扶持。“十二五”规划中对现代服务业和文化产业的扶持力度是空前的，所以这样可以看到，从纯粹开发的控制以及对商业运营的扶持形成了十分明显的对比，就是开发性的建设和运营性的建设，这其中有一个很大的变化。第三就是行业发展因素。经过多年的发展，商业地产的开发商开发经验和运营经验得到了充分的积累，认知和理念得到了很大的提升，也就是大家都进入二、三线城市的时候，竞争的状态可能会更为激烈。金融市场环境，在2002—2004年这段时间，大家在谈(英)的时候，和今天再谈(英)就有所不同了。先进建筑开发技术，节能环保技术的普遍利用及国外成熟经验的导入等。因此这些环境变化，我相信也会对我们在二、三线城市来运作商业地产，应该有一个思路上的转换。

　　简单的说，我们1912的角度对于商业地产的看法，特别是二、三线城市商业地产的机会，我们认为是从机会导向转向价值导向，城市化进程消费需求的增长以及经济的持续增长给我们带来了很多的机会，我们如果不能够把握内在价值的一个关注的话，实际上来讲，未必在二、三线城市能够找到自己合理的定位。其实在这个过程中，现在二、三线城市发展往往会提出来所谓的后发先制，后发先制在哪儿，我们在做商业的过程中要认真探讨和分析。1912的定位是什么？我们的定位是把文化和商业做一个充分的整合，从而在这里面来提升一个城市的价值。第一，我们认为文化和商业并非一对天生的矛盾，狭义的商业只能解决一元的城市功能配套和有限的区域繁荣，而文化商业却能缔造出多元的城市功能和延续的城市精神。在过去我们看到的很多活动中提的比较多的，特别是政府说的比较多的叫“文化搭台，经济唱戏”，实际上是用文化体现一个城市的个性，随着经济发展一定程度，其实我们感觉到文化和商业在一定程度上，特别在2010年以后我们感觉到它其实是一个互动的过程，不再是文化搭台，经济唱戏，我们在1912这个项目中做的很多工作反而叫商业搭台，文化唱戏，完备的商业功能提供大的人流量，提供的一个城市精英和白领集聚的场所，在这个场所中放大文化的价值，因为文化仅仅从精神趋向已经进入到产业化的过程。所以文化的价值如何来体现，其实我们觉得是商业地产在下一步的运作当中值得关注的，电影票从1块钱到30块钱、50块钱，一场音乐会可能要花500块钱，一件艺术品要十几万，上百万，这样在商业地产的空间当中会有一个发展大的发展机会。因此，1912希望能够做到的是，透过文化和商业的整合运营来充分体现一个城市的价值。

　　因此1912提出自己的定位是中国城市商业地产的整合运营商，我们始终把我们的诉求放在商业价值、文化价值和形象价值的一个互动，在我们的功能上，我们把我们项目的功能定位12个字，“城市客厅、文化名片、时尚地标”。城市客厅我们当时在提出这么四个字的时候很简单，一个家庭都会有客厅，这个客厅是用来接待客人，体现家庭的品位，往往我们会把最好的装饰品放在客厅当中。打造城市客厅的目的，实际说是改变目前城市开发过程当中千程一面的现象，透过我们的努力，能够把一个城市最美好的东西，它的文化传承，包括高端的业态在这样一个城市中展现出来，当远方的亲友到达这个城市的时候，你会有一个接待他的公共空间。第二个是文化名片，目前业内一直在探讨，我们国家经过快速的城市化出现一个问题，当你出差到不同的城市在一个酒店中醒来不知道在哪个城市，城市的个性消失了，在发展的过程中城市的价值淹没了，我们希望把一个城市个性的文化，它的历史传承能够在项目中得到延续，既包括建筑的形态，也包括内部的各种城市文化的一种展现。我们最新的项目是在安徽，这次实际上在合肥的1912项目当中我们就做了一个黄梅戏的剧院，黄梅戏是大家比较接受的地方戏种，由于没有赵本山的运作，所以不像二人转这样红遍大江南北。这次我们也是跟严凤英的集团合作，力图在安徽合肥这样的城市，把这样全国能够接受和体现安徽特色的黄梅戏的剧院大舞台在地方展现出来。时尚地标，实际上我们的街区往往是平面化的街区，2—3层的主体结构为主，我们谈到地标的时候往往是超高层建筑，200米、300米叫地标，精心设计的街巷式的空间能够体现我们传统的格局，同样可以成为一个城市地标性的区域。所以我们在项目的运作刚才中，我们会关注12个字，从三个方面来体现一个项目的核心和价值。所以在7年前，我们在南京做的第一个南京的1912，现在已经成为南京最时尚、最繁华的文化商业街区，7年期间我们又做了7个项目的拓展，而目前的项目基本上都是在中国的二、三线城市。

　　其实为了展现我们刚才说的三个方面，我们公司在运作过程中会从三个方面去关注、去聚焦。第一是城市的研究和策划，实际上就是找到一个城市它能够把握它的脉搏和城市的价值。第二就是文化的发觉和创意，在每个城市找到这个城市的文化底蕴所在。因此我们7个项目并不像其他商业地产那样是完全的复制，我们讲求复制的是1912的内心，每个城市的1912都不一样，所以我们就结合这个城市的特点，我们消费者到这个城市要达到目标很简单，我们到这个城市晚上打一辆出租车问这个司机晚上这个城市最好玩的地方在哪儿，他一定会说1912，那我们这个项目就成功了。因此我们满足的不是一个刚性的购物需求，而是精神消费的一个场所。实际上要做好这方面的工作，商业的管理和运营非常重要，在不同的城市如何来进行我们商业的定位，商务资源的储备、招商以及标准化的运营管理，这些基础都是做好一个项目最根本的一点。因此做我们这样的项目，我们积累了三项基本能力。

　　经过7年的实践，应该说我们在过程中结合我们的项目形成了我们自己的解决方案，如果说我们的商业地产跟大家耳熟能详的万达、宝龙，这类项目最大的差别，我们并没有在我们项目中有零售的环节。因此一个城市客厅，首先我们追求的是一个固态建筑，我们称之为固态建筑的动态涅盘，1912的价值并不是为一个城市提供更新更全的物质消费场所，而是打破生活、享受、存在、感知的一些界限，实际上有些消费者寨印象中留下的1912是一个酒吧街，在政府官员的体验中说1912是月光经济的体验代表。所以随着人们物质需求提升到一定程度我们是提供一个文化消费的场所。第一个项目南京总统府周边3万多平米的区域，目前已成为既有文化品位，又有历史底蕴的休闲消费场所。1912所到之处，通过建筑所营造的场所精神与城市气质相吻合。实际上应该说我们成为一个城市的文化名片，一个消费者第一感官就是建筑，你这个建筑能不能体现你这个城市的特色，包括中国建筑的一些元素在其中的一个体现，实际上这是第一感官。第二感官实际上通过内部的业态运营以及对城市文化的发觉。因此我们希望力求成为美个城市独特的文化遗存和个性品质的一个表述的平台，成为异地人士去了解城市风情和文化的途径和场所。

　　1912每年会有超过100位以上的文化艺术名流光临1912，包括一些明星见面会，包括其他的一些文化活动的展开。我们的核心业态包括酒吧、餐饮、休闲、娱乐、院线、酒店等等多种的时尚业态，之所以大家会提到1912，或者在百度收缩1912，第一个出现的是1912的酒吧街，我们的酒吧比较有特色，我们的酒吧不同于北京、上海的原因，我们能在多个城市去复制的原因，是因为我们酒吧更多的是立足于本土文化的消费需求。因为相对于一线城市来讲，特别是上海的新天地和北京的三里屯，大量的流动人口和外籍人士推动了酒吧的业态，它的开放式空间可能和我们国人的消费是有很大差异的，而1912所聚集的酒吧业态可能更符合中国大部分城市的消费习惯和消费者的诉求。因此我们的酒吧业态才能在更多的城市得到复制。同时我们也和除了酒吧以外的休闲餐饮平台达成了联盟，通过7年运营有数10家的入驻，我们目前的7个项目当中客户的重复率达到40%，也就是说有将近一半的客户会跟着我们在一个新的城市去发展。因此1912所到之处是完全根据当地的文化积淀以及消费习惯去进行的，我们称之为叫属于每一个城市的1912。

　　因为很多商业地产的运营机构最核心的是运营，运营的范围很多，我就讲一个简单的，我们做了一个保障，也就是三个委员会。第一，我们每个街区会有街区管委会，商业地产，特别是我们这样一个文化休闲的商业项目，必须跟地方政府保持一个紧密的合作。我们的项目基本上所处的位置，在我们之前都是商业的生地，为什么跟政府要紧密的合作？南京总统府周边原来是一个住宅的区域，派出所配的警力很少，你如果不跟公关接成一个良好的合作关系，那你的商业运营是很麻烦的，特别是我们大部分的商家和客户，除了我们通常的工商、税务，还有包括文化、公安、消防、卫生大量的机构，因此必须跟政府进行一个高度的互动，我们在7个街区都和当地的政府成立了管委会，基本上我们罗列了一下，和我们街区运营相关的27个职能部门形成一个常设的机构，为每一个入驻的商家提供全程的服务。这样这个商家，如果说在你的商业氛围的打造之下有很好的人流量、有很好的生意，又没有政府的打扰，我想就能够形成一个良好的机制。第二，商家咨询委员会。每一个商业项目，最好是定制的项目，我们大概有超过一半的客户，都会在规划之前就能够确定，这样一个最好的物业形态来保障商家平稳的入驻和经营  。专家顾问委员会，因为商业地产在中国来讲，特别是我们这样一个业态应该说并没有成熟的案例，在具体的实践过程中需要专家的把脉，对方向性进行调整，我们实际上通过这三个委员会的机制，能够使我们的运营，除了在正常的保洁、保安，包括正常的管理、推广，这个大家都要做的工作的基础上，建立这样的机制，应该说我们的运营能够得到保障的一个重要的基础。

　　简单介绍一下我们的两个项目，一个是我们最早做的项目，是2003年开业的项目，南京的1912。当时我们提出城市客厅的概念，叫昔日总统府邸，今朝城市客厅，目前已经成为南京的外籍人士和高端白领首选的一个商业场所。我们最新的是在今年，在9月23号刚开业的合肥1912，也是我们目前面积最大的项目，面积超过了8万平方米，实际上这个项目基本上有一半是靠主街是现代的建筑，靠内街的是徽派的建筑，这些建筑在安徽来讲是领先的，比如安徽的第一个俏江南和星巴克都是引用在这个项目当中。1912现在的发展模式有两个方面，第一是全程投资模式，透过和政府的合作直接参与土地的竞买和开发。第二是合作管理模式，因为1912实际上是一个运营商起家，所以这个是我们的老本行，对于政府和开发商的项目开展全程的管理方式，这个是1912发展的两个模式。1912公司经过7年的积累，目前也是在一个快车道上，目前在累计和发展的项目大概超过了10个。我们感觉到在几天前刚刚结束的十七届六中全会当中用很多的主题讲到的文化产业的发展，简单说，我们觉得文化产业是一个国家非常重视的方向，而文化消费在“十二五”期间，应该说整个消费升级的一个主要的方向。在我们的实践当中，我们觉得文化和商业的结合将会产生一个前所未有的发展动力，这个是我们的一个经验，也和在座的各位进行一个分享，谢谢大家。

　　主持人：感谢赵文副总裁的精彩演讲。下面有请北京国瑞商业地产的鲍筱斌总裁上台演讲。

　　鲍筱斌：各位朋友、各位来宾大家上午好。首先，很感谢组委会，特别是永平秘书长邀请我来给大家做一个交流，今天我想跟大家交流一些我作为开发商的体会。

　　实际上从做商业地产的角度，我做了很多年，应该是中国第一批做商业地产的，做的时间很久。二、三线城市，我在全国投资过的城市有20个，做成的商业地产应该有400、500万平方米。所有中国的财富中心，我做的北京、重庆财富中心，包括青岛等等，实际上后面都是复制我们的，但是创始的鼻祖是我们。我们今天谈商业地产，我个人感觉我在底下跟朋友交流的时候在讲，商业地产还是一个蛮沉重的话题，我应该是中国从事房地产第一批人，到今天为止我始终感觉商业地产是一个很有挑战性的行当，你说我有多少成功的经验，我可能投资写字楼、酒店有一些经验，在商业上就单纯的商业来讲，有很多的是教训，或者是给自己留下来的一些启发，我觉得可以跟同行一起来分享。

