被查封房产照样买卖是潜规则？
法律人士称受害买家可起诉卖家以减少损失

    
    日前，本报曾报道有消费者花了35万元，却购买了被查封房屋的新闻，引起社会的广泛关注。这次事件也引出了 一系列的问题：究竟被查封的房产是否可以买卖？该如何规避类似的风险？东莞的产权公示制度是否有漏洞？就此，记者专门走访了各方相关人士。
    
产权公示：交易安全VS隐私保护
     有地产中介专业人士提出，即使房产已经进行了交易，但是如果由于原业主因诉讼欠下债务，导致其房产被强 制进行查封或是诉讼保全，那仍然将导致房屋不能过户。另外，法院也会有相关的查封文件送达房管局。但是现实的 情况是，一方面房管局并没有义务通知房产中介该房屋的权属状况，另一方面中介也没有权利去查阅房屋的产权情况 ，买家在这方面的信息几乎完全是“一抹黑”。据专业人士介绍，在其他国家，房屋产权完全是公示的，房屋的产权 只有公示才有合法性，而登记只是一种备案手段。
    而在我国，房管部门则认为，房屋产权公示是对个人隐私的暴露，所以不允许中介查询产权。只有法院因为诉讼 取证等需要，才有权要求房管部门提供产权情况的文书。而在东莞，这种规定更为严苛：只有业主本人才能去查询房 产的权属，而中介机构则基本缺乏查询房屋产权的手段。对此，南城房管所的工作人员告诉记者，要查询房产是否被 法院查封，必须由业主携带身份证和买家一起到房管局来查询，而地产中介公司则没有权力到房管所进行相关查询，
    据业内人士毛先生介绍，严格来说，我国大部分城市的中介公司是有权力去调查产权相关状况的， 但是，东莞 却不能实现。东莞只有业主或是业主写委托书给中介企业去帮忙查询自己 的产权情况。

查封房可买卖是“潜规则”？
    让人意外的是，有业内人士表示，有些被法院查封的房子也是可以买卖的，这大概属于行业“潜规则”，但是这 个“潜规则”也是有前提的：那就是一定要让买方知道该房产被查封的现状，被查封的原因是什么。另外，即使房产 已经解封，买家也应该进一步了解，还有没有其他人对这个物业的产权提出异议。上述这些都清晰了以后，房屋就可 以解封交易了。
    另外，据地产中介的一些从业人员说，有部分地产中介公司也有这样的潜规则，就是利用买家贪小便宜的心理， 和买方玩“擦边球”，有的地产中介公司可能会告知买家房屋虽然已经被查封，但是又“提示”买家说房产很快可以 解封，并利用低价诱惑消费者。
    有地产专业人士表示，在买方支付房款之前，经纪公司是要审查业主的房产证，业主没 有房产证就给钱， 明显 违背置业规范。因为一般都是过户前才支付全部房款的。一旦发生这种情况，业主一定要停止交易，并请中介方以及 原业主对此事负责。
    如果不幸买到被查封的房屋，应该由谁承担责任呢？对此，业内人士毛先生表示，这首先取决于中介与消费者签 订的合同，如果在合同上已经标明产权无瑕疵，或是合同上明确地说明“该房屋没有被查封”，那中介就应该负赔偿 责任，且前提是签订合同以前，房产已经发生了被查封的情况下。而在代理合同签订之后，房产所发生的产权纠纷和 瑕疵，中介就无法控制了，自然也不需要负任何责任。但是房屋过户后，产权不属于原业主的，那么就不存在着房产 被查封的事情了。但是有一点值得提醒 消费者的是，如果在之前房产被查封，而业主或是中介公司在知情的情况下 却不告知买家，那么，业主和中介公司都要负主要的法律责任。

时间差也能埋祸根？
    记者还了解到，即使东莞政策放开让买家或者中介都能查询到房产权属状况，买家也并非全无风险。
    南城房管所的工作人员告诉记者，虽然签合同前进行查询能给买家一点保障，但是有些房屋是在在签合同期间， 即房产过户到买家名下之前被查封，那么买家还是会遭遇到类似困境。
    业内人士也称，由于从消费者下定金到签约过户、办理房屋登记（以交易鉴证证明书为准）之间可能会有一定的 时间差，在这段时间里，卖家就可能因为其他债务问题导致自己的财产被采取查封等司法强制措施，这是中介机构、 房屋交易管理部门，甚至卖家自己都无法预计的、也是买卖双方作为市场主体应该自行承担的风险。
    某地产中介公司负责人夏先生则表示，在实际操作中，只要房管部门已经出具交易证明书，即便没有出房产证， 那也足以证明产权已经转移到买家名下，法院也就无法对该房产进行查封。但造成目前这种交易风险的主要原因是， 东莞二手房从交易开始到出具交易证明书的时间过长，中间“夜长梦多”的可能性很大。

律师意见：可起诉卖家减少损失
    万一消费者买到被查封扣押的房子该怎么办？广东凡立律师事务所李广律师认为，业主首先可以先行和出卖人协 商要求退款或者要求出卖人运用担保等手段解决法院查封扣押房子事宜，如果私下协商无法解决问题，消费者只能诉 之法院要求业主承担违约责任 ，这样即使是拿不回全部房款，也可以争取在诉讼执行阶段，与卖家的其他债权人按 比例分配拍卖出卖人的财产，将己方的损失降到最低。
    同时，李广律师还提醒广大消费者：买受人在买卖二手楼应当注意以下几个问题。首先，消费者应当仔细检查、 核对出卖人的证件（如房产证、身份证等关键性证件），并及时到相关部门查验；第二、尽量了解出卖人的房屋是否 存在抵押、扣押、查封、出租等情况，也就是说是否存在权利瑕疵的问题，是否有他人对该房屋有所有权上的主张； 第三，在签订购房合同和中介代理合同前最好能应当寻求专业人士的咨询服务，并注意将买卖双方的权利义务及对违 约责任在合同上注明清楚。