近年来，CPI持续居高不下，再加上追求国际化和时尚化的潮流，让商业地产不论是在短期还是长期都带来了很大的机遇与成长的空间。本篇推出的是商业地产之商业广场，这些商业广场在某种意义上为东莞带来了新的时尚潮流，但是专家认为，目前东莞的商业广场还只是在培育期，仅仅只是一种模型，要想真正成熟起来还要走很长的一段路。

　　现状

　　商业结构失衡

　　东莞的商业广场严格来说是从2004年开始大规模运营。真正的商业广场就如同一个大型的购物中心，即里面包括有百货、超市、娱乐、餐饮等。但是，目前东莞的商业广场却处于一个商业结构失衡的状态里。

　　东莞市本元全策房地产顾问有限公司副总经理周欣表示，目前东莞商业的人均面积约是2平方米，老城区是3平方米，而国外仅是1.2平方米，这个比例很大，已经处在面积失调的状态。周欣表示，另外一个是商业结构的失衡，这个主要体现在主业与目前人口的不配。东莞市商业中心发展有限公司营销中心研发部副经理雷非非也认为，东莞的人口结构是呈金字塔形状，因此整个消费力是非常有限的。

　　有专家认为，除了商业与人口结构的失衡外，整个商业广场的布局也失衡，比如说一些区域的商业广场，提供不了某些商品，消费量也上不来。这个主要体现在商业定位与开发理念上。对此，有专家表示，目前东莞大型的商业广场还处于一个培育期，供需失调的现状比较严重，商业广场的经营业态还没有完全激发消费者的消费潜力。

　　需求

　　商业需求基础比较好

　　东莞商业地产在近几年集中放量很大，从2002年到2006年集中放量。东莞是一个拥有众多人口的城市，其消费需求也非常高，而且这个消费力决定了商业需求的基础是比较好的。业内人士指出，这就需要大型的商业广场出现，而且必须是大型偏主力店，每一个广场有一个大的名牌店就可以了，这种主力商家就是龙头老大。但是目前东莞的商业广场里，主力店与次主力店和非主力店，还是没有带动起来。

　　据了解，目前商业用房的投资和比例高达17%，但目前的商业规模不能满足消费者的需求。消费者需要大型商业购物中心，开发商肯定会加速去发展。但是开发商现在做出来的商业购物中心，又不能很好满足消费者的需求特征。因此，专家建议，开发商一定要从尊重消费者的角度来开发市场，那么这种商业的存量就会有很好的消化，就会刺激消费者的基数与购买的欲望。

　　缺陷

　　投资模式存在缺陷

　　现在大多数的商业广场，所开拓的模式都是由大型超市、百货、零售商铺一起组成，这就体现了一个开发模式的问题。业内人士表示，这其中有资金进入与退出的问题。开发商开发商业广场，都希望资金能短期收回来，因此说都会将相当一部分的铺位售出去，但是又没有经营上的整体性，这些都是开发模式的问题。

　　专家认为，东莞的商业广场还没有找到合适的模式去开发，其认为，一个好的模式，比如说房地产信托，这将会让开发商的资金除了销售以外，可以获得资金的途径。另外就是并购，如商家与地产商之间的并购以及地产商与地产商之间的并购行为，实力不雄厚就会找资金找出路，就会持续经营，自己投资自己销售。开发商业地产，就要为以后的运营负责，如果开发商没有资金，那将会很困难，这也是开发商目前遇到的投资开发模式的缺陷以及渠道的缺陷。

　　未来

　　需引进高端品牌

　　据了解，目前东莞的商业广场，同质化现象很严重。商家品牌资源重复率也很高，缺少差异化和特色化。雷非非表示，东莞大型的商业广场里，还缺乏很多国际知名品牌，目前东莞的商业广场需要引进一些东莞没有的国际品牌。

　　合富辉煌研究部李兴旺认为，东莞商业广场要避免同质化，就需要有特色的商业中心和高端的商业中心，特色主要体现在本土化、主题化和集约化，这是代表城市的消费水平和消费时尚。

　　商业广场的竞争，除了地段、价格和商品的竞争外，更多是服务细节的竞争。很多人去逛大型的商业广场的时候，都会发现在这些大型的商业广场里，能休息和娱乐的地方并不多。无论是开发商或是商家，都将地方按寸土寸金的方式来经营着，完全没有顾及到消费者的心理。有专家认为，一个大型的商业广场里，除了商品外，更应设置多一些人性化的东西。