　　首先我想说说商业地产，现在从广义上来讲，商业只是商业地产的一部分，更多的商业地产我个人感觉应该把写字楼，包括酒店式公寓，酒店商业，包括商业街这种东西融合在一起，应该讲这是现在商业地产大家认同的概念。为什么我讲这个概念呢？我们在做商业地产的时候，很多同事都在做商业地产开发，因为有人讲，上海的商业地产在中国是做的比较好的，因为南方人比较精细，上海的商业地产比香港落后20年左右，香港比日本相差20年，大家想想我们的二、三线城市差距有多大，所以大家思考一下做商业地产不是这么简单的。海尔地产现在在提第九代商业，明天我就会跟鲁总下午有一个会议，实际上大家回忆一下商业地产，如果我们单纯总商业来讲最早的就是街铺，慢慢有了工业革命以后我们开始有了百货，从百货以后我们出现了超市、出现了卖场，但是我觉得随着西方的文明，交通的扩展，城市的变迁，后来就出现了建筑综合体，现在如果各位要做商业地产的话，单纯的做建筑综合体已经是不行了。刚才秘书长提到，海尔提出来要建第九代商业，大连万达最近刚刚在武汉开业了汉界，最终的结果，未来的商业是什么形势，最终的商业一定是以建筑综合体为主的形势。我们要想在一个小的区域，无论是二线城市还是三线城市，我们要想建自己的优势，我们必须要把这个商业街打开。而且我们单纯的主题店，我觉得也会受到挑战。大家说大连万达成功吗？我可以告诉大家，15年以后我们来讨论大连万达的时候可能会有不同的声音，大连万达的成功并不是商业的成功，而是在制造现金流上有很多成功的地方，大家都是商业的专家，三年以前建的商业能维持吗？我看不一定，但可喜的是他们也在不断的变革。所以我想在商业上，我们一定要有一个全新的理解。

　　关于二、三线城市。实际上一线城市的商业发展，当然大家都觉得好像很成熟，但是一线城市有很多新的情况在发展，一线城市通过交通的变化，上海、北京、深圳，由于轻轨交通和大量人员疏散的情况，实际上一线城市的商业，一方面在向郊外移动，但是中国的商业有个最大的问题，不像美国很多富人是住在郊区。实际上在上海一线城市有一个项目中心回流的趋势，因为很多人走到郊区，现在一线城市最好的商业，包括综合体还是在城市中心，尽管有有效的疏散，但它还是没有疏散出去。我把二、三线放在一起，很难有一个普遍性的阶段，东部的二线城市和西部的二线城市差距就很大，但是无疑二、三线城市会给我们做商业地产带来很多的机会。所以我想我们在讨论这个问题的时候，我们必须要对二、三线城市有一个大致的理解。普遍认为大概超过8000美元以上应该是商业地产发展比较好的时机，所以大家可以看到一线城市的发展在增强，现在总体来讲对二线城市，我觉得是一个大发展，有很多好的机会，因为二线城市GDP并没有到8000美元，我曾经到西安有过投资，西安西北地区无疑是区域城市的核心，它对区域的资源整合能力，对区域发展的影响力是相当大的。所以我想这种城市它是会有很多跟一般城市不同的地方。当然三线城市，我觉得差距也很大，所以我们简单来讲商业地产的时候，我们必须把有些基本的东西大家一起共同分享一下，这样的话我们来讲这个问题的时候会讲的比较深刻。

　　第一，我们做商业地产到底现在遇到什么问题，我们有哪些主要的挑战，我想作为一个开发商和投资人，他主要的挑战是什么。第二，我们作为开发商，我觉得在二、三线城市开发的策略是什么。二、三线城市开发商业地产的挑战是什么，我们应该用什么策略来应对。这个挑战首先是这样，我们讲住宅建设是土地财政，但是往往商业地产开发，往往有一个税收和就业的噱头，所以很多的政府有一种冲动，它都希望开发商在投资的时候来做商业地产。因为原来在做住宅产品的时候，有一堆的基础问题需要我解决，现在就鼓励商业地产，于是在政府鼓励商业地产的背景下，很多开发商是被商业地产的，它并不懂得怎么做商业地产，所以很多开发商就认为我拿到了廉价的土地，我可能就挣钱了，但是我想跟大家分享的是，很多商业地产是你迟迟不能解决的问题。我有过投资，我有过拿很便宜地的经历，我也做过专业的卖场，这不是这么简单的，一旦商业遇到问题处置起来，它比一般的住宅建筑那是要拿相当多。所以大家在做商业地产的时候千万不要被商业地产化了，要想想自己到底有没有这个能力来做商业地产，还有这个地方是不是适合做商业地产。很多人做一个商业，它不是街区商业，所以今天在座有很多商业的专家大家可以来交流，我觉得这是一个问题。第二个问题，我们在做商业地产的时候，有很多人不太重视规划，一般的普通住宅很容易，但是如果你做过高端住宅是很不容易的，我们在北京做过超高层住宅，售价十几万一平米，那这个需求是颠覆性的。如果我给大家出一个题目，做一个2000平米的别墅应该怎么做，我认为我答不上，因为这个尺度和生活模式发生变化了。我们在做商业地产的时候，写字楼也好、酒店也好，现在这种定位规划的理解是很深刻的。如果说我们自己要做商业地产的话，我们对规划前期的研究是非常细致的。我有幸跟一些商业的专业机构合作过，我觉得他们提供的建议，尽管在开发商看来可能很多地方跟真实想法是有出入的，如果说你要仔细来理解的话，应该是非常有意义的。第三，招商。国外的商业怎么开发呢？我跟很多国外的商业公司交流过，国外商业一般是先看到一块地，然后赶紧去找投资商，把投资商落实以后就去拿地，拿地以后就去规划，先把招商做的差不多，然后就准备建设。咱们有两环比较缺乏，首先拿地，拿完地以后想怎么设计、怎么规划，项目设计完就想怎么招商了，这些问题我都不展开讲，大家应该都知道。如果我们以住宅的思路来做商业地产就可能会有问题，所以你们可以看到真正的商业，上午秘书长讲到关于万通商城的问题，实际上除了个别的小商品市场以外，在中国的版图上基本上90%以上卖掉的商业都是半死不活，或者是我认为生存期3、5年必死的。要做商业，它实际上给我们现金流提出了很大的挑战，你没有充足的现金流，没有商业经营能力，你不能做商业地产。美国现在大概有10家左右的地产商，绝大部分实际上是以住宅为主的，但国外的商业地产和中国国内有最大的不同，因为有机构投资者，有基金支持，国内目前在对商业地产的融资支持上是不太够的。所以如果做商业地产，不管是做酒店也好、写字楼也好、商业也好，你一定要在现金流上算清楚。商业地产遇到这么多困难，无论是国外的投资机构还是国外的基金，为什么这么多人来做呢？大家可以看到香港比较好的地产商没有进入商业地产的，为什么他们会进入商业地产，首先他们解决了融资通道和现金流的问题，另外他们可以通过资产的增值可以解决它的资产价值升值的问题。我们目前包括我们的资本市场连这个都没有解决，A股市场上不太认可商业地产本身的增值，所以只有你的资产到海外去的时候，你这种财富的模型才会得到别人的认可。实际上商业地产的融资通道以前很窄，未来的融资通道很强，但是如果作为开发商你没有足够的能力把商业地产做起来，那这个挑战性是很大的。商业地产的挑战来源于什么？这个猎头公司会出现一个问题，有一些结构化的问题。

　　我讲讲二、三线城市发展商业地产还有些什么。第一，二、三线城市，尤其是西部、中部现在在发展新的城市中心的时候，我个人感觉有一些地方是有商业地产机遇的，要分析人口的结构、交通条件、消费结构、产业结构。第二，我个人理解在二线城市高端写字楼市场仍然是很有潜力的，以写字楼为主的综合体在二线城市，我觉得在未来三年左右应该会创造很多新的商业地产的机会，而绝对不是用简单的商业来引领二线城市甚至三线城市。第三，大家可以研究一下主题商业，就是有一些主题的，商业并不一定很大，刚才我们有些同事跟我们分享到南京的1912，实际上我觉得这是主题的一种，我们主题的形式很多，大家可以来分享，我觉得在商业地产上大家可以去研究、思考的问题。还有我认为是一种复合的综合体，以前在我住的达拉斯酒店那个地方有一个商业街，那个商业街里面的东西有很多，有高尔夫球场和娱乐的地方，目前国内二线城市这种产品还没有，我觉得这个将来在二线城市是有可能的。西安已经成为中心城市群的时候，它的辐射能力是很强的，我想这种复合的商业地产应该很有经验。五星级酒店投资我认为二线城市没有什么机会，投资酒店我从三星级快捷酒店一直投到五星级酒店，我是很有体会的，在二线城市要投快捷，或者是三星级、四星级的酒店，因为在二线程诗有一个很明确的错误，就是向高端定位，这个商业中心要想持久除非你打小的主题，我们必须要向香港的恒隆学习。最后，商业未来的发展一定是主题店的规模在缩小，商业街的迟到在缩小，可能是三层以下的，把街和小的主题店结合在一起，有一些表演的文化，艺术中心、写字楼在一起，这种商业综合体的业态仍然是很有效的。谢谢大家。

　　主持人：感谢鲍总的演讲，也提醒我们在二、三、四线城市在开发过程中要尊重商业策划、商业运营。过去政府和开发商应该是市场的主角，应该是以拿地为主，真正进入到长期的开发和运营的过程中，一定要是全产业链伙伴的协同。下面有请王克明先生上台演讲。

　　王克明：我讲一些大家比较关心的问题，欢迎各位在我演讲过程中，有任何问题可以随时提问，我也想把更多的时间留给大家的提问互动过程中。

　　提到REITs的话大家最关心的可能是三个问题：第一，中国的REITs什么时候会出来；第二，我作为一个开发商，或者作为一个业主怎么参与，有没有机会；第三，如果我有机会参与，怎么能够在IPO的过程中获得更高的倍率和投资者追捧，目击到更多的钱。

