二手房税费应由谁交？

     自从二手房市场出现至今，本周是由卖家来支付的税费，却通过了房价转嫁到了买家头上，而熟悉二手房市场的人都知道，这是二手房交易市场的“潜规则”，而国家有关部门规定，从06年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税(税率5.5%)，对交易盈利额的20%还要征收个人所得税(税率20%)，这两种税都应由卖房者缴纳。但是，目前的二手房交易中转嫁税费的现象很普遍，而业内人士则表示，这不但加重了消费者的负担，也崔涨了房价。而从去年下半年开始，由于各种政策的出台，也使得卖家近期在出售房屋时主动承担部分税费。但是，这种税费到底由谁来交更为合适呢？

税费谁交买卖都成功？
   、买卖房屋的税收国家列明买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易税费，卖房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费；但自2006年国家出台“国十五条”，其中规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”！售房者为了把营业税这笔不少的费用转嫁给消费者，大多业主都不约而同地采用实收价方式卖楼。虽然由买方承担卖方税费，但市场同样运转良好！
       按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，旦前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过生意场上，一个愿打一个愿挨，当各自认为物有所值时，买卖就成功了、        21世纪珠江广安加盟店总经理汤智彬认为，税费由谁交的问题，实际上国家有明文规定，全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上意思自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。
       从东莞二手房交易案例来看，几乎都以业主实收为主。对于选择各付各税的情况，三方约有约定的，要按照三方约来执行。三方约没有约定的，那应该是各自承担。究竟二手房买卖的税费有谁交更为合适这要看买卖双方约定。

税费转嫁影响供求关系？
       近几月是二手房房产交易处于低迷时期，市场越来越有利于买方的情况下，业主愿意分摊税费的情况近期明显增多，甚至有业主愿意同买家各付各税。但实质上只是形变质不变，其实上不管是实收还是各付各税，对于售房者收益并没有变化，其实不管是实收还是分摊交易费用，总价往往是一样的，业主愿意分摊部分税费，在放盘时会把这部分费用加到放盘价上，始终还是羊毛出在羊身上。
    税费转嫁是否合理，业主实收由买家支付卖方税费，但税所所出具的票据名称还是原业主的，由此看国家规定该项费用应由出售收益方支付，现由买家支付并不合理，但买卖交易亦存在你情我愿的合同原则，也可以说合理！
二手房的税费应按规定各自承担，同样也可以通过双方协商达成意愿，至于税费由谁交更适合，较难定义！
      税费由谁来交是受到二手房供求关系的影响。在目前供求关系不平衡，也就是卖方为主导地位的情况下，卖方一般都会将税费负担转嫁给买方。所以说买卖的税费由谁交并不是绝对的，主要是买卖双方博弈的结果。在目前的情况下来说，卖方仍然处于主动的地位，所以税费一般还是由买方支付。不过随着买卖双方博弈的天平向买方倾斜之后，卖方可能会通过降价的方式来变相承担一系列费用。
       总的来说，作为卖方而言，更乐于见到的是收到整数的房款，所以一般为了省事而选择让买方承担税费；而作为买方而言，在交易的过程中主要是计算付出的总价，包括应付的税费，所以在目前的情况下来说多为买家负担税费也是市场的选择。
   
消费者：税费太重了
      自从去年11月1日，东莞强征20%的个税，以契税等提高后，东莞的二手房税费征收也影响到了购房者的心情，然而，卖家均以净价出售，如果买家不愿意了担税费，买卖只能终止。
      “我买了套二手房，光是交税都交了20多万，现在想想都后悔，这样算起来，不如去买套一手房”。消费者夏先生郁闷的告诉记者“当初下定的时候，东莞还没有强征20%的个税，因此那个时候算起来，不用这么多税费，但是由于中介公司没有来得及提件，使得多交了几倍，现在想起来都心痛”。
      而花了60万买了了东泰花园一套二手房的谢先生说起交税费也很心痛“光是税费交了10多万，整个房子共花了快80万，真的不值。”
      据记者对购买二手房的买家了解到，基本上，买二手房的税费均是由买家来支付，卖家基本上都是收净价。而东莞有很多房屋虽然建了很长时间，但是有的基本上没有办理房产证，因此，就算是楼龄超过了五年，房产证不有超过五年，仍然得交营业税。
    众多的消费者都表示，二手房交易的税费太重了，与房价摊下来后，均价比新房还要高。而业内人士则表示，近半年来二手房交易处于低迷，除了受国家宏观政策的影响外，与税费过重有着也有着很大的关系。