　　人物对话 

　　商业广场定位与思路需创新

　　嘉宾：

　　东莞市本元全策房地产顾问有限公司副总经理周欣

　　东莞市商业中心发展有限公司营销中心研发部副经理雷非非

　　记者：您是怎么看目前东莞这种商业广场格局的？

　　周欣：目前东莞市的商业广场存在着一个商业结构失衡性，商业与目前人口不配，这是一个结构的问题。另外一个是布局的失衡，虽然说莞城区的商业广场位置，交通等比镇区的好一些，但是纵观整个商业氛围，老城区的商圈还可以，但是新的商圈就不太好，相对好一些的是世博广场这个商圈。

　　记者：您认为开发商在开发商业地产时，是怎样去划分商业地产与商业的？

　　周欣：这是一个开发的问题，同时也是一种开发理念。开发商业广场的时候，开发商的心态决定了将开发何种商业地产。2004年国家提出商业地产年，开发商大力地开发商业地产，这种开发的动力、动机，完全不是按一个商业地产去形成，所以说这是一个商业与地产的载体，很多不是按这种模式去做，开发商只是认为这是做一个地产项目，没有按商业地产去定位。商业地产的链条很多，包括了开发商、投资者、商家、管理者，还会有专业的公司介入。

　　记者：您觉得东莞的商业广场空置率高不高？

　　周欣：其实商业广场很难做，有资金实力的人不多，售与租的欲望多。目前商业广场存在着很多硬伤，即有很多铺转不出去。另外，虽然东莞的商业广场看上去都很火爆，但满场的不多，大都存在着不同程度的空置率。值得一提的是，东莞的老区域已经形成了一个成熟的商圈。商圈需要集中，这是内在的要求，因此说，要开发大型的商业广场，就要有合适的开发规模，毕竟没有规模成不了气候。另外最重要的一点是在这个商圈里面，更要有符合人口需求的特征存在，不然，空置率将会更高。

　　记者：目前东莞的商业广场基本成型，您认为这其中还缺乏些什么？

　　雷非非：很多商业广场一开始的定位和经营思路是没问题的，可是最后实行的效果未能达到，才会造成今天某些商业广场很冷的局面。我们可以看到很少有一线城市的商家在东莞安置产业，东莞缺乏高端的商家、商品，还没形成一定规模的辐射能力。东莞人口的阶层分布是金字塔形的，这样的分布使得大型的商场人流很少，这和东莞之所以缺乏高端商品是有一定关系的。

　　记者：近一年来，商业广场基本上没有开发，在未来的几年有没有继续开发的可能？

　　雷非非：目前，东莞的商业广场还没饱和，但是在未来的几年继续开发是不合适的。目前商业广场还有很大一部分的面积没很好地利用，一些开发商正慢慢调整中，先使部分典型的购物中心走向成熟，所以目前需要时间来补气和提升，而开发新的项目是有一定难度的。

　　记者：东莞的商圈这样分布会不会过于密集？镇区一定规模的商业广场会不会削弱城区的消费？

　　雷非非：相对一个大的城市来说这很正常，这样的程度不算密集，它是和整个城市的消费率挂钩的。东莞镇区的经济发展不错，和市区的经济差异不大，在发展得好的镇区有比较大的卖场，竞争是有的，但不能说它们之间是削弱的关系，而应该是相互影响的。

　　记者：您认为目前东莞现存的商业广场是一种什么样的商业模式？

　　雷非非：商业模式表现在三个方面：一是租；二是市场运作（上市、融资）；三是整体型的资本经营。第一种是开发商大部分自己用，小部分出售，这种面临的经济压力是很大的，需要有很大的资金支撑。 第二种是大多数的开发商只是运营了小部分面积，尽量出售，一部分自己用或租出去。这种只考虑短暂的利益，而没有从长远的利益出发，前期缺乏系统的规划，后期的运作受到局限，发展波折的可能性也就更大。

　　近期快让楼市的促销短信给害惨了，常常是半夜发来，开发商真是缺德”。近日，家住在东泰花园的陈小姐极其郁闷，因为最近她的手机号经常在21时至次日凌晨2时之间收到一些楼市促销的短信。究竟这种楼市信息是促销还是扰民呢？