　　2008年12月8号国务院8号已经明确批准了中国REITs的启动，后来因为国家的宏观调控导致了项目的拖延，但是随着中国经济的发展和中国商业地产的蓬勃兴起的话，这个产品作为商业地产推出的通道，作为开发商一个新的融资渠道，迟早会出来。我们已经看到中国“十二五”规划，已经从出口拉动转向了消费驱动，在消费驱动过程中对商业地产的需求和商业地产开发的量会大量增加，更多的开发商也都把自己的战略重点转型到商业地产上。所以我们相信在国务院的领导下，11个部委的工作下，应该说相应的法律条款和条文都已准备就绪，只等一个市的时机，所以大家最关心的问题我只能回答到这儿，如果大家有急机会可以问我们王主任和11个部委的领导。从我们作为一个试点争取单位，如何让在座的开发商，或者各位已经投资了商业地产的业主，通过中国的REITs有效的推出，有效的从资本市场上得到一个对接，这一块可能我们跟国外的REITs稍微有一些不同，因为我们起步比较晚。国外的REITs从1960年美国的第一批REITs开始，已经在世界各地都有，我们作为一个后起的国家，肯定会在这些国家和地区REITs成功的经验跟失败挫折的教训里面，结合我们中国的国情组织推出适合我们国家情况的REITs。其中最基本的一点，作为业主、作为开发商，你想通过作为REITs推出，你的项目法律关系要非常清晰，你的产证要齐全，土地证、房产证，这是你作为上市REITsIPO的前提包括，如果你的土地证或者房产证有瑕疵、不具备，这可能就没有一个谈上市、谈IPO基本的条件。因为我们在工作中也发现一些问题，有些商业物业地段非常好，确实是地标现象，但是因为早期，所以没有土地证。如果没有土地证的话，你就办理不了过户，有些虽然有土地证，但没有交土地出让金，或者没有交足土地出让金，这样在补这样一个手续的过程中，从我们的经验来看，最快最快也得半年，一般通常的话是一年。与土地证房产证相关的就是其他的一些相关手续，比如说消防证，我们有一个项目看的非常好，因为11层1层的消防证始终办不下来，所以我们最后也不得不放弃。除了这两个最主要的法律文件之外，一些其他相关的法律文书也不能忽略，比如说你的土地出让金的发票，你上一次交易的发票，很小的问题。我们曾经接触过北京CBD国贸对面的一个物业，各方面都非常好，合同也签了，就是因为它上一次交易的发票，不知道是没开还是丢了，所以补这张发票补了一年，所以任何有关法律的文书、法律问题的这些东西，必须事前要具备，因为这是你上市，把物业过户给上市投资人，包括你自己的一个前提条件。第二点就是你物业的品质。我们看很多大楼零零种种，但是如果你想做到上市的物业里面去，你的物业的主体结构，你的建材、你的装修都要达到上市一系列的严格标准。比如说你的装机，是不是打在岩石上，我们这次汶川地震发现所有震倒的房子地基全都是打在岩石上面，反而那些没有打在岩石上的楼，都没有倒，所以这是诸如此类的问题，以及一些绿色环保的问题。比如说你的建材里面有没有致癌的材料，有没有导致肺癌呼吸道的这种材料，你的装修、你的甲醛的释放是不是超标，你的土壤的检测，氡的含量是多少，是不是1万以下，这些都是我们要看的。法律建筑环保之外，第四点大概就是财务的可行性。作为REITs投资人在资本市场是一个细分的投资群体，这个细分群体的主力是一些以养老金、退休金为主的机构投资人，这一类投资人他的特点是极度的延误风险，他对资金回报率的要求不是第一位，最主要的是要资金：第一，安全；第二，它的流动性；第三，才是可能考虑到回报率的问题。至于回报率的问题可能是大家最关心的，什么样的回报才能满足投资人的要求呢？我们作为机构投资人，作为替投资人管钱的管理人，我们的黄线大概有这么几道。一个是社会资金的平均成本，我们学过西方财务的人都知道，社会资金的平均成本的计算是按一年期的银行贷款利率来算的，如果你一个投资产品的回报达不到一年期的贷款利率，应该说这个是失败的，投资人不如把钱存到银行去。第二条线，如果衡量REITs来说，国外一般都是用10年期的公债，我们叫国债，加上2—4个点，所以如果按照这个来算的话，以及一年期的贷款利率，我们最低的吸引力目前来看应该是在7%以上，如果达不到7%，投资人就把钱买国债，或者存银行了。另外，如果是投资股市的人，有一个上证综指的一个年度的上涨利率，但是这几年资本市场亏的一塌糊涂，所以投资人你能够有一个绝对收益的产品，它就会非常欢迎。与这个产品相关的来讲，就是目前有一定市场，但是不太普遍的就是信托产品的回报，从我们目前来看，信托目前到零售投资人手里的回报，已经到了12—15。除了这个之外，就是非固定收益的产品，比如说PE，如果作为PE基金它是25%，如果PE做到25%只能是一般化的水平，如果有更大进一步的风险回报就是VC，我听VC的人跟我讲，年10%的现金分红如果是VC，劝投资人直接收回，VC是三位数的回报，100%是及格线，如果做不到三位数的VC就不应该叫VC，或者投资人直接收回。目前海外的REITs在香港是6—8，6—8还是得不到投资人的追捧。投资者会有很大的选择，但是这几个社会资金成本的几道线它是可以选择的。所以在法律建筑环保这几个之外，我们谈中国REITs的上市大概要达到这么几点，如果达不到初步的这几点，可能上市会比较困难。如果要想做中国的第一支或者第一批吃螃蟹的发行人，可能这个收益还要提高，因为我们判断REITs的启动会以试点的方式启动，既然是试点可能规模不会太大，主要是机构投资人，以及原始的业主投资人作为发起人。为了增强投资人的信心，原来的业主、原来的东家可能要保留至少25%的股权，这样才能够投资人一个信心。

　　第三，你在具备了前面四个大的方面的上市，IPO的条件之后，怎么在资本市场上获得更多的融资和超额的认购倍率。所以我们分析了美国市场、澳洲市场，以及新加坡、日本、台湾。我们发现在资本市场上受到投资者追捧市盈率比较高的REITs来讲，大概有这么几个特点，一个它的规模是比较大的，因为规模小肯定成本高，规模大才适合机构投资者投入，它才具备流通性。二是它的杠杆比率比较低，我们通过研究发现，大概40%—45%的杠杆比率应该在各国市场上是比较受到投资人亲睐和追捧的。我们看金融危机之后跌的惨的这些REITs来讲，有的杠杆比率甚至超过了60%、70%、80%，而且投资范围也大大超过了成熟的收租型物业的投资范围，有很多是进入到开发里面去的，所以这是一点。还有很重要的一点，就是可预期的、可预见的分红比率。因为REITs这个产品它是以中长期的租约收益为估值基础，以这个为基础来看你租金一方面，你控制率的控制，可预测资金的测算，以及资产升值的可能性，这是上市之后估值最基础的一点。资本市场是听故事的，如果在这些基础都完成之后，还想获得投资人进一步的议价，那可能就需要给他讲故事了。这个故事的基础就是你未来几年除了资金稳定的现金流收益之外，持续注入资产的可预期性。当年新加坡的CRCT，它上市的时候第一天涨了70%，为什么呢？一方面是中国概念，一方面是人民币升值预期的概念，但是非常重要的一点，就是它承诺的持续注入的资产没有兑现，后期只注入了西直门的西环广场的一个物业。所以大家都把商业地产作为一个业务的转型，或者战略的转型，都把REITs作为商业地产套现退出的通道，这个通道是可预期的，这是一个迟早的问题，但是大家如果想通过这个通道来推出，要符合资本市场的要求，符合投资的要求，达到投资人的预期，我对这个通道的机会还是充满的信心。第一，中国的商业地产在蓬勃发展，大家都把商业地产的开发作为自己的业务转型；第二，有没有买家呢？我们看到现在的保险资金已经达到了总额5.7万亿，而且每年还在以30%的速度增长，全国社保基金将近1万亿人民币，加上地方社保以及起义年金，这些机构投资人的资金规模在大幅增长，现在国家和社会已经在呼吁，中国除了城市化进程之外，开始步入老龄化。社保基金的缺口，有的说6万亿，有的说9万亿，有的说这个都不值，但是肯定还存在着巨大的缺口，但是国家在想尽各种办法，不论通过上市也好，国企的利润转移也好，在补，补来以后这些基金的管理人，比如全国社保理事会，中国人寿，1万亿的人民币怎么能够保值、增值，怎么能够对抗现在6.4%、6.5%的通货膨胀CPI。股票不能买，买有限，基金也有限，其他的投资都有限，现在就是把商业地产，把商业地产的直投和商业地产的证券化产品作为重要的投向列入到了它的投资组合里面，但是到现在为止，保险基金的LP的申请仍然没有批出来。大家在担心什么？都说商业地产是稳定、安全，有升值空间的这种资产类别，但实际的过程中是不是如此，它的安全性体现在哪儿，它的透明性是不是达到，它的公司治理是不是让这些步入老龄的或者给养老退休的人管钱的人能够放心的进入，这可能是一个关键。所以一方面过户的前提，法律的完整性，一方面建筑的安全性和绿色环保的要求，一方面财务的测算，这几个方面都能够达到，然后我们再有一批能够有社会责任感、有使命感的能够承担起责任的中介，这样可能这个产品才能出来。

　　日本作为西方七国之一，作为一个发达国家，它的REITs从开始起步到实际推出产品，中间用了10年，我们中国如果从开始，有的人说我们嘉实基金是2005年，国家发改委说1997年搞国家证券化的时候就开始了，不管怎么算，各方面的条件都在向有利于REITs这个产品推出的形式在聚拢、在汇合，至于什么时候推出，一个取决于中国政府目前对宏观调控的国策它的这种结论；另一方面我们作为市场参与人是不是准备好了，我们的物业资产是不是达到了REITs的要求，特别是各项的团队是不是都达到了国外同类的要求。因为我们近邻香港开了一个非常不好的头，这样的市场在我们大陆怎么规避这些问题、这些风险吸取这些教训。除了这个之外可能还有一些深层次的问题，这个问题可能一时半会儿解决不了，比如说一个最根本的问题，就是我们的物权问题。国外的投资人你买了REITs，就买了REITs这个的地上建筑和地下的土地，是永久持有的，个别的有期限，你要重新招牌挂，再去做各种手续，这个问题可能是一个最根本的问题，其他有关税收的问题，有关公信力的问题。税收的问题可能也是制约这个产品出来的一个非常强的技术问题，但是我们要想，怎么能够让政府从财政掏腰包给你优惠、给你补贴，让你这个产品出来，对政府有什么好处，这个产品的最大受益人是谁？是不是能够分担政府的压力，分担财政的负担，这个问题可能也是要考虑的。如果这些问题不解决，可能这个产品是很难推出来的，但是我们看到前程应该是非常美好的，国外的REITs同行也说，REITs这个东西过程中很苦，但是出来之后会很美，所以我们对于这个产品来讲还是继续持有信心、继续期待、继续做没出台之前的各种准备工作，谢谢大家。

　　主持人：REITs作为一种房地产投资的制度安排，应该讲是可以预期的，但是过程是艰苦的，但是不管是房地产开发商、运营商、服务商一定要优中选中，精益求精，才可能得到资本市场的认可。下面我们邀请嘉宾做一个简单的主题对话，我们不仅仅发现商业地产的蓝海，更有能力在商业地产的蓝天上具备飞翔的能力。特别有请到华夏柏饮的执行董事邓总来做嘉宾主持。

　　参加嘉宾对话的是住建部政策研究中心的王珏林主任；上海程凯上市集团徐总；南京1912投资集团有限公司赵文副总裁；北京河北商地投资管理公司穆健玮。

　　邓俊文：今天的题目“商业地产城市凝聚力和辐射力的重要载体，推动二、三线城市发展和区域进步的新动力”。这一段时间我经常来西安，因为我是六年前进驻重庆市场的，也见证了六年来重庆的发展。西安也作为二、三线城市城市里面很杰出的代表兴城市，我也很高兴这次能主持这个题目。

　　首先请教王主任，他作为政策方面主要的研究负责人，为我们做下简单介绍。

　　王珏林：一个是从政府的角度上怎么吸引招商引资，实际上我们的竞争是城市之间的竞争，所以作为一个城市政府表现的能力是吸引投资的能力，要想吸引投资的能力，实际上有一句话很重要，就是服务，服务水平可能就体现你吸引投资能力的关键。可能大家不清楚什么叫服务水平，比如说我请人家投资者到我这个城市，作为政府怎么样使它走的最方便、走的最轻松、走的最顺利，也就是政府要全方位为它服务。第二，能不能吸引你，主要还有一个就是你想做什么样的东西，你提供什么样的基础条件。比如说我这块地区，我要招商，或者我一个区域要招商，首先你要把你区域的远景规划告诉投资者。另外，你政府采取什么措施支持投资者，从基础设施、水、电、气、交通，还有配套，所以这些我觉得政府很重要。从开发企业讲，当然你要想受到政府的支持，首先你要拿出你的本事出来，尤其到西安这样的大城市，它不缺我们投资，它资源那么丰富，所以你要拿出你的水平，我在你的城市投资，我有多大的投资能力。比如我准备投资几个亿，另外我现在能做出什么东西，最后我已经做出什么东西让你看看，在其他城市你得有项目。还有就是要做好说服工作，我做完以后对你的城市有什么作用。谢谢。

　　邓俊文：请王秘书长说说，我们现在的二、三线城市有哪些商业地产的类型会比较有利拉动作为整个城市发展和这个区域进步的一个真正的新动力，能举一些例子吗？

　　王永平：前面有一部分嘉宾有讲到，比如说南京的1912，这样的一些产品我觉得在当地包括多个二线城市里面都有发展，我觉得这些发展对于提升当地的商业水平，带动周边的商业价值，我觉得它的意义才显而易见。比如餐饮，很多地方城市的餐饮，我们这些年每个城市的餐饮是发展服务业里面增长最快的，都非常好，这个量也很多，但是很多是低层次的重复。有一次我到1912看，在酒吧街喝酒的时候，我悄悄去看一些别的店，最后发现好几个店确实在门口都在排队，这些店不光形象好，还弄了一些总统府留下的老建筑，同时它的运营非常好，这里面的核心还是一些品牌组合的比较好，所以像这样的特色餐饮，包括瑞安盖的新天地产品在当地也做的比较不错。我们在二、三线城市里面做商业实际上是做了领头的力量，以购物中心综合体的发展来说仍然有比较大的空间，一线城市的购物中心已经比较多了，但是在二、三线城市里面，购物中心它有别于百货和这些大卖场，让人吃喝玩乐一站式的消费还是有很大的吸引力。同时还是有一些主体性的商业可以来做，这个在二、三线城市城市里面以购物中心为主导可能比较合适，有可能会成为新的动力。

