时间：中午吃完饭以后！ 地点：我爱我家西直门店！人物：我、客户！

     中午刚刚吃完午饭回到店面，门口进来一个客户，习惯的起立、倒水、请客户入座后开始进入正题！

     我：“先生，您好！请问您有什么需求呢？”客户沉思三秒，我看了看迷茫的客户，追问：“您好！是不是想了解一下二手房啊？”

      客户：“哦，小伙子，我问一下啊，你觉得现在这个时候买二手房合适吗？买城里的房子好呢，还是城外的好呢？”

      我：“嗯，那要看您买房是为了达到什么目的了，如果是为了自己住的话，就无所谓了；如果是为了投资，我认为现在不是时候；至于位置是城里好还是城外好呢？每个买房的想法都是不一样的，每个人的需求也是不一样的，而且每个人买房的预算也不一样，和居住的人口也不一样，正所谓，适合自己的才是最好的。”

      客户：“那现在都是些什么人再买房啊？”

      我：“哦，现在的顾客群大多数都是自住型的，投资的型的现在已经很少了。因为国家的各项政策调整和银行的不断加息还有提高二手房贷款比例，都是为了加大二手房交易的成本！而且目前的房价已经快要上涨到一个白热化的阶段，而且以后房价上涨的速度也是不容乐观，我个人认为房价不会再这么的肆虐的疯涨了。只要国家控制了二手房交易的利润，相信房产的投资客会越来越少，因为商人有一个不变的定律就是：‘无利不起早’如果没有油水可捞的话，也就不会再有更多人会去投资。因为投资者的目的都是为了赢利！”

      客户：“随便问一下，如果要做投资的话，城里和城外哪里投资回报率更高啊？

      我：“首先，拿房子做投资的话，只有两种结果。第一：是等到房子的价格再次上涨的时候，把房子卖掉，然后赚取市场变化后的差额部分，这跟炒股的概念有点相似，但是相对来说投资房产的风险系数小一些，房产不用担心会被套牢！但是现在的政策下相信不会有太多人会去这么做，除非你能得到最快的资料和战略目光，能够预知未来的房价有很大的上涨空间，就像前两年，如果我们每个买房客户能够看到现在的二手房市场的上涨的话，就算咂锅卖铁也要多买它几套房子放在那，等着升值。”（哎，我要是早入行几年就好了！这是心里想的）；第二：“要么就是把房子买下来以后，收拾一下，然后把房子租出去，城里的房子一般租金能够比城外同样条件的房子租金高出一倍，但是你要买的这套房子价格还不能比市场价高出太多，要不然投资回报率就会比较低了，而且从投资风险的角度去考虑的话，城外的商品房一旦成为二手房以后，当国家的政策有变动的情况下，最先打击的肯定是城外的商品房，而且现在随着市中心地皮资源的匮乏，国家推行的一些‘限价房’、‘廉租房＇‘经济适用房’基本上都在五环外了。呵呵，您认为投资房产合适吗？不过如果你手里有钱，也没有什么好的项目可以投资的话倒是可以投资一套，只要比银行活期利率高不就可以了吗？也没有多大风险。”

      客户：“你说的很有道理，那房价到了08年以后会不会降啊？还是一直涨下去嘛？”

      我：房价跟市场经济也有一定的关系，我觉得房价一直在08年之前还会有一定涨浮，至于3年后5年后就不敢说了，呵呵，如果我要是看的清的话就去做投资顾问了。但至少我认为房价在过几年也不会降的，就算N多年后房价会下跌的话，也不会降到现在的这个时候，再者说了，你是为了投资买房吗？”

      客户：“那倒不是，我那有那闲钱做投资啊，哈，住都快没地儿住了。”

     我：“呵呵，那不就得了，也就是说如果你现在买一套房子，就算房价再涨再涝您短期内也不会出手，对吗？”客户：“不会，咱可折腾不起啊，这房子要是卖了就买不回来了。”我：“那我认为您根本没有必要介怀房价的涨或涝，如果遇到合适的房子还是早点出手吧，是不是担心房价如果涝了心理不平衡啊，其实真的没什么，您只要想着到时候真收入提高了，想换房的话不至于赔钱卖不就行了，你要涨价别人也会涨啊。再说了，你早点买到房子，你还早点享受了呢！不是吗？再说了，您也说了，你在短期内又不会卖掉赚钱！

      客户：“呵呵，小伙子，说实话，我买二手房啊，前前后后也一年多了，以前就是有一搭没一搭的看，本来还想着等到钱凑的差不多了一步到位呢，哎，这房价都让我犹豫了好几次了，你说的没错，反正也不是为了投资，早买早合适了，您这附近有什么合适的房子吗？”

     我：“您能把您的情况跟我说一下吗？”客户：“我要一个60平米左右的两居，三个人住，孩子在这附近上学，我和爱人都在西直门这边上班。帮我看看房子吧！价钱我现在不考虑了，但是只要别高的太离谱就行。”

     我：“好的，没问题。对了，您对你要的这个位置的房子情况（建成年代、大体户型、还有小区内外的大环境、周边配套比较医院、学校啊）了解吗？呵呵，因为这些东西是我们无法改变的。二手房就是这点，我们改变不了我们的产品，不像其它的，只要发现不好就可以出新款改进它，房子不行啊！”

     客户：“还行吧，我在这边租房子有一段时间了，大概的小区都还是比较清楚的！”

     我：“呵呵，那就好，省得我培养了，其实我们经纪人啊！都喜欢做您这样的客户，对自己想要的东西比较了解，我看啊，您对房子的了解都快能干中介了。我很早以前带过一个客户，买房最后买到什么程度吗？最后都不用看房了，我一说小区，一报楼号，那拿户型图就能定房子，因为他知道内部装修并不重要， 只要价格能够接受就行了，呵呵，就是看房子看太多了，那时候，我也是刚刚入这行时间不长，说那还都不是很清楚，那看房都是客户带着我去。呵呵，不过，现在基本上都知道了！业主一报房子，我基本上也都知道里面长什么样了。您要是看房看多了，也一样！”不过如果真的买房真没必要用那么长时间去了解市场，等你什么都明白了，房价涨的没边了。呵呵，您要是早点遇到我不就好了嘛！ 

      “对了，我们这刚好有一套两居，跟你说的那个条件差不多（介绍房子情况），房子不错，不过说实话，这房子目前比市场价稍微高一点，如果价位不是问题的话，我给您约一下业主。”

       客户：“兄弟，帮我约一下吧，说实话，以前啊，很少有你们这一行的业务员跟我说这些。价钱先放一边，你要不说那么多啊，我还真有点接受不了，但是，现在我觉得房子比较重要，要是房子可以的话，贵点就贵点吧！对了，小伙子，你叫什么啊？有名片吗？”

      我：“哦，对不起，净跟您聊天了，那，这是我的名片！对了，您怎么称呼啊？”

      客户：“我姓高”。我：“您的电话号码是？”客户：“139********。”“谢谢”

呵呵，（写这些的时候已经我看完房以后，收了客户定金的时候）！只要付出就会有回报，我的这次接待用了整整用了两个多小时啊！

不过用今天算是个值得庆祝的日子，马上过中秋节了！算是提前犒劳一下自己吧！提前祝大家中秋节愉快！“每逢佳节倍思亲啊”亲爱的朋友记得给家里打电话啊！