　　市民：短信半夜袭来

　　“×万轻松做业主，××平方米商住一体物业，交一万抵四万优惠名额逐步递减，买房抽靓车送旅游……”这是陈小姐7月12日凌晨2时06分22秒收到的东莞某楼盘的促销信息。“我最近都快被这些信息给弄烦了，我们的工作规定必须24小时开机，因此，手机总是开着，但是常常在睡熟的时候，这些短信就袭来了，以前多是接收到一些六合彩的或是购发票的，但是现在在半夜里接得最多的是楼市促销的信息，太可恨了。”

　　据陈小姐说，接到信息又不能不看，怕公司或是客户发过来的重要信息，可是起来一看信息却是楼市的促销信息，觉得特别恨，如果当时短信上提供的信息号码有人接的话，我或者会天天打过去。而据记者了解，不单是陈小姐经常在半夜接到楼市的信息，记者身边有很多朋友也常在半夜里接到楼市的促销信息。对些现象，大多数的朋友们都表示出无可奈何，有朋友说打过电话给移动公司，移动公司也控制不了。

　　记者随机调查过好几位消费者，他们均表示自己的手机每天至少会接到4条以上的楼市短信，而且大多数的短信是在夜里发过来，消费者对楼市这种半夜发过来的“信骚扰”表示怀疑态度，这样反而增加了消费者对该楼盘的反感程度。

　　SP公司：看时间段发短信

　　有SP公司负责人表示，短信是由他们的平台里发出去，时间段是由开发商来定的，而且一般开发商都是选择一些全球通品牌的客户，其他的一些品牌客户也会发。其表示，有时候是服务器的问题，因为一次性要发出几十万条短信，因此，有些短信会留在服务器里中转再发出去，才会使得有些消费者收到的时候已经是半夜了。

　　开发商：短信扩大影响力？

　　对于楼市短信半夜袭来，有些开发商也表示，这也是无奈之中出的下策，现在楼市这么冷，所有的促销方式都在尝试，以往发短信都是在大白天，但是效果并不明显，因此让SP公司尽量安排在上半夜，即8时到11时之间，因为这个时候，很多消费者都已经忙完了工作，有时间也有心情看短信。如果短信内容吸引到他们的话，肯定也能吸引到一定的消费者前来楼盘参观。

　　据了解，现在开发商都面临着销售的压力，2008年大半年已经过去了，但是销售量却还完成不到一半，面对着这些，唯有盲目地选择发短信。其实真正接到短信来咨询的人很少。10万条信息中有10个人回复就已经很开心了。“我们现在也害怕接电话，因为有时候接到的电话，是一些机主打回来骂人的电话，希望我们不要再在夜里发信息骚扰他”。某楼盘的售楼小姐如是说。也有开发商表示，这种短信促销对于公司的形象是好是坏，他自己也说不清楚。 

　　也有地产商认为，虽然通过短信促销已不新鲜，但一直以来，短信促销成了开发商主要发布信息的主要手段。有地产开发商的营销负责人表示，“短信促销覆盖面积大，传播率高，是典型的‘宁可错杀一万，绝不放过一个’，其表示，虽然人们大多不喜欢随时随地受到打扰，但是能打动某些人就可以了。

　　专家认为，一直以来，手机短信促销是开发商常见的一种推销手段，但是发展到半夜扰民，那就不合理了。另一方面，手机促销会让消费者认为是一种垃圾短信，因为在休息的时间里吵着他们，随手一删，或是破坏了消费者的好心情，那就成了负面的影响，这样会对企业的形象有所损坏。因此说，手机短信未必会带给企业很多的潜大客户。

　　据资料记载，叠加别墅源于上世纪90年代后期，英国的一位建筑师亲手绘制了一套叠加别墅的设计图纸。从此，叠加别墅“有天有地有花园”的居住理念便一发不可收拾。21世纪初叠加别墅风行于美国、澳大利亚等国家并迅速蔓延成为西方世界的居住典范。

　　叠加别墅设计精巧，一般都在三到五层之间，通常是两套别墅住宅上下叠加，面积控制合理，户型设计脱离了传统平面布局的束缚，将家居的主体功能，划分为独立的几大部分，立体分布于几个楼面， 动静分区合理。