　　邓俊文：请教一下南京1912的赵总，你们已经是有既定的产品了，我也了解你们在华东地区，甚至到中部崛起的省份也有投资，我在合肥也看过你们的项目。你们1912的产品有什么特色，另外你们就二、三线城市市场是怎么选择的，有没有兴趣到西安来投资？

　　赵文：因为我们平时跟各种业态接触的比较多，我举一个例子，就是主题酒吧的生命周期。一般主题酒吧装修好了第一步吸引艺术家，然后有钱人，老板就到了，老板到了美女就来了，美女来了社会的流氓也就逐步跟进了，流氓来了以后艺术家就跑了，艺术家走了老板也走了，老板走了美女也走了，剩下来的都是流氓了，那这个酒吧就该关了。实际上你投资一个项目要吸引艺术家，我们认为就是定位，你要挡住流氓就是运营，所以一个项目的成功前期的定位非常重要，后期的运营也非常重要，项目好的话，招商其实并不是最难的事情。因为就像刚才，也也主讲嘉宾提到，俏江南也在找秘书长找店，还有很多的开发商又在寻求这样的商户，这是寻求的过程。其实就我们而言，我们1912的项目现在主要在华东地区，在其他的城市我们也有在寻找，包括在西安，我们实际上跟政府有一个意向书，因为1912诞生于南京，我觉得相对于其他的项目而言它的可适应性项目很强，它对市场的刚性需求不是很高，一个程诗有一定的容量和文化传承，我们事实上都是可以做的。所以目前考虑到管理的幅度，我们还是会以华东地区为主，全国其他的区域我们还是会以省会城市为核心，这是我们发展的一个大概的方向。西安是个很好的城市，所以我们非常希望下一步在西安建设我们的项目，谢谢。

　　邓俊文：请教我身边的席总，您现在在西安做哪方面的投资，如果是投资一个商业地产的话，你认为你现在的项目对周边有什么设想？另外你现在包括擅长做哪方面的产品？

　　席总：问题面必须广，我也做了很多商业地产的项目，做着做着发现现实与理想的差距很大，在顾问的过程当中很多很好的设想到最后是很难实现的，因为开发商会有各种各样不同的考虑，资金方面的、资源方面的，包括投资回报等等。我们公司现在是两个背景，第一本身我们是国有控股企业，第二我们又是香港的上市公司。作为国有背景的企业，我们经常有一句话说，政府的需要就是我们努力的方向，因为它有一个社会责任在里面，所以这也是很多地方政府欢迎我们去投资的一个很重要的目的，因为我们去投资，对于政府官员来讲他没风险。第二对于我们地方来讲，我们的开发经营理念有利于这个地方的发展。比如说我们在西安，我们浐灞拿了3840亩地，政府需要我们做一个欧亚论坛的永久会址，那我们就投资，拿出300亩地做五星级酒店，包括会议中心20多万平方米这么一个很大的投资，现在已经投了十几个亿了。这是给地方政府的区域发展，我们要首先做出我们的贡献。06年我第一次来看地的时候，那个地方还是荒滩地，车开进去也很困难，今天已经是翻天覆地的变化，短短5、6年的时间，这个区域的发展，因为我们先做了第一个吃螃蟹的人，我们也为拉动这个区域的发展做出很大的贡献。从经济角度来讲，我们也得到了我们相应的回报，后期我们的别墅产品可能还会有更高的价值体现，企业实际上也得到了很好的效益。第一个，我们对地区发展作出了贡献，第二个作为上市公司来讲，我们对股民也有个交代。所以从整个商业地产投资的方向来看，因为我们首先要从城市运营商的角度来考虑。第二，我们在城市的发展过程当中我们有什么机会，我们有什么投资的价值。住宅地产跟商业地产的差别非常大，住宅地产很多人的门槛比较低，有很多人很擅长用于它的杠杆原理，做得好的开发商可以用2亿资金做10个亿的项目，因为有杠杆原理，事实上有很多人也有成功的经验。对于商业地产来讲，我说你有10个亿，那你只能做2个亿的项目，因为商业地产需要非常强的商业能力，而且商业地产的规律决定了我们商业地产都有一个养的过程，如果你没有足够的资金实力的话，你根本没有那个心态去养。这个对于商业地产来讲是一个很致命的问题，商业地产最终的价值会体现在它的经营价值上，如果你有很好的经营前景、很好的增长预期，我相信所有的投资人会看好这一块。对于商业地产最后本身价值来讲，它有一个很好的上升空间，同样回报也是非常好的。所以商业地产的四个价值，第一个叫直接经营效益，租金回报也好，包括整个运营的产能效益也好；第二个综合联动效益。现在所谓的万达从第一代走到第八代，它在往城市综合体的方向走，也就是说它通过商业地产一些特殊的比如说城市标志也好，拉动税收也好，比如地下还有很好的政策，促进它销售级产品的销售，以低成本拿到很好的销售的渠道。另外它持有物业未来的经营价值，万达广场我认为万达成功是因为商业模式，快速拿地、快速扩张。我们也在往商业地产的方向一直在探索、一直在研究，但是我们一直是抱着一个很谨慎的态度，商业地产的发展它有它自身的规律，如果没有足够的运营能力、没有足够的实力，没有足够的战略高度，我认为商业地产要成功是很难的。所以曾经有一位朋友说，做商业地产要有一颗敬畏之心，你只要有敬畏之心，你才能把商业地产做好。无论我们开发、投资、建设、运营，我们在这方面都要下足功夫，这样对企业的持续健康发展才会有好处。谢谢。

　　邓俊文：穆总今天跟我谈到他的一些理念，包括怎样精细化操作二、三线城市商业地产的项目，请穆总聊聊你的理念跟想法。

　　穆健玮：二、三线、四线实际上商业地产发展已经遍布了各个城乡，特别是二线要向一线学习，三线向二线学习，在这个过程中我们面对的，可能我们当初在北京、上海碰到的问题可能现在又重复一遍，在三、四线出现了。偏远的二、三线城市有一个最大的问题，就是以政府的意志和开发商的意志形成绝对强烈的意志，可以叫流氓或者叫恶霸，因为它一切的导向是以土地拿地和土地财政，开发商的利益也在这里，怎么拿呢？这个时代不会太长，为什么？因为一个国家要调控，再一个政府有规划，另外最重要的是市场认同。鲍总讲的一句话非常好，说可能这个策划公司五年前给你出来一个方案，当时你看不起这样一个方案，但是回过头来看，原来他们说的是有道理的，因为他付出代价的。实际上商业地产和城市综合体需要在土地的层面、规划的层面，最终运营的层面，还有最终产品实现以后市场消费的层面来进行反复的论证，才可能得出一个产品和产品的组合。这种情况更多会出现三、四线，我想借这个论坛提醒我们下一步的商业地产运作，特别是城市综合体，涉及到城市规划、城市更高层面的运作，要更多的尊重策划、尊重运营、尊重招商，也愿意为此付出他们愿意得到的商业收入价值，应该是全产业链伙伴协同的概念来成就我们二、三线城市商业地产，来保证我们更高的成功率，谢谢。

　　邓俊文：商业地产不容易做，鲍总说开发商做不好商业地产，目前真正做的成功的，我们指的人流又好、财物的收入又足够高，起码能达到一个比较好的回报，另外有比较好的管理水平的项目，可能全国不超过5个，所以其他的都在挣扎或者是奋斗的边缘。在目前的情况下革命还没有成功，希望大家努力，谢谢大家。

　　主持人：这次大会我们有很多服务提供商，建筑设计机构也参加了，商业地产首先是一个建筑产品最终商业内容的实现。下面有请山鼎建筑设计事务所陈栗，他的主讲题目是“山鼎建筑商业设计实践色彩与材料”。

　　陈栗：女士们、先生们，大家下午好。很高兴借这个机会跟大家探讨一下设计在商业领域里面的运用。上午很多专家、同行有了很好的发言，我是搞设计的设计师，今天我们带来我们山鼎10多年来在境外和境内的一些项目和大家做一个沟通讨论。

　　其实商业设计有很多平面布置等等很多方面考虑的因素，今天给大家带来的主题就是材料和颜色怎么样在我们商业设计里面更好的运用，帮助我们把产品得到提升。首先看一个我们在俄罗斯的项目，这是一个100多年的老建筑进行商业的改造，这个建筑已经100多年了，外立面只要我们加一点灯光就可以了，不需要做很多的改造。内部空间的改造其实非常重要，我们这个项目采用的是极简主义，材料非常昂贵，都是高档大理石，但设计上非常考究，我们基建是非常难做的，下面灰颜色的大理石，栏杆也是纯玻璃的，但这是一个非常奢华的百货公司。从室内来看，材料和颜色非常重要，屋顶上我们采用了红色，竖向用了黑色，这个在一般的商业里面用的并不是很多。右边的图片是金黄色的，铺地是手工打造，这个非常昂贵，据说里面有真的金子，客户其实是莫斯科奢侈品牌最大的拥有者，也是莫斯科最大品牌百货公司的老板，这个项目得了很多优秀的奖。

　　今天的主题是二、三线城市商业论坛，我们带来一个几年前我们在国内完成的项目，尚都服饰广场，这是国内品牌的一个商业中心。但我们设计的要求就是，希望能够在二线品牌设计出一个一线品牌百货公司的感觉，采用的手段就是时尚现代，能够更好的把建筑形象体现出来。（略）。银泰百货攀枝花，在云南和四川交界处的一个项目，属于三线或者四线的城市，但银泰百货的体量应该有48万平方米，也是非常大的，它采用跟银泰北京是不一样的，因为我们希望三线城市的冲击力要强一点，采用了玻璃，希望通过视觉冲击力成为城市的一个融合体的标志。这是正在修的一个项目，在山东省淄博市济南旁边大概100公里的位置，这是一个纯商业综合体SM集团中国的第四个项目，相当大，淄博人口据我所知也就50万人，也是三、四线城市，但是它设计的体量完全是按照一个一线城市的标准在实施，它的立面非常有气势和现代感。为什么看SM？我想在接下来的时间给大家做一个案例的分析。

　　SM  MALLS已经有将近半个世纪的营运，它只做商业，来国内做的不多，但在菲律宾是老大，它的几个商业中心应该说是在亚洲最大的。这是菲律宾最大的连锁店，它有自己的开发，有自己的品牌、百货。这张图是厦门SM，可能大家去过厦门SM广场，这个项目开发到现在已经参与10多年了，这是一、二期，我们正在做的是四期，当时去做的时候这是一块菜地，什么都没有，目前已经成为厦门市的绝对商业中心，厦门是在二、三线城市之间的一个城市，但目前来讲二期的招租已经100%了，而且质量非常高，已经绝对成为厦门市的商业中心，我们正在准备实施三期。其实这个项目我们做了很多，因为都10多年了，其实有整改的、有新建的，我想拿这个项目作为一个特定的SM集团开发商作为一个案例来说。（略）。越来越多的做法利用到了天花，原来都是白的，现在可以做成很多。在公共的区域做成这样一个天花，其实无非给大家一种更加生动、有趣的购物环境。

　　总而言之商业设计中主要还是平面布置，商品的规划，空间的组织是最重要的，这是我们做完的项目，灯光有点暗，都是用了非常漂亮的颜色，黄颜色和红颜色的组合，这样会形成一体的设计，这也是我们现在设计商场的一个趋势。可以看到中庭上面天花的变化，这方面的设计可以大大提升对空间的感觉，品质的提高是非常大的，包括刚刚LED可以把天花颜色做一个变化，绿的、红的可以随时调整，包括灯光、背景墙、铺地，收银台的背景等其实都是非常有意思的。其实货品的归纳、视线的集中、天花的处理、收银台颜色的变化，可以通过我们很多设计手段来帮助我们商业布置达到一个理想的状态，提供一个好的性价比。谢谢大家。

　　主持人：刚才山鼎设计陈先生给我们非常好的视觉盛宴，现在建筑设计和城市综合体实际上凝聚了我们很多新的材料、新的科技和更好的理念，在视觉上给我们愉悦，感觉上给我们创造了和谐，德国诗人歌德说过“建筑是凝固的音乐”；朱光潜说“美是什么？美是和谐”。同样的一个建筑我们增加投入，我们用更好的理念去理解的时候，我们会创造出更多的价值。下面有请圣象集团曾总上台演讲。

　　曾欣：大家下午好，本次论坛进行了大半天，通过上午专家以及具有实战经验的厂家交流，使我们对我们的本次论坛以及主题的方向有了更明确的认识，商业地产是我们在未来地产发展的一个巨大的潜能。同时我们还注意到，二、三线市场这么一个巨大的市场空间，但是作为我们圣象集团，主要从事建材家居的地面材料的这种产品，在商业地产中以及我们今后要面对的二、三级市场，我们能够有什么作为，能够在这里面获得我们市场竞争的这么一个地位，以及获得我们商业的利益，在这一点上，我想今天下午就这个话题做点交流。