　　本期推出的叠加别墅是中西式文化的结合，完美的整体结构得到了许多购房者的喜爱，每一种户型都有前庭后院，给住家赏心悦目的感觉。

　　户型1：四房两厅四卫

　　（建筑面积：223.86平方米）

　　户型点评：此户型拥有前庭后院，让住家能最大限度亲密接触自然。另外，客厅有7米宽，则可以接待众多的客人，也可以开个小型的晚会。另外，客厅与餐厅是跃式结构，让整个房屋有了层次感。二楼的主卧室带独立的衣帽间及景观大阳台，也让主人有了独立的空间。

　　不足：一进门就可以看到餐厅与客厅不是很好，建议在装修时设立玄关隔开。

　　户型2：四房两厅三卫

　　（建筑面积：228.73平方米）

　　户型点评：带着超大入户花园以及前后超宽的露台设计，让住家尽享尊贵。与上一个户型一样，客厅也有7米宽，彰显了大宅的风范。值得一提的是主卧室带270度转角露台，景观尽收眼底。

　　不足：上层空间会显得有些压抑。

　　楼市

　　话题

　　上一期本报曾经就经纪人如何规划自己的职业生涯作过报道（详情请看7月4日A49版：中介经纪人应如何规划职业生涯）。报道后引起了众多地产经纪人的热议，究竟地产中介经纪人的出路在何方呢？ 

　　经纪人要提高自身素质

　　随着二手楼市的蓬勃发展，社会对二手中介行业的要求也越来越高。在激烈竞争的市场状况下，二手中介行业从业人员良莠不齐的现象，大大地阻碍二手中介行业的持续稳健发展，也因部分从业人员的个人操守，令市民对二手中介行业存在种种误解。

　　合富置业专家认为：二手中介行业的队伍也在不断增加，只有不断提升从业人员的质素，不断为行业输送优质的人才，才能为市民提供优质、专业、周到的服务，也才能促使整个行业持续稳健地发展。而作为社会上最具发展潜力的行业，二手中介也吸引不少满怀梦想和拼劲的年轻人入行，因此，为二手中介从业人员提供全面、到位的岗前培训，以及持续进修的机会，是最直接提升行业整体质素和形象的措施，也是经纪人提高自身质素的措施。

　　“我们都会定期地组织经纪人参加各种培训及做野外拓展，这些都有助于经纪人加强自身的素质有很大的影响”。满堂红地产营业总监薛慧明表示。做地产经纪人很容易，但是要做到一个出色的地产经纪人需要走很长的路。

　　据了解，在东莞，有很多地产中介公司都定期地为经纪人做培训，还有的中介公司以身作则，邀请一些在行业内资深的职业经纪人现场开课，让新入来的经纪人感受前辈们的辛酸与成功的喜悦。如满堂红邀请专业培训师对经纪及管理人员进行业务和管理激励的培训；金信联行也进行业务知识竞赛等。

　　另外，合富置业相关负责人表示，他们会因应不同时期学员的发展需求，为学员量身订造出各具特色的成长套餐，通过内容的不断深化，充分提升员工的专业知识、业务技能、综合素养等多方面的发展。

　　找适合自己的位置

　　有市场就有专业人员的出现，这是市场的规律，地产经纪人的出现也是时代的产物，但是怎么样才能做到专业、优秀呢？在这个市场上摸爬打滚了近十年的资深经纪人官先生表示，要做好专业的地产经纪人，首要的任务就是要做到吃苦耐劳，因为这个行业并没有样板让你去跟，你只能自己一个人去摸索，去理顺，要做到专业，就得学会如何去待客，学会从客人的角度去思考问题，而不是只想着自己能赚多少钱。做经纪人一定要找准自己的位置，这个行业就如同保险经纪人一样，流动性很大，但是一旦你在这个行业里找准了位置，那么就可以在这个行业里打出自己的一片天空。

　　“地产经纪人是很苦，但是也很能锻炼人，但是最重要的是自己对这个行业前景的看法，房地产行业的前景是很有潜力的，现在虽然是低迷阶段，但是并不代表以后永远低迷，因此说，地产经纪人要懂得自我调节，加强修炼内功，市场一旦恢复，再一展身手。”