　　我今天下午演讲的题目是“圣象的绿色产业链助推商业地产与精装房市场的绿色未来”。（略）。

　　绿色产业链的概念，这种词汇名词在很多行业媒体里面就有显现，就是我们面对房产这么一个新变化，下游的配套产业要有与时俱进的策略，它既要考虑到自身业绩的发展，同时又要考虑上游的合作伙伴的发展，圣象在这里面是坚定的实施了绿色产业链的这么一个战略，以至于成为了它核心的竞争力，在我们未来的商业地产发展过程中，我们是能够应对、能够去符合这种要求的。下面就把圣象的视频给大家播放看一下。这是我们圣象的一个简介，这个简介体现在我们核心的优势和竞争力上，它的核心竞争力归纳起来就是我们的绿色产业链战略，绿色产业链是什么呢？就是价值体系，它的价值体系就是我们秉承环保科学发展的理念，这个理念体现的是圣象的核心诉求叫做用爱承载，实际上就是以人为本，最大限度的满足我们消费者的这种需求，这种需求体现在我们的环保，我们的可持续发展的一种模式上。（略）。

　　圣象希望与地产界携手并进、共同发展，谢谢大家。

　　主持人：我们刚才分享了山鼎和圣象高科技、高材料的应用。下面有请英国IMG3(矶森)景观规划设计事务所狄龙善先生跟我们分享“景观场域内的商业生存——关于商业地产开发中景观用地的可持续性经营回报”。

　　狄龙善：大家好，很荣幸跟大家分享我们今天要讲的景观议题。我们今天所要讨论的主题“景观场域内的商业生存—关于商业地产开发中景观用地的可持续性经营回报”。

　　在商业地产中我们知道景观空间是所有开发商非常着重的区域，但是很多人都不知道如何下手，我们今天分五个部分跟大家说明。我们公司是成立于2004年伦敦，2007年在上海成立分公司，主要是大型景观开发案。

　　我们知道商业空间从远古时代就已经开始，一直到唐宋时期达到高峰，我们今天位于的西安是一个唐朝的首都，在宋朝的时候街市开始发展，所以在这之后其实人类的商业活动就跟街道息息相关。在1：1的尺度我们可以看到有很多不同零碎的空间，所以人愿意长期停留，会有消费的产生，在1：2的空间里面人们会感觉空间狭小而不愿意停留。除了空间尺度，文化也影响了人们是否要空间里面消费的习惯，第一个就是习惯性消费，你习惯去一个地方，所以你喜欢在这个地方消费，这是我们所呈现的空间体验，还有一个就是向往的消费，我们都知道hapter1给你带来的就是一个文化的体验。空间延伸达到再生的空间，然后再达到文化性的消费诱导，达到我们消费的体验。首先空间延伸，在景观里面其实我们可以找到三种空间是我们可以利用的，第一个就是透明空间，第二就是内部景观流畅的建筑，就是内部空间的延伸，第三个是有机空间比如说屋顶的花园。临街的空间环境，我们可以做户外用餐区，内街功能其实是我们目前在大陆比较少见的。经过这些空间，其实我们可以达到再生空间的使用，我们如何达到再利用的空间。

　　我们今天的议题是对于二、三线城市的城市，其实文化非常重要，我们如何要创造一个城市的独体性跟创意性，就是刚刚说的再生空间。经过设计我们有两种文化可以产生，第一种就是这个本身建筑物赋予的设计，这是上海新天地的照片，这个空间文化是原生的，是从空间石库门让大家感受到这个结构进而吸引来到这个地方。第二种是自身的文化交流跟体验，这个地方可能就是经过我们设计之后，我们提供了良好的场地，所以艺术家或是街头表演者愿意来提供一些不同的文化经验，所以我们有两种文化在这边产生。（略）。

　　首先，商业空间相当于一个孤岛的结构，由于土地切割的方式，商业空间往往跟周围的土地失去联系关系，如果你有一个好的规划景观设计，可以让孤岛跟周围的环境连接在一起变成一个绿洲，反之就会变成危机。我们提供了两个策略，第一个是外商商业化，内场景观化，外场商业化我们提供一个过度的空间值，停留的同时我们可以提供户外用餐空间、咖啡空间，让人能达到人气的停留，也可以增加利润。内场景观化，我们都知道商场里面的商业气氛非常浓厚，其实适度的在一些地方设计一些景观化的座位区，提供了人的停留，也提供了商品被购买的机率。除了整体的规划之外，为增加空间的使用率，场地最大化经营也很重要，我们会让场地非常有弹性，我们可以作为长期租约的场所，短期租约的场所，像是一些展览，甚至有体育节目连线的时候，我们可以做个活动把人气都招来。我们同时也可以做产品的推销会还有时尚的走秀发布，甚至是艺术的展演，其实这一切都是为了把商业空间带出一种文化的气息。使用者来到我们场地之后他有一定的期望，我们希望在每个季节给他不同的惊喜，所以我们提供了经营场地的季节性放养，圣诞节万圣节我们做一个场地不同的更换，淡旺季的时候我们可以利用不同的活动，利用我们的景观场地来做变化，还有就是场地的灵活主题。有效的运用所有的设施，让季节性有变化，所以我们可以吸引我们的消费者再回流。

　　非常荣幸有机会能够跟房地产专业人士谈一谈景观，跟开发商来谈景观，我觉得对我们来说一般是房地产项目最后的部分，但是我觉得应该在项目刚开始的时候就融入到项目本身中，这样才能成为一个成功的案例。所以我跟大家谈谈具体的案例。

　　第一个案例，WESTFIELD  STRATFORD  CITY这是在2010年伦敦奥林匹克公园附近的项目，这里包括住宅区、购物中心还有交通中心。但是你看到这些数据的时候，面积是17.5万平方米，工程造价是140亿，商店数量300个，主要租户是3个，建筑单位是澳大利亚的拜肯设计集团，但是有61%的建筑面积，39%的开放空间。（略）。大家看一下这组数据，40%都是开放空间，这是非常重要的，因为政府都会规定多少是用于建筑，多少是用于开放空间，如果你产生的公开空间更大的话，对这个项目就会更有利。当我们谈到不同特点的时候，我们想要对于室外活动创造更多的机会，了解户外活动对于商业地产的重要性，可能会是在户外饮食季节性的活动，当有新建筑物的时候必须要进行规划和计算，这是一个额外的优势，特别是活动不只是在室内进行，还可以在户外进行，然后在街上逛街、听音乐，在商店可以买生活所需品。如果你有一个商业地产项目的话，有些人开着车去就会看到很多人，这是最好的广告，而且如果你有可再生空间的话，远远超过你15年的租期，当你主租户要走的话，你就会有很好的绿地，可能有其他的新兴公司会愿意租你的地方，比如像中央公园有许多成功的案例大家可以借鉴。

　　在我们的设计过程中，我们使用的目标就是建立外围空间，建筑物、植物，用所有这些因素来鼓励我们的设计，我们用不同的元素开始制图，不断的设计，就使用这种元素。对于我们项目来说基本上就是两个战略，第一个战略就是云方案，这些再生空间、广场，这种大的空间你可以做各种大型的活动，音乐会，人们聚集在一起。另外一个方案是壳方案，比如说人们走在街上逛街，也许他们不买东西，但是他们可能还会再买回来，因为喜欢这里的环境，所以我们就会有再生空间的序列气场，经过15年之后，你的租期已经到期了，如果你的商业地产项目已经非常成气候，人们还会继续来租你这个地方。

　　针对这样的思考，首先第一个案子就是喜马拉雅中心，位于上海浦东的案例，我们认为它跟二、三线城市城市的发展有同样的思考性，这个案子是一个单一的建筑物体，它四周被道路切割，它旁边是个展览馆，我们需要把人气主动的吸引过来。（略）。下一个方案是昆明百大新都会的项目，这个项目其实是我们规划案在二、三线城市的案例，目标是创造一个多元化有序性的都市帝景结构。（略）。第三个案子是威海北海湾的酒店公寓，也是在二、三线城市，这个基地的资源非常丰富，可以增加我们其中的利润。我们这个案子的设计其实就是用一条直的动线连接整个分散的建筑物，利用这个动线我们会提供不同的停留点，就是给消费者提供不同的经验、层次，有一个完整的空间体验。（略）在这些主次分明的地方我们再植入一点商业空间，达到人气跟商气的流通。这就是我们今天的报告，谢谢。

　　主持人：有请华瑞中国信托的姚蔚女士，姚女士作为华瑞中国的首席投资官，在房地产投资方面拥有非常丰富的资产管理跟投资经验。她所演讲的题目是“可信赖的当地合作伙伴是外商房产投资基金成功的关键”。

　　姚蔚：首先非常感谢主办方邀请我来西安跟大家进行交流，西安是我最喜欢的二线城市之一。华瑞中国信托是财富控股集团在欧洲的一个房地产投资基金，是新加坡上市的全资子公司，我们在中国投资有120多亿的资产，全部都是商业地产，我们在新加坡的上市是一个商业信托，它其实跟信托不完全一样，它是介于信托跟房地产公司之间的。我作为在中国主要负责投资的，在做投资的时候，因为过去的10年我在中国从事商业地产、住宅各种类型的地产投资，如果作为一个首席投资管来为公司的资金进行投资的话，这个因素是什么？其实我们最重要的东西就是大家日常生活中会遇到的，就是说这个社会目前发生什么，过去发生了什么，还有在未来会发生什么，基于这些过去、将来和现在，基础我们会形成我们在中国的投资战略。

　　在后金融危机时代，其实世界上发生了很多事，在座的所有人我相信都知道，接下来有几组图片，我跟大家一起回顾一下在2008年下半年，2009年一直到现在发生了一些什么样的事情。中国资金的紧缩，美国信誉的降级，英国的骨牌效应。在2009年的时候中国政府发放了4万亿的贷款来刺激经济的时候，肯定没有想到一年以后我们一定要通过紧缩我们的资金，所以中国这个社会一会儿洪水了，一会儿干旱了，其实我们的经济环境也是时常这样跟自然灾害相类似的不可预见的很多政策的变化。这是我们日常生活中遇到的，记得金融危机以后，为了鼓励经济，银行在发放房贷的时候，基本上现有的利率给你打7折，我也正好在那个时候买了房子，然后一年以后在上还有了房子后，哪怕你出现金不贷款都不可以买房子，房子不能买了，股票整天跌，股市也不能投资了，我们作为中国人投资什么呢？还有两个比较严峻的经济问题，一个是政府控制到通胀，另外一个人民币的升值，让很多出口型的企业不能够很理想的生存。但是并不都是坏的消息，也有一些好的，所以在我们中国做投资的时候有很多东西是超越你的期待值，当你把期待值升很高的时候，它就会率败屡战，屡战屡败，而像李娜那样，我们没有期待她会赢的时候，她却赢得了一个大满贯，所以这也在投资的生活中时常发生。当然也有好消息，中国奢侈品的消费每年以9%的速度增长，中国超过10亿的亿万富翁的人数增加了55%。另外商业销售在过去15年，我相信没有哪一个国家像中国这样开速发展，在过去15年都是以12.5%的每年的速度在增长，在2010年的时候，经过了金融危机，我们销售额的增长还是达到了18%以上，销售额度差不多到达了160亿。接下来应该做什么呢？我们华瑞中国的投资策略是什么？其实我们是立足于一线城市，我非常喜欢主办方的一句话叫“不是蓝海，说二线城市是蓝天，会飞才归赢”，所有的外商在进入中国的时候，我们首先进入的是沿海城市，沿海城市因为它开放比较早，当然以上海、深圳、广州为基础，而我们公司主要是上海为立足点，我们120亿商业地产的投资有90%都是在上海，在北京我们有一个非常小的项目，这个是1990年20年的上海，然后跟上海现在浦东的情况相比，我相信基本上世界上没有哪一个城市、哪一个国家是以那么飞速的增长在那儿发展的。我们对二线城市的定位，可能我们的门槛会比较低进入到这个城市，另外可以在二线城市寻找到比较理想的合作伙伴，通过合作伙伴我们可以做一些重复性的合作项目，为什么我会放这两个图片，如果在一线城市，已经到达每一个人骑一辆摩托车的话，做摩托车销售，肯定没有二线城市，随着经济的发展分摊成5个人骑3辆摩托车。还有就是运卡车的车，随着经济的发展和社会的成熟，相信这样的车可能需要通过三辆机卡来运输的话，也就是一辆变成了三辆，二线城市对我们来说就是有这样的机遇。基于这样的策略，其实我们华瑞中国选了一个二线城市是青岛，不过也是在沿海的，商业地产就是我们未来3—5年的发展方向，如果在二线城市投资，我们公司基本上立足于商业地产。去年我们在上海也收购了一个商业地产，青岛这一个是近40万平米，上海那个比较小，但是在市中心的地段。其实我们公司原来的资产主要是办公楼，通过我们对目前的一些资产的升值，基本上到了2013的时候，我们的商业地产就占了近65%，这也是我们的战略的一个布局。我们怎么样选择这个城市的呢？这里我做了一个简单的经济人口分析，黄色的是沿海城市，它占了中国人口的41%，白色的部分是我们的中西部城市，西安在这中间，占了中国人口的53%，白色加黄色，看上去占了中国地域的50%，但是它占了中国人口的94%，蓝色基本上可以忽略不计，不过在蓝色的地方我比较爱好的就是新疆的乌鲁木齐，我觉得那个城市还是很有潜力的。再从GDP的贡献来看，黄色这个地方的GDP在2008年对中国的GDP基本上贡献了60%，白色的地方贡献了31%，这两个区域加在一起就是90%以上，所以这是第二个数据来证明，基本上蓝色的区域可能不是我们外资关注的一个特点。这个图片变成了红色、蓝色、绿色，所以我们第一波的外商投资是在红色区域，第二波当一线城市沿海城市变得竞争力非常强的时候，这个蓝色的区域会是我们外资比较关注的一个投资的区域。