　　美联物业资深经纪人表示，一名房产经纪人，自打进入了这个行业以后就应该规划自己的职业生涯，经纪人不仅是一份工作，更是一份职业，他就像律师、医生一样是可以长期从事的重要行业。从事这个职业的经纪人切不可急功近利，更不可一遇困难就放弃，如果把这个职业当作投机，今天市场好了就来做，明天市场不好就走人，就一定做不好这份职业，也成不了一位优秀的房产经纪。

　　2007年是“抢房”年代，2008年是“抢客”年代。随着投资、投机客的淡出，市场的持续调整使得很多自住置业者也陷入观望，整体市场需求下降明显。而随着东莞商品房供应的持续增加，供求矛盾越来越突出。各地产商在冷淡的楼市里频频促销，花样百出，而且力度要比去年加大。综合上半年各楼盘的营销活动，记者粗略统计出几大营销牌。

　　团购牌

　　2008年上半年，自万科、光大领先打出团购牌后，整个楼市团购成风，几乎所有的项目都推出了团购活动，团购低至六八折。

　　但是连续4个月的团购活动反而成为了楼市的软肋，因此团购牌在今年上半年使用4个月不到便“夭折”。

　　赈灾牌

　　今年上半年，适遇我国南方冰灾以及四川地震，众多的房地产企业纷纷捐款，奉献爱心。

　　据悉，东莞的众多地产企业共捐出3000多万元的款项用于支持灾区重建，其精神可嘉，同时也为自己的企业带来了利好的一面。

　　名车牌

　　买楼送车，而且是送宝马、丰田、马自达等。买楼送车，在今年上半年里最常出现，由于奖品丰厚，也吸引了有真正购房需求的置业者。因此推出此活动的楼盘，人气大增，当然，交易量也大增。

　　业内人士称，如此丰厚的奖品，其实就是一种变相的折扣，给了购房者实惠。

　　明星牌

　　在过往的楼市促销里，大多数的楼盘都会请一些名主持人、明星等来楼盘做秀，这种走过场的活动往往能吸引人气，这个促销手法在今年依然有效。比如前些天厚街汇景地产旗下的鹿港小镇开盘，就请来了王宝强、黎姿、吕良伟等明星助阵，吸引上千名市民前来捧场。

　　低价牌

　　这是一张房地产开发商一直不愿意打出的促销牌，因为这将会刺痛开发商的心，但是在楼市低迷的情况下，在各种牌打出来所显示的效果都很不明显的情况下，开发商打出了低价促销这张牌，不再是噱头，而是真正的实惠。

　　去年卖七八千甚至上万元的房子，今年3500元/平方米左右就可以买到了。

　　学位牌

　　买楼送学位，这是自东莞取消了购房入户政策后，开发商为购房者开出的又一吸引人的营销手法。由于在东莞众多知名楼盘都纷纷与一些名校结合，因此只要购买了他们的楼盘，业主的孩子就可以就读这些名校。这种营销手段相对于有孩子的家长来说，往往能打动人心。

　　商业地产这条路目前的现状如何？未来应该往哪里走？怎样走？本报特推出08商业地产特别系列策划——《商·道》。本篇推出的是商业地产——商业街。

　　俗话说，一铺养三代，商铺作为投资者最热衷的投资性物业之一，与定位、区域、人气、消费力、交通等有着莫大的关系。东莞的商业街区也是最近这几年才慢慢打造而成，虽然市场潜力很大，但是由于各个地产商的定位不同，从而出现了目前的商业街“冰火两重天”的现象。

　　　　现状

　　新老商业街各分天下

　　东莞的商业街由来已久，从花园新村到西正路一带老商业街，到近年新兴起来的东城步行街、南城步行街等，逐渐吸引了不同的消费人流，而由于商业街的定位及位置等相关因素，东莞商业步行街大致上形成了新老商业街各分天下局面。

　　花园新村到西正路一带老商业街，这里除了附近居民外，还吸引了许多由附近城区过来逛街的人群，花园新村是最早的商业步行街，早期食肆成行。西正路等商业步行街与花园新村一脉相承，多年的发展，这里已经形成了一个小商圈。