　　下一步我们该做什么呢？基于我刚才对这些区域的分析，我在这儿选了17个城市，这17个城市基本上都是中国的省会城市，但是下一个我又把17个城市分成了两个组团，第一个我是把二线城市中作为一线城市来投，人口超过600万，GDP每个人是超过4000美元，商业的销售额达到了251亿美元这么一个数额的时候，也是我们外资进入二线城市首选的。下一个组团就是人口大于200万，其实200万的人口在任何一个国家、任何一个城市都是非常大的人口，在我们中国超过100万人口的程诗有175个，而在美国超过100万人口的城市才9个，但是因为中国的消费水平，我10月份的时候正好跟集团公司在伦敦做融资的路演，有一个老外说伦敦的(英)，那个是伦敦东区的一个低档到中档的一个消费水平，一个10多万平米的购物中心，但是我完全不能想象在那么严重的欧洲金融危机情况下，我是周六下午去的，一个10多万购物中心里面全部布满了人，那个人群的密度相当于香港的铜锣湾，所以我就问自己，伦敦是不是面临金融危机。但是我还是总结了一个想法，其实在英国欧美这样一个发达国家，他们的人均最基本的消费水平还是远远高于我们中国，像在那么一个东伦敦中低档的地方，购物中心造的非常漂亮，但是可以看到基本上携老带小在购物中心又吃又购买的，所以中国一定要赶上这些国家，在最基本层面跟这些国家比，我没有看见过中国任何一个购物中心在节假日有那么一种繁忙的景象，而且它并不是伦敦市中心的购物中心。所以200万的人口，如果在任何一个国家，可能它城市超过50万的人口就是一个投资的中心了，而我们因为贫富的差距比较大，所以200万的人口可能还是一个考虑的点，GDP超过每个人头3000美元，商业销售超过80亿美元一年这样的城市是我们的考虑范围。当地的合作伙伴需要寻找怎样的外商，过去10年里面我做这个投资越来越深感受到，10年以前当我回国，我说有这么一个私募基金，我要做投资，我手里的资金量是最能够吸引当地合作伙伴进行投资合作的筹码，而过去5年给我印象最深的，好像钱已经不再是我们当地的发展商也好、合作伙伴也好一个首选的考虑，更多的是他们想要通过跟外商合资的平台，想要有更长的合作，所以我们这里投资的理念就是希望我们这样的外商投资伙伴带给我们合作伙伴的是远远超越那个钱可以在项目里面产生的这样一个效应。

　　为什么我最喜欢西安。我去年加入华瑞中国信托，在华瑞中国信托以前我是在花旗集团主要负责中国的房地产投资，在花旗的时候跟世纪金花成为了合作伙伴关系，我们三年里面的投资回报率，内部回报率达到了25%，和我们的本金翻了一番。当时我们花旗在做投资的时候，整个中国的梯队只有8个人，但是世纪金花是我们非常信任的合作伙伴，我们收购了这个项目以后，我们在西安没有派一个常驻的人，我们只是雇了个秘书公司管理我们公司的财务章，如果世纪金花需要跟我们任何盖章或者是银行转钱需求的时候，我们全部是通过邮件沟通，请他们去我们的秘书公司盖章、取文件。所以我的题目就是可信赖的合作伙伴，这一点非常重要，现在我又到了财富控股华瑞中国信托，所以我做的第一件事情就是我又回到西安去拜访吴总，我们在花旗合作的两个项目，你看接下来我们是不是又该合作两三个项目了？所以从我们的投资历年来说，我们要认识一个人，其实合作伙伴的关系就像婚姻一样，不是你一朝一日马上就能够熟悉双方的性格，这需要磨合，但是磨合了以后，得到了信任以后，最关键的那就是人与人之间的合作。我的演讲就到这里，谢谢大家。

　　主持人：感谢姚总的演讲，下面有请李晓东先生上台演讲，他演讲的题目是“疯投”二三线城市，商业地产基金动作频出，何去何从。

　　李晓东：刚才姚总也讲了她个人特别喜欢西安，其实我也是，因为我人生中最重要的四年也是在西安度过的，所以说回到西安很亲切，也非常感谢会议主办单位安排这么一个机会让我跟地产界、投资界的各位朋友有更多的机会来交流。

　　今天想跟大家分享的是我们这个机构，这里有两个牌子，一个叫建银精瑞资本管理集团，这个是全国工商联房地产商会和建筑行合作搞的一个专门做房地产投资的一个本土的人民币房地产基金的管理机构，大概成立于2008年。我本人来到这家公司做董事长之前，是在国内的一个以房地产信托建成的一个信托公司，叫联华信托做总裁，来到这家新公司已经三年了，中国房地产投资服务集团是我们今年在海外注册的一个架构，也是希望能够有一些外资的基金，人民币和外资基金同时操作，所以是同一个机构两个不同的品牌，一个是海外品牌，一个是国内品牌。

　　今天跟大家分享的就是我们对2011年以后的房地产市场的整体看法，我们作为一个房地产植根于本土的这个投资机构，对整体房地产市场的一个看法，也希望借此机会跟大家做一些分享和交流。主要有三个方面的内容：第一，宏观调控带来房地产格局的深刻变化；第二房地产基金的机遇与挑战；第三寻找房地产投资的新蓝海。

　　第一，宏观调控带来房地产格局的深刻变化。大家可能注意到，从2010年起，国家密集的出台了一系列的房地产宏观调控政策，从去年1月份到今年的1月份，基本上每个月都有新的政策出台。过去其实做房地产的人对调控并不陌生，我们过去讲房地产10年9条，从2003年起就不断出现房地产的政策，绿色的政策是伴随着各种各样的调控政策，中国房地产景气指数的变化，到2009年一季度的时候基本上跌到了整个的谷底，国家出台了很多的政策，很快又经历了2009年下半年到2010年上半年房地产的疯狂。所以说过去的调控，我们把它总结为一种运动式的调控，经常像搞政治运动一样，调的也不彻底，往往各种调控都叫投鼠忌器，因为房地产对国民经济的拉动作用和它的关联度确实非常大。大家可以回顾，每次有金融危机发生的时候，一次是1997、1998年的亚洲金融风暴，那个时候当时朱镕基当政的时候，为了保八，首先想到的是取消福利分房，把房地产推向市场，通过房地产的发展带动了各行各业。10年一个轮回，到2008年世界金融危机再次袭来的时候，虽然从名义上并没有把十大支柱产业给了房地产，当时国家扶持的十大行业居然没有房地产，但是国家出台的各项政策里面针对房地产的其实是远远超过那十大产业，因为当时国务院各方面来征求意见的时候，我们也了解到争论很大，对要不要把房地产放进去，最后是把物流业列进去了，但是那个时候降低放贷利率，打7折，取消一些房地产交易的税费，马上带来了房地产的超速发展，因为房地产影响的上下游行业太多了。但是2010年的这一次调控就由原来运动式的调控变成常态化的调控，这个手段非常密集，而且组合拳，同时各种行政手段出台的特别多，从限购、限售、限价、限贷，甚至到后来连按揭的贷款都有限，所以总结起来大概有五限。在这样的情况下，房地产必然会发生格局上的根本变化，主要有这么几个方面。首先是住房供应结构发生了根本的变化，第一是保障房供应比例大幅度提升，第二是商品房向高端集聚，第三商业地产成为投资的新宠儿。保障房的比例提升，这个大家都非常清楚，其实我们国家在98年房改的时候，并没有说我们国家就没有保障房，其实当时提出的住房改革的目标，就是通过调整住房结构重点发展经济适用房，当时叫安居工程，加快解决城镇住房困难居民的住房问题，但是在实践中因为这一块地方政府的利益驱动也好，各方面，实际上这一块做的不是特别好。在2000年的时候曾经经济适用房的销售面积，达到了整个普通住宅销售面积的23%，全国大概有3760万平方米，但是到了2009年这个数据在全国的普通商品房销售面积大部分成长的情况下，经济适用房的销售面积反而下降了，所以这个比例从原来的23%降到了4%，同时经济适用房存在着很多的问题。所以说这一轮的改革调控，一个很重要的措施就是国家把保障房的建设提上了前所未有的高度，2010年密集出台了大量的政策来支持保障房，继2010年提出了590万套的保障房目标，今年又提出了未来五年3600万套保障房的建设目标，其中2011、2012年各供应1000万套。去年全国所有的商品住宅的供应面积，商品房的整个供应面积是10亿多平米，其中住宅大概7亿多平米，整个的套数大概就是700万套左右，也就是说6万多个开发商辛辛苦苦干一年，整个干出来的商品房住宅也就700万套左右，但是我们今年一年开工的保障房1000万套，而且目前已经完成了98%。等到这些商品住宅在明年、后年陆续上市，去年580万套，今年陆续已经有些上市了，必然会对普通商品住宅产生极大的冲击。在这种压力面前，绝大多数的开发商都意识到了这个问题，商品住宅的低端市场逐步要被保障房所取代，高端豪宅现在成为市场的主流产品，做高端的人越来越多，特别一线城市的商品房市场越来越高端化。大家可以看红色这条线是高端的，绿色是平均住宅的投资增长率，从09年之后，高端住宅的增长率明显的加速，超过了普通住宅的投资增速，特别是现在遇到限购，比方说上海每一个户籍居民只能限购一套的情况，我可能选择买200万一套，现在可以买大房子了，我就买个1000万的大房子，这也是很重要的原因，另外保障房都是小户型、都是中低端的，将来一定会蚕食这个市场。现在上海正在逐步提高保障房的准入门槛，美其名曰叫做扩大保障房的覆盖范围，实际上原来的标准定的，该买保障房的人买不起，买得起的要提高标准，上海从月收入的2300提高到2900，将来还要提，等到这个标准提到5000块钱的时候，有一天可能这一部分人本来就应该在商品房市场去解决他的住房问题的，一定会带来冲击。所以说在这种情况下，大家要么往高端走，另外就是商业地产成为大家关注的重点。所以2010年开始商业地产就非常热闹，连我们以前房地产企业的带头大哥万科，原来一直在讲它是专业的住宅开发企业，除了小区里必须要求配套的商业的时候它不做了，万科现在也在大规模的做商业地产的开发，所以说现在也非常的热闹。前几天我跟国内的连锁商业地产企业的董事长在一起，他就讲到了这种趋势，以前到各地谈，地方政府非常欢迎，往往他拿到的商业地产的价格是住宅价格的楼板地价的大概30%—40%就可以拿得下来，特别是在三、四线城市，但是现在竞争越来越激烈，往往他谈的很久的一个项目，到最后挂牌的时候来了很多的竞争者，所以现在他拿地，他说一线城市基本上没优惠了，在二、三线城市、三、四线城市，他的商业地产价格也到了周边住宅价格的70%、80%，而商业地产变现又比较困难的情况下，他靠商业地产卖出一部分的可售部分，快速回笼资金这样的商业模式也面临着一些挑战。商业地产投资的增幅也非常快，2010年增长了三成以上，在这样的一种情况下，房地产企业也相应的需要进行一些变革，首先是在投资区域逐渐向调控的重点城市，一些还没有限购，或者是既使有限购，但是相对来说是比较宽松的城市发展，从原来的一线城市，逐渐向三、四线中西部地区去转移，这是一个趋势。

　　第二个就是产品结构发生变化，商业地产因为不受限购政策的影响，现在越来越多的人去，还有一些开发商逐步也开始关注保障房的领域，现在在有些城市，一些保障房的项目也变得非常强手，也要有一些关系才能拿到，当然保障房也有两极化，有些项目没人盖，有些项目抢着盖，特别是棚户区改造，一些经济适用房，限价房这些，想干的开发商还是很多的。第二个就是房地产企业的资金来源需要逐步开始进行一些调整。一方面是房地产开发贷款逐渐收紧，我想每一个开发商感受都非常强烈，房地产今年甚至明年也不会太宽松，银行的房地产开发贷款现在收的非常紧，有些银行全年的贷款增幅，银监会给的指标就是零，要有一笔旧的贷款还回来，才能有一笔贷款放出去，银行在这种情况下肯定是保它前期已经放过款的一些重点客户，而且在这种情况下，开发商原来有钱，本来就倾向于尽早还掉，等到需要的时候再借，大家都意识到，一旦还回去不能再借出来，所以开发商能不还的就尽量先别还，能晚点还就晚点还，所以现在还回来的贷款非常紧张，所以新项目越来越紧。另外，房地产销售明显下降，原先的金九银十都不行了，前两天降价促销有一些企业有点气色，前两天上海两个开发商，中海和龙湖的售楼部被砸了，因为讲价，而且政府也叫停了搜房网的团购，所以现在降价促销回笼现金都遇到了一些困难，所以销售在下降。很多人寄予希望在信托，前几年特别是从去年开始，信托应该说在国内的融资渠道里面异军突起，发展很快，整个去年一年房地产信托总量超过了2000多亿，今年上半年到现在为止也达到了2000亿，但是现在这个渠道也被监管部门盯上，也出现了限制政策。在这种情况下一些创新的，原来不被人关注的渠道受到了一些人的关注，包括房地产的私募基金，现在大家也很关心，未来特别是在商业地产领域大家都很关心的REITS，大家都在积极的探索REITS。所以对于房地产开发商来说，除了传统的融资渠道以外，增加一些新的渠道也是必须的一个办法。

　　在这种情况下房地产企业，特别是中小的房地产企业生存压力急剧增大。近两年人民币房地产基金受到了大家普遍的关注，首先是房地产市场对这个基金的需求在急剧上升，来自两方面，销售下降，预售款监管导致可用销售款下降催生需求。大家可以看，今年以来房地产销售额下降的趋势非常明显，银行贷款收紧，信托，还有证券市场的融资，包括银行理财产品，基本上都停掉了，下降的非常厉害。另外一方面是这个市场的投资人对房地产基金的需求也很强烈，一个原因是现在比较强烈的通胀预期催生了投资理财的需求，原来很多人把钱放在银行，由于通胀已经连续几个月超过了6%，在这种情况下大家对于保值增值的需求非常强烈。另外一方面，原来很大一部分直接买房来投资的，又因为限购令，因为对宏观调控这些未来房地产市场前景的不明朗，所以这部分投资渠道被卡住了很多，另外一些房地产类的一些理财产品，特别是受银监会监管的信托、人民币理财也都受到了控制，所以这种情况下，大家对这种私募的房地产基金认购的热情还是很高的。根据戴德梁行发布的一个报告，从2010年年初到2011年的1月份这一年时间，大概人民币的基金规模从100亿增长到了500亿，当然总体说这个份额还是非常小的，基本上不是一个主流的资金渠道，还在成长过程中，将来还有比较大的发展机会。另外各方面的参与主体也都在纷纷进入这个市场，首先原来外资背景的一些基金，像黑石、普凯、凯雷纷纷开始发起设立人民币房地产基金。另外中国国内的一些大型房地产开发商，开始自己或者跟一些金融机构合作，设立或者正在筹备设立人民币的房地产基金，包括中海、华润、金地、绿城这些都在摄入这个领域。

　　在面对这么一个蓬勃发展的市场情况下，我们作为业内人士也清醒地认识到现在房地产投资在加大，在这种情况下我们今年提出来不做特别高回报、特别高利息的基金投资，我们今年基本上对投资的回报目标要求都在20%以内来控制，反倒是希望项目的质量能够更好。所以说我们在项目选择，在风险控制措施还有后续监管上，今年都更谨慎。

　　第三，我们怎么来看现在的房地产投资和我们重点专注于哪些领域。首先我们今年在保障房领域，我们从2010年的4月份开始就关注这个领域，因为这一块确实短期内大量的保障房建设，确实造成资金的极大的需求，所以说有需求的地方可能就有商机。所以说我们现在对保障房非常关注，从去年下半年起，我们开始向国务院、向发改委申报建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，目前报给国家发改委在进行方案的审批，基金一期拟募集规模达人民币100亿元以上，未来将根据拟投资项目的增加逐步扩大基金规模。商业地产这一块的投资增速非常快，当然现在也面临着过热，我们也意识到了，但是经过精心的选择，在这个领域的投资机会还是大于挑战的，从去年起我们就已经尝试性的发起设立两支商业类的地产基金，目前我们也在国内很多地方储备一些商业地产的项目，基本上未来这个领域也是我们重点关注的一个领域。另外我们还关注一个领域就是养老地产，因为这一块提的人特别多，这一块未来一定是一个很大的市场空间。随着我们老龄社会的逐渐到来，目前的一些富裕人士也好，或者是高端人群也好，目前年龄大概50、60岁，逐渐进入了要考虑他的退休生活的情况的话，这一块的市场空间非常大，所以我们跟一些专业的合作伙伴正在筹组一些关于养老地产方面的一些投资基金。

　　第四个领域我们关注的是工业地产。随着我们国家现在提出的调结构，稳增长，转变经济增长方式，现在我们国家的工业地产正经历着一个变化的时期。沿海发达地区正面临着以传统的制造业，要把它转移出去，很多城市提出退二进三，从第二产业适当退出来一些，发展第三产业现代服务业，因为也没办法，现在沿海地区的城市劳动力成本非常高，土地成本非常高，另外用电也非常紧张，造成制造业的比较优势逐渐丧失，有些就干脆搬到国外去，还有向沿海中西部地区转移。转移之后的这些工业用地怎么去利用它、盘活它，所以这一块全部都做成住宅这不现实，未来的就业、税收怎么办，所以现在大量的工业地产面临着怎么去提升它，这中间有大量的投资机会。最近我们跟苏州银行进行合作做一个基金，这个基金正在批准，马上就要发行，专门做苏州市全境内的城乡一体化发展的这么一个基金，就是怎么把农村农民的宅基地，农村的集体建设用地怎么通过集约化的经营让它土地的利用效率更高，然后把多余出来的农村用地怎么把它推向土地市场，因为这样的东西我们觉得前景是非常好的。所以说我们第一个在苏州做了这样一个尝试，下一步我们会在一些其他的城市重点去推进这样的业务。所以回顾过来，我们关注的这些领域你可以看到，很多时候并不是说一般的房地产开发商关注的住宅，我们都是跟国家的政策相对来说能够顺势而为，在顺势而为的过程中去挖掘商机，发展商机，这是我们在房地产投资领域。很多房地产企业家跟我们探讨，现在房地产很难做，都不知道做什么了，我是不是要改行，我说你们还不算最惨的，今年我们接到的很多房地产项目来找我们融资的，都是以前没有做过房地产，从制造业转型来房地产，他来找我们融资，这是他的第一个项目。所以对大家来说在这样一个困难的时期，怎么样选择你下一步投资的重点领域，这是我们的一些看法给到大家一起分享，谢谢。

　　主持人：感谢李晓东的演讲。我们不仅仅是寻找新的蓝海，最关键不是说发展蓝海，而且要飞上蓝天，下面我把主持权较给新加坡超群管理顾问有限公司的黄亮生先生。

　　黄亮生：这四位嘉宾都是重量级的，第一个问题问王总，他介绍了他们的公司，包括他们投资的思路，你是开发商，你想找他们一起来合作，为什么他会抛掉一些物业呢？有一些物业不能合作，为什么呢？

　　王克明：我们看到一些地标性的建筑在城市里面很显赫，但是并不能打进REITS，这里面有几方面的原因，一方面可能这个物业地段非常核心、品质非常高，所以估值也非常高，一些大的机构财团它宁愿自己持有，或者少数富人持有，他不愿拿给公众分享，所以他的报价、估值都很高，公众很少有机会能够分享这样高的物业股东的机会。另外一点，从REITS的投资人来讲，他大部分都是退休养老，所以他希望有稳定的现金流，这样高估值的物业来讲，相对它所能提供的租金，如果按租金回报的话，可能达不到REITS投资人对投资回报水平的要求，这是一般的概念从我们实际接触的过程中，有些目前中国城市核心地段显赫的物业已经非常成熟，管理也非常优良，品牌也非常好，但是因为早期的原因，土地证和房产证是分离的，有些当时拿地的时候是因为一些大机构，所以也没有办理土地出让金的手续，现在如果要再补办的话。可能第一，手续很繁杂，第二周边的地块已经都养熟的，它的地价可能不是当初拿的地价，如果能够按照租金算成的资产价值和可能要补办土地出让金手续支出的费用相比的话，这个财务上算不过来，像我们有些能够算过来的，有一些法律上的原因跟技术上的原因，有的是因为法律的手续，比如说房产证、土地证、土地出让金、土地出让的发票。有些很遗憾，它是全的，但是因为超规划或者超红线，我们当时看的一线城市的商业街，但是当初就是因为超规划，它超了两层，这两层他答应在一年之内搞定，但是到现在依然没有搞定。还有就是超红线的问题，这些在当时来讲都不是问题，你自己持有经营也不是问题，但是你有一天想上市，向过户的时候，这就是不可逾越的问题，从我们接触的来看，有关土地证超红线、超规划的问题，可能不是一年两年半能够解决的问题，这些技术问题也制约了一部分的核心地段的这种，大家熟悉的物业打包进入REITS。从引入REITS概念开始，现在我们开发商所开发的新的物业，能够按REITS上市的要求，从拿地规划阶段，从一开始的交易架构阶段就做好了这样的准备。比如说我们中国普遍建设的综合体，综合提确实提高了城市的功能，但是如果REITS上市，它整个那块地可能是一个公司，但是不同的业态，比如说写字楼、它的服饰公寓所提供的资金水平是不一样的，如果整包上市，可能就埋没了一部分高租金回报的业态的估值价值。所以我们建议，如果你要考虑在做综合体，考虑REITS退出的话，能够按不同的业态设置不同的项目公司，不要把它打在一起。

　　黄亮生：请您介绍一下你们公司的业务，他是在管整个中国区的董事总经理，在投资地产方面对公司选择的合作伙伴有什么要求？

　　刘孝宁：渣打银行下面有一个直投部门，其实跟私募基金一样，可是唯一的不一样我们的资金是银行自己的股本，我们在境内做股权投资，所以很可惜没有人民币投。我们现在在国内项目上跟开发商合作做股权投资，寻找好的回报机会，刚才听到李总说我们今年要达到20%的回报，在行业里面可以说我们是很有良心的，渣打银行虽然在今年经济很不好的情况下，我们也没有趁火打劫，可能之前有一些很好的开发商，很有实力的开发商可能也遇到一些资金上的问题，在这个情况下找机会去跟他们合作，一些合理的资金成本去寻找合理的合作机会。我们在寻找合作伙伴的时候，更注重的就是开发商，毕竟我们是财务投资人，我们也不可能跳到项目里面去管理项目，第一部懂，第二也没人、没时间去做这个世亲，所以必须要靠合作方帮我们操作，要选一些有品牌、有信誉、有经验的开发商是很重要的。不管从银行上选客户，特别是在股权投资上，由于我们承担比较高的风险，所以这方面我们更为注重。