　　新兴起的商业步行街则以东城步行街、愉景步行街、南城步行街及香港街等近年新建的步行街为主。东城步行街、愉景步行街及南城步行街因为建成的时间较久，已经吸引了不少人气，铺位出租率也在9成以上，但是由于定位混乱、品牌相对混杂等原因，这里的商铺良莠不齐。此外，南城步行街因为逐渐建设成为美食街和商业街相结合的模式，但是由于所处位置附近没有太多高档住宅区的因素，这里的商铺则以中低档为主。而香港街等一些定位中高档，却因为定位及位置等原因，制约了商业街的发展。

　　瓶颈

　　纷纷遭遇招商困难

　　商业街打造的本身就是一种独立的商业形态，通常都会拥有良好的经营情况和投资回报。然而，东莞的商业街区经历了几年，并没有形成更为丰富的商业街区。业内人士表示，目前东莞的商业街区旺丁不旺财，商业街目前所遇到的不仅是招商困难，另一个是经营业态与定位也很混乱。另外，如南城、东城步行街单是靠饮食带领人气显得很单薄。

　　据了解，当初香港街定位是建成一个18万平方米的港式生活特区，打造一个具备商业、时尚、娱乐、旅游功能为一体的主题街区，实现繁华、宁静、休闲、购物的完美结合。然而，事过两年之后，香港街当初说打造港式生活特区的商业街，却与之前的定位截然不同。如此重复的不断定位，说明了前期开发商招商不力。业内人士表示，香港街的招商定位问题很大，这么大的一个项目，没有规划与整合，显然是很失败的。

　　对于香港街目前的现状，其负责人不愿意多谈，只是表示，目前正在努力招商。对此，有业内人士表示，不单是香港街招商困难，如城市风景等也因为前些时间下雨被水浸后，也遇到了招商困难的难题。

　　困惑

　　只售不租方式待改观

　　目前东莞的商业街，大多数都将铺面销售出去，绝对部分都是让业主自己招商，因此，定位就比较混乱。有开发商表示，商铺卖给了业主，自己招租出去，定位卖什么，他们是不能掌控的。这也是造成目前商业街混乱的原因之一。综观东莞的商业街，并没有做到只租不售的方式。而人们对于一铺养三代的观念还是没有改。

　　据了解，东莞的商业街大多数是早几年前建成的，东莞的开发商为了快速回笼资金，多数是以铺的形式出售，然后由业主自己招租。专家认为，这样的招商方式，肯定是不成功的，如果要等自然形成，那就需要很长的一段时间与过程。因此说，开发商要想打造一条有特色的商业街，就需要做到统一的招商，对于业主自己招商也需要把关。据了解，现在南城步行街在招商方面就做得很好，已经慢慢地引进了一些知名的品牌进驻。

　　另外，也有比较失败的例子，如香港街引进的华润万佳，就一夜之间消失，这不但给整条街带来了负面的影响，更直接地影响到了在此街里经营的商家。

　　出路

　　业态定位成前提条件

　　业内人士表示，从目前的商业街经营方式来看，就要看开发商当初的定位和经营。“如香港街，面对的消费人群是极其有限的，由于处于一个老城区的位置，人们的消费习惯已经形成到东城或是南城去逛街或是购物，因此说，香港街原来的定位已经不再适应。但是，如果香港街能按照以前的定位，打造香港特色的街区，向香港招商，街铺所售的如果全是香港货，那就有可能成为特色的商业街，因为现在很多东莞人都喜欢到香港去买东西，如果也能在东莞买到香港免税的东西，都肯定会旺起来，但是从目前的情况来看，已经没有这个可能性了。”

　　中原地产研究部经理车德锐表示，商业街的定位是决定商业街生存与发展的前提条件。他认为，要想商业街旺起来，首要的就是要特色，因为人气是可以聚集的，但是特色就不一样，要力争做到你有他无。现在东莞的商业街模式都比较类同，很多东西都在重复，而且商业街区里的一些商品都很低档，因此，消费群体自然不会往商业街跑。

　　对话

　　商业街要走特色之路

　　峰景地产销售总监陈文杰

　　中原地产研究部经理车德锐

　　记者：就目前东莞商业街的现状谈谈你有什么看法？

　　陈文杰：目前东莞的商业街，旺丁不旺财，做得比较好的是南城步行街和东城步行街。要成功打造一条商业街，要顺势而为才能事半功倍，不能造势，造势往往吃力不讨好。就像第一国际，没有居民消费的习惯，而没有形成消费习惯之前，只能算是建筑物，而不是商街。

　　记者：你是怎么看待商业街的？

　　陈文杰：其实东莞的商业带是没有形成很好的氛围，在珠三角这几个城市里，广州、深圳最好的商业街，有东门老街、上下九、北京路等，这些并不是刻意自己打造的，是后来改造出来的，之前在那些地方已形成了一定的消费习惯，再加以改造，才能那么顺利地转型。就像西城楼，就少了很多痛苦，很顺理成章。

　　打造一个商业街不是几年就能打造成功的，没那么简单。东城花了十几年的时间，才发展到今天的状况，人气还好。饮食行业最能聚集人气的，但不能作为持续发展的目标，饮食业提供的资金是有限的。花园新村之前是打造饮食一条街，现在未能持续下来，同样银丰商业街受到了一定的局限。

　　记者：你认为商业街应走什么样特色的路？

　　车德锐：商业街应在最先开发的时候就需准确定位，比如说一些开发商打造这个风情，那个风情的商业街，但是都没有一定的规划与整合，其实东莞有特色的而且非常成功的商业街如东城十三碗、银丰食街等，这些商业街定位于饮食，实实在在地带旺了这一些片区。

　　记者：你认为目前商业街的出路应如何走？

　　车德锐：商业街最重要的就是要找准定位，走差异化道路，东莞商业街的定位同质化太严重。如果商业街招商不成，商家没有信心，商业街也就做不起来。因此说，商业街的重中之重就是要有特色。

　　从“猪坚强”的“求生意志”，再看开发商们从去年11月到现在的表现，感叹开发商们也不时流露了“猪坚强”的那种“求生意志”。众所周知，长达半年的调整期让不少开发商度日如年，如果不拿出强烈的“求生意志”如何熬过这段见年岁月？有专家认为，开发商要选择做“猪坚强”，就需要150公斤的底气，如果没有，是怎么样也不可能熬下去的。

　　事实也证明，半年以来，开发商为了生存，花样百出，目的只有一个，仅仅是为了求生。正是因为这样，才会有六八折团购，才会有3500元/平方米跌破眼镜的低房价出现，也正是因为开发商这样强烈的“求生意志”， 才有了今天开发商喊出的价格触底。

　　其实民众对于开发商充当“猪坚强”的角色的看法，也各有不同，大多数的民众认为，开发商这是自作自受——活该，毕竟一直以来，开发商暴力图财的舆论就一直没有停过，开发商也成了人们心中的过街老鼠。此次房价的进一步下调，不但没有激起新一轮的购买潮，反而被认为房价还有更大降价空间，房价还存在着很大的泡沫。 

　　看来，开发商要想做“猪坚强”，首先要学会瘦身，学会放下身段，将楼盘的价格回归到合理的范畴内，这样一来，必将激起购房者买房的刚性需求，开发商才有被救的希望。否则，开发商只能用更长的时间去等待楼市转暖。

　　物业专项维修资金的缴交、监管和使用，涉及到大量的业主和消费者，今年7月7日，东莞市政府公布了《东莞市物业专项维修资金的缴交监管和使用实施方案（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）。

　　记者在采访中发现，目前大部分的消费者都不知道物业维修资金，而东莞大部分的楼盘也尚未开始收取这笔费用。东莞市物业管理协会秘书长邓笑华认为，物业维修资金的收缴和管理，目前首要的是统一收缴的主体和比例。

　　文/记者谢华兴、钟宏连

　　政策解读

　　1

　　维修资金按建筑面积收取

　　意见稿明确了此次缴费的标准，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳住宅专项维修资金。

　　意见稿规定，核发商品房预售证在1998年9月30日后，在2003年8月31日前的商品房（含至今未销售的物业），建设单位与购房者未在预售合同中约定单住宅专项维修资金由购房者缴交的，由建设单位按住宅建筑面积30元/ m2、非住宅建筑面积40元/ m2标准一次性缴交。 

　　核发商品房预售证在1998年10月1日前、在2003年8月31日后，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，由购房者按住宅建筑面积30元/ m2、非住宅建筑面积40元/m2标准一次性缴交。