　　黄亮生：华瑞是国际化的一个公司，其实做商业地产它会开发，但是不一定会运营，请问姚蔚在做资产管理，尤其是运营管理的角色。其实运营管理是整个收入中非常关键的。

　　姚蔚：其实我去华瑞以前做私募，要求的回报率那么高，但是又不愿意承担很高的风险，这个生意怎么做下去。所以我离开花旗的时候我想了很久，我最后觉得这些大公司的私募平台我再不去了，因为太有挑战了，现在中国人对私募、对投资资非常熟悉，每哪一个金矿没有人发现，会等着我去发现，当然李总和鲍总，他们还继续在这个行业里面挖金矿，我是非常佩服，但是我是知难而退，可能女性跟男性不一样的是我们会退的比较早，所以我就选择了华瑞中国信托。我们的模型和私募有什么不一样呢？我们也是做房产投资，其实和王总这样的信托也不完全一样，因为信托基本上都是有租金收入的资产进入到信托的平台里面，然后每年收益的90%都是要分红的，我们可以分红，可以选择再投资，而我们的资产包里面，我们只是要求我们开发项目的比例不要超过35%，所以我们是鉴于房地产的开发商和信托之间，当然我们也做一点私募的动作去融资。我们经历了私募的投资，私募最大的特点它们不实际的介入到项目的运营中，只是一个投资人的角色。而我们华瑞投资信托的角色，因为我们投商业地产，其实商业地产得把它分成四个字，其实是一个意思，但我理解起来是两个意思，一个是商业运营加上地产投资。商业运营我个人认为比地产投资更重要，我觉得住宅的开发，可能地产投资很重要，你选对地方，品质好的你卖出去，而商业运营，就是你要把一个煤矿养成一个金矿，这不是一件很容易的事情，如果只是一个投资人，而不实际介入到运营中去，有很多的像私募基金都是请第三方的管理人或者合作伙伴的关系，不是切身的进去，有时候在商业运营的，本来因为我们的合作伙伴就是当地的，可能不具备太多国际运营的理念，我的很多客户也用黄先生的公司给我们做顾问。我们现在发现，我们等于是把黄先生的公司养到我们公司内部来了，我们又有资金，又有黄先生这样的公司做运营，我作为一个首席投资官就可以大刀阔斧的收购，然后给我们的服务部门，由他们把煤矿养成金矿。我为什么从私募基金的大的平台来到这样的一个平台，我觉得在这样一个平台上我是不需要那么累的，我可以让后面的人把煤矿养成金矿，谢谢。

　　黄亮生：我想问一下李总，因为中国现在要走商业地产，其实机会每个人都知道很大，REITS你认为还有多少年可以发出来，这是很敏感的东西，但也是很重要的，但是为什么现在还没有出来，还要等多少年？

　　李晓东：这个问题很难回答，这个问题从2005年起就有很多记者问到这样的问题，因为在国内做REITS的设计也好或者是什么，我们是比较早的一批，包括现在王总的手下我们都认识，是在去新加坡访问的时候，我们2004年当时带了一个团，叫“中国房地产金融考察团”，当时是房地产商会和中国银监会两边一起去的，到了新加坡，就把整个新加坡上市的REITS全部几乎拜访了一遍，而且04年的时候，我们跟新加坡国立大学出了一本书叫《房地产信托基金投资指南》，后来又把它在国内出版，这本书到现在还能够买得到。而且2006年的时候，当时中国银监会也是很积极的在推REITS，2006年的时候当时选了两家机构做中国REITS的试点单位，其中一家是信托公司，就是当时我任总裁的联华信托，当时还选了一家证券公司也来做方案，就是中信证券，所以06年我们就把REITS的试点方案报到了中国银监会，为什么这么多年一直没有出台呢？我觉得也是跟中国的官僚体制有关系的。另外一个REITS的推出确实涉及的部门比较多，不光是银监会就可以定，或者人民银行就可以定，或者是证监会就能定的，一般好几个机构都要牵扯，甚至还要到税务总局，甚至财政部等等，牵扯面非常广。虽然我认为它跟房地产调控的政策其实是不矛盾，甚至是有利于调控政策实现的，但是因为它的名字中间加上房地产这几个字，很多领导看到房地产这几个字，就觉得现在房地产都在调控了，你还在给房地产输血。所以说这个事情最接近的时间窗口是08年年底，曾经的国十条和08年金融危机的时候专门提到，国十条里面有一条，然后金融30条里有一条，就是要设立信托房地产投资基金，但是在那个窗口没有提出来，因为各种技术性的原因，现在风向又从服务变成了打压，基本上从09年以后我们就不再预测这个事情了，确实也难以预测，但是我相信总会有出来的那一天。08年到现在差不多8年了，抗战都快胜利了，我想离胜利也不太远了。

　　黄亮生：王总你觉得还有多长时间呢？因为现在很多国家，台湾、韩国都有了，美国是最早的，日本、新加坡、马来西亚都有了，中国你认为还要等多长时间？

　　王克明：应该说这么好的一个产品，大家非常期待的这么一个产品，我觉得就像是大家都喜欢的一个舶来品一样，但是它怎么能够在中国落地生根开花结果呢？可能需要了解它的成长环境，它比较成长的因素。英国那么发达的老牌的资本主义国家，它的REITS也是07年才推出来的，所以为什么要推REITS，谁是这个产品或者这个东西最大的受益人，可能这个问题必须搞清楚，从国八条和金融30条里面提出来的，房地产信托投资基金，也就是REITS来讲，它的大的帽子全都戴在给房地产行业拓宽融资渠道这样一个大的前提下，也就是说它的最大受益人应该是开发商。但是实际上我们分析这个产品真正的利益相关方，也就是最大的受益人到底应该是谁，是给开发商退出套现拓宽融资渠道的一个工具，还是给投资人，特别是像美国的401K、403B，也就是养老金、退休金，这样的能够延伸政府，社会稳定职责的机构是受益人，我觉得我们应该把这个问题澄清。当时08年起草“国八条”的时候，我是起草人之一，当时我个人的意见，我是不太同意放在这样一个大的背景下的，因为我们认为这个受益人是投资人，而不是开发商，因为你从开发商来看，你买的房子，1000块钱拿地，4000块钱卖，然后涨到4万块钱的时候，受益人是业主，而不是开发商，开发商只是挣了它开发那一段的利润。反过来REITS如果从开发孵化成熟转入姚总的运营阶段的时候，它必然有一个价值升值的过程，这个价值升值的过程应该由谁来享受，谁是它的业主，谁是它的投资人，就应该由这些人来分享，怎么能够让这个投资人分享到它的成长呢？大概有这么几点。也就是说租金收益、资产升值收益，能够放在一个公开交易的流畅退出的平台来，让广大的社会公众都能够参与、都能够分享这个产品，甚至房地产行业，特别是GDP经济增长收益这个平台下的时候，这个产品才可能推出，我觉得这是大的意识形态和认识的问题，其他的技术问题我刚才讲了一些。另外REITS的上市跟房地产公司上市的区别，就是房地产的上市公司，还是原来的董事会，原来的管理团队继续对这个进行管理，但是REITS上市来讲，普遍的是由第三方管理，我们的管理人能不能够有效的替投资人管理这些资产，也就是说能不能够识别你在收购运营过程中的风险，这个是REITS推出的前提条件。我们大概听说过日本人买美国的洛克菲洛，美国人是实实在在的给日本人上了一课，也是给我们业内人上了一课，日本人拿到手以后才发现，洛克菲洛的租金只是当时调查的一半，那么多的中介机构全都瞒天过海，瞒过去了。除此之外，它还给两个非金融机构抵押了13亿美元，这个在调查过程中也没有发现，所以你怎么能够让这些没有任何谈判能力，没有任何专业识别能力的投资人放心的把钱投过来？香港期值上市的REITS，IPO都是非常成功的，成功的基础不是资产本身的品质，而是保荐人、券商，20种以上的金融工程工具，粉饰、装饰、包装的一个结果，包括最近的北京的东方广场，一样把投资人套的非常惨。所以在这样的环境下大家来谈REITS是不是现在就出，我们是不是有这样能力的可信赖，有公信力的管理人。另外一点，即使有了，你怎么能够愿意让这个业主，让原来的投资人、开发商，把他辛辛苦苦开发出来的，姚总孵化成熟的东西卖给投资人。在国外来讲你持有物业是有很高的成本的，有物业管理费，有物业税，有各种各样的费用，但是在中国物业税虽然已经在重庆、上海试点，但是并没有推开，所以在中国目前城市化的过程中，商业地产是一个稀缺的产品，没有足够的共赢，资产还在不断的升值，所以并不看它的租金收益，也舍不得拿给投资人分享。所以诸有此类的问题不解决，光谈这个东西什么时候出来，我觉得这个只是大家一种愿望，我希望在我们的过程中能够把法律的、意识形态的、技术财务的问题能够一一解决，让投资人能够放心的买一个很简单的产品，这个时候可能这个产品才会真正要出来的时候。谢谢大家。

　　黄亮生：刘总在中国了解了很多城市，但是很多人最近进入热点商业地产的开发投资，我知道的有一些程诗有100个综合体，等于100个商业，明天我会介绍一下过四年将会有1200个商业街，你要给我们的投资上什么劝告？

　　刘孝宁：我们作为渣打投资基金，我们到目前为止还没有投资过商业地产，虽然我们也看到这个机会非常大，但是为什么我们没有投商业地产呢？第一我们去年开始干，所以晚了一步，没有比较早期的发展，投资好的资产。至于现在，其实我们看到这个市场发展到今天，很多地方的风险越来越高，而且这个风险很大，就在很多市场里面的供应量非常大，不仅在一、二线城市看到的很多商场，但是在二线城市，比如说沈阳，基本数得出来的香港加上新加坡的开发商，都在那里有几个几十万平米的综合体。在这样的情况之下，我们作为一个财务投资人要跳到蓝海里面，这个海里面已经有很多的鱼，我们还进入游的话，这个风险是非常高的，我们今天在分享市场的时候，我们还是对这个市场很有兴趣，第一是选择合作方，第二是选择市场，在中国有很多市场我们是可以寻找机会的，包括在这里的西安，你看今天的商业业态，包括昆明，昆明的商业业态比这边略微成熟，可是到现在为止还是有很大的发展空间，这样的城市我们现在正在研究，跟合作方在谈，今天天津、沈阳这个地方有大型的开发商进驻之后，我们作为金融开发商再跳进去，这个风险是不可承受的。

　　李晓东：这两年很多的商业地产越来越热，很多传统上不做这个领域的机构也进入这个领域，对于我们来说对于项目选择的难度也加大了。商业地产它跟其他的商品不一样，毕竟它还有一些区域的范围，任何购物中心它都有一个覆盖范围，所以说在这个领域里，我们还是谨慎的看好这个领域，所以说我们会考察它的地理位置和操作者过往的经验。因为个跟住宅不一样，住宅看起来相对简单一些，主要它的地段，各方面的品质，拿地的成本，几个东西看下来基本上就可以做决策，商业可能要对它将来的招商，项目招商的能力、项目的运作，过往的业绩就非常重要。所以从现在来说，我们也不主张给一个新进入这个行业的，以前从来没有这种经验的企业去合作，我们也希望有一些成功的经验，我们在09年的上半年就投了大连万达40个亿，09年上半年是金融危机最困难的时候，大家都很困难，而且我们当时40亿的基金通常按照我们的销售能力不应该困难，但是我们那个基金都是分了两期才募集成功的，本来计划一次募集，后来第一期只卖出去了13个亿，大家都不看好的情况下，但是我们还是很勇敢的去投，但是现在看来这个决策是对的。所以不管在什么市场、在什么环境，一定都有它的机会在，只是选择要更小心，不管是地点还是合作伙伴。

　　姚蔚：我评论一下李总说的大连万达，李总说09年他投了40个亿在大连万达，我在05年的时候投了50个亿在大连万达，那时候市场还没有谈商业地产的时候。其实我的理念还是地段，我觉得供过于求的现象肯定存在，但是我们会考虑在城市的主要的，比如上海的南京路、淮海路，这些地段是不可复制的，而它的供是没有的，求是永远在那儿的，永远就是这么一个理念，在西安也是，我们看的区域那个地方的供应量是非常小的，所以我们不太倾向于投的，其实我个人是不太倾向于投社区购物中心，它只是为那个区域服务的。

　　黄亮生：投资商业地产要非常严谨，从法律上到财务，包括你选择的合作伙伴，包括你选择的城市要注意的要点。今天很荣幸有四位嘉宾跟我们分享，包括REITS、包括私募、包括投资基金，明天还有一天，会有一些非常著名的嘉宾分享策划、投资。我做的20几年商业地产，我觉得很好玩，因为它的挑战最大，收获也是最大，风险是我们团体集团包括合作伙伴怎么去控制的，谢谢各位。感谢四位嘉宾。

　　主持人：感谢各位嘉宾，今天下午的会议结束。