　　公有住房的，由业主按建筑面积每平方米当地房改成本价的2%及售房单位按多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取。

　　邓效华认为，目前不仅仅是东莞市，整个广东省在物业维修基金的缴交以及监管使用方面都处于一个比较混乱的状态，东莞急需一个明确的规定来统一、规范物业维修基金的收缴和使用。

　　开发商代收的需上缴

　　意见稿规定，物业公司或建设单位已代收代缴住宅专项维修资金的，在本方案实施后三个月内，需将代收代缴的资金全部转入主管部门开设的维修资金专用账户，并把已使用维修资金的情况做好台账，同时将每个单位的明细列出，直接交给当地房管所。

　　房管所对账目进行审核、监督并协助物业管理企业在辖区内公示15天后，由主管部门将已代收代缴的资金按要求划入各业主专用账户。

　　3

　　动用维修资金

　　须经2/3以上业主同意

　　意见稿中规定，物业专项维修资金必须在主管部门、银行、业主三方共同参与的全过程监督下进行使用，任何一方不可擅自动用。每个业主都可以随时查询自己专用维修资金账户上资金的使用情况，但不可以自行提取资金。

　　谢文云则认为，物业维修资金的管理和使用权应该完全交给业委会，相关部门和物业管理公司都没有权利插手，“这毕竟是业主们自己的钱，他们才有权力去决定这笔钱的使用。”

　　对于物业专项维修资金的使用，意见稿有详细的规定。没有成立业主委员会的小区，如需使用维修资金的，首先物业管理公司制定维修资金使用计划。计划要取得专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,才能通过。最后，市房管局对计划进行备案后物业管理公司才可以凭备案文件到指定银行提取维修款项。 

　　4

　　开发商违规交房最高罚3万

　　意见稿同时规定了业主以及开发商所承担的法律责任。如果开发商违反规定，没有收取物业维修资金就将房屋交付业主，将有可能被处以3万元以下的罚款。

　　而物业管理公司方面，如果擅自挪用住宅专项维修资金，情节严重的将会被吊销资质证书。

　　另外，意见稿中还规定了，购房者未按规定缴存住宅专项维修资金的，不予办理房地产权证。已经办理房地产权证但未按规定缴存住宅专项维修资金的，不予办理房屋所有权过户登记、房屋租赁登记、房屋抵押登记等手续。对于不办理前列手续，经督促又拒不缴交住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金行政主管部门可视情况提请相关部门配合追缴，并适时选择在小区内予以公布。

　　记者观察

　　现象一

　　大部分消费者

　　不知物业维修资金

　　物业维修资金是住房售后确保物业正常运作、延长物业的使用寿命、维护住房产权人和使用人利益所预先建立的资金，形象一点说，就是房屋的“养老金”。

　　记者近日询问不少业主对于意见稿中各项规定的看法，可是却有绝大多数的业主以及意欲购房的消费者根本不知道物业维修资金。据一些楼盘的销售员表示，他们并不了解这个相等资金的事情，更不知道购房者要交这笔费用。

　　另一方面，记者近日在东莞一个大楼盘踩盘发现，目前东莞大部分在售楼盘都没有向消费者收取这笔资金，而大部分购房者也不了解这笔资金。金地东莞公司总经理谢文云表示，他们的楼盘业主也没有交付这笔费用，所以目前房屋的修缮费用都是由他们公司在承担。

　　现象二

　　少量楼盘收取标准不一

　　虽然东莞大部分楼盘在售楼时并没有向消费者收取物业维修资金，但是也有少量的楼盘收取了该项资金，但是收取的标准和方式也是各不相同。

　　黄金花园的新一批单位，已经按购楼款的2%的标准一次性收取了物业专项维修资金，目前也约有90%的新业主已交齐。

　　而东湖花园物业公司表示，目前东湖花园收取的管理费是2.3元/平方米，物业公司已经将其中的0.5元/平方米累积下来，如果政府要求正式执行缴交物业维修资金，会将0.5元/平方米这批累积下来的资金作为物业维修资金的首期款。

　　邓笑华表示，出现这种情况都是由于东莞目前没有一个统一的收缴标准所致，而这部分资金由于缺乏相关的监管部门和方法，其使用也情况令人担忧，“特别是在小区尚未成立业主委员会的情况下，这笔资金有着被挪用的风